Bijlage 11 HEVO 2nd opnion memo 20241010 anoniem.pdf

www.hevo.nl

Concept Memo Aan Datum Referentie Betreft

mevrouw L. Nabben - Gemeente Goirle 10 oktober 2024 1500205-0006.0.1 Mill Hill College advies

1. Inleiding De gemeente Goirle is bezig met een collegevoorstel (RIP) om de raad te vragen in te stemmen met vervangende nieuwbouw voor het Mill Hill College te Goirle. De gemeente heeft HEVO gevraagd om te kijken naar de bijbehorende stukken van het voorstel. 2. Ontvangen stukken De volgende stukken zijn ontvangen: Bijlage 1: Projectopdracht Toekomstige huisvesting Mill Hill College d.d. 20 september 2023. Bijlage 2: Locatie- en haalbaarheidsonderzoek Mill Hill College d.d. 4 juli 2024. Bijlage 3: Programma van Eisen nieuwbouw Mill Hill College definitieve versie d.d. 2 maart 2023 (excl. bijlagen). Bijlage 5: Memo analyse Programma van Eisen Mill Hill College d.d. 12 december 2023. Bijlage 7: Investeringsoverzicht d.d. 6 juni 2024. Notitie Financiële haalbaarheidsstudie verplaatsing Mill Hill College door PAS d.d. 11 juli 2024 (Concept) Collegeadvies Vervangende nieuwbouw Mill Hill College alternatief d.d. 14 augustus 2024. 3. Bevindingen Projectopdracht De projectopdracht is uitgevoerd en heeft geresulteerd is in een duidelijke eindresultaten zoals een analyse van het PvE, een locatieonderzoek en een afwegingsnotitie. Locatie- en haalbaarheidsonderzoek Het onderzoek geeft duidelijk aan dat positionering van de school op de locatie Sportveld Venneweg de beste optie.

Pagina 11 en 20: Waarom aandacht voor de waarde van kavel E-4804, terwijl alle in blauw aangegeven kavels op locatie Venneweg (E-4803/4804/4806/4523) in eigendom zijn van OMO? Pagina 12: Totaal in blauw gearceerde kavels op locatie Venneweg (E-4803/4804/4806/4523) bedraagt 40.315 m2 (i.p.v. 37.300 m2), terwijl de terreinbehoefte circa 25.000 m2 is. Grote overmaat in beschikbaar terrein versus behoefte.

1500205-0006.0.1

Pagina 1 van 5

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

www.hevo.nl

De volgende kosten zijn niet opgenomen in de investeringskosten en deze (eventuele) kosten zullen in de grondexploitatie opgevangen moeten worden: Het perceel E-4804 is eigendom van OMO. Er lijken geen afspraken op papier te zijn voor overdracht van deze grond naar de gemeente. Aanpassingen aan de verkeerssituatie. Het is nog niet duidelijk wat de aanpassingen zijn. -

Mogelijke onderbouwde planschade voor omwonenden.

Programma van Eisen nieuwbouw Mill Hill College Het Programma van Eisen dateert uit maart 2023. Door de verdere uitwerkingen zijn diverse zaken achterhaald, waaronder: Pag. 6: Oplevering medio 2025 is niet meer haalbaar. De vraag is welke planning aan dit plan ten grondslag ligt. Dit is nergens vermeld. Pag. 12: Beoogde locatie is verplaatst van gelegen aan de Rillaersebaan naar Sportveld. Pag. 87: Marktomstandigheden. Hier wordt gesproken over een aanbodmarkt. Advies: het PvE actualiseren Advies: een totaalplanning aan de stukken toe te voegen. Scope: De m² BVO uit PvE zijn lager dan de normatieve m², zoals dit ook is aangegeven in de analyse van het PvE. Opslagfactor 1,35 is te laag. De theorielokalen zijn te klein voor de beoogde 32 leerlingen. Voor 25 leerlingen zijn deze passend. Advies: geen aanpassing als bewust gekozen is voor lager aantal dan de normatieve meters. Scope: standaard gymzaal bedraagt 455 m2 (12x21m). Uitgangspunt voor Mill Hill is grotere zalen van 14x22m (+3x 56 m2). Waarom is gekozen om het totaal BVO van 3 gymzalen te vergroten van 1.365 m2 naar 1.650 m2 (+285 m2)? Het is onduidelijk of de afmeting van de gymzaal 24 of 26 m lang moet zijn. De budgetkaders gaan uit van een gymzaal van 24 m. Advies: duidelijkheid over uitgangspunten vastleggen. Scope: Recht op 3 sportzalen. Benoemd wordt een aanvullende overdekte buitenruimte.

Is deze aanvullende wens al afgestemd tussen Gemeente en OMO? De inrichting van de overdekte buitenruimte is onbekend. Er is alleen benoemd dat het budget gelijk moet zijn aan een gymzaal. Advies: duidelijkheid over uitgangspunten vastleggen. Scope: als terreinbehoefte wordt uitgegaan van 14.950 m2. Het is niet duidelijk waarop de terreingrootte is gebaseerd. Ook is niet duidelijk hoe groot het aanvullende gewenste sportterrein moet zijn. Advies: onderbouwing over uitgangspunten vastleggen. Demarcatie: in het PvE is niet overal duidelijk wat de demarcatie van het bouwproject is en wat behoort tot inrichting of locatiekosten, enkele voorbeelden hiervan: Pag. 36: Catering: deze ruimte is voorzien van kook- en bakapparatuur …… Pag. 36: Theaterzaal: de ruimte is voorzien van flexibel en multifunctioneel meubilair. Pag. 38: Levering lockers: 1.600 (?) lockers voor leerlingen zijn verwerkt. Pag. 41: Overlegruimten: de deuren zijn voorzien van digitale deurborden. Pag. 73: Van de landschapsinrichting zijn impressies weergegeven. De vraag is wat binnen het budget van € 42 miljoen valt en wat binnen het budget voor de inrichting van de school. Advies: om een demarcatielijst toe te voegen tussen projectkosten, inrichtingskosten en locatiegebonden kosten.

1500205-0006.0.1, d.d. 10 oktober 2024

Pagina 2 van 5

www.hevo.nl

Ambities: Het PvE spreekt niet van sober en doelmatig, maar heeft (met name) aanvullende ambities op natuur-inclusief. Meerdere inspiratiebeelden (pagina 2, groen dak, gevel, houten bekleding) sluiten niet aan bij beeld van sober en doelmatig. Verder zijn in het PvE meer onderwerpen benoemd, die boven ‘sober en doelmatig’ uitgaan (naast vergrootte gymzalen en ENG), waaronder: Pag. 15: gebruik van Biophillic ontwerpprincipes en Biobased bouwproducten. Pag. 15 + 79: materialenpaspoort Pag. 82: raamsensoren, elektronisch sluitsysteem (is meestal inrichting), ruimtebenuttingssensoren (integraal dashbord). Dit moet het gebruik van het gebouw verbeteren en moet dus exploitatie bevorderend zijn. Advies: bepalen welke ‘extra’ wensen ondersteund worden, wat de kosten hiervoor zijn en wie deze draagt. Duurzaamheidsambities: in het PvE wordt gesproken over vergaande ambities met betrekking tot Frisse scholen. Daarbij moet gezegd worden dat sommige teksten elkaar tegenspreken, bijvoorbeeld: Pag. 15: Integrale duurzaamheidsambities. De vraag is of dit ambities of eisen zijn. Hierin staat ENG, natuur-inclusief (passieve klimaatbeheersing, biophillic ontwerp, bio-based producten), Frisse scholen klasse A op thermisch niveau, luchtkwaliteit, geluid en akoestiek. Pagina 77 paragraaf 3.1: Hier wordt Frisse scholen klasse B benoemd en klasse A geluid voor open werkruimten en het talenplan.

Deze laatste eisen lijken niet verenigbaar met open ruimten. Het is vrijwel niet mogelijk om op alle aspecten van Frisse scholen klasse B te halen. Advies: duidelijkheid over uitgangspunten vastleggen. Budget: Het PvE dateert van 2 maart 2023 en geeft een investering (pag. 89) van € 44.346.770,-inclusief BTW met een prijspeil december 2022. Demarcatie van de investering is onbekend. Dit is afwijkend met de nu (2024) gekozen budgettaire kaders, die gebaseerd zijn op het Mill Hill Financieel overzicht d.d. 6 juni 2024. De ambities in het PvE zijn niet aangepast aan de budgettaire kaders. Er is dus onduidelijkheid over de opbouw van de hier genoemde investering en wat er gewijzigd is t.o.v. de huidige investeringskosten. Advies: PvE aanpassen aan gekozen (budgettaire) uitgangpunten zodat deze beiden bij elkaar aansluiten. Memo analyse Programma van Eisen Mill Hill College We onderschrijven de bevindingen van deze analyse. Het is echter onbekend of de gemeente en OMO deze analyse ook onderschrijven en vaststellen. Investeringsoverzicht d.d. 6 juni 2024 Er is een investeringsoverzicht (prijspeil 1 januari 2024) gemaakt op basis van gangbare kosten voor VO-scholen met ENG en Frisse scholen klasse B en het ruimtelijk programma voor school en sport. Totaal € 42 miljoen incl. kosten sloop en bouwrijp maken. De investering voor de school en sport bedraagt € 40,6 miljoen.

OMO wil 10% bijdragen en dat betekent dus € 4,06 miljoen. Bovenbenoemde investering is geïndexeerd met BDB-index naar 1 januari 2026. Dit zal niet gaan aansluiten bij een haalbare planning. Over de planning zal duidelijkheid moeten komen. Voor de uitvoering is bijna 2 jaar (90 weken) opgenomen. Eventuele extra indexeringskosten zullen uit de post onvoorzien bekostigd moeten worden.

1500205-0006.0.1, d.d. 10 oktober 2024

Pagina 3 van 5

www.hevo.nl

Het is niet duidelijk, waarom gekozen is voor een terreinomvang van 18.105 m². Hierin lijken sportvelden te zijn opgenomen. De verwachte kosten voor het sloop- en bouwrijp maken van het kavel zijn opgenomen. Blijkbaar hoeft in Goirle op deze locatie geen paalfundering te worden opgenomen. Indien dit wel het geval is, zal dit uit de post onvoorzien bekostigd moeten worden. Voor eventuele extra kosten door netcongestie is een 0 euro opgenomen. (Indicatie 5 ton). Indien dit wel het geval is, zal dit uit de post onvoorzien bekostigd moeten worden. Er is 5% onvoorzien op de directiekosten en 5% onvoorzien op de bouwkosten opgenomen en daar bovenop nog 5% onvoorzien over het totaal. De investeringskostenopzet lijkt heel realistisch en sluit aan wat gangbaar is voor VO-scholen. Deze opzet sluit niet aan bij het PvE. Er moet wel overeenstemming zijn tussen de gemeente en OMO welke risico’s binnen budget moeten worden opgevangen. Notitie Financiële haalbaarheidsstudie Niet bestudeerd. College-advies Investering van € 42 miljoen met een onbekend prijspeil. Waarschijnlijk is dit prijspeil einde werk. Hiervan betaalt de gemeente € 36,6 miljoen (zie par. 7.1) voor de nieuwbouw en OMO 4,2 miljoen (zie par. 5.1). Restant van de investeringskosten € 1,17 miljoen (pag. 12) t.b.v. sloop en bouwrijp maken worden betaald uit de weerstandreserve grondexploitatie.

Daarnaast zijn er nog kosten voor afboeken boekwaarde en kopen grond van OMO. De getallen spreken elkaar tegen op de diverse documenten. In paragraaf 4.2 wordt genoemd dat 10% door OMO is toegezegd, wat een zeer substantiële bijdrage is. Deze mag het schoolbestuur toepassen voor exploitatie bevorderende maatregelen aan de gebouwen. Dit kan alleen maar ten behoeve van besparingen zijn in energie en onderhoud. De ENG eis kan behoren bij deze bijdrage. De volgende vragen hebben we hierbij: Liggen de gemaakte afspraken tussen gemeente en OMO vast? Over welk deel betaalt OMO 10%, m.a.w. betaalt OMO ook mee aan budget sloop- en bouwrijp maken? Geldt de afspraak van 10% bijdrage op budgetniveau of ook op kostenniveau? Oftewel gaat OMO ook meer betalen als de kosten hoger worden. Volgens paragraaf 7.2, blz. 7 is dat zo. Dit moet in de overeenkomst tussen OMO en de gemeente ook zo worden afgesproken. Ons advies is om dat op voorhand te doen. Met betrekking tot ENG kunnen er problemen optreden met de netcongestie. Moet het tijdelijk oplossen hiervan binnen budget worden opgelost en voor wiens rekening? Volgens paragraaf 7.2 is OMO hiervoor verantwoordelijk.

Is dat al met OMO besproken? Kan bijdrage van OMO ook lager worden als er minder ‘exploitatie bevorderende’ maatregelen worden toegepast? Wij kunnen het college-advies goed volgen en beamen de stappen die gemaakt zijn wat betreft de dekking. Het college-advies heeft als doel de gemeenteraad te informeren over de onderzoeken en voorgestelde keuzes wat betreft de nieuwbouw van het Mill Hill College. Daarnaast akkoord te gaan met het opnemen van het project in de HPO (huisvestingsprogramma onderwijs) en het college te mandateren om verdere afspraken te maken met OMO. Naar verwachting zal OMO voor 1 februari 2025 een huisvestingsaanvraag aanvragen. Vooruitlopend op de beschikking eind 2025 kan al eerder een voorbereidingskrediet verstrekt worden.

1500205-0006.0.1, d.d. 10 oktober 2024

Pagina 4 van 5

www.hevo.nl

Gezien de nog uit te zoeken zaken aan de budgetzijde zouden wij bij ‘Advies punt 5.’ aangeven dat het om een voorlopige investeringsraming € 42 miljoen gaat op grond van de huidige inzichten. Bij definitieve besluitvorming zal een definitieve raming aangeleverd worden. 7.6 blz. 9: de voorwaarden hoe OMO afschrijft hoeven niet hetzelfde zijn als die van de gemeente. Risico’s blz. 10: Wellicht herformuleren. Deze zijn nu wel erg zwaar aangezet richting gemeenteraad. 4. Conclusie en aanbevelingen College-advies zit goed in elkaar en is voldoende onderbouwd met enkele aandachtspunten (zie hierboven). We zouden adviseren aan de Gemeente Goirle en OMO om de afspraken eenduidig vast te leggen over het realiseren van de vernieuwbouw van Mill Hill College te Goirle. Hiervoor moeten volgende onderwerpen een plek moeten krijgen: Contractuele afspraken (SOK) tussen OMO en Gemeente goed vastleggen, waarin OMO als bouwheer zal fungeren. Duidelijkheid over overdracht van grond (kosten en metrages) van OMO naar gemeente. Investeringsoverzicht met demarcatielijst, waarin duidelijk is wie wat gaat bijdragen en waarvoor verantwoordelijk is. Welke onderdelen behoren bij het bouwbudget, wat bij locatiegebonden kosten en wat bij inrichtingskosten. Duidelijke afspraken vastleggen over prijspeil en indexering. Beoogde planning opstellen.

Risicomatrix opstellen, waarin is aangegeven welke risico’s binnen de investering moeten worden opgevangen. Aangepast PvE (of oplegnotitie), zodat PvE aansluit op de budgettaire kaders en uitgangspunten eenduidig vastgelegd zijn.

1500205-0006.0.1, d.d. 10 oktober 2024

Pagina 5 van 5