Memo_grondexploitatie locaties sportparken 240506.pdf

Grondexploitaties sportparken Goirle Inleiding Om de juiste afweging te maken is het nodig om inzichtelijk te krijgen wat de kosten en baten van de locaties Sportpark de Krim en Sportpark Wildenberg zijn. Voor de op te stellen grondexploitaties is de locatie van het Riels Kwadrant buiten beschouwing gelaten, de kosten hiervoor zitten in de investeringsraming opgesteld door KYBYS B.V. Voor de locaties zijn op basis van een residuele berekening de aantallen en grondwaardes bepaald waarin op basis van de in de woningbouwopgave de 30-40-30 regeling is opgenomen. Dit houdt in dat er tot 70% betaalbare woningbouw is opgenomen in de grondexploitatie. Uitgangspunt in de berekening is dat er circa 20 woningen per hectare worden gerealiseerd op beide locaties. De uiteindelijke invulling van beide locaties zal nog uitgewerkt moeten worden in een stedenbouwkundig plan, vandaar dat deze getallen zijn opgenomen als vertrekpunt voor de berekening. Gehanteerde gegevens -

Luchtfoto’s Google Maps Ruimtelijkeplannen.nl Gis viewer De essentie voor bepalen ruimtegebruik Berekening stikstof voor bepalen haalbaarheid project Omgevingsvisie gemeente Goirle Programma conform 30% – 40% – 30% regeling Residuele berekening

Belangrijke gegevens grondexploitatie Grondexploitatie uitgangspunten Startdatum Einddatum Goedkeuring bestemmingsplan Rente Kostenstijging Opbrengstenstijging Onvoorzien Aantal woningen

1 januari 2024 31 december 2028 2025 2% 2% 1% 10% Circa 20/hectare

1

Plangebied Sportpark de Krim

Programma locatie Sportpark de Krim Type Sociale huur Bereikbare koop Betaalbare koop 2^1 kap woning Vrijstaande woning Totaal

Aantal 11 11 28 11 11 72

Bvo 110 m² 149 m² 165 m² 175 m² 200 m²

Verhouding BVO-GO 75% - 83 m² 75% - 112 m² 75% - 124 m² 75% - 131 m² 78% - 156 m²

Kavelgrootte 90 m² 110 m² 140 m² 400 m² 600 m² 17.120 m² uitgeefbaar 37.800 m² plangebied

Inbrengwaarde Voor de inbrengwaarde is gerekend met de boekwaarde op locatie De Krim per 31-12-2023 en de nog te maken investeringen in 2024 Beheer en sloop Dit gaat om het beheer en opschonen van de locatie Sportpark de Krim, hiermee is gerekend met een kengetal van € 3/m². Sloopkosten zijn de sloop van de kantine en verwijderen van de verharding en velden. Voor de sloopkosten (opstallen) is gerekend met een kengetal van € 35/m². Kanttekening is dat er geen rekening is gehouden met een restwaarde of een afschrijving op de gedane investeringen. Dit loopt niet via de grondexploitatie. Milieu en archeologie Onder de post Milieu en archeologie staat een raming voor onderzoeken die nodig zijn voor de ontwikkeling van de locatie. Totaal opgenomen € 50.000. Bouw- en woonrijp maken Deze post is onderverdeelt in de volgende kosten: toegangswegen en voetpaden, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en bouwrijp maken van de kavel ten behoeve van de woningbouw. Er is geen rekening gehouden met eventuele voorzieningen of verkeersaansluitingen die buiten het plangebied liggen. De geraamde kosten liggen op € 2.3 miljoen en komen neer op circa € 60/m² netto plangebied.

2

Plankosten De plankosten zijn geraamd volgens de ministeriele regeling Plankosten 2024 met tijdvak. De plankosten worden geraamd op een bedrag van € 544.713.

Plankostenregels bij kostenverhaal MET tijdvak Resultaat 26-4-2024

Datum Gemeente: Projectnaam: Kostenverhaalsgebied:

Goirle Locatie De Krim ….

looptijd in jaren: 5,00 Complexiteit van het project: 108% uren € € € €

154.448 113.045 41.403 -

Taxatie inbrengwaarde percelen Taxatie en aankoop onroerende zaak Onteigenen van onroerende zaken Vestigen voorkeursrecht Inrichtingsplan Openbare ruimte Voorbereiding, toezicht en directievoering bij civiel en cultuurtechnische werken Algemene en financiele verantwoording en aansturing van het project

2.963 291 2.164 508

€ € € € € € € €

390.265 43.337 268.056 78.872

Totaal kostenverhaal

3.994

€

544.713

1.1 Opstellen en vaststellen gedetailleerd omgevingsplan 1.2 Stedenbouwkundig plan 1.3 Beeldkwaliteitsplan

Werkzaamheden ten behoeve van het uitvoeren van het omgevingsplan 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

euro's 1.031 755 276 -

Omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor het kostenverhaalsgebied

Afdrachten Conform gemeentelijk beleid is er rekening gehouden met de een afdracht Bovenwijks van € 8,93 per vierkante meter uitgeefbaar plangebied. Dit komt neer op € 152.882. Residuele grondopbrengsten De residuele grondwaarde wordt berekend door de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed te verminderen met de verwachte stichtingskosten. De stichtingskosten zijn geraamd op basis van Bouwkostenkompas per regio. De stichtingskosten worden geraamd op basis van een kengetal inclusief bijkomende kosten. Om te komen tot een residuele berekening moet bij de VON – prijs de BTW van 21% afgehaald worden. Voor een aantal woningbouw categorieën is de VON-prijs gemaximaliseerd op de vastgestelde prijzen prijspeil 2023. Dan gaat het om de sociale huurwoningen, goedkope woningen en betaalbare woningen (€ 355.000 VON). De VON-prijs is bepaald op basis van marktonderzoek en kengetallen van De essentie van projecten in de omgeving. De prijs is bepaald op basis van een normbedrag * het oppervlakte GO. De opbrengsten zijn anders dan bij woningen op Funda, dit gaat vaak om compleet ingerichte woningen (tuin, badkamer, keuken etc.) en kosten koper. De VON-prijs van de woning is vaak een casco woning die nog compleet ingericht moet worden.

3

Type

Aantal

Sociale huur Bereikbare koop Betaalbare koop 2^1 kap woning Vrijstaande woning Totaal

11 11 28 11 11

Opbrengst VON Incl. btw € 242.000 € 355.000 € 405.000 € 550.000 € 675.000

Bouwkosten Incl B.k. € 181.610 € 259.056 € 272.415 € 355.600 € 410.972

Residuele Waarde € 18.735 € 34.332 € 62.295 € 98.945 € 146.8798

Totale opbrengst 206.090 377.658 1.744.281 1.088.400 1.615.672

72

€ 5.032.101

Projectresultaat Dit resulteert in onderstaand beeld waarin er een positief saldo op eindwaarde van € 1.626.297. Overzicht kosten

/ m2 netto plangebied

Totaal

A

Historische kosten

€

42.144 €

1,11

B

Verwervingskosten

€

226.555 €

5,99

C

Beheer eigendommen

€

10.395 €

0,28

D

Sloop en sanering

€

134.750 €

3,56

E

Milieu en archeologie

€

55.000 €

1,46

F

Bouwrijp maken

€

1.354.184 €

35,82

G Woonrijp maken

€

890.234 €

23,55

H

Planstructurele voorzieningen

€

11.000 €

0,29

I

Planontwikkelingskosten

€

544.713 €

14,41

J

Overige kosten

€

- €

K

Bijdragen

€

152.882 €

L

Kostenstijging

€

85.156 €

2,25

TOTALE KOSTEN

€

3.507.013 €

92,78

Overzicht opbrengsten

4,04

/ m2 netto plangebied

Totaal

A

Opbrengsten 1

€

5.032.101 €

B

Opbrengsten 2

€

- €

-

C

Subsidies en bijdragen

€

- €

-

D

Overige opbrengsten

€

- €

E

Opbrengstenstijging

€

101.209 €

2,68

TOTALE OPBRENGSTEN

€

5.133.309 €

135,80

Resumé

Totaal

133,12

-

/ m2 netto plangebied

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN nominaal

€

1.610.244 €

42,60

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN reëel

€

€

43,02

Rentekosten

1.626.297

€

35.308- €

0,93-

€

42,09 39,91

SALDO OP:

31 december 2027

€

1.590.989

NCW OP:

1 januari 2024

€

1.508.762 €

€ 3.000.000

Grondkosten

€ 2.500.000

Beheer, sloop, sanering

€ 2.000.000 BRM/WRM € 1.500.000

Plan- en onderzoekskosten € 1.000.000 Overige kosten € 500.000 Afdrachten €-

BW

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Rente

€ -500.000 Verkoop uitgeefbaar € -1.000.000 Overige opbrengsten € -1.500.000 Cashflow

€ -2.000.000

4

Van den Wildenberg Variant 1

Programma locatie Van den Wildenberg Type Aantal Bvo Sociale huur 65 110 m² Bereikbare koop 65 149 m² Betaalbare koop 170 165 m² 2^1 kap woning 65 175 m² Vrijstaande 65 200 m² woning Totaal 430

Verhouding BVO-GO 75% - 83 m² 75% - 112 m² 75% - 124 m² 75% - 131 m² 78% - 156 m²

Kavelgrootte 90 m² 110 m² 140 m² 400 m² 600 m² 101.800 m² uitgeefbaar 215.400 m² plangebied

Kosten Inbrengwaarde Voor de inbrengwaarde is gerekend met de boekwaarde op locatie Van den Wildenberg per 31-122023 en de nog te maken investeringen in 2024. Er is geen rekening is gehouden met een restwaarde of een afschrijving op de gedane investeringen. Dit loopt niet via de grondexploitatie Beheer en sloop Dit gaat om het beheer van de velden en parkeerterrein van VV Riel gedurende de ontwikkeling, hiermee is gerekend met een kengetal van € 3/m². Sloopkosten zijn de sloop van de kantine en verwijderen van de verharding en velden. Sloopkosten zijn de sloop van de kantine en verwijderen van de verharding en velden. Voor de sloopkosten is gerekend met een kengetal van € 35/m². Bij het verwijderen van het kunstgras is geen rekening gehouden met eventuele bodemvervuiling. Milieu en archeologie Onder de post Milieu en archeologie staat een raming voor onderzoeken die nodig zijn voor de ontwikkeling van de locatie. Totaal opgenomen € 75.000. Bouw- en woonrijp maken Deze post is onderverdeelt in de volgende kosten: toegangswegen en voetpaden, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen en bouwrijp maken van de kavel ten behoeve van de woningbouw. Er is geen rekening gehouden met eventuele voorzieningen of verkeersaansluitingen die buiten het plangebied liggen. De geraamde kosten liggen op € 13,4 miljoen en komen neer op circa € 60/m² netto plangebied. 5

Plankosten De plankosten zijn geraamd volgens de ministeriele regeling Plankosten 2024 met tijdvak. De plankosten worden geraamd op een bedrag van € 2.320.036 Kanttekening is dat diverse grote gemeenten hebben aangegeven dat de regeling bij grotere plannen een lagere uitkomst van de plankosten laat zien dan verwacht, dit kan 30% schelen is gebleken in vergelijking met de plankostenscan zoals die was voor de Omgevingswet. Totaal budget voor plankosten is geraamd op € 2,6 miljoen.

Plankostenregels bij kostenverhaal MET tijdvak Resultaat 26-4-2024

Datum Gemeente: Projectnaam: Kostenverhaalsgebied:

Goirle Locatie vd Wildenberg ….

looptijd in jaren: 7,00 Complexiteit van het project: 110% uren € € € €

533.639 200.081 260.112 73.446

Taxatie inbrengwaarde percelen Taxatie en aankoop onroerende zaak Onteigenen van onroerende zaken Vestigen voorkeursrecht Inrichtingsplan Openbare ruimte Voorbereiding, toezicht en directievoering bij civiel en cultuurtechnische werken Algemene en financiele verantwoording en aansturing van het project

13.926 1.476 11.727 724

€ € € € € € € €

1.786.397 219.512 1.454.419 112.466

Totaal kostenverhaal

17.484

€

2.320.036

1.1 Opstellen en vaststellen gedetailleerd omgevingsplan 1.2 Stedenbouwkundig plan 1.3 Beeldkwaliteitsplan

Werkzaamheden ten behoeve van het uitvoeren van het omgevingsplan 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

euro's 3.558 1.335 1.735 488

Omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor het kostenverhaalsgebied

Bijzondere kosten In de grondexploitatie opgesteld door zowel Arcadis als bbn adviseurs is rekening gehouden met de aanlegkosten voor een geluidswal langs de Turnhoutsebaan. De reeds aanwezige geluidswal kan worden doorgetrokken. Afhankelijk van het geluidshinderonderzoek zal moeten blijken tot hoe ver deze zal moeten worden doorgetrokken. Vooralsnog is in de grondexploitatie een post opgenomen van € 500.000 voor de aanlegkosten voor een geluidswal. Voor verdere aansluitingen of ontsluitingen is in beide grondexploitaties nog geen rekening mee gehouden. Afdrachten Conform gemeentelijk beleid is er rekening gehouden met de een afdracht Bovenwijks van € 8,93 per vierkante meter uitgeefbaar plangebied. Dit komt neer op € 909.074.

6

Opbrengsten De opbrengsten zijn gemaakt op basis van een residuele berekening waarbij het programma zoals bovenstaande is doorgerekend. Om te komen tot een residuele berekening moet bij de VON – prijs de BTW van 21% afgehaald worden. Type

Aantal

Sociale huur Bereikbare koop Betaalbare koop 2^1 kap woning Vrijstaande woning Totaal

65 65 170 65 65

Opbrengst VON Incl. btw € 242.000 € 355.000 € 405.000 € 525.000 € 650.000

Bouwkosten Incl B.k. € 181.610 € 259.056 € 286.874 € 359.601 € 410.972

Residuele Waarde € 18.735 € 34.333 € 47.837 € 74.284 € 126.218

430

Totale opbrengst € 1.217.805 € 2.231.616 € 8.132.255 € 4.828.447 € 8.204.175 € 24.614.298

Projectresultaat Dit resulteert in onderstaand beeld waarin er een positief saldo op eindwaarde van € 1.269.417. Overzicht kosten

Totaal

/ m2 netto plangebied

A

Historische kosten

€

2.491.761 €

11,57

B

Verwervingskosten

€

1.137.766 €

5,28

C

Beheer eigendommen

€

118.470 €

0,55

D

Sloop en sanering

€

757.900 €

3,52

E

Milieu en archeologie

€

82.500 €

0,38

F

Bouwrijp maken

€

8.491.617 €

39,42

G Woonrijp maken

€

5.586.425 €

25,94

H

Planstructurele voorzieningen

€

561.000 €

2,60

I

Planontwikkelingskosten

€

3.016.047 €

14,00

J

Overige kosten

€

- €

K

Bijdragen

€

909.074 €

L

Kostenstijging

€

1.065.275 €

4,95

TOTALE KOSTEN

€

24.217.835 €

112,43

Overzicht opbrengsten

Totaal

4,22

/ m2 netto plangebied

A

Opbrengsten 1

€

24.614.298 €

B

Opbrengsten 2

€

- €

-

C

Subsidies en bijdragen

€

- €

-

D

Overige opbrengsten

€

- €

E

Opbrengstenstijging

€

872.954 €

4,05

TOTALE OPBRENGSTEN

€

25.487.252 €

118,33

Resumé

Totaal

114,27

-

/ m2 netto plangebied

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN nominaal

€

1.461.738 €

6,79

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN reëel

€

1.269.417 €

5,89

€

364.958- €

1,69-

Rentekosten SALDO OP:

31 december 2028

€

904.459 €

4,20

NCW OP:

1 januari 2024

€

3.076.061 €

14,28

€ 15.000.000

Grondkosten Beheer, sloop, sanering

€ 10.000.000 BRM/WRM

Plan- en onderzoekskosten € 5.000.000 Overige kosten Afdrachten €-

BW

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Rente

Verkoop uitgeefbaar € -5.000.000 Overige opbrengsten Cashflow

€ -10.000.000

7

Van den Wildenberg variant 2 Plangebied variant

In deze variant is rekening gehouden met de milieucirkels van het naastgelegen bedrijventerrein. Binnen deze cirkels mogen geen woningen gerealiseerd worden, de functie sport zoals er nu ligt is geen probleem in deze cirkels. Programma locatie Wildenberg Type Aantal Sociale huur 41 Bereikbare koop 41 Betaalbare koop 110 2^1 kap woning 41 Vrijstaande 41 woning Totaal 274

Bvo 110 m² 149 m² 165 m² 175 m² 200 m²

Verhouding BVO-GO 75% - 83 m² 75% - 112 m² 75% - 124 m² 75% - 131 m² 78% - 156 m²

Kavelgrootte 90 m² 110 m² 140 m² 400 m² 600 m² 64.600 m² uitgeefbaar 137.000 m² plangebied

Opbrengsten De opbrengsten zijn gemaakt op basis van een residuele berekening waarbij het programma zoals hierboven weergegeven is doorgerekend. Type

Aantal

Sociale huur Bereikbare koop Betaalbare koop 2^1 kap woning Vrijstaande woning Totaal

41 41 110 41 41 274

Opbrengst VON Incl. btw € 242.000 € 355.000 € 405.000 € 525.000 € 650.000

Bouwkosten Incl B.k. € 181.610 € 259.056 € 286.874 € 359.601 € 410.972

Residuele Waarde € 18.735 € 34.333 € 47.837 € 74.284 € 126.218

Totale opbrengst € 768.154 € 1.407.635 € 5.262.047 € 3.045.636 € 5.174.941 € 15.658.413

8

Projectresultaat Dit resulteert in onderstaand beeld waarin er een negatief saldo op eindwaarde is van € 1.982.724. Overzicht kosten

/ m2 netto plangebied

Totaal

Historische kosten

€

2.491.761 €

18,19

Verwervingskosten

€

1.137.766

€

8,30

Beheer eigendommen

€

75.350

€

0,55

Sloop en sanering

€

542.300

€

3,96

E

Milieu en archeologie

€

82.500

€

0,60

F

Bouwrijp maken

€

5.406.566 €

39,46

G Woonrijp maken

€

3.557.004 €

25,96

H

Planstructurele voorzieningen

€

561.000 €

4,09

I

Planontwikkelingskosten

€

3.016.047 €

22,01

J

Overige kosten

€

- €

K

Bijdragen

€

576.878 €

L

Kostenstijging

€

749.296 €

5,47

TOTALE KOSTEN

€

18.196.467 €

132,82

A B C D

Overzicht opbrengsten

Totaal

4,21

/ m2 netto plangebied

A

Opbrengsten 1

€

15.658.413 €

B

Opbrengsten 2

€

- €

-

C

Subsidies en bijdragen

€

- €

-

D

Overige opbrengsten

€

- €

E

Opbrengstenstijging

€

555.331 €

4,05

TOTALE OPBRENGSTEN

€

16.213.744 €

118,35

Resumé

Totaal

114,29

-

/ m2 netto plangebied

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN nominaal

€

1.788.759- €

13,06-

OPBRENGSTEN -/- KOSTEN reëel

€

1.982.724- €

14,47-

€

320.453- €

2,34-

Rentekosten SALDO OP:

31 december 2028

€

2.303.177- €

16,81-

NCW OP:

1 januari 2024

€

170.807 €

1,25

€ 10.000.000

Grondkosten

€ 8.000.000

Beheer, sloop, sanering

€ 6.000.000

BRM/WRM

€ 4.000.000

Plan- en onderzoekskosten

€ 2.000.000

Overige kosten Afdrachten

€-

BW € -2.000.000 € -4.000.000

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037 Rente

Verkoop uitgeefbaar Overige opbrengsten

€ -6.000.000 Cashflow

€ -8.000.000

9

Conclusie ontwikkelingen Goirle Locatie De Krim

Kosten € 3.507.013

Opbrengsten € 5.133.309

Saldo EW € 1.626.297

Programma 72 woningen

Oppervlakte 37.800 m²

Vd Wildenberg € 24.217.835 € 25.487.252 € 1.269.417 430 woningen Variant 1 Vd Wildenberg € 18.196.467 € 16.2123.744 € - 1.982.724 274 woningen variant 2 - De kosten en opbrengsten zijn inclusief kosten en opbrengstenstijging

215.400 m² 137.000 m²

Dit gaat alleen om de woningbouwlocaties, het gaat niet om de verplaatsing van het Riels kwadrant en de aankoop van de gronden op die locatie.

10