06 Bijlage 1 beantwoording vragen LRG Factsheet Goirle woningmarktonderzoek In.Fact.Research.pdf
Tekst van het document
Pagina 1 van 4
Gemeente Goirle Deze factsheets horen bij de regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’, opgesteld door In.Fact.Research. In deze rapportage staat een uitgebreide toelichting op de uitgangspunten en resultaten van het onderzoek. Bij de woningbehoefteraming zijn zoals gebruikelijk bestaande trends en patronen doorgetrokken naar de toekomst. Van groot belang is te vermelden dat het huidige rijksbeleid erop is gericht een deel van deze patronen te doorbreken. Het ‘bouwen voor de eigen/lokale behoefte’ is niet langer het uitgangspunt van het Rijk, het oplossen van de tekorten aan de onderkant van de markt én het bewerkstelligen van een evenwichtige spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen zijn meer centraal komen te staan. Een behoefteraming zoals hier uitgevoerd levert zinvolle input voor de discussie over de (regionale) woningbouwprogrammering, maar andere invalshoeken hebben aan belang gewonnen. Actuele woningmarktsituatie
samenstelling bewoonde voorraad
Samenstelling bewoonde woningvoorraad
100%
1% 7% 14% 2% 3% 7%
80%
6% 12%
corporatie huur appartement
13% 7% 5% 6%
60% 40%
onzelfstandig
corporatie huur grondgebonden particuliere huur appartement particuliere huur grondgebonden
66%
51%
20%
koop appartement
Ten opzichte van de regio Hart van Brabant wonen in Goirle veel huishoudens in koopwoningen (73%; 57% in de regio). Het gaat vooral om grondgebonden koopwoningen (66%). Circa 21% van de huishoudens woont in een huurwoning van de corporaties. In de regio gaat het om 26% van de huishoudens.
koop grondgebonden
0% Goirle
Hart van Brabant
Samenstelling huishoudens naar type en inkomen
samenstelling huishoudens naar type
Anno 2022 wonen er 10295 huishoudens in de gemeente Goirle. Ten opzichte van de regio wonen er veel gezinnen in Goirle (36%; 32% in de regio) en een- en tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder (34%; 27% in de regio). In totaal behoort circa 39% van de huishoudens tot de 'doelgroep van de corporaties' (in de regio gaat het om 49%). Onder huurders van de corporaties behoort 81% tot deze doelgroep (in de regio gaat het om 82%). 100%
7%
7%
80%
30%
25%
60%
14%
19%
40%
15%
20%
15%
0%
14% 0%
100% eenouder gezin 80% gezin
13%
15% 23% 3%
Goirle
Hart van Brabant
naar inkomen sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal totaal doelgroep corporaties
39%
49%
vraagaanbodverhoudingen
vraag starters
1.500
vraag semi-starters vraag doorstromers
1.000
potentieel aanbod 500 0 koop
65+ tweep.
23%
65+ eenp.
8%
23 - 65 jaar tweep.
33%
23 - 65 jaar eenp.
< 23 jaar
1%
Hart van Brabant
huurders corporaties totaal huishoudens Goirle Hart van Brabant Goirle Hart van Brabant 8% 13% 4% 10% 11% 11% 4% 5% 34% 32% 13% 15% 28% 25% 18% 19% 10% 9% 10% 10% 5% 6% 16% 15% 4% 3% 36% 26% 100% 0% 100% 100%
2.000
app.
gezin
huurders corporaties
Vraagaanbodverhoudingen
grondg.
eenouder gezin
13% 10% 12%
60% 65+ tweep. 26% 40% 9% 65+ eenp. 20% 29% 23 - 65 jaar 0% 0% tweep. Goirle
totaal huishoudens samenstelling huishoudens
12% 10% 14%
grondg. huur
app.
81%
82%
Begin 2022 was er binnen de koopsector, en in mindere mate ook binnen de huursector, sprake van meer vraag dan aanbod (op basis van woonwensen). Het gaat vooral om appartementen, of gelijkvloerse grondgebonden woningen. Daarnaast geldt dat de druk op de goedkopere segmenten in de praktijk groot is, mede vanwege een gebrek aan doorstroming. Voor de sociale huurvoorraad in Goirle geldt dat de zoektijd naar een woning toenam en de slaagkans van woningzoekenden afnam in de periode 2019 t/m 2021.
Pagina 2 van 4
Betaalbaarheid van wonen Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen
corporatie huur particuliere huur
40%
30% 20% 10% > €1.250
€1.000 - €1.250
€850 - €1.000
€763 - €850
€679 - €763
€633 - €679
€550 - €633
€442 - €550
tot €442
0%
100%
samenstelling koop naar verkoopwaarde
50%
geen huur
samenstelling huur naar prijsklasse
De woonlasten van huishoudens bestaan uit de kosten voor energie, lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen en uit de (netto) huur of hypotheek. In Goirle betaalt circa 75% van de huurders van corporatie huurwoningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (73% in de regio). Binnen de particuliere huurvoorraad gaat het om 28% (33% in de regio). Onder eigenaar-bewoners schat circa 34% in dat hun woning een verkoopwaarde heeft onder de NHG-grens. In de regio gaat het om 47%.
80%
29%
60%
18%
40%
20%
21% 14% 17%
meer dan € 550.000 €450.000 - €550.000 €355.000 - €450.000
€225.000 - €355.000 39%
20%
31%
0%
3%
8%
Goirle
Hart van Brabant
tot € 225.000
Woonlasten begin 2022 eigenaar-bewoners
Goirle
huurders Goirle
corporatie
particulier
Bruto hypotheekuitgaven
€ 705
Bijkomende koopuitgaven
€ 90
Bruto huur
€ 580
€ 810
Huurtoeslag
€ 110
Reservering groot onderhoud
€ 35
€ 125
Netto huur
€ 470
€ 770
Bruto koopuitgaven
€ 925
Hefffingen, belastingen, water
€ 45
€ 45
Belastingeffect eigen woning
€ 155
Energielasten
€ 125
€ 160
Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water
€ 765 € 70
Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen
€ 640 € 2.190
€ 975 € 2.755
Energielasten
€ 215
Netto huurquote
24%
31%
Netto woonuitgaven
€ 1.050
Netto woonquote
33%
41%
Netto besteedbaar inkomen
€ 5.160
Netto koopquote
18%
Netto woonquote
25%
Eigenaar-bewoners waren begin 2022 maandelijks gemiddeld €1.050 kwijt aan wonen (regionaal €980), huurders in corporatie huur €640 (regionaal €635) en huurders in particuliere huur €975 (regionaal €895). Eigenaar-bewoners besteden gemiddeld 25% van hun inkomen aan woonlasten (regionaal 25%). In corporatiewoningen ligt de woonquote op 33% (regionaal 35%) en in particuliere huurwoningen op 41% (regionaal 43%).
Betaalrisico's betaalrisico begin 2022, o.b.v. uitgaven primair levensonderhoud
huurders corporatie
huurders particulier
eigenaarbewoners
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens
42% 23% 2% 0% 0% 0%
73% 34% 11% 1% 2% 0%
57% 21% 6% 1% 0% 1%
totaal
17%
21%
5%
huurders particulier 95 95 105 155 21% 20% 23% 34%
eigenaar bewoners 350 340 445 715 5% 5% 6% 9%
betaalrisico in 2022 en 2025 bij drie koopkrachtscenario's
2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15% 2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15%
huurders corporatie 360 335 480 760 17% 15% 22% 35%
Er is sprake van een betaalrisico als huishoudens onvoldoende middelen hebben om (volgens gangbare normen) noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en de woonlasten te betalen. Onder particuliere huurders ging het begin 2022 om 21% (regionaal 25%), onder huurders van de corporaties om 17% (regionaal 20%), en onder eigenaar-bewoners lag het aandeel rond de 5% (regionaal 5%). Als de koopkracht in de komende jaren daalt, nemen met name bij de groepen lage inkomens en lage middeninkomens (in een huurwoning) de betaalrisico's toe.
Pagina 3 van 4
Demografische ontwikkelingen ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
sterke groei
naar type
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
< 23 jaar
45
-5
-5
0
-10
23 tot 65 jaar eenpersoons
1.460
90
-135
145
-140
23 tot 65 jaar tweepersoons
1.525
-175
-135
-135
-140
65+ eenpersoons
1.510
380
325
400
325
65+ tweepersoons
2.005
90
-40
115
-40
gezin
3.045
0
115
80
170
700
110
5
130
15
10.295
490
130
730
185
eenoudergezin totaal ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
2030-2040
In dit onderzoek is de provinciale prognose uit 2020 als uitgangspunt genomen. Op basis hiervan is de toekomstige omvang en samenstelling van doelgroepen geraamd alsmede de woningbehoefte. Deze prognose is in Goirle in vergelijking tot de trends uit het recente verleden aan de lage kant. Dat is de reden dat ook een sterke groeivariant is doorgerekend. Met deze tweede variant kan het effect van een hogere of lagere demografische groei inzichtelijk worden gemaakt. De keuze voor een hogere variant wil niet zeggen dat het ook de verwachting is dat de groei hoger zal uitvallen. Er is geen rekening gehouden met de beleidsmatige ambities (die deels nog worden geconcretiseerd in het kader van de Woondeal) en de plancapaciteit binnen de gemeente.
sterke groei
naar inkomen
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
sociaal minimum
420
15
-20
30
-20
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen
385 1.330
65 85
10 -30
70 110
10 -30
overige doelgroep corporaties
1.835
200
50
245
50
lage middeninkomens
1.020
70
0
95
5
hoge middeninkomens
1.620
-15
-10
25
0
hogere inkomens
3.690
80
125
160
175
totaal
10.295
490
130
730
185
totaal doelgroep corporaties
3.970
360
10
450
5
In de komende jaren neemt vooral het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder toe, vooral eenpersoonshuishoudens. Ook neemt de 'doelgoep van de corporaties' sterk toe. Deze toename hangt samen met de vergrijzing en bestaat vooral uit alleenstaande ouderen. Een toenemend aandeel van deze groep heeft vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning.
Ontwikkeling woningbehoefte ontwikkeling behoefte naar
provinciale prognose
sterke groei
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
koop grondgebonden
6.795
310
200
460
260
koop appartement
725
115
50
135
50
huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
1.695 945 135 10.295
-10 45 30 490
-115 -25 15 130
25 80 35 730
-110 -30 15 185
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030 prov. prog.
eigendom en woningtype
500 400 300 200 100 0 -100 -200
310 115
45
-10
grondg.
app.
grondg.
ontw. behoefte naar ink. 2022-2030 prov. progn.
koop 400
app.
huur
310
300 200
115
100
45
-10
0 -100
grondg. koop
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar totaal 2022-2030 (saldo)
app.
grondg. huur
app.
hogere inkomens hoge middeninkomens lage middeninkomens overige doelgroep corporaties doelgroep passend toewijzen 120% sociaal minimum sociaal minimum totaal 2022-2030 (saldo)
Bij de woningbehoefteraming is uitgegaan van een constante marktpositie van de gemeenten en constante woonpatronen, gecorrigeerd voor generatieverschillen onder ouderen. De behoefte aan koopwoningen neemt toe met tussen de 425 en 595 woningen in 2022 tot 2030. De behoefte aan huurwoningen neemt toe met tussen de 35 en 105 woningen.
De toename van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen heeft te maken met het feit dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak ook blijven wonen (ook als men ouder wordt) terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden. Een deel van de toenemende groep oudere eigenaar-bewoners heeft een laag inkomen, maar vaak ook lage woonlasten. De toename van de behoefte aan appartementen is vooral afkomstig van huishoudens boven de 65 jaar.
Pagina 4 van 4
Ontwikkeling behoefte koopwoningen provinciale prognose 2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
tot 65 m2
120
5
-15
10
-15
65 - 100 m2
855
65
55
90
60
100 - 125 m2
2.050
120
60
170
75
125 - 150 m2
1.970
105
40
150
50
> 150 m2
2.520
130
115
175
145
totaal
7.520
425
250
590
310
provinciale prognose 2022 2022-2030 tot € 225.000
sterke groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
210
25
10
30
10
€225.000 - €355.000
2.315
135
15
195
25
€355.000 - €450.000
1.465
70
55
110
70
€450.000 - €550.000 meer dan € 550.000
1.325 2.200
75 115
65 105
105 155
75 135
totaal
7.520
425
250
590
310
Bij de toename van de behoefte aan koopwoningen gaat het voor ruim de helft om woningen die groter zijn dan 125 m2. De behoefte aan kleinere woningen / appartementen neemt ook toe, maar deze woningen moeten doorgaans niet kleiner zijn dan 65 m2.
In elke prijsklasse is er sprake van een toenemende behoefte, maar met name in het segment tussen €225.000 tot €355.000 (de NHG-grens) neemt de behoefte toe.
Ontwikkeling behoefte huurwoningen provinciale prognose
sterke groei
particuliere huur
2022 2022-2030
2030-2040
2022-2030 2030-2040
grondgebonden
265
15
-10
25
-10
appartement totaal
190 455
15 30
5 -5
25 45
0 -15
grondgebonden
1.430
-25
-105
0
-100
appartement
755
30
-25
55
-30
totaal
2.185
5
-130
60
-130
totaal huur
2.640
35
-135
105
-140
totaal huur
provinciale prognose sterke groei 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 450 0 -40 20 -45 530 10 -30 20 -30 625 5 -25 20 -25 725 5 -35 20 -35 310 15 -5 20 -5 2.640 35 -135 105 -140
corporatie huur
tot 65 m2 65 - 85 m2 85 - 100 m2 100 - 125 m2 > 125 m2 totaal
totaal huur
Een deel van de toenemende behoefte gaat uit naar kleine appartementen van minder dan 85 m2. Deze extra behoefte komt bovenop de actuele tekorten. Er zijn momenteel veel problemen met het huisvesten van kwetsbare aandachtsgroepen die conform het nieuwe rijksbeleid moeten worden aangepakt. Een belangrijk deel van deze aandachtsgroepen is alleenstaand en de woonbehoeften zijn te typeren als sober en doelmatig (een kleine woning tegen een redelijke prijs). Naar huurprijs neemt de behoefte aan huurwoningen bij de sterke groei variant in elke prijsklasse beperkt toe in 2022 tot 2030. De toenemende behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven €763 gaat vooral uit naar appartementen (met lift), afkomstig van de toenemende groep ouderen. corporatie huur
provinciale prognose 2022 2022-2030 tot € 442
Voor veel (toekomstige) huurders maakt het niet uit of men huurt van een corporatie of particulier, zolang de woning maar aan de wensen voldoet en de huur redelijk is. In de huidige praktijk is het echter zo dat de particuliere verhuurders deels andere doelgroepen bedienen dan de corporaties. In bijgaande tabel is te zien dat de doelgroepen in beide segmenten in omvang gaan toenemen in de periode 2022 tot 2030.
sterke groei
2030-2040
provinciale prognose
2022-2030 2030-2040
2022 2022-2030
sterke groei
2030-2040 2022-2030 2030-2040
430
-10
-35
10
-40
345
-5
-30
5
-30
€ 442 tot € 633
1.350
-5
-90
25
-90
1.305
-5
-90
25
-90
€ 633 tot € 679
305
0
-20
10
-20
280
0
-20
5
-15
€ 679 tot € 763
240
0
-15
5
-15
185
0
-10
5
-10
€ 763 tot € 850
55
15
10
15
10
25
5
5
5
5
€ 850 tot € 1.000
130
20
10
25
10
40
10
10
10
10
€ 1.000 tot € 1.250
90
10
0
10
0
5
0
0
0
0
meer dan € 1.250
45
5
0
5
0
0
0
0
0
0
2.640
35
-135
105
-140
2.185
5
-130
60
-130
totaal
opgave sociale huur volgend uit: ontwikkeling van de maatschappelijke 'eigen' behoefte opgave/ rijksbeleid Hart van Brabant Goirle
++ o
++ ++++
Het Rijk verwacht dat twee derde van de uitbreiding zal plaatsvinden in het betaalbare segment, waarvan 40% sociale woningbouw. Daarnaast wil het Rijk dat gewerkt wordt aan een betere regionale spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen en moeten alle gemeenten stappen zetten naar 30% sociaal binnen de bestaande voorraad. In Goirle ligt het aandeel bewoonde corporatie huurwoningen nu op 22% en er moeten dus stappen worden gezet. De noodzaak meer sociale huurwoningen te realiseren, komt in Goirle vooral voort uit de gewenste bijdrage aan de maatschappelijke opgave.