bijlage 2._2024-07-04_MvD Rapport locatieonderzoek Mill Hill College.pdf
Tekst van het document
bijlage 2
Locatie- en haalbaarheidsonderzoek Mill Hill College Verkenning toekomstige huisvesting van het Mill Hill College Goirle
Definitief concept
Opdrachtgever Gemeente Goirle
Datum 4 juli 2024
Referentienummer 2230362
Auteur(s) Maarten van Dijk, Sara Noordenbos en Rob van Driel
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
3
1.1
Aanleiding en doel
3
1.2
Leeswijzer
4
Kaders en uitgangspunten
5
2.1
Functioneel, bouwtechnisch en duurzaam
5
2.2
Leerlingenprognose en normatieve ruimtebehoefte
5
3.
Gebruiker
7
4.
Gebouw
8
Gebied
9
5.
6.
7.
8.
5.1
Locatiecriteria
9
5.2
Locatie Sportveld Venneweg
12
5.3
Locatie Barbara Benzpark
14
5.4
Locatie Riels Kwadrant
17
Financiën
19
6.1
Investeringskosten onderwijshuisvesting
19
6.2
Investeringskosten naast de onderwijshuisvesting
20
6.3
Herontwikkelingswaarde
21
Conclusie en vervolg
22
7.1
Conclusie
22
7.2
Vervolg
24
Bijlagen
25
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Aanleiding Het gebouw van het Mill Hill College in Goirle is functioneel en technisch gedateerd en zodoende aan grootschalige planvorming en/of nieuwbouw toe. De gemeente Goirle en het bestuur van het Mill Hill College zijn al een aantal jaren in gesprek over de toekomstige huisvesting van het Mill Hill College. Tot op heden is het om moverende redenen niet gekomen tot een definitieve keuze tussen vernieuwbouw of vervangende nieuwbouw. In de tussentijd hebben beiden niet stilgezeten. Zo heeft de gemeenten een aantal locaties in beeld en heeft het schoolbestuur een Programma van Eisen opgesteld. Doel van deze opgave De resultaten van dit onderzoek moeten besluitvorming verder voorbereiden tussen vernieuwbouw of vervangende nieuwbouw. Voor eventuele vervangende nieuwbouw worden eveneens potentiële locaties verder verkend.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
3/26
Methode De opzet en uitvoering van dit onderzoek is in samenspraak met gemeente Goirle, Mill Hill College en OMO tot stand gekomen. Vanuit een projectstructuur met frequente projectgroepen en een bestuurlijk overleg is alle informatie met elkaar gedeeld en met ieders betrokkenheid vastgesteld. Het onderzoek is gefaseerd uitgevoerd. Allereerst is in fase 1 met betrokkenheid van de gemeente en het schoolbestuur het Programma van Eisen geanalyseerd op wenselijke en wettelijke zaken. Daarnaast heeft ICSadviseurs het gebouw geschouwd om de technische staat vast te stellen. Deze inzichten heeft ICSadviseurs gedeeld middels een memo ‘advies vernieuwbouw of renovatie (9-1-2024) en de schouwrapportage (27-11-2023). Deze resultaten komen ook in deze rapportage terug en zijn toegevoegd aan de bijlagen van dit rapport. Deze inzichten zijn ook middels een themabijeenkomst met de gemeenteraad gedeeld (20-2-2024). Conclusie van fase 1 is, kort samengevat, dat nieuwbouw de voorkeur heeft boven vernieuwbouw. Hierover is op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau overeenstemming. Nieuwbouw is het vertrekpunt geweest voor fase 2, het locatieonderzoek. In gezamenlijkheid zijn potentiële locaties verkend en zijn de voor- en nadelen op basis van overeengekomen locatiecriteria in beeld gebracht.
De beoordelingen zijn gebaseerd op bureaustudie, aangeleverde documenten vanuit de gemeente en input vanuit de project- en stuurgroep. In de conclusies komen deze beoordelingen samen, waaruit vervolgens een gedragen voorkeursscenario volgt.
1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 … … beschrijft de kaders en uitgangspunten voor dit locatie onderzoek. Dat betreft de ambities van de gemeente voor onder andere duurzaamheid en de normatieve ruimtebehoefte van de school. Hoofdstuk 3 … … geeft een korte beschrijving van het Mill Hill College, als gebruiker van het nieuwe schoolgebouw. Hoofdstuk 4 … … geeft een korte beschrijving van de technische staat van het huidige schoolgebouw en schets de huidige situatie. Hoofdstuk 5 … … beschrijft de verschillende locaties die onderdeel zijn van dit haalbaarheidsonderzoek. Eerst worden de verschillende locatiecriteria beschreven, waarna de drie locaties worden geanalyseerd naar aanleiding van deze locatiecriteria. Hoofdstuk 6 … … beschrijft kort de financiën en de investeringen voor de nieuwbouw. Hierbij wordt gekeken naar de investeringskosten voor de onderwijshuisvesting, overige investeringen en eventuele opbrengsten van de herontwikkeling. Hoofdstuk 7 … … beschrijft de conclusie, beoordeeld de verschillende locaties en geeft de vervolgstappen aan.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
4/26
2. Kaders en uitgangspunten 2.1 Functioneel, bouwtechnisch en duurzaam De kwalitatieve ambitie is gebaseerd op het IHP (nog in ontwikkeling) en de ambities zoals gesteld in het Programma van Eisen. In de uitwerking wordt uitgegaan van volledige nieuwbouw met de volgende uitgangspunten: ▪ ▪ ▪
▪
Functionele en adequate huisvesting die voldoet aan de onderwijskundige wensen vanuit de school; Duurzaamheidsambitie ENG; Frisse Scholen Klasse B (gemiddeld); ─ Tijdens het ontwerptraject kan er, in overleg met de gebruiker en opdrachtgever, op onderdelen worden afgeweken worden van de kwaliteitseis Frisse Scholen klasse B. Dit kan een andere Frisse Scholen aspecten een hoger kwaliteitsniveau te kunnen halen (Frisse scholen klasse A). Zodoende vormt (een gemiddelde score op) Frisse Scholen klasse B nog steeds het uitgangspunt. Een levensduur van ten minste 40 jaar.
2.2 Leerlingenprognose en normatieve ruimtebehoefte Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke uitgangspunten. Het Programma van Eisen zoals opgesteld door het schoolbestuur en de analyse daarvan door ICSadviseurs zijn toegevoegd aan de bijlagen van deze rapportage. Aantal leerlingen Met Mill Hill College telt 1.486 leerlingen in schooljaar 2023-2024. Uitgangspunt voor de planvorming zijn 1.450 leerlingen. Onderwijscapaciteit Het schoolbestuur heeft een Programma van Eisen opgesteld voor 1.450 leerlingen met een ruimtebehoefte van 9.390 m2 bvo. Zij is hierbij uitgegaan van de geactualiseerde model verordening in 2020 (VNG, gewijzigd in november 2020). Dit vormt voor deze opgave het uitgangspunt. Ruimte voor bewegingsonderwijs De school heeft een normatieve ruimtebehoefte van 3 zaaldelen en een rooster technische ruimtebehoefte van 3,5 zaaldelen. In de planvorming van de school wordt uitgegaan van drie inpandige zaaldelen en een vierde zaaldeel in de vorm van een overdekte buitenruimte. De drie inpandige gymzalen hebben een totale ruimtebehoefte van 1.652 m 2 bvo. Deze ruimtebehoefte is in lijn met het KVLO1 advies voor huisvesting van bewegingsonderwijs. Daarentegen is de ruimtebehoefte wel hoger dan de modelverordening. De normvergoeding voor het realiseren van een gymzaal is in de modelverordening gebaseerd op een gymzaal van 455 m2 bvo met een vrije hoogte van 5,5 meter.
Dit maakt de (minimale) normatieve ruimtebehoefte voor bewegingsonderwijs dus 1.365 m 2 bvo. De KVLO geeft in reactie daarop aan dat tegenwoordig meer ruimte nodig is omdat klassen groter zijn geworden en docenten bewegingsonderwijs op zoveel mogelijke manieren en beweegniveaus met verschillende activiteiten de lessen moeten kunnen inrichten. Met betrekking tot de hoogte is het nog een overweging om van 7 meter uit te gaan in plaats van de 5,5 meter zoals gevraagd in het Programma van Eisen. Een vrije hoogte van 7 meter maakt is in lijn met het KVLO
1 De KVLO is de belangenvereniging voor docenten en leerkrachten lichamelijke opvoeding, en adviseert onder andere over de omva ng
voor sportvoorzieningen.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
5/26
advies en maakt bovendien het sportcomplex een stuk multifunctioneler inzetbaar voor sportverenigingen en competities. Of daar behoefte aan is, kan in het vervolg nader worden onderzocht. Het schoolbestuur heeft vanuit normatief perspectief geen recht op een vierde zaaldeel. Echter, met een rooster technische behoefte aan circa 3,5 groepsruimten acht zij deze in de praktijk wel wenselijk. De school heeft dit zaaldeel in haar Programma van Eisen opgenomen als overdekte buitenruimte. Voor de buitenruimte wenst de school de omvang van het huidige sportveld van circa 9.500 m 2 te behouden.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
6/26
3. Gebruiker De school omschrijft zichzelf op haar eigen website als een school voor mavo, havo en vwo in een veilige, groene omgeving waar veel aandacht wordt besteed aan kwalitatief hoogwaardig onderwijs en de algemene vorming van leerlingen. Het Mill Hill College is een school met een hele goede sfeer, die met elkaar gemaakt wordt. Het zit in het DNA van de school dat iedereen mag zijn zoals hij of zij is en de tijd krijgt om verder te ontdekken wat hij of zij allemaal kan. Elke schooldag komen leerlingen vanuit Goirle, Riel, Alphen, Tilburg, Hilvarenbeek, Diessen, Biest-Houtakker, Esbeek, Baarle-Nassau of Poppel (B) naar het Mill Hill College. Het Mill Hill College heeft haar kernwaarden in 2023 geconcretiseerd en als volgt beschreven in de schoolgids: “Het MHC wil een school zijn waarin de verbondenheid centraal staat. De school vormt een belangrijk onderdeel van de (lokale) gemeenschap. De school is een vertrouwde en veilige plek, waar zowel leerlingen als docenten graag zijn. Deze verbondenheid met elkaar en de (lokale) gemeenschap maakt ruimte voor ondernemerschap, trots en betrokkenheid bij de wereld. Vanuit deze kernwaarden wordt het onderwijs verder ontwikkeld: leerdoelgericht, meer maatwerk, (vakoverstijgende) projecten en andere vormen van toetsing.” Programma van Eisen De school heef in haar visie en ambities uitgewerkt in een Programma van Eisen.
Deze is separaat bijgevoegd. Het Programma van Eisen is door ICSadviseurs getoetst op de wettelijke uitgangspunten zoals onder andere het ruimtelijk kader, de ruimtestaat en technische vereisten. Deze memo is toegevoegd aan de bijlagen van dit rapport. Ook zijn enkele bevindingen reeds beschreven bij de kaders en uitgangspunten in hoofdstuk 2.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
7/26
4. Gebouw In de eerste fase is het gebouw beoordeeld op basis van het Programma van Eisen en de technische staat. Deze memo’s en het schouwrapport zijn toegevoegd als bijlagen. In dit hoofdstuk volgt een bondige beschrijving. Bouwdelen A en B zijn het oudst (1973-1974) en zijn in de tussentijd ook al een aantal keer gerenoveerd en/of functioneel aangepast. Wanneer puur bouwkundig en installatietechnisch naar de gebouwdelen wordt gekeken, dan ziet ICSadviseurs dusdanig veel beperkingen dat zij vervangende nieuwbouw adviseert.
Figuur 1. Bouwdelen A, B, C en D.
Bouwdeel C is gebouwd in de periode 1990-1996 en is ‘iets’ beter dan gebouwdeel C. Echter, dit verschil is verwaarloosbaar in het behalen van de ambities. Ook bouwdeel C heeft dusdanig veel bouwkundige en installatietechnische beperkingen dat grootschalige ingrepen aan de gevel, dak en installaties noodzakelijk zijn om de gestelde ambities op het gebied van duurzaamheid, comfort en kwaliteit te halen. Bouwdeel D bestaat uit 2 delen: de sport (1973) en technieklokalen (1990-1996). Het bouwdeel sport is een op zichzelf staand gebouw met een eigen W-installatie. Dit bouwdeel is in algemene zin verouderd en aan vernieuwing toe. Bouwkundig en installatietechnisch moet hier het nodige worden vernieuwd en verduurzaamd, hoewel dit in mindere mate het geval is dan in het onderwijsgebouw. Naast het sportgebouw staat nog een apart bouwdeel met twee technieklokalen en aanverwante ruimten. Ook dit bouwdeel is bouwkundig en installatietechnisch aan forse ingrepen toe dat het prijspeil nieuwbouw benaderd. ICS adviseert vervangende nieuwbouw voor in ieder geval de bouwdelen A, B en C. Deze bouwdelen zijn functioneel, energetisch, bouwkundig en installatietechnisch dusdanig slecht dat een compacte nieuwbouw voor al deze punten een oplossing vormt.
Daarnaast adviseert ICSadviseurs om de technieklokalen van bouwdeel D af te stoten en te integreren in het onderwijsgebouw ten behoeve van de functionaliteit. Ook voor sport wordt nieuwbouw geadviseerd op basis van functionaliteit en technische staat.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
8/26
5. Gebied Met de keuze voor vervangede nieuwbouw zijn er drie potentiële nieuwbouwlocaties; Sportveld Venneweg (de huidige locatie), Barbara Benzpark en Riels Kwadrant. In 5.1 staan de locatiecriteria, waarmee de locaties worden vergeleken. Vervolgens worden de drie locaties in 5.2 t/m 5.4 beschreven op basis van deze criteria.
5.1 Locatiecriteria De locaties worden aan de hand van vier hoofdcriteria beschreven. Dit zijn de ruimtelijke inpassing (5.1.1), ecologie, natuur en archeologie (5.1.2.), planning en fasering (5.1.3.) en aansluiting op visie en behoefte van de school (5.1.4.).
5.1.1 Ruimtelijke inpassing De locaties worden getoetst op de mogelijkheid om de volledige terreinbehoefte van de school én eventuele toekomstige uitbreidingscapaciteit te kunnen huisvesten. Het is namelijk een basisvoorwaarde voor de locatie dat het terrein groot genoeg is voor de school en aanverwante voorzieningen. Als indicatie voor de terreinbehoefte wordt in het Programma van Eisen uitgegaan van 14.925 m 2 bvo exclusief sportvelden. Dit is in lijn met de indicatie die ICSadviseurs afgeeft (circa 12.200 tot 14.200 m 2 bvo). Deze terreinbehoefte bestaat uit onder andere de footprint van de gebouwen, een pleinvoorziening, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen. De exacte invulling hiervan moet nog verder worden uitgewerkt. Daarnaast heeft het Mill Hill College heeft ook de wens voor een nabijgelegen buitensportveld. Hier moeten meerdere klassen tegelijkertijd (sport)activiteiten op kunnen uitoefenen. Hiervoor wenst de school de omvang van het huidige sportveld te houden (circa 9.500 m2). In totaal is er dus een terreinbehoefte van circa 25.000 m2 waar de locaties aan moeten voldoen. Daarnaast wordt er voor iedere locatie gekeken naar de ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zoals het bestemmingsplan, de verkeerssituatie en de impact op de omgeving.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
9/26
5.1.2 Ecologie, natuur en archeologie Op het gebied van ecologie, natuur en archeologie zijn de locaties op onderstaande eigenschappen getoetst en/of op risico beoordeeld. Wanneer het een expliciet risico vormt voor een locatie, dan komt dit terug in de conclusie per locatie. Daarbij is gekeken naar: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
▪
Geluid. De gemeente heeft een herziende opdracht verstrekt aan Kuiper Compagnons met betrekking tot Barbara Benzpark. Dit kan vergeleken worden met de situatie op de huidige locatie en Riels Kwadrant. Luchtkwaliteit. Voor Barbara Benzpark onderzocht door Kuiper Compagnons. Ook dit kan vergeleken worden met de situatie op de andere locaties. Bomen. Monumentale bomen zijn onderdeel van de rapportage van Kuiper Compagnons voor het Barbara Benzpark. Dit is niet van toepassing voor de huidige locatie en Riels Kwadrant. Groenstructuurplan. Het groenstructuurplan2 uit 2014 heeft als doel de waardevolle groenstructuren te beschermen en te beschrijven. De locaties dienen aan te sluiten op dit structuurplan. De Natuurbeschermingswet heeft als doel het geven van wettelijke bescherming aan terreinen en wateren met bijzondere natuur- en landschapswaarden. Daartoe zijn Natura-2000 gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en Wetlands aangewezen, die worden beschermd op grond van de Natuurbeschermingswet. Voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de beschermde natuur geldt een vergunningsplicht. De potentiële archeologische waarde van de locatie. Op basis van de Archeologiekaart3 is de trefkans (hoog, middel, laag) op archeologische resten beschreven.
Van onderstaande criteria is op basis van de huidige informatie gesteld dat deze geen significante impact hebben op de planvorming en/of onderdeel vormen van het reguliere risicodossier van een bouwproces. ▪
▪
▪
▪
Voor flora en fauna zijn er geen rapportages bekend. In 2018 waren er geen flora- en/of faunaonderzoeken aangetroffen rondom de locatie van het Mill Hill College tot aan de Rillaersebaan. Hedendaags is er geen aanvullend onderzoek uitgevoegd voor Barbara Benzpark en Riels Kwadrant. Dit betekent dat er voor alle locaties geen flora en fauna onderzoek is uitgevoerd. Bodemonderzoek. Wat betreft de bodemkwaliteit gaat de provincie Noord-Brabant uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek (het historisch bodemonderzoek) te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Een bodemonderzoek is van toepassing voor alle locaties. Water. Bij nieuwbouw dient altijd een watertoets uitgevoerd te worden. Hierin wordt onder andere gekeken naar de gevolgen voor het grondwater. Het uitvoeren van een watertoets is van toepassing voor alle locaties. De locatie Riels Kwadrant is nabij natuurgebied de Regte Heide, waardoor er zorgvuldig omgegaan moet worden met het waterpeil.
Dit is oplosbaar, maar vraagt om meer aandacht dan bij de andere locaties. De normen voor stikstof kunnen gevolgen hebben voor de bouw, maar verschillen niet per locatie. Voor een nieuw schoolgebouw op Riels Kwadrant is al wel eerder de stikstofberekening gemaakt vanuit een verkenning4 voor de verplaatsing van het sportpark. Daaruit blijkt dat de verplaatsing van de school haalbaar is.
2 BTL Advies (2014) Groenstructuurplan Goirle. 3 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2024) Archeologie in Nederland.
https://rce.webgispublisher.nl/Viewer.aspx?map=Archeologie%2Din%2DNederland 4 Kybys (2023) Eindrapportage verkenning haalbaarheid verplaatsen sportparken.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
10/26
▪
Omdat de stroomaansluiting en het risico op netcongestie op alle locaties aanwezig is, wordt deze niet als onderscheidend locatiecriteria gehanteerd. Alle locaties vallen binnen de zone ‘geen transportcapaciteit beschikbaar’5. Zodoende is congestiemanagement, het sturen op de capaciteit van het netwerk, op alle locaties noodzakelijk. ICS adviseert de aanvraag voor de beoogde locatie zo vroeg mogelijk te doen. Op de huidige locatie (Sportveld Venneweg) is al een stroomaansluiting aanwezig, dus daar is het vertrekpunt in de basis gunstiger. Echter, helemaal risicoloos is dit niet. Een energieneutraal gebouw resulteert mogelijk in een verhoogde energievraag ten opzichte van de huidige situatie als gevolg van het gasloos maken van het gebouw en het plaatsen van PV-panelen. Dus ook die mogelijke aanvraag brengt risico’s met zich mee. De aansluiting bij het Barbara Benzpark is verwijderd en de traforuimte is gesloopt. Ook is er geen aansluiting bij het Riels Kwadrant. Bij deze twee locaties moet dus alles nieuw worden aangelegd met de daarbij horende risico’s.
5.1.3 Planning en fasering Per locatie wordt een indicatie gegeven van de verwachte snelheid van realisatie. Dit is afhankelijk van onder andere de realisatie van het gebouw, het bestemmingsplan, (het risico op) eventuele bezwaren, grondpositie en overige risico’s vanuit ecologie, natuur en archeologie.
5.1.4 Aansluiting op visie en behoefte school Vanuit de school zijn de volgende aandachtspunten meegegeven met betrekking tot de locatiebepaling: ▪
▪ ▪
▪
De school heeft veel belang bij een snelle realisatie, heldere planning en duidelijkheid. Door de huidige staat van het gebouw ervaart de school veel gebreken, maar de school is terughoudend in het doen van onderhoudsinvesteringen vanwege het toekomstperspectief van het gebouw. Een snelle realisatie of een heldere planning op basis waarmee de school investeringen kan afwegen, is zodoende wenselijk. Veiligheid en bereikbaarheid. De school behoeft een bereikbaar gebouw met een goede ontsluiting en een veilige verkeerssituatie (zowel permanent na realisatie als tijdelijk gedurende het bouwproces). Aanwezigheid van groen en natuur. De school hecht veel waarde aan een schoolgebouw in een groene en natuurlijke omgeving. In het Programma van Eisen is natuur een van de kernwaarden voor de huisvesting. Dit wenst zij terug te zien in het gebouw, de uitstraling en inpassing op het terrein. Een school in groen en natuur is ook een van de onderscheidende aspecten uit de visie van de school, het is namelijk geen stadsschool. Nabijheid binnen- en buitensport. De nabijheid van binnensport op loopafstand is een harde eis. Daarnaast is het een wens, dus geen eis, om de buitensport zo dicht bij mogelijk te positioneren (maximaal 2 kilometer, gemeten langs de kortste voor leerling voldoende begaanbare weg).
Ten slotte zijn de volgende aspecten benoemd als aandachtspunt, maar niet onderscheidend voor de te maken locatiekeus: ▪ ▪ ▪
Aandacht voor de waarde van kavel E-4804 welke economische eigendom is van OMO. Ligging ten opzichte van voedingsgebied school: dit is gezien de beoogde locaties geen onderscheidend criteria. De locatie is maar beperkt van invloed op de samenwerking met partners. Dit gebeurt hoofdzakelijk op organisatorisch vlak en hiervoor is de fysieke locatie minder van belang.
5 Netbeheer Nederland (2024) Capaciteitskaart afname elektriciteitsnet. https://capaciteitskaart.netbeheernederland.nl/
2230362 | www.icsadviseurs.nl
11/26
5.2 Locatie Sportveld Venneweg 5.2.1 Ruimtelijke inpassing De percelen op de locatie Sportveld Venneweg zijn weergegeven in Figuur 26 en hebben een oppervlakte van meer dan 37.300 m2, waarmee het voldoet aan de terreinbehoefte voor onderwijs, sport en eventuele toekomstige uitbreidingscapaciteit. De bestemming van deze locatie is maatschappelijk vanwege de huidige onderwijsfunctie en hoeft dus niet te worden aangepast. De impact op de omgeving is beperkt. De omgeving is al gewend aan een school. Deze wordt enkel verplaatst. Logischerwijs heeft de positionering van de school wel impact op de directe omwonenden. Een compacter gebouw is ook positief voor de omgeving. In de huidige verkeerssituatie worden knelpunten ervaren. Nieuwbouw en een compacter schoolgebouw maken het mogelijk om de nieuwe situatie conform alle richtlijnen te ontwerpen en in te richten7.
Figuur 2. Kadastrale kaart voor locatie Sportveld Venneweg.
6 Kadastrale Kaart (2024) https://kadastralekaart.com/ 7 Goudappel (2024) Eerste resultaten nieuwbouwlocatie Mill Hill college Goirle. Tussenoverleg 13 mei 2024.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
12/26
5.2.2 Ecologie, natuur en archeologie Het geluid op deze locatie is niet onderzocht, maar op dit moment staat er ook een schoolgebouw. Daarom is het aannemelijk dat de locatie voldoet aan de geluidseisen voor een onderwijsfunctie. Voor de luchtkwaliteit is geen onderzoek uitgevoegd, maar aangezien er op dit moment ook een schoolgebouw op deze locatie is geplaatst, is het aannemelijk dat de luchtkwaliteit voldoet voor een school. Er zijn geen kenmerkende en monumentale bomen bekend voor deze locatie. In het groenstructuurplan zijn er geen bijzondere kenmerken voor deze locatie opgemerkt. Dit is geen risico voor de ontwikkeling van een nieuw schoolgebouw. Deze locatie is niet gepositioneerd nabij een Natura-2000 gebied en heeft dus niet te maken met de natuurbeschermingswet. De locatie heeft wel een hoge trefkans op vindingen met een archeologische waarde. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden in de planning van het bouwproces. Er zal waarschijnlijk een archeologisch (voor)onderzoek moeten plaatsvinden.
5.2.3 Planning en fasering Ontwikkeling op deze locatie kan relatief snel van start gaan. Er hoeven geen percelen aangekocht te worden, maar het bouwvlak zal wel aangepast moeten worden. Verder moet er een overeenkomst gesloten worden tussen OMO en de gemeente. De omgeving is al gewend aan een school en de locatie fungeert nu als een sportveld zonder ecologische waarde. Gedurende de bouw moet er ook gelet worden op de overlast en veiligheid ten aanzien van de huidige school, maar dit hoeft geen vertraging te veroorzaken.
5.2.4 Aansluiting op visie en behoefte school Zoals in de vorige paragraaf beschreven kan de school relatief snel gerealiseerd worden. Er zijn beperkte risico’s. De veiligheid en bereikbaarheid van deze locatie moet verbeterd worden, maar is geschikt voor de school. De locatie is vanuit alle richtingen goed te bereiken door de leerlingen. Tijdens het bouwproces moet wel rekening gehouden worden met het (fiets)verkeer, omdat de huidige school naast de nieuwbouwlocatie ligt. Draagvlak voor de verkeerssituatie bij de omwonenden biedt het meeste perspectief, omdat problemen met de bereikbaarheid enkel verbeterd kunnen worden bij nieuwbouw. Deze locatie heeft een groene en natuurlijke omgeving, wat aansluit bij de visie van de school. Binnen- en buitensport zijn te realiseren op het terrein, waardoor dit aansluit op de behoefte van de school. Er is ook ruimte op het terrein voor de sportvelden. Wel heeft de school gedurende het bouw- en sloopproces tijdelijk geen sportveld.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
13/26
5.3 Locatie Barbara Benzpark 5.3.1 Ruimtelijke inpassing De percelen bij het Barbara Benzpark zijn weergeven in Figuur 38. Het volledige kavel is circa 34.000 m2. Echter, met behoud van bestaande boomgroepen en lanen is het netto plangebied circa 20.000 m 2. Hiermee voldoet het in de basis aan de terreinbehoefte van het gebouw en aanverwante voorzieningen. Het inpassen van de buitensport op het terrein voegt zich in de bosranden en kan mogelijk in de vorm van sport- en trapveldjes rondom het gebouw. De gevraagde behoefte aan sportveld, 9.500 m2 bvo, kan hier niet volledig worden ingepast. Ruimte voor uitbreidingscapaciteit moet vermoedelijk in de hoogte gezocht worden. Dit in verband met de huidige ruimtevraag voor het gebouw en de buitenruimte. Ook het zorgvuldig omgaan met bestaand groen en bomen kost ruimte op het terrein. Deze locatie heeft een bestemmingsplan voor een maatschappelijke functie, wat aansluit op de functie van een schoolgebouw.
Figuur 3. Kadastrale kaart voor locatie Barbara Benzpark.
8 Kadastrale Kaart (2024) https://kadastralekaart.com/
2230362 | www.icsadviseurs.nl
14/26
Een schoolgebouw op deze locatie heeft impact op de omgeving. De functie als school, hoewel ook maatschappelijk, wijkt af van de vorige invulling als zorglocatie. In de verkenning ruimtelijke inpassing en programma Mill Hill College zijn diverse schetsen gemaakt die een beeld vormen. Hierin wordt veel groen behouden en geïntegreerd in het ontwerp. Hierdoor kan de visuele impact van de school worden beperkt. Daarnaast heeft de omgeving ook te maken met impact als gevolg van onder andere verkeersstromen en geluid. Op deze locatie moet een nieuwe verkeerssituatie gerealiseerd worden die aansluit bij de verkeersstromen van een school. Er is al eerder toegang tot het perceel geweest, dus het hoeft niet helemaal nieuw aangelegd worden. Echter, de invulling en het aantal verkeersbewegingen, met name het aantal fietsers, wijkt wel af van de vorige functie. Zodoende moet dit verkeerstechnisch uitgewerkt worden. Nieuwbouw maakt het mogelijk om de nieuwe situatie conform alle richtlijnen te ontwerpen en in te richten 9. Aandachtspunt is het draagvlak bij de omwonenden voor de aanpassingen in de verkeerssituatie, waarbij rekening gehouden wordt met de verkeersveiligheid bij de in- en uitritten van de woningen.
5.3.2 Ecologie, natuur en archeologie Het onderzoek10 over het geluid laat zien dat in het scenario met alleen een schoolgebouw de geluidsbelasting op de gevels wordt overtreden. Dit kan opgelost worden met geluidsongevoelige gevels en het plaatsen van (binnen)sportvoorzieningen aan de kant van de snelweg A58. Dit is wel een kostenverhogende oplossing. Andere oplossingen zijn het plaatsen van een geluidswal (met woningen). Bij het plaatsen van geluidswalwoningen aan de snelweg wordt de grenswaarde van het geluid slecht zeer beperkt of net niet overschreden ter hoogte van het schoolgebouw. De geluidsbelasting is nog wel aanwezig en hoger dan de standaardwaarde. Geluid is een prijsverhogend risico voor de ontwikkeling van het schoolgebouw op deze locatie. In een ander onderzoek11 is gekeken naar de luchtkwaliteit. De concentratie luchtverontreinigende stoffen voldoen aan de grenswaarde uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Echter, aan de grenswaarden die gesteld worden door het World Health Organisatie (WHO) kan niet voldaan worden. Deze zijn namelijk veel strenger, zelfs zo streng dat ook op veel grotere afstand van de snelweg niet voldaan kan worden aan deze grenswaarden. Kuiper Compagnons stelt dat de gemeente moet motiveren vanuit eigen visie en beleid wat te verantwoorden is en wat niet.
Gebouw technisch kunnen maatregelen worden genomen om de luchtkwaliteit binnen te verbeteren, voor het buitenterrein is dit logischerwijs lastiger. De GGD adviseert een school op minstens 150 meter van een snelweg te realiseren. De meest noordelijke functies op de inpassing van Kuiper Compagnons liggen op circa 100 tot 120 meter van de snelweg. Dit risico kan beperkt worden door de buitenruimten zo veel mogelijk aan de zuidzijde van het terrein te positioneren. Vanuit het groenstructuurplan wordt bouwen binnen ‘particulier waardevol groen’ beoogd. Planvorming botst mogelijk met het streefbeeld ‘behoud en versterken (cultuur)historische boomstructuren en solitaire bomen, ook op particulieren gronden’. Er zijn namelijk ook kenmerkende bomen op de locatie die een risico vormen voor de ontwikkeling en mogelijk behouden dienen te worden. Afbakening van het perceel, in relatie tot deze bomen, kan de risico’s hiervoor verminderen. Deze locatie is niet gepositioneerd nabij een Natura-2000 gebied en heeft dus niet te maken met de natuurbeschermingswet. De locatie heeft een hoge trefkans op vindingen met een archeologische waarde. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden in de planning van het bouwproces. Er zal waarschijnlijk een archeologisch (voor)onderzoek moeten plaatsvinden.
9 Goudappel (2024) Eerste resultaten nieuwbouwlocatie Mill Hill college Goirle. Tussenoverleg 13 mei 2024. 10 Kuiper Compagnons (2024) Geluid versus woningbouw en Mill Hill College Barbara Benzpark Goirle. 11 Kuiper Compagnons (2023) Milieu versus Mill Hill College Barbara Benzpark Goirle.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
15/26
5.3.3 Planning en fasering Ontwikkeling op deze locatie kan vertraging oplopen door de wijziging van de bestemmingsfunctie en de mogelijke beperkingen die omwonenden hiervan ervaren. Bezwaren zorgen ook voor vertraging van het proces. Op dit moment zijn er al bezwaren en aandachtspunten bij de gemeente bekend voor de mogelijke ontwikkeling van een schoolgebouw op deze locatie. Dit tijdsrisico kan deels beperkt worden door de ontwerpfase al te starten, maar dan vertaalt zich dit in een financieel risico. Ook blijft het risico op gegrond bezwaar dan natuurlijk nog steeds bestaan. Verder zijn er nog de natuur en ecologische risico’s, zoals de groenstructuur, bomen en de nabijheid van de snelweg. Dit heeft mogelijk impact op de complexiteit (en dus de duur) van de ontwerp- en realisatiefase.
5.3.4 Aansluiting op visie en behoefte school Als gevolg van de nodige uitdagingen en vraagstukken vanuit de omgeving, natuur en ecologie is minder snel duidelijkheid en helderheid over de planning en realisatie te geven. Hiermee sluit het minder goed aan op de visie van de school De veiligheid en bereikbaarheid op deze locatie moet verder uitgewerkt door de gemeente, maar lijkt in de basis veilig realiseerbaar. De locatie is vanuit alle richtingen goed te bereiken door de leerlingen. De school ervaart geen hinder van het bouwproces. Op deze locatie is veel groen en natuur aanwezig, wat goed aansluit op de visie van de school. Binnensport is te realiseren op het terrein, maar voor de buitensport is minder ruimte. De school beoordeeld dit op basis van de gemaakte inpassingen als acceptabel, hoewel zij natuurlijk de voorkeur heeft voor een groter en nabijgelegen sportveld. Voor de buitensport zijn daarnaast ook (nader te onderzoeken) opties in Tilburg (5 minuten fietsen) en Goirle (10 minuten fietsen).
2230362 | www.icsadviseurs.nl
16/26
5.4 Locatie Riels Kwadrant 5.4.1 Ruimtelijke inpassing Alle percelen op de locatie Riels Kwadrant zijn weergegeven in Figuur 412. Vanuit eerder verkenningen, voor de verplaatsing van het sportpark, is het blauwe perceel in Figuur 4 aangehouden als beoogde locatie voor het nieuwe schoolgebouw, wat ook gehanteerd is voor dit onderzoek. Het perceel heeft een oppervlakte van 14.000 m2. Hiermee voldoet het niet aan de terreinbehoefte voor de school met de benodigde buitenruimte. Er zijn meerdere percelen bij Riels Kwadrant nodig om te voldoen aan de volledige terreinbehoefte. De bestemming van Riels Kwadrant is agrarisch. Dit moet aangepast worden voor de realisatie van een nieuw schoolgebouw. De grondkwaliteit kan door het agrarisch gebruik een risico vormen. Bij de aankoop van de grond kan de bestemmingsplanprocedure en de bezwaarmogelijkheden door de omwonenden al behandeld worden. Figuur 4. Kadastrale kaart voor locatie Riels Kwadrant.
12 Kadastrale Kaart (2024) https://kadastralekaart.com/
2230362 | www.icsadviseurs.nl
17/26
De impact van een schoolgebouw op de omgeving is beperkt. Er is slechts één directe omwonende. Echter, de positionering van de school buiten de kern van Goirle, in het buitengebied, heeft nadrukkelijk niet de voorkeur van de school. Dit maakt dat de school minder in verbinding is met de omgeving en het voedingsgebied. Mogelijk resulteert dit ook in andere, lagere, leerlingenstromen. Er moet een geschikte verkeerssituatie op deze locatie gerealiseerd worden. De huidige zandwegen moeten verbeterd worden. Verder is de bereikbaarheid vanuit Riel, midden en zuid Goirle goed door de fietstunnel onder de N630 door (Genderlaan/Rielsedijk). De bereikbaarheid vanuit Tilburg en noord Goirle vormt een aandachtspunt. Leerlingen moeten dan het kruispunt Rillaersebaan/N630 oversteken. Zowel qua veiligheid als qua beleving vormt dit een drempel.
5.4.2 Ecologie, natuur en archeologie In de studie naar de mogelijke verplaatsing van de sportvelden wordt gesteld dat met betrekking tot geluidhinder er geen onoverkomelijke beperkingen zijn. De conclusies met betrekking tot de luchtkwaliteit vragen meer aandacht. Met name de spuitzones rondom de locatie vragen aandacht. In deze spuitzone is kans op gewasbeschermingsmiddel op de grond of in de lucht. Dit wordt ook wel 'drift' genoemd. Deze drift kan gevolgen hebben voor de volksgezondheid. Waar deze spuitzones liggen en wat het exacte risico is, moet in het vervolg nog nader worden uitgewerkt. Daarnaast lijkt het risico op een slechte luchtkwaliteit als gevolg van de N630 laag. Het kavel ligt op meer dan 100 meter van de doorgaande weg. De GGD adviseert een school op minstens 50 meter van een drukke weg buiten de bebouwde kom te positioneren. Ten slotte lag er een geitenfokkerij binnen de richtafstand van 2 km, maar deze is inmiddels gestopt. Op deze locatie zijn geen monumentale of kenmerkende bomen. Deze locatie is niet beoordeeld in het groenstructuurplan van de gemeente. Daarom is het niet te toetsen of de locatie hieraan kan voldoen. Nabij deze locatie is een Natura-2000 gebied uit de natuurbeschermingswet. Dit heeft echter geen effect op de ontwikkeling van een nieuw schoolgebouw.
De locatie heeft een lage tot middelhoge trefkans op vindingen met een archeologische waarde. Hier zal rekening mee gehouden moeten worden in de planning van het bouwproces.
5.4.3 Planning en fasering Het grootste risico in de planning is de huidige eigendomssituatie. De grond moeten nog verworven worden en dit vormt een tijd- en financieel risico. Verder moet de infrastructuur nog worden aangelegd en mogelijk her en der nog worden aangepast, maar dit kan gelijktijdig met de ontwerp- en realisatiefase van de school. Het risico vanuit de omgeving is beperkt, omdat hier op voorgesorteerd kan worden bij de overname van grond.
5.4.4 Aansluiting op visie en behoefte school De snelheid die het vergt om de grondpositie te verkrijgen is allesbepalend op de mate waarin de planvorming snel gerealiseerd kan worden. Dit is onzeker, zodoende heeft deze locatie zijn beperkingen. De verkeerssituatie moet nog aangelegd worden, dus alles is mogelijk om dit veilig en bereikbaar te maken voor alle gebruikers van het nieuwe schoolgebouw. Het oversteken van de grote ontsluitingswegen heeft wel effect op de veilige manier waarop de leerlingen (met de fiets) bij het schoolgebouw kunnen komen. Op Riels Kwadrant is in redelijke mate groen aanwezig. De locatie ligt aan een bomenrand tussen weilanden. Daarnaast is er een natura-2000 gebied op loopafstand. Binnen- en buitensport is te realiseren op Riels Kwadrant, maar daar is wel een extra perceel voor nodig. De mate waarin bovenstaande omschrijving ook geldt voor de toekomst, is afhankelijk van het nieuwe toekomstperspectief van de directe omgeving. Nu het sportpark financieel onhaalbaar blijkt te zijn, wordt de school mogelijk in een agrarische omgeving gepositioneerd.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
18/26
6. Financiën Voor de financiën is onderscheid gemaakt tussen de investeringskosten van de school, overige investeringen en eventuele opbrengsten. Allereerst worden de investeringskosten voor de onderwijshuisvesting beschreven. Dit zijn de stichtingskosten voor het gebouw, terrein en, indien relevant, sloop en bouwrijp maken van het terrein. Ook de kapitaallasten zijn benoemd. Vervolgens worden de investeringen buiten onderwijshuisvesting benoemd waarmee wel rekening gehouden moet worden, maar welke buiten de projectkosten voor de onderwijshuisvesting vallen. Ten slotte worden de eventuele opbrengsten/herontwikkelingswaarde van de locaties worden ook meegenomen voor de financiën.
6.1 Investeringskosten onderwijshuisvesting ICSadviseurs heeft de stichtingskosten voor de onderwijshuisvesting geraamd op basis van de meest actuele aanbestedingen en inzichten. In onderstaande tabel staat het investeringsoverzicht in compacte vorm weergegeven. Een volledig investeringsoverzicht (6-6-2024) is toegevoegd aan de bijlagen.
Budgetposten
Investering excl. Investering incl. Per m² bvo BTW BTW incl. BTW * Bouwkosten € 28.584.949 € 34.587.788 € 2.984 Directiekosten € 2.699.550 € 3.266.456 € 282 Bijkomende kosten € 2.273.347 € 2.750.749 € 237 Totaal stichtingskosten € 33.557.845 € 40.604.993 € 3.503 Grondkosten (sloop en bouwrijp maken) € 1.137.225 € 1.376.042 € 119 Totaal inclusief grondkosten € 34.695.070 € 41.981.035 € 3.622 Prijspeil 1-1-2024 met 2 jaar indexering conform de BDB-indexcijfers De totale stichtingskosten zijn circa € 42.000.000 incl. BTW voor het onderwijsgebouw van 9.390 m² bvo, drie zaaldelen binnensport (1.652 m²) bvo en de hoogwaardige overdekte buitenruimte (‘overdekte gymzaal’). Hierbij is uitgegaan van een energieneutraal sport- en onderwijsgebouw (ENG) welke minimaal voldoet aan ambitieniveau klasse B conform het Programma van Eisen Frisse Scholen, prijspeil heden. De totale stichtingskosten bedragen ruim €3.600/m² bvo. Dit investeringsniveau is voor ICSadviseurs herkenbaar in de huidige markt voor nieuwbouw VO scholen met soortgelijke kwalitatieve uitgangspunten. De weergegeven raming is opgesteld op basis van het huidige prijspeil (1-1-2024) met een indexering van 2 jaar conform de BDB-indexcijfers. De investeringskosten zijn uitgesplitst in bouwkosten, directiekosten en bijkomende kosten.
Allereerst vallen onder de bouwkosten vallen de budgetposten voor bouwkundige werken, installaties, vaste inrichting, terreininrichting, onvoorziene bouwkosten en indexering tot einde aanbesteding. Daarnaast vallen onder de directiekosten de kosten voor ontwerp en begeleiding. Denk hierbij aan onder andere de architect, installatieadviseur, constructeur, projectmanagement, directievoering en toezicht en diverse overige adviseurs. Ten slotte vallen onder de bijkomende kosten de overheidsheffingen/leges, kosten voor NUTSaansluitingen, aanvullende noodvoorzieningen (NUTS) en project onvoorzien. Naast bovenstaande drie posten zijn er ook grondkosten voor de sloop van het huidige gebouw en het bouwrijp maken met het terrein. Er is een post voor reguliere sloop meegenomen. Indien het terrein volledig hergebruikt wordt ten behoeve van het onderwijs, dan vallen de kosten voor sloop in de regel voor rekening van de totale planvorming. Mocht er een deel van het terrein met een ander doel ontwikkeld worden, dan is het voor de hand liggend dat ook (een deel van) deze kosten vanuit de herontwikkeling gedekt worden. Daarnaast is er een post bouwrijp maken meegenomen. Door de gemeente moet nog bepaald worden of het bouwrijp maken van het terrein onderdeel vormt van de investeringskosten.
Deze vallen, net als kosten voor bijvoorbeeld infrastructurele voorzieningen, in de regel buiten de reguliere investeringskosten van de school.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
19/26
De kapitaallasten voor deze investering bedragen gemiddeld circa €1.600.000 per jaar. Deze zijn in overleg met de beleidsmedewerker onderwijshuisvesting op basis van de volgende uitgangspunten berekend: ▪ ▪
▪ ▪
de geïndexeerde investering van circa €42.000.000; een rentepercentage van 3,5%. Dit percentage is in lijn met de rekenrente zoals benoemd in de uitgangspunten en grondslagen van de begroting 2024 van de gemeente Goirle, pagina 88; een volledig lineaire afschrijving over 50 jaar; geen financiële restwaarde.
Jaar 0 1 2 3 4 5 … 25 … 40 … 50
Boekwaarde € 41.981.035 € 41.141.415 € 40.301.794 € 39.462.173 € 38.622.552 € 37.782.932
Aflossing € € € € €
839.621 839.621 839.621 839.621 839.621
Rente € € € € €
1.469.336 1.439.950 1.410.563 1.381.176 1.351.789
Jaarlast € € € € €
2.308.957 2.279.570 2.250.183 2.220.797 2.191.410
€
20.990.518 €
839.621 €
764.055 € 1.603.676
€
8.396.207 €
839.621 €
323.254 € 1.162.875
€ Totaal Gemiddeld
0 € € €
839.621 € 29.387 € 869.007 41.981.035 € 37.468.074 € 79.449.109 839.621 € 749.361 € 1.588.982
6.2 Investeringskosten naast de onderwijshuisvesting De overige investeringen betreffen veelal aspecten die buiten de gebouwgebonden stichtingskosten van de onderwijshuisvesting vallen. Dit betreft zaken zoals: ▪ ▪ ▪ ▪
Verwervingskosten van het terrein; Infrastructurele voorzieningen voor rekening van de gemeente, zoals onder andere de aansluiting op elektriciteitsnet, riolering, verkeer en openbare ruimte; Bouwkostenstijging in relatie tot de tijd (indexatie als gevolg van tijd en invloed bouwconjunctuur). Tijdelijke huisvesting is niet van toepassing.
Per locatie zijn deze kosten achtereenvolgens beschreven. Bij de locatie Sportveld Venneweg moet naast de gebouwgebonden investeringen ten minste rekening gehouden worden met: ▪ ▪ ▪
De eigendomssituatie van de kavels. Kavel E-4804 is in eigendom van OMO; ─ Indicatieve waarde: €50/m² (inschatting gemeente) * 8.669 m² (omvang kavel) = €433.450 Aanpassingen aan de verkeerssituatie; Het is niet bekend of er sprake is van onderbouwde planschade voor omwonenden.
Daarnaast zit mogelijk herontwikkelingswaarde op een deel van het terrein. De terreinbehoefte voor de totale opgave is kleiner dan de totale omvang van de huidige percelen. Bij het Barbara Benzpark moet naast de gebouwgebonden investeringen ten minste rekening gehouden worden met: ▪ ▪
▪ ▪
Het is niet bekend of er sprake is van onderbouwde planschade voor omwonenden; In de variant op de locatie van het Barbara Benzpark wordt uitgegaan van een fietsenstalling geïntegreerd in het bos. Een dergelijke variant valt binnen de kostenraming. Daarnaast wordt in een ander scenario (1B) uitgegaan van een fietsenstalling geïntegreerd. Dit brengt aanvullende investeringskosten met zich mee welke nu niet zijn meegenomen in de financiële raming; Aanpassingen aan de verkeerssituatie en aanleg van infrastructurele voorzieningen; De huidige schoollocatie kan volledig herontwikkeld worden.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
20/26
Op het Riels Kwadrant moet naast de gebouwgebonden investeringen ten minste rekening gehouden worden met: ▪
▪ ▪ ▪
De eigendomssituatie van de kavels. Een of meer kavels moeten verkregen worden. ─ Voor aankoop van de grond op Riels Kwadrant kan volgens de gemeente worden uitgegaan van € 50,- per m2. Voor 25.000 m2 betekent dat een verwerving van circa € 1,25 miljoen. Aanpassingen aan de verkeerssituatie en aanleg van infrastructurele voorzieningen; Kosten voor waterbeheersing in verband met het natuurgebied Regte Heide; De huidige schoollocatie kan volledig herontwikkeld worden.
6.3 Herontwikkelingswaarde De gemeente brengt momenteel verschillende scenario’s de herontwikkelingswaarde in beeld. Zij geeft aan dat dit in deze fase geen zwaarwegende impact heeft op de locatiekeuze. Uit de eerste resultaten blijkt dat de meeste scenario’s resulteren in een negatief resultaat, op één uitzondering na. Daarnaast blijkt dat de scenario’s op het Barbara Benzpark er negatief uitspringen vanwege de boekwaarde op deze locatie. Deze dient bij een herontwikkeling afgeboekt te worden, wat resulteert in een financieel nadeel.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
21/26
7. Conclusie en vervolg 7.1 Conclusie Op basis van bovenstaande inhoudelijke en financiële conclusies komt ICSadviseurs tot de conclusie dat nieuwbouw op de het sportveld aan de Venneweg de meeste voordelen biedt. Gemeente Goirle en OMO erkennen op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau dit scenario de voorkeur heeft. In onderstaande tabel zijn alle conclusies en beoordelingen per criteria weergegeven en bondig toegelicht. De beoordelingen komen voort uit de eerdere beschreven inzichten en zijn in samenspraak met gemeente en schoolbestuur vastgesteld. Legenda symbolen Uitstekend
Goed
Locatie 1: Sportveld Venneweg
Locatiecriteria
Voldoende
Matig
Onvoldoende
Locatie 2: Barbara Benzpark
Locatie 3: Riels Kwadrant
Ruimtelijke inpassing ▪ ▪
▪
Omvang kavel/ ruimtebehoefte Inpassing in omgeving (ligging) Verkeer
▪
▪
▪
Omvang kavel voldoet ruimschoots; Omgeving gewend aan school; Goede mogelijkheden voor verbetering verkeerssituatie.
▪
Percelen in eigendom van OMO met claimrecht gemeente; Bestemming geschikt; Geen risico’s verwacht.
▪
▪
▪
Omvang kavel beperkt, buitensport vormt aandachtspunt; Impact op omgeving vanwege nieuwe functie; Grote toename verkeersbewegingen slechts redelijk oplosbaar.
▪
Percelen in eigendom van de gemeente Bestemming is maatschappelijk Risico op bezwaren vanuit omgeving; Risico op tijdverlies door natuurlijke, ecologische en archeologische onderzoeken.
▪
▪ ▪ ▪
Voldoende ruimte, meerdere percelen nodig. Niet in eigendom; Realisatie school in agrarische omgeving; Impact op omgeving beperkt; Verkeerssituatie noordzijde vormt aandachtspunt.
Planning en fasering ▪ ▪ ▪
Eigendom/ beschikbaarheid Bestemmingsplan Risico op juridische procedures
▪
▪ ▪
▪ ▪ ▪
▪
▪
2230362 | www.icsadviseurs.nl
Kavels niet in eigendom. Blijkt uit eerdere verkenning kostbare en tijdrovende opgave; Bestemming is agrarisch en moet worden aangepast. Dat is tijdrovend en vormt risico. Luchtkwaliteit vraagt onderzoek, verder beperkte risico’s.
22/26
Financieel ▪ ▪
▪
Stichtingskosten schoolgebouw Bijkomende investeringen en kosten Opbrengst potentie
▪
Investering voor schoolgebouw voor alle locaties gelijkwaardig;
▪
Investering voor schoolgebouw voor alle locaties gelijkwaardig;
▪
Investering voor schoolgebouw voor alle locaties gelijkwaardig;
▪
Aanpassing infra mogelijk te dekken door woningbouw; Opbrengst uit woningbouw beperkt aanwezig onder voorwaarden.
▪
Hogere kosten aanpassing infra Negatieve/hoge boekwaarde op locatie; Opbrengst herontwikkeling locatie Venneweg dekt de kosten van infra en boekwaarde niet.
▪
Hoge kosten aanpassing infra; Aankoopkosten grondposities vormen financieel risico; Opbrengst herontwikkeling Venneweg kan ter dekking van de school worden ingezet. Hoogte afhankelijk van woningmarkt.
Snelst realiseerbaar; Bereikbaarheid moet worden verbeterd; Voldoende ruimte.
▪
Snelheid van realisatie vormt risico; Bereikbaarheid is goed, maar veiligheid moet worden verbeterd; Beperkt, maar voldoende, ruimte voor de buitensport.
▪
Hoge trefkans op vindingen met archeologische waarde; Tot dusver verder geen risico’s.
▪
Rekening houden met geluid en luchtkwaliteit; Bouwen binnen waardevol groen met kenmerkende bomen vormt risico; Hoge trefkans op vindingen met archeologische waarde.
▪
▪
▪
▪
▪
▪
Aansluiting op visie en behoefte school ▪ ▪
Snelheid en bereikbaarheid Ruimte
▪ ▪
▪
▪
▪
▪
▪
Snelheid realisatie is een risico; School mist de verbinding met voedingsgebied; Voldoende ruimte voor de buitensport
Ecologie, natuur en archeologie ▪ ▪ ▪ ▪
Ecologie Luchtkwaliteit Geluid Archeologie
▪
▪
▪
▪
▪ ▪
▪
Luchtkwaliteit vraagt verder onderzoek; Inpassing valt buiten groenstructuurplan; Nabijheid Natura-2000 gebied heeft geen impact; Lage/middelhoge kans op archeologische waarde.
Conclusie
Als goed beoordeeld door gunstige eigendomssituatie, financiën, inpassing in bestaande omgeving, omvang terrein en beperkte risico’s.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
Als voldoende beoordeeld. De locatie en bereikbaarheid sluit aan op de visie van de school. Daarentegen zijn er grote beperkingen op het gebied van financiën, planning en ecologie.
Als matig beoordeeld vanwege complexe eigendomssituatie. Dit brengt de nodige financiële en planmatige risico’s met zich mee. Ook sluit de locatie niet aan op de wensen van de school.
23/26
7.2 Vervolg Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek is zowel de gemeente als OMO in staat het college, de gemeenteraad en andere betrokkenen te informeren over de huidige stand van zaken en het voorkeursscenario. Uit deze informatieronde komen mogelijk nog verdiepende vragen en/of aandachtspunten naar voren. Dan is het zaak deze verder uit te werken. Daarnaast adviseert ICS een verdere verkenning van de financiële haalbaarheid. Nu er een voorkeursscenario is, is het zaak om zowel de gemeentelijke alsmede de school bestuurlijke eigen bijdrage verder uit te werken. Wanneer zowel ambtelijk als bestuurlijk overeenstemming is bereikt, kan er aan een raadsvoorstel worden opgesteld.
2230362 | www.icsadviseurs.nl
24/26
8. Bijlagen De bijlagen zijn separaat toegevoegd: 1. 2. 3. 4. 5.
Programma van Eisen nieuwbouw Mill Hill College (2 maart 2023) Rapportage Schouw Mill Hill College ICS/BOA (27 november 2023) Memo: analyse Programma van Eisen Mill Hill College (12 december 2023) Memo: advies vernieuwbouw of renovatie (9 januari 2024) Investeringsoverzicht onderwijshuisvesting Mill Hill College (4 juli 2024)
2230362 | www.icsadviseurs.nl
25/26
De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):
4 juli 2024 Maarten van Dijk, Sara Noordenbos en Rob van Driel
info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27
2230362 | www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl
26/26 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV