08 Raadsvoorstel Randvoorwaarden centrumlocaties Goirle.pdf

Raadsvoorstel Agendapunt: Zaaknummer: 2021-025925

Onderwerp Randvoorwaarden centrumlocaties Goirle Datum voorstel

Datum raadsvergadering 17 september 2024

Aan de gemeenteraad, Voorstel In te stemmen met de volgende randvoorwaarden voor de centrumlocaties: 1. Op deze centrumlocaties maximaal inzetten op de ontwikkeling en realisatie van diverse typen kleine en middelgrote wooneenheden/appartementen voor vooral 1 en 2 persoonshuishoudens in de categorie sociale en middeldure huur en betaalbare koop voor de doelgroepen starter, alleenstaanden, senioren en aandachtsgroepen. 2. Een maximale hoogte van zes bouwlagen mag toegepast worden als er ruimtelijke samenhang met de omgeving is en er een zorgvuldige aansluiting bij de bestaande woningen wordt gezocht. 3. De parkeernorm die hier toegepast mag worden is minimaal 1 parkeerplaats per woning. 4. De gebouwen Mainframe, ’t Loket en de Marmot worden gesloopt. 5. Het jeugdhonk wordt ingepast in het nieuwe plan of wordt op een andere geschikte locatie in Goirle gehuisvest. 6. Het Dorpsteam wordt verplaatst naar het CC Jan van Besouw of naar een andere geschikte locatie in Goirle. 7. Er moet ruimte zijn voor spelen en ontmoeten, de verblijfskwaliteit moet vergroot worden. 8. Er moet voldoende aandacht zijn voor klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit. 9. De grondexploitatie op basis van bovenstaande uitgangspunten zodanig uitwerken dat het resultaat niet negatief is.

Inleiding Op 20 juni 2023 heeft de gemeenteraad met een amendement randvoorwaarden vastgesteld voor beide zijden van de begraafplaats aan de Thomas van Diessenstraat en Sint Jansstraat in Goirle, zie bijlagen 1 en 2. Omdat gebleken is dat eerder vastgestelde randvoorwaarden strijdig zijn met elkaar en/of niet uitvoerbaar zijn, is aanpassing van de randvoorwaarden noodzakelijk. Beide locaties zijn eigendom van de gemeente. Op dit moment zijn hier drie gemeentelijke gebouwen gevestigd: het voormalig witgele kruisgebouw aan de Thomas van Diessenstraat, het pand waar kinderdagverblijf de Marmot heeft gezeten aan de St. Jansstraat en het pand Mainframe eveneens aan de St. Jansstraat. Deze drie gebouwen maken plaats voor nieuw woningbouwplan dat bestaat uit appartementen en woningen en eventueel een invulling voor het jeugdhonk. Dit laatste hangt samen met de opdracht herschikking CC Jan van Besouw. Daar wordt in dit voorstel niet verder op ingegaan. Het onderzoek hiernaar loopt, hiervoor krijgt de gemeenteraad later een separaat voorstel. Ambtelijke bijstand: Judith Kluijtmans Zaaknummer 2021-025925

1

Agendapunt:

Argumenten 1.1 De eerder door de gemeenteraad en het college voor deze locaties vastgestelde randvoorwaarden moeten worden aangepast. Op 20 juni 2023 zijn de volgende randvoorwaarden voor de centrumlocaties door uw gemeenteraad vastgesteld: 1. In het plan gaan we uit van sloop van het pand Mainframe; 2. In het plan centrumlocaties wordt een minimum aan grondgebonden woningen gerealiseerd, de grondgebonden woningen die er komen zijn voor senioren (levensloopbestendig); 3. Er wordt een programma opgesteld dat uitgaat van diverse types kleine en middelgrote appartementen van circa respectievelijk 60 à 80 m2 voor de doelgroepen starters en senioren waarbij de maximale ruimte in de hoogte wordt opgezocht qua aantal bouwlagen; 4. Er wordt onderzocht of in een nieuwbouwplan de locatie voor jongerenwerk c.q. jeugdhonk kan worden ingepland onder een bovenbouw van appartementen of de functie verplaatst kan worden naar een pand elders in Goirle; 5. Er wordt onderzocht in hoeverre ontheffing van de parkeernorm mogelijk is zodat deze centrumlocaties maximaal gebruikt kunnen worden voor woningbouw; 6. De grondexploitatie op basis van bovenstaande uitgangspunten uit te werken. In het daarna vastgestelde bestuursakkoord heeft het college de volgende opdrachten gekregen: 1.

Op deze centrumlocaties maximaal inzetten op de ontwikkeling en realisatie van diverse typen kleine en middelgrote wooneenheden/appartementen in de categorie sociale huur en goedkope koop voor de doelgroepen starter, alleenstaanden en senioren. 2. Hierbij mag een maximale hoogte worden opgezocht van zes bouwlagen. 3. Onderzocht moet worden in hoeverre ontheffing van de parkeernorm of ondergronds parkeren mogelijk is, zodat deze centrumlocaties maximaal gebruikt kunnen worden voor woningbouw. 4. De huidige locaties van Mainframe en ’t Loket worden gesloopt. 5. Onderzocht moet worden of de locatie voor jongerenwerk c.q. jeugdhonk in eerste instantie kan worden ingepland onder een van de appartementencomplexen. Of, indien dit niet mogelijk is, elders een geschikte locatie in Goirle kan worden gevonden. 6. Dorpsteam wordt verplaatst naar het Jan van Besouw. Het college heeft in 2021 voor alle potentiële woningbouwlocaties randvoorwaarden vastgesteld, waaronder voor de centrumlocaties. Hiervoor zijn de volgende randvoorwaarden voor de centrumlocaties vastgesteld: 1. De grote bomen worden waar mogelijk maximaal behouden; 2. Ruimtelijke samenhang met de omgeving, zorgvuldige aansluiting op bestaande woningen; 3. Verdichten met diverse woningtypes; 4. Ruimte voor spelen en ontmoeten, verblijfskwaliteit vergroten; 5.

Aandacht voor klimaatadaptatie (ruimte voor water en groen, minimaal verharding); 6. Parkeren maximaal uit zicht; 7. Ontsluiting vindt plaats via de bestaande omliggende infrastructuur; 8. Aansluiten bij omgevingsvisie en de Herijking Integraal Ontwikkelplan Centrum Goirle. Diverse randvoorwaarden zijn in strijd met elkaar of niet uitvoerbaar. Het gaat daarbij vooral om de de randvoorwaarden ten aanzien van de beoogde woningen, het parkeren en de bestaande functies

Zaaknummer 2021-025925

2

Agendapunt:

in het gebied. We hebben op basis van bovenstaande randvoorwaarden daarom gekeken om deze zo volledig mogelijk samen te voegen, waarmee duidelijkheid wordt gecreëerd en zodat we nog een goed stedenbouwkundig ontwerp kunnen maken voor dit gebied. 1.2 Binnen de nu voorgestelde randvoorwaarden kan een plan gerealiseerd worden In de afgelopen periode hebben wij samen met Leystromen gestudeerd op een mogelijke invulling van het gebied. Binnen de nu voorgestelde randvoorwaarden kan een plan van ongeveer 80 woningen gerealiseerd worden. Een mix van sociale- en middeldure huurwoningen én betaalbare koopwoningen. Het gaat hierbij om appartementen, rijwoningen en beneden/bovenwoningen. Er wordt voldaan aan de 30-40-30 verhouding van de Woondeal. Ook is er ruimte voor een nieuwe locatie voor jongerencentrum Mainframe in het plan voor het geval dit nodig is, zie bijlage 3. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot maximaal € 879,66 per maand, middeldure huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot maximaal € 1.123,13 per maand, betaalbare koopwoningen zijn woningen tot € 390.000 (prijspeil 2024). 1.3

Er is een ontwikkeling mogelijk die stedenbouwkundig inpasbaar is, met voldoende aandacht voor klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit Uit de stedenbouwkundige studie die wij samen met Leystromen hebben uitgevoerd blijkt dat er een stedenbouwkundig inpasbaar plan kan worden gerealiseerd. Een plan dat goed kan aansluiten op de karakteristiek van de locatie en de omgeving, kan worden ontsloten vanaf de bestaande infrastructuur en waar per woning minimaal 1 parkeerplaats aanwezig is. Ook klimaatadaptatie, groen en waterhuishouding kunnen een plaats krijgen. Bestaande waardevolle bomen kunnen behouden blijven en worden geïntegreerd in de nieuwe stedenbouwkundige opzet. Groen kan een plaats behouden in het gebied en een functie vervullen voor de waterhuishouding (wadi), biodiversiteit en/of spelen. Behoud van bestaande bomen draagt bij aan verkoeling in het centrum. Bij de verdere uitwerking is het van belang aandacht te blijven besteden aan een klimaatadaptieve en biodiverse inrichting. Dit zowel voor wat betreft de inrichting van de openbare ruimte als bij het ontwerp en de architectuur van de bebouwing. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het toepassen van waterdoorlatende verharding, groene daken of gevels, inheemse beplanting, nestkastjes e.d.. Daarom is aandacht voor klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit aan de randvoorwaarden toegevoegd.

1.4 Het plan sluit aan bij de nieuwe woonzorgvisie De opzet van de wijk draagt bij aan zorgzame buurten zoals uw raad dat heeft omschreven in de woonzorgvisie. We vinden het waardevol dat inwoners meer omkijken naar elkaar en we creëren daarom mogelijkheden in het plan zodat bewoners elkaar kunnen ontmoeten. 1.5 Leystromen wil graag sociale huurwoningen op deze locaties realiseren Leystromen wil graag sociale huurwoningen op de centrumlocaties ontwikkelen. De basis voor deze realisatie is opgenomen in de prestatieafspraken die gemaakt zijn met Leystromen. In plaats van de ontwikkeling van sociale huurwoningen op de locatie Kalverstraat/Tilburgseweg is door Leystromen de intentie uitgesproken om deze te realiseren op (een van de) centrumlocaties. Het uitgangspunt van Leystromen is om minimaal 26 sociale huurappartementen en 9 middendure huurappartementen te realiseren. Hiervoor is voldoende ruimte in het plan. In de woondeal zijn afspraken gemaakt over het huisvesten van aandachtsgroepen. De mix van beoogde woningen in dit plan is geschikt voor reguliere woningzoekenden en voor mensen die

Zaaknummer 2021-025925

3

Agendapunt:

behoren tot de aandachtsgroepen. Huisvesting in een woning van Leystromen vindt plaats via het regionale woningverdeelsysteem van Woning in Zicht volgens de daarvoor geldende toewijzingsregels. 1.6 Er heeft een inloopavond voor omwonenden plaatsgevonden Op maandag 10 juni is een inloopavond voor omwonenden georganiseerd. Tijdens deze avond zijn de eerste ideeën en schetsen naar aanleiding van alle eerder opgestelde randvoorwaarden gepresenteerd, zie bijlage 3. Alle aanwezigen hebben de gelegenheid gekregen om hun eerste reactie en ideeën op papier te zetten. Deze inbreng is inmiddels verwerkt in een verslag, zie bijlage 4. We gaan de opmerkingen van de omwonenden verder inventariseren en bekijken of de opmerkingen zoveel mogelijk meegenomen kunnen worden in de uitwerking van de plannen. De komende jaren houden we de omwonenden via een nieuwsbrief op de hoogte van de plannen. 1.7 Het plan is financieel haalbaar De eerste financiële haalbaarheidsstudie laat zien dat het bijgevoegd plan financieel uit kan. Daarbij is het wel zo dat de financiële ruimte van het woningbouwproject krapper wordt als de maatschappelijke ruimte in het plan terugkomt. Een belangrijk element voor de financiële haalbaarheid is de fasering van het plan. Hoe langer de looptijd, hoe negatiever het plan wordt.

Gezien de financiële haalbaarheidsstudie verwachten we dat het ontwikkelen van een financieel positief plan dat voldoet aan alle geformuleerde uitgangspunten, realistisch is. Kanttekeningen 1.1 In de gemeentelijke gebouwen zijn nog huurders aanwezig Er is op dit moment nog geen definitieve duidelijkheid over de toekomstige huisvesting van het Dorpsteam. De gesprekken hierover worden meegenomen in het project CC Jan van Besouw, waar het Dorpsteam een ruimte moet krijgen. Het Dorpsteam (Contour de Twern) huurt De Marmot voor 1 jaar met de optie van nog 1 jaar zij weten dat ze er t.z.t. uit moeten, omdat het een slooppand is. We zijn momenteel bezig met het in beeld brengen van de behoefte en gebruik van de huidige gebruikers van het pand Mainframe. Voor alle drie de locaties geldt dat de panden pas gesloopt kunnen worden als de partijen verhuisd zijn of als er een tijdelijke ruimte gevonden is. Wanneer dit het geval is, is onbekend. Daarmee is onduidelijk en onzeker of, en wanneer, daadwerkelijk met een herontwikkeling van de centrumlocaties gestart kan worden. Op het veld tussen Mainframe en de begraafplaats is een Jongerenontmoetingsplek aanwezig. Samen met jongerenwerk zal onderzocht worden of er een andere locatie voor deze Jongerenontmoetingsplek gevonden kan worden.

1.2 Het zijn onzekere tijden voor wat betreft bouw- en ontwikkelkosten In de financiële berekening is uitgegaan van het prijspeil van juli 2023. De huizenmarkt is op dit moment erg onzeker, het zou dus zo maar kunnen dat we tegen de tijd dat we het plan gaan ontwikkelen tegen hogere kosten aanlopen. We houden hierover continue een vinger aan de pols, als de markt erg veel verandert waardoor dit grote financiële consequenties heeft voor de ontwikkeling van de centrumlocaties zullen we tussentijds terugkomen naar de raad.

Zaaknummer 2021-025925

4

Agendapunt:

1.3 Als het plan gefaseerd moet worden uitgevoerd is een positief exploitatiesaldo onzeker Het resultaat zal alleen positief zijn als het plan niet gefaseerd uitgevoerd wordt. Wanneer het buurthof later gerealiseerd kan worden dan het dorpsblok, omdat het lang(er) duurt om een alternatieve locatie te vinden voor het Dorpsteam, dan is er een grote kans dat het plan op een negatief resultaat uitkomt. 1.4 Het toevoegen van woningen vergroot de parkeerdruk in het centrum Rondom het Jan van Besouwhuis is de parkeerdruk op dit moment hoog. Als randvoorwaarde voor het parkeren wordt voorgesteld om minimaal 1 parkeerplaats per woning in het plan te realiseren. Uitgangspunt is wat in de Omgevingsvisie en het Programma Mobiliteit daarover is aangegeven: we willen in het centrum flexibel omgaan met de parkeernormen waarbij we bereid zijn een zekere krapte te accepteren mede ten behoeve van een toenemend aantal woningen in het centrum. Daarbij vormt de CROW publicatie 381: ‘Toekomstbestendig parkeren en verkeersgeneratie’ het startpunt. Dit uitgangspunt zal de parkeerdruk in het centrum wel verhogen. Verhoging van de parkeernorm gaat ten koste van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Ervaring heeft geleerd dat ondergrondse parkeervoorzieningen niet rendabel gerealiseerd kunnen worden, zeker niet voor de categorieën sociaal en betaalbaar.

In de omgevingsvisie staat dat flexibiliteit bij het hanteren van parkeernormen belangrijk is, mede ten behoeve van een toenemend aantal woningen in het centrum. We zijn volgens de Omgevingsvisie bereid een zekere krapte te accepteren, maar dat laat onverlet dat iedereen het liefste voor de deur wil parkeren. Financiën De ontwikkeling van het plan centrumlocaties zal verder uitgewerkt worden in een uitgebreide grondexploitatie. Samenwerking De gemeente Goirle en woningcorporatie Leystromen werken samen aan de ontwikkeling van deze locaties. Communicatie Dit voorstel is in een eerder stadium met Contour de Twern, Stichting Jong en het Dorpsteam besproken. Deze partijen zijn ook uitgenodigd voor de inloopavond op 10 juni. Na het besluit zullen de vervolgstappen opnieuw met deze partijen besproken worden. De komende jaren houden we de omwonenden via een nieuwsbrief op de hoogte van de plannen. Vervolg Nadat uw raad een besluit heeft genomen zullen we het plan verder uitwerken op basis van de vastgestelde randvoorwaarden en de opmerkingen van de omwonenden. Wanneer een omgevingsplan is opgesteld zal dit uitgewerkte plan worden voorgelegd aan uw raad. Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Raadsbesluit 20-6-2023 Amendement 20-6-2023 Presentatie inloopavond Opmerkingen omwonenden tijdens inloopavond

Zaaknummer 2021-025925

5

Agendapunt:

burgemeester en wethouders van Goirle

Mark van Stappershoef, burgemeester Maud de Rooij, loco-secretaris

Zaaknummer 2021-025925

6

Agendapunt:

De raad van de gemeente Goirle; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 2 juli 2024

gelet op de Gemeentewet;

besluit:

In te stemmen met de volgende randvoorwaarden voor de centrumlocaties: 1. Op deze centrumlocaties maximaal inzetten op de ontwikkeling en realisatie van diverse typen kleine en middelgrote wooneenheden/appartementen voor vooral 1 en 2 persoonshuishoudens in de categorie sociale en middeldure huur en betaalbare koop voor de doelgroepen starter, alleenstaanden, senioren en aandachtsgroepen. 2. Een maximale hoogte van zes bouwlagen mag toegepast worden als er ruimtelijke samenhang met de omgeving is en er een zorgvuldige aansluiting bij de bestaande woningen wordt gezocht. 3. De parkeernorm die hier toegepast mag worden is minimaal 1 parkeerplaats per woning. 4. De gebouwen Mainframe, ’t Loket en de Marmot worden gesloopt. 5. Het jeugdhonk wordt ingepast in het nieuwe plan of wordt op een andere geschikte locatie in Goirle gehuisvest. 6. Het Dorpsteam wordt verplaatst naar het CC Jan van Besouw of naar een andere geschikte locatie in Goirle. 7. Er moet ruimte zijn voor spelen en ontmoeten, de verblijfskwaliteit moet vergroot worden. 8. Er moet voldoende aandacht zijn voor klimaatadaptatie, groen en biodiversiteit. 9. De grondexploitatie op basis van bovenstaande uitgangspunten zodanig uitwerken dat het resultaat niet negatief is..

Aldus besloten door de raad van de gemeente Goirle in zijn vergadering van 17 september 2024.

de raadsgriffier,

de voorzitter,

Frits Harteveld

Mark van Stappershoef

Zaaknummer 2021-025925

7