05 Bijlage 2 Bijlagen bij de Regels van het vast te stellen plan.pdf
Tekst van het document
Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Inhoudsopgave
Bijlagen bij regels
3
Bijlage 1
Staat van Bedrijfsactiviteiten
4
Bijlage 2
Staat van Horeca-activiteiten
9
Bijlage 3
Padenplan
12
Bijlage 4
Beeldkwaliteitsplan Land van Anna
14
Bijlage 5 Waterhuishoudingsplan incl. notitie aanpassingen Zuidrand Goirle Ontwikkeling Van Puijenbroek
92
Bijlage 6
216
2
Rapport herbegrenzingsvoorstel Natuurnetwerk Brabant Zuidrand Goirle
Inhoudsopgave (vastgesteld)
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Bijlagen bij regels
Bijlagen bij regels (vastgesteld)
3
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten
4
Bijlagen bij regels (vastgesteld)
1
Bijlage 1. Staat van bedrijfsactiviteiten Opmerkingen vooraf: In deze Staat van bedrijfsactiviteiten zijn bedrijven opgenomen in de categorie 1.
Bedrijfsactiviteiten, die niet relevant zijn in het kader van dit bestemmingsplan of in ieder geval ter plaatse niet zijn toegestaan (horeca bijvoorbeeld), zijn uit de lijst geschrapt.
verklaring afkortingen -
niet van toepassing of niet relevant
<
kleiner dan
>
groter dan of gelijk aan
cat.
categorie
e.d.
en dergelijke
kl.
klasse
n.e.g.
niet elders genoemd
o.c.
opslagcapaciteit
p.c.
productiecapaciteit
p.o.
productieoppervlak
v.c.
verwerkingscapaciteit
u
uur
d
dag
j
jaar
C
continu
D
divers
STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN
2
SBI-code
omschrijving
categorie
22
Uitgeverijen, drukkerijen en reproduktie van opgenomen media
221
Uitgeverijen (kantoren)
1
2223
Grafische afwerking
1
223
Reproductiebedrijven opgenomen media
1
50
Handel in en reparatie van auto's, motorfietsen; benzineservicestations
5020.4
Autobeklederijen
51
Groothandel en handelsbemiddeling
511
Handelsbemiddeling (kantoren)
52
Detailhandel en reparatie t.b.v. particulieren
5231,5232
Apotheken en drogisterijen
61, 62
Vervoer over water / door de lucht
61, 62
Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren)
63
Dienstverlening t.b.v. Het vervoer
6322, 6323
Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren)
1
633
Reisorganisaties
1
634
Expediteurs, cargadoors (kantoren)
1
64
Post en telecommunicatie
642
Telecommunicatiebedrijven
70
Verhuur van en handel in onroerend goed
70
Verhuur van en handel in onroerend goed
72
Computerservice- en informatietechnologie
72
Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d.
1
1
1
1
1
1
1
Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten
3
SBI-code
omschrijving
categorie
73
Speur- en ontwikkelingswerk
732
Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek
74
Overige zakelijke dienstverlening
74
Overige zakelijke dienstverlening: kantoren
1
7484.4
Veilingen voor huisraad, kunst e.d.
1
85
Gezondheids- en welzijnszorg
8512, 8513
Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven
93
overige dienstverlening
9302
Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten
1
1
1
Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten
4
Bijlage: Lijst van oplagen en installaties. Onderstaande tabel bevat gegevens voor opslagen en installaties. De aangegeven categorieën zijn indicatief. Zij vormen een vertaling van de in de publicatie "Bedrijven en milieuzonering"aangegeven "grootste afstand", waarbij de volgende matrix is gehanteerd: categorie 1:
0 of 10 m
OPSLAGEN EN INSTALLATIES omschrijving
grootste afstand
categorie
Brandbare vloeistoffen: - ondergronds, k1/k2/k3-klasse
10
1
Munitie: - < 275.000 patronen en < 1 kg buskruit Vuurwerk < 1.000 kg
10 10
1 1
Bestrijdingsmiddelen: - < 10.000 kg
10
1
Laboratoria: - lager en middelbaar onderwijs
10
1
Luchtbehandelingsinstallatie t.b.v. detailhandel
10
1
Gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties. categorie A Transformatoren < 1 mva
10 10
1 1
Liftinstallaties
10
1
Zendinstallaties: - FM in TV hoogte ≥ 100 m - GSM-steunzenders
10 10
1 1
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Bijlage 2 Staat van Horeca-activiteiten
Bijlagen bij regels (vastgesteld)
9
BIJLAGE 2 Staat van Horeca-activiteiten
Staat van Horeca-activiteiten Type
Inrichting
Toegestane horeca-activiteit
A
discotheek
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het bedrijfsmatig ten gehore brengen van muziek en het geven van gelegenheid tot dansbeoefening, al dan niet met levende muziek en al dan niet met verstrekken van dranken en kleine etenswaren, alsmede de verstrekking van (alcoholhoudende) dranken ter plaatse, al dan niet met levende muziek en al dan niet met kleine etenswaren.
bardancing zaalverhuur/ partycentrum
Het accent ligt op het ten gehore brengen van muziek en het gelegenheid geven tot dansen. B
café bar brasserie
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van (alcoholhoudende)dranken voor consumptie ter plaatse, al dan niet met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren. Het accent ligt op de verstrekking van drank.
C
cafetaria snackbar grillroom
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van (al dan niet ter plaatse) bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken.
fastfoodrestaurant automatiek snelbuffet D
restaurant bistro crêperie lunchroom
koffietheehuis
Het accent ligt op de verstrekking van etenswaren voor consumptie ter plaatse. Een horecabedrijf dat tot doel heeft het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken. Het accent ligt op de verstrekking van etenswaren voor consumptie ter plaatse. Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van alcoholvrije dranken, met als nevenactiviteit het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren. Het accent ligt op de verstrekking van alcoholvrije drank.
ijssalon E
Winkelgebonden daghoreca
Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van consumptie-ijs voor gebruik ter plaatse. Een horecabedrijf, dat in hoofdzaak gericht is op het bedrijfsmatig snel serveren c.q. verstrekken van kleinere maaltijden en etenswaren en welke qua openingstijden vergelijkbaar is met die van winkels zoals broodjeszaken, croissanterie en eethuisjes. Het accent ligt op de verstrekking van etenswaren en/of alcoholische en niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse.
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Bijlage 3 Padenplan
12
Bijlagen bij regels (vastgesteld)
Ke
Watermolens traat
rg s
Be
tje an
tra at
a rkl
Fab
at a r t ss k e i r
Esri Nederland, Community Map Contributors
Legenda
pl a ngr ens
b es t a a nd za nd pad s t r uinpad
nieuw fiet s pad
a c ht er o nt s l uit ing ‘pad ’Ber gs t r a a t116a en 118
b es t a a nd e Mo l end ijk ( za nd pad / ha l fv er ha r d ing) nieuw o nd er ho ud s pad b eek
n Mole
nieuw o nd er ho ud s pad , nieto penb a a rt o ega nkel ijk o nv er ha r d pad
a c ht er o nt s l uit ing ‘pad ’Ber gs t r a a t116a en 118 v er w ijd er d kl inker pad
dijk
BS E BN a t uur-1* BS E BN a t uur-2
*T erpl aat s ev a n d e a a nd uid ing BS E BN a t uur-1 isperv l o ed v l ot je in d ita a nd uid ings v l a k één o nv er ha r d pad en/ o f ha l fv er ha r d pad en/ of v l o nd er pad na a rd e b ijb eho r end e w o ning t o eges t a a n. De l igging v a n d eze pad en in heta a nd uid ings v l a k is na d ert e b epal en ( o pd e t ekening w o r d thier v oor een v oor b eel d w eer gegev en) .
! ° C0
N R
13102021 DATUM
d ef
OPDRACHT GE VE R
Bes t em m ings pl an
30
60
120
180
240 meter
1: 3. 000
PROJ E CT L E I DE R
F ORMAAT
A3
DATUM
BL ADI N BL ADE N
S T AT US
W I J Z. N R
13102021
Pl a ngeb ied m etb es t a a nd e en nieuw e pad en b innen na t uur1en na t uur2
S CHAAL
M. S . S m ink M. S c ho l t en
PROJ E CT OMS CHRI J VI N G
0
GE T .
GI SS PECI AL I S T
VPgr o nd expl o it at ie
KAARTT I T E L
( ABC)
W I J ZI GI N G
d ef
1v an1 C0
www. a nt ea gr o up. nl
KAARTN UMME R
0466939. 101S 3
Esri Nederland, Community Map Contributors
R: \00465000\00466939\101\2021 1013_aa npas s ingen\0466939. 101S 3_ v 03. m xd
bestemmingsplan Zuidrand Goirle, locatie Land van Anna
Bijlage 4 Beeldkwaliteitsplan Land van Anna
14
Bijlagen bij regels (vastgesteld)
Zuidrand Van Puijenbroek Goirle
BEELDKWALITEITSPLAN LAND VAN ANNA
oktober 2021
KuiperCompagnons in opdracht van Wilma Wonen & CRA VASTGOED
Luchtfoto huidige situatie plangebied 2
INHOUDSOPGAVE INLEIDING
5
1
HET PLAN
9
2
BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIME
17
Deelgebieden openbare ruimte18 Groen en biodiversiteit 20 Water en klimaatadaptatie 22 Materiaalgebruik en inrichtingselementen 24 Parkeren 26 Privégebied - Openbaar gebied 28 Erfafscheidingen - hoofdsfeer 30 Erfafscheidingen - Fabriekscluster 32 Erfafscheidingen - Fabriekscluster 34 Erfafscheidingen - Tuin Huize Anna 36 Profielen - Openbare ruimte 38
3
BEELDKWALITEIT BEBOUWING Architectuur deelgebieden Architectuur ontwikkelingen Woningtypologieën Oriëntatie woningen DEELGEBIED “DE FABRIEK” DEELGEBIED ‘DORPSE BUURTJE’ DEELGEBIED “APPARTEMENTEN AAN DE LEY” DEELGEBIED “KAVELS TUIN VAN ANNA”
43 44 45 46 47 49 59 67 71 3
4
INLEIDING
De zuidrand van Goirle is van oudsher een dynamisch gebied ingeklemd tussen het centrum van Goirle en het beekdal van de Oude en Nieuwe Leij. Naast de SintJanskerk domineren vooral de twee textielfabrieken het beeld; de Van Besouw en de Van Puijenbroek. Voor beide fabriekslocaties is gekozen om deze locaties te transformeren tot een aantrekkelijk woongebied gelegen aan het historische beeklandschap en op de fundamenten van het oude fabriekscomplexen. In dat kader is voor de Zuidrand van Goirle in 2015 een integrale Visie Zuidrand Goirle opgesteld. In het verlengde daarvan is in 2019-2020 het stedenbouwkundigplan voor de locatie van Van Puijenbroek opgesteld. Op een relatief groot oppervlak van het voormalige fabrieksterrein Van Puijenbroek worden circa 185 woningen gebouwd, met volop ruimte voor toegankelijk groen, natuur en ecologie. Met de transformatie van de Zuidrand wordt een nieuw en aantrekkelijk woongebied gecreëerd waar men ‘dorps’ kan wonen in directe verbinding met het landschap en in de nabijheid van het centrum van Goirle. Daarnaast wordt ook gelijktijdig ingezet op het verbeteren van de waterhuishouding, de ecologie langs de beek, de recreatieve toegankelijkheid van het beekdal en het zichtbaar houden van de cultuurhistorie.
Delen van de oude fabriek worden gerenoveerd en delen worden op zo’n manier herontwikkeld dat ze in architectuur en openbare ruimte het verhaal van de productie, energievoorziening en de mensen die er werkten levend zullen houden.
De rijksmonumenten krijgen een eigen traject in transformatie en/of renovatie en vallen daarom buiten het beeldkwaliteitsplan. Uiteraard mogen de nieuwe ontwikkelingen geen nadelig effect hebben op de rijksmonumenten.
Het stedenbouwkundigplan bestaat uit een variatie aan verschillende woonbuurtjes en woningtypologieën, verbonden met een groen raamwerk van de openbare ruimte. Het stedenbouwkundigplan legt de fundamenten vast voor de beoogde uitstraling en kwaliteit die de noodzakelijke samenhang in de gebiedsontwikkeling moet gaan bewerkstellen.
Het beeldkwaliteitsplan beschrijft met welke middelen kan worden aangesloten op de sfeer van het deelgebied en aan welke spelregels moet worden voldaan. Het geeft de marges en minimale eisen aan die gerealiseerd dienen te worden om de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit te waarborgen.
De deelgebieden “fabriek”, “dorpse woonbuurt”, “wonen aan het Vloed” en het appartementengebouw aan de Ley worden projectmatig ontwikkeld waarbij het stedenbouwkundigplan en het onderliggende beeldkwaliteitsplan de leidraad vormen.
Dit beeldkwaliteitsplan zal fungeren als toetsingskader bij de te zijner tijd te verlenen omgevingsvergunningen voor de bouwactiviteiten. Het behoort tot de mogelijkheden van de welstandscommissie om gemotiveerd af te wijken van de criteria in dit beeldkwalitietsplan indien de afwijking geen schade veroorzaakt aan het doel van het beeldkwaliteitsplan, dan wel in de geest van dit beeldkwaliteitsplan is.
De kavels in de Tuin Huize Anna worden particulier ontworpen en ingericht. Om de beoogde kwaliteit te kunnen waarborgen en om aan te kunnen sluiten op actuele woonwensen en de juiste mate van flexibiliteit voor de toekomst te kunnen bieden, worden voor deze kavels de kavelpaspoorten opgesteld.
5
6
1 HET PLAN
7
8
STEDENBOUWKUNDIG PLAN In het verlengde van de Visie Zuidrand Goirle
woonbuurtjes
groen-blauwe
Deze ingrepen bieden bovendien kans om het gebied
(2015)
gedetailleerd
raamwerk maakt het bovendien mogelijk om het
meer ecologisch in te richten en de diversiteit aan
landschapsplan voor het beekdal van de Nieuwe Leij
gebied stap voor stap (organisch) te laten ontwikkelen,
leefgebieden en landschapstypen te vergroten. Zo
en een stedenbouwkundigplan voor de locatie van
waarbij iedere stap een afgerond geheel vormt.
wordt Het Vloed ingericht als natte ruigte, met poelen
Puijenbroek “Land van Anna” uitgewerkt. De ideeën
De volgende structuren vormen het groen-blauwe
en struweel en het gebied tussen de Molendijk en De
bouwen voort op de industriële fundamenten van de
raamwerk:
Vosserijten met houtwallen en kruidenrijk en faunarijk
zijn
in
2019-2020
een
zich
voegen.
Het
locatie en de landschappelijke en ecologische waarden
grasland. Rondom de beekloop wordt ruimte gemaakt,
van het aangrenzende gebied.
•
Het historische dorpslint
De nieuwe ruimtelijke structuur wordt gedragen door
De Bergstaat is een langgerekt dorpslint parallel aan
voor onderhoud van beide zijden van de beek. Naast de
gebiedseigen, landschappelijke en cultuurhistorische
het beekdal. Het is de noordelijke begrenzing van het
onderhoudsstroken komt er een informeel wandelpad
kenmerken: de fabriek, linten, en de natuur van het
ontwikkelingsgebied en het formele gezicht van de
langs de beek.
beekdal. De fabriek vormt het hart en de identiteit
wijk. “De fabriek” aan de Bergstraat onderscheidt zich
van het nieuwe woongebied, omzoomd met linten,
in schaal en architectuur van de kleinschalige dorpse
•
een groene loper en de tuin van Huize Anna. De
bebouwing aan dit lint.
In het verlengde van de Dr. Ariënsstraat tot aan Het
ruggengraat van het plan vormt het beekdal van
zowel in het openbare gebied als op het privéterrein,
Groene lopers en historische routes
Vloed komt een nieuw groenstructuur ‘de groene
de Nieuwe Leij. De beek krijgt een meer natuurlijke
•
De Nieuwe Leij
meandering en natuurlijke flauwe oevers om ruimte te
De beek wordt verlengd waardoor er ruimte ontstaat
Watermolenstraat-Molendijk een fijnmazig netwerk
creëren voor waterberging en biodiversiteit.
voor bijzonder wonen, waterberging langs de beek en
van verbindingen tussen Goirle en het recreatieve
piekretentie in de gebieden eromheen. Over de hele
buitengebied. Iedere route heeft een herkenbare eigen
Groen-blauwe raamwerk
lengte langs de Zuidrand krijgt de beek natuurlijke
identiteit, wat de leesbaarheid en oriëntatie in het
De Zuidrand Van Puijenbroek krijgt een stevig groen-
flauwe oevers. De oevers worden zodanig ingericht
gebied bevordert.
blauw raamwerk enerzijds gevormd door bestaande
dat deze interessant zijn voor amfibieën, libellen en
elementen zoals de beek, de Tuin Huize Anna en
vlinders. Er komen poelen, bloemrijke graslanden en
de historische routes en anderzijds door nieuwe
hoger opgaande begroeiing. Ook wordt in het beekdal
groene structuren die aansluiten op de bestaande
extra ruimte gemaakt voor piekretentie, onder andere
structuur van Goirle. Deze lijnen vormen een stevig
door delen iets af te graven. Bij extreme neerslag kan
ruimtelijk raamwerk, ‘de kapstok’ waarbinnen diverse
De Leij zo gecontroleerd buiten haar oevers treden.
lob’. Deze vormt samen met de historische route
Tuin Huize Anna De nu dichtgegroeide en verrommelde tuin van Huize Anna wordt opgeknapt en gedeeltelijk toegankelijk gemaakt voor een openbare wandelroute (‘cultuurpad’) van oost naar west. 9
1 2 3
5
4
4
5 6 7 8
2
3
9 10
1
Fabriek en Dorpslint De fabriek De fabriek: fabrieksplein aan de Watermolenstraat De fabriek: fabrieksplein aan de Bergstraat De fabriek: cluster fabriekswoningen Huize Anna met de tuin Dorps buurtje: woningen aan de Bergstraat Dorps buurtje Wonen aan het Vloed Kavels in Tuin Huize Anna Appartementen aan de Leij
Het beekdal van de Leij
15
6
9
16
11
11
beekdal van de nieuwe Leij het Vloed 13 droog loofbos 14 houtwallen, kruidenrijk en faunarijk grasland
12
10 Groene lopers
7
15 16
Watermolenstraat Groene loper-wadi
14
8 13
De Fabriek
11
Kavels Tuin Huize Anna
12 het Dorpse buurt
Vergezicht aan de Ley
Kavels aan het Vloed
Karakteristieke elementen in het plan 10
Deelgebieden
Vele monumentale bomen krijgen meer de ruimte
deze kavels wordt ook het appartementencomplex
Woonmilieus
door zorgvuldig te snoeien en gericht te kappen.
aan De Leij ontsloten. In het verlengde van de Dr.
Binnen het groen-blauwe raamwerk is ruimte voor
Focuspunt in de tuin blijft de villa en de toe te voegen
Ariënslaan wordt een nieuwe “groene loper” naar het
een aantal verschillende woonbuurtjes, met ieder een
conciërgewoning aan de Bergstraat. Deze blijven in
buitengebied toegevoegd. Deze vormt de belangrijkste
karakteristiek eigen gezicht. Binnen deze buurtjes
gebruik door de familie Van Puijenbroek. Het achterste
entree van het nieuwe woongebied. De ontsluiting
ontstaat een breed scala aan woningtypen en
gedeelte van de tuin van Huize Anna is het meest
wordt geflankeerd door een brede wadi, die ervoor
-dichtheden voor uiteenlopende doelgroepen.
verrommeld.
zorgt dat het regenwater in het gebied langer wordt
Door het verschuiven van de Nieuwe Leij naar het
vastgehouden. Er is ingezet op een asymmetrisch
•
De Fabriek
groenprofiel, met een fraai doorzicht op het beekdal.
Het oudste deel van de fabriek van Van Puijenbroek
zuiden kan de tuin hier meer de ruimte krijgen en
vertelt
in
het
ensemble
van
gebouwen
ontstaat aan de zuidzijde ruimte voor enkele bijzondere
cultuurhistorische verhaal van de textielproductie.
het
woningen, strategisch ingepast in het groen. Deze woningen dragen bij aan het opknappen en uitbreiden van de tuin en het herstellen van het moleneiland. Samen met de groene woonbuurtjes die er ontwikkeld worden, vormt het groen-blauwe raamwerk een aantrekkelijke omgeving voor een grote diversiteit aan flora en fauna. Op deze manier wordt de ‘missing-link’ in de ecologische hoofdstructuur (Natuur Netwerk Nederland) ingevuld en de ecologische hoofdstructuur in het beekdal vervolmaakt. Groene lopers als hoofdontsluiting De Watermolenstraat vormt nu in dit gebied een belangrijke verbinding tussen het dorp en het buitengebied.
Deze
historische,
recreatieve
en
sfeervolle route naar het beekdal en buitengebied wordt gehandhaafd met de bestrating met kasseienstrook. De Watermolenstraat vormt de ontsluiting van het cluster vrije kavels aan de Tuin Huize Anna. Naast 11
Een deel van de monumenten langs de Watermolen-
•
Tuin huize Anna
straat worden gerenoveerd en vernieuwd. Op de plek
De bestaande tuin van Huize Anna, van de voormalige
van de voormalige ververij- en weverijgebouwen is
directeurswoning, is een parkachtig tuin met veel
gekozen voor nieuwbouw met een ruimtelijke opzet
waardevolle bomen en een kleine vijver. Naast
en bebouwing die verwijzen naar de historische hallen.
het opknappen van de bestaande tuin, met de
Deze opzet zorgt ervoor dat de fabrieksensemble
oorspronkelijke parochietuin als inspiratie, wordt de
zichtbaar en beleefbaar wordt.
zuidelijke rand van de tuin opengesteld voor recreatief gebruik. Ten zuiden van de tuin van Huize Anna wordt
•
Dorpse buurtje aan de Bergstraat
het gebied iets opgehoogd en De Leij iets omgelegd,
Aan de westzijde van de fabriekscluster wordt het
waardoor ruimte ontstaat voor acht(+1) vrijstaande
bebouwingslint langs de Bergstraat aangelegd. Deze
woningen op royale kavels. De robuuste groenstructuur
dorpse bebouwing wordt in het plan doorgezet langs
op de kavels zal ervoor zorgen dat ruimtelijk gezien de
de groene loper en omgezet naar de achterzijde van
kavels als het ware een extensie vormen van de tuin
de bestaande, diepe tuinen langs de Bergstraat. De
van Huize Anna.
woningen hebben een steeds wisselende rooilijn en een dorps karakter met kappen en afwisselende
•
typologieën (korte rijtjes, tweekappers en vrijstaande
Het appartementencomplex aan De Leij vormt de
woningen). De oude historische route richting de
schakel tussen de fabriekscluster en het beekdal en de
Begstraat is deels hersteld, tot aan de bestaande
landschapsrand, tussen de bestaande tuin van Huize
schuur/garage net buiten het plangebied. Een klein
Anna en Het Vloed. Het appartementencomplex is een
groen plantsoentje (brinkje) zorgt voor samenhang
alzijdig en geschakeld gebouw, feitelijk een stapeling
van de buurt.
Vergezicht aan de Leij
ur
u nb
van villa’s, die ieder een eigen en uniek uitzicht hebben op het beekdal.
se
D
p or
ten
o wo
Het woongebied presenteert zich naar het landschap met grote groene kavels. Aan de zuidwestzijde aan Het Vloed zijn enkele grote kavels met vrijstaande
en
n wo
woningen gesitueerd. De vrijstaande woningen liggen ingebed in royale tuinen aan de rand van Het Vloed en lopen over in collectief te beheren natuurtuinen grenzend aan het beekdal. 12
Deelgebieden
aa
d
an
tL
e nh
sra
ap
sch
nd
ECOLOGIE 1 2 3 4 5 6 7 8
11
14
9 10
12
9
11
9
12
10
9
13 14
5
1
10 2
Beek de Leij Beekdal Poelen in beekdal Bloemrijke weide -privé tuin het Vloed Vochtig hooiland met houtwallen Kruidenrijk grasland Loofbos Flower power dijk Bomenrijke laan Wadi Tuin Huize Anna Vijvers in tuin Huize Anna Opgaand groen voor bosbeek juffer Vleermuisroute
5
7 14
13 7 4 3
1
9
8 14
13
Gezondheid en klimaat Bij de (her)ontwikkeling van de fabriekscomplex
Daarnaast vormt de zeespiegelstijging en de dalende
maaiveld valt wordt zichtbaar afgestroomd (via goten)
Van Puijenbroek wordt gestreefd naar het creëren
Nederlandse bodem een extra uitdaging. Dit alles heeft
naar een wadi-achtige voorziening in “de groene lob”.
van een duurzame en gezonde leefomgeving. Een
invloed op de kwaliteit van het water. Gezamenlijk
Wadi’s zorgen voor zuivering, berging en vertraagd
omgeving waar de levenskwaliteit centraal staat, die
vormen deze nieuwe uitdagingen voor de manier
afvoeren (indien nodig) van het hemelwater naar
als prettig wordt ervaren, die uitnodigt tot gezond
waarop wij met onze leefomgeving omgaan en hoe we
oppervlakte water. Via de cascades wordt het water
gedrag (bewegen, spelen, ontmoeten) en waar
deze inrichten.
geleidelijk naar het beekdal en het retentiegebied
sociaal en technologisch hoogstaande woonmilieus Klimaatadaptatie
speciale klimaatstroken “klimaattuinen” ingericht voor
wordt een integrale benadering nagestreefd, waarbij
De transformatie van de fabriek naar woningbouw
de opvang en de berging van het regenwater.
in samenhang wordt gekeken naar thema’s zoals
maakt het mogelijk de waterafvoer en piekretentie
water, mobiliteit, groen, biodiversiteit, gezondheid,
in het beekdal te verbeteren door het vergraven van
Tegengaan van hitte stres
ruimtegebruik, materialen en energie.
het beekprofiel en het omvormen van het agrarisch
Microklimaat is een belangrijke pijler voor een gezond
gebied naar natuur- en retentiegebieden. In het
woon-werk-verblijfsgebied. Met bomen en beplanting
De klimaatverandering is daarbij een uitdaging
verlengde hiervan kan de nu slechts gedeeltelijk
en het niet aanleggen van grote vlakken verharding
van formaat. We gaan een tijd tegenmoet waarin
ingerichte ecologische hoofdstructuur in het beekdal
kan de hittestress in het gebied worden voorkomen.
weersextremen
zowel
worden vervolmaakt en wordt in aansluiting daarop
Voor het tegengaan van hittestress wordt ingezet op
meer extreme neerslag, maar ook langere perioden
de biodiversiteit vergroot in de overgang tussen
een fijnmazige verspreiding van het groen. Daarnaast
van droogte. Dit zorgt voor een toenemend risico
dorp en beekdal. In het gehele gebied is een robuust
is goede luchtkwaliteit essentieel voor de gezondheid.
op overstromingen, wateroverlast en watergebrek.
watersysteem ontworpen. Het regenwater dat op het
worden gerealiseerd.
14
afgevoerd. Binnen het deelgebied de “fabriek” zijn
Voor het gehele plangebied
toenemen.
Dat
betekent
Biodiversiteit
Energie prestatie
Sociaal duurzaam
Daken, gevels en buitenruimte worden in het Land
De bebouwing in de Land van Anna voldoet aan de
Een sociale cohesie is essentieel voor het welslagen
van Anna robuust en met oog voor ecologische
prestatie-eisen van de BENG (Bijna Energieneutrale
van een dorp (stad,) qua maatschappij en qua buurt.
kwaliteit ingericht. Het Land van Anna is één groot
Gebouwen).
Land van Anna is een sociale wijk met woningen
ecosysteem met veel biologische variatie. Biodiversiteit
voor diverse doelgroepen die elkaar ontmoeten in de
zit in vele facetten binnen het plan: het beekdal, de
Circulair materiaalgebruik
openbare ruimte:
nieuwe ecologische hoofdstructuur ten zuiden van
In het plangebied wordt waar mogelijk gebruik
•
het Land van Anna, in de tuin van Huize Anna, in de
gemaakt van hergebruikt materiaal. De ambitie is om
ontmoeting: fabrieksplein aan de Watermolenstrat,
woonbuurten, op verticale gevels en op de daken. In
in de bestaande fabriek op zoek te gaan naar (bouw)
cascade-wadi, Park/Tuin Huize Anna, langs de
de nieuwe natuurlijke oevers komen diverse soorten
materialen die in het Land van Anna een 2e leven
beek, pleintje in het dorpse buurtje, etc.
beplanting.
kunnen gaan krijgen. Vooral de tuinmuur van de fabriek
De oevers geven beschutting voor vissen en zijn een
‘de natuur inclusieve muur’ leent zich voor gebruik van
voor collectief gebruik door de bewoners: bij
veilige plek voor watervogels en libellen. Het maaiveld
oude materialen, waardevolle karakteristieke details en
de Magazijnwoningen, bij de appartementen,
wordt zo groen en ecologisch mogelijk ingericht: geen
elementen.
te transformeren kantoorgebouw, en in de
gemaaid gras, maar kruidenrijke weides met inheems
•
In Land van Anna is op diverse plekken ruimte voor
In Land van Anna zijn ook diverse plekken gemaakt
Vloedtuin).
materiaal. Rijke ecologie zit hem ook in kruidenrijke
Duurzame mobiliteit
In Land van Anna wordt levensloopbestendig
grasbeplantingen, inheemse bomen en heesters, en
Er is een fijnmazig wandel- en fietsnetwerk dat
gebouwd, met plek voor mensen van alle leeftijden.
gebouwen die op hun buurt weer gastheer zijn voor
toegang biedt tot het beeklandschap en uitnodigt tot
Er is ook ruimte voor
vogels en vlinders.
lichaamsbeweging in de vrije natuur. De verschillende
bijvoorbeeld een CPO in de bestaande kantoorgebouw
Aan de gevels worden op diverse plekken klimplanten
woonbuurtjes aan de Zuidrand (Van Van Puijenbroek
aan de Bergstraat.
(wintergroene
voorzien.
tot aan Van Besouw) worden met een wandelpad
Daarnaast worden er in de gevels van de bebouwing
verbonden. Hiervoor wordt de centrale deel van Tuin
Daarnaast wordt ruimte gecreeert om in de
op diverse plaatsen nestkasten en -gelegenheden
Huize Anna openbaar toegankelijk gemaakt. Land van
bestaande monumenten (nu of in de toekomst)
ingebouwd voor vogels en vleermuizen. Waar mogelijk
Anna is een gezonde wijk, die haar bewoners uitdaagt
publieksfuncties te huisvesten. De kleine magazijnhal
worden de daken benut voor groene daken en/of voor
om buiten te zijn, te spelen en te sporten.
bij het kantoorgebouw en de weverijhallen rond de
energie.
en
bloeiende
soorten)
een collectieve woonvorm,
schoorsteen.
15
16
2 BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE
17
Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte openbaar-privé openbaar-privé openbaar-privé
parkeren
parkeren parkeren
Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé
parkeren
waterstructuur en waterberging
openbare ruimtes openbare ruimtes openbare ruimtes
ontsluitingen ontsluitingen ontsluitingen
openbare ruimtes
ontsluitingen
Verharde voetpaden Onverharde voetpaden/laarzenpaden openbaar onderhoudspad; struinpad niet openbaar onderhoudspad
18
waterstructuur e waterstructuur waterstructuur en en waterber waterber
ontsluitingen
Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte openbaar-privé openbaar-privé
parkeren parkeren
waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging
Deelgebieden openbare ruimte
Sfeerbeel Fabroeksstraten en pleinen
Legenda’s Legenda’s -- openbare openbare ruimte ruimte
Bestaand dorpslint - Bergstraat Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé openbaar-privé parkeren
waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging
openbaar-privé
Sfeerbeel cascade-wadi/Groene wig
Watermolenstraat
Tuin Huize Anna
Sfeerbeel beekdal
tuinen aan de beek
Sfeerbeel dorpse straten
parkeren waterstructuur en waterberging Legenda’s - openbare ruimte Historische lijn - Watermolenstraat • Langzaamverkeersroute openbaar-privé parkeren naar het landschap. waterstructuur en waterberging Historische lijn: Kerklaantje-De Vosserijten Langzaamverkeersroute naar het landschap. openbare•ruimtes openbare ruimtes Fabriekspleinen en -straten • Twee fabriekspleinen met ruimte voor groen, verblijf en parkeren. • Autovrije fabriekstraten met ruimte voor wonen, ontmoeting en spelen. openbare openbare ruimtes ruimtes Dorpse straten openbare•ruimtes met groene bermen. Informele stratenontsluitingen ontsluitingen Groene wig openbare ruimtes • Wadi met kaskades. • Extensief groene inrichting. ontsluitingen - openbare ruimte Tuin Huize Anna ontsluitingen ontsluitingen Zuidelijke deel van tuin wordt openbaar gesteld met een wandelroute vé parkeren • waterstructuur ende waterberging door de tuin ontsluitingen Beekdal * • Leij met natuurlijke oevers. • Onderhoudsstrook langs de noordzijde, langs de kavels. Natuurgebied * • Ecologische hoofdstructuur. mtes • Waterberging.
Het Vloed • collectieve privé tuin ontsluitingen • natuurtuin voor waterberging • niet toegankelijk voor publiek maar zeer belangrijk voor beleving van het landschap * valt buiten het BKP
19
2 1 8 1
7 6
6
4 3
3
Schetsontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte
20
5
Groen en biodiversiteit • •
Bestaande bomen waar mogelijk behouden en aangevuld met nieuwe aanplant. Gevarieerd assortiment van zoveel mogelijk inheemse boomsoorten: opvallende kleur, spreiding in bloei, wisselende textuur, hoogstam, meerstammig en vrij uitgroeiende bomen. Vlinder, bijen en vogellokkende beplanting (drachtbomen & waardbomen). Voorzieningen voor beschermde soorten zoals vleermuizen, kerkuil, etc. Verschillende grootte bomen (1e, 2e, 3e categorie), boomverbanden zijn losjes en natuurlijk.
• • •
Beplantingssfeer per deelgebied:
1 2
3 4 5
Fabriekspleinen en -straten Klimaattuinen in de straten. Stevige gebaren en uitgesproken soorten. Dorpse straten Informele straten met groene bermen, enkele bomen en hagen. Bomen - landschappelijke soorten. Tuin Huize Anna - groene kruidenrijke berm met stinzenplanten en rhododendrons.
6
Groene wig Wadi met kaskades; extensief groene inrichting.
7
Tuin Huize Anna Cultuurlijke, parkachtige beplanting.
8
Groene lijnen: Watermolenstraat Solitaire bomen langs de route; geïnspireerd op het drassige verleden.
Sfeerbeelden: natuur en biodiversiteit in woonomgeving
21
*
22
n
n
n
n
n
n n n n
Water en klimaatadaptatie Duurzaam watersysteem • Integraal ontworpen, zichtbaar en beleefbaar. • Regenwater losgekoppeld van vuilwatersysteem. • Houdt water zo lang mogelijk vast in het gebied. • Klimaattuinen in fabrieksstraten zorgen ook voor biodiversiteit en vergroening in de wijk. waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging Leij/beekdal
• Natuurlijke ecologische oevers. waterstructuur en waterberging Vijvers in Tuin Huize Anna • Reserve waterberging. waterstructuur en waterberging
Waterberging in het Vloed en het Beekdal • Ruimte voor piekretentie rondom nieuwe beek - gebieden kunnen in natte perioden onder water staan. waterstructuur waterstructuur en en waterberging waterberging waterstructuur waterberging • *en Afgraving ten behoeve van extra waterberging.
waterstructuur en waterberging
Waterberging in wadi’s met cascades • Verzamelt water vanuit buurten. • Voorkomen stadsverwarming (urban heating). • Smalle wadi ter plaatse van de huidige beek (langs de ontsluitingsweg villa’s). Afvoer richting beekdal Regionaal waterbergingsgebied Afvoer regenwater naar wadi; watergoten Afvoer regenwater van tuinen naar openbaar gebied • Geen directe afkoppeling naar het Vloed en het beekdal. Fabrieksplein als klimaatplein • Infiltreert en houdt water vast. • Groene plantenstroken.
Sfeerbeelden zichtbaar afkoppeling regenwater
23
2
1 3 6 9
7 8 4
5
Schetsontwerp Inrichtingsplan openbare ruimte
24
10
Deelgebieden binnen BKP
Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé openbaar-privé
parkeren parkeren
waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging
Materiaalgebruik en inrichtingselementen Legenda’s - openbare ruimte Uitgangspunten: openbaar-privé parkeren waterstructuur en waterberging • Tapijt van gebakken straatklinkers voor het hele plangebied. • Variatie (verbijzondering) per deelgebied. • Parkeren op grasstenen. openbare ruimtes openbare ruimtes
Fabriekspleinen en straten 1. Indien mogelijk (afhankelijk van de kwaliteit) hergebruik van oude materialen en relicten zoals betonnen vloerplaten, spanten voor verlichting, etc., dit Legenda’s - openbare ruimte draagt bij aan het industriële karakter van het gebied. ontsluitingen openbare ruimtes openbaar-privé parkeren waterberging betonnen 2. - openbare Fabrieksplein: tapijt van hergebruikte waterstructuur en nieuwe enmaterialen: Legenda’s ruimte ontsluitingen vloerplaten, gebakken klinkers. Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé en waterberging Legenda’s openbare ruimte 3. Informele speelaanleidingen in de vorm waterstructuur van hoogteverschillen, etc. openbaar-privé openbaar-privé
parkeren parkeren
Dorpse straten ontsluitingen 4. Minimalisering verharding. 5. Verlichting in groene berm.
gebakken klinkers en betonnen platen
waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging verlichtingselementen
Groene lijnen: Watermolenstraat 6. Hergebruik kinderkoppen en klinkers.
openbare ruimtes openbare ruimtes
openbareGroene ruimtes wig openbare ruimtes
7. 8.
Centrale informele speelplek met houten speelelementen versterken het natuurlijke karakter. ontsluitingen Informele paden.
‘klimaattuinen’ in straatprofielen
ontsluitingen
Tuin Huize Anna ontsluitingen ontsluitingen 9. Informeel onverhard wandelpad door de openbare tuin. Beekdaal en natuurgebied 10. Informele onverharde wandelpaden.
natuurlijke paden en speelvoorzieningen
25
5 1 2 4
Legenda’s - openbare ruimte
parkeren
waterstructuur en waterberging
openbaar-privé
parkeren
waterstructuur en waterberging
Legenda’s - openbare ruimte
3
openbaar-privé
openbare ruimtes openbare ruimtes
Markering entree parking met een poort en/of wegbewijzering Autoontsluiting ontsluitingen Calamiteitenontsluiting ontsluitingen
26
enbare ruimte
Parkeren parkeren
waterstructuur en waterberging
In de openbare ruimte enbare 1. Parkeren op het Watermolenplein, subtiele markering van de parkeerplaatsen met clous en enbare ruimte ruimte bomen. parkeren waterstructuur en waterberging parkeren waterstructuur en waterberging 2. Parkeertuin aan de Bergstraat. 3. Parkeerstraat achter de woningen.
In de semi-openbare ruimte 4. Binnenstraat “Weverijhal”; openbare parkeerplaatsen voor bewoners: - Bereikbaar via het Watermolenplein en de Bergstraat. - Toegankelijk via een open poort aan de Fabriekstraat. enbare ruimte 5. Parkeercluster aan de Watermolenstraat: parkeren waterstructuur en waterberging - Bereikbaar via de Watermolenstraat.
op pleinen, achter hagen en planten
enbare ruimteontsluitingen In de openbare ruimte langs de weg parkeren
•
Kleinschalig waterstructuur parkeren in de grasberm, op open verharding. en waterberging
Op eigen terrein in mandelig gebied • Bereikbaar via de Groene wig. enbare ruimteontsluitingen ontsluitingen • Afgesloten ingang aan de Fabriekstraat. parkeren waterstructuur en waterberging • Parkeren op maaiveld, verlaagd en landschappelijk ingepast. Gebouwde private parkeergarage • Verlaagd aangelegd en integraal ontworpen met hoofdvolume. Bereikbaar via de Watermolenstraat. parkeren • waterstructuur en waterberging • Inrit (toegangsweg) en bezoekersparkeren (nabij de ingang garage) landschappelijk ingepast in de groene zone. ontsluitingen • Open zichtlijn vanaf de Watermolenstraat naar het landschap behouden.
op halfverharding
enbare ruimte
in grasberm op grasstenen
op eigen terrein
in grasberm op grasstenen
geintegreerd en gebouwd
Op eigen terrein • Met eventueel een carport of garage. ontsluitingen Geïntegreerd op eigen terrein • Geïntegreerd (mee ontworpen) nabij het hoofdvolume; eventueel carport of garage. ontsluitingen
27
28
Privégebied - Openbaar Legenda’s - openbare ruimte gebied Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé parkeren Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé
waterstructuur en waterberging waterstructuur en waterberging
openbaar-privé
waterstructuur en waterberging
Privégebied
parkeren
Mandelig gebied • Collectief aangelegd en in collectief beheer Semi-openbaar gebied • Openbare ruimte met name in gebruik door bewoners openbare ruimtes openbare ruimtes
Openbaar gebied
openbare ruimtes
privé
ontsluitingen ontsluitingen
mandelig tuin/landschap
ontsluitingen
mandelig parkeerstraat
openbaar
29
1
3
4
2
30
Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimteparkeren openbaar-privé
waterstructuur en waterberging
openbaar-privé
waterstructuur en waterberging
parkeren
Erfafscheidingen - hoofdsfeer •
Voor heel het plangebied geldt dat de erfgrenzen worden mee ontworpen om een rustig en eenduidig straatbeeld te vormen.
1
openbare ruimtes
1
In de Fabriekscluster Legenda’s - openbare ruimte openbare•ruimtes Gemetselde tuinmuren in combinatie met stalen hekwerken versterken het openbaar-privéindustrieel karakter. parkeren waterstructuur en waterberging openbare ruimtes • Omlijsting fabriekscluster met natuur-inclusieve muur.
ontsluitingen
2
Dorpse Buurt ontsluitingen • Klimaatstroken en hagen
2
ontsluitingen
3
Tuin Huize Anna • Rododendrons. • Handhaven beeldbepalende gemetselde muur rondom Huize Anna, laatste deel openbare ruimtes van het beton opruimen en de relatie tussen de tuin en de groen lopers versterken.
4
3
Object in het landschap • Landschappelijke inpassing van het gebouw; bijvoorbeeld door toepassing van taluds, beplanting (korte stukken haag en lage struiken), meeontworpen muurtjes. ontsluitingen • Hekken, hagen en hoge muren zijn niet toegestaan. • Eventuele terrassen (buitenruimte van de woningen) gelegen aan het maaiveld zijn met de architectuur van het gebouw mee ontworpen. Op de volgende pagina’s worden de erfafscheidingen voor de Fabriekscluster, de Dorpse Buurt en Tuin Huize Anna nader omschreven.
4
31
6
2 5 8
6
9
1
6 8 7 6 5
4
32
3
9
uwing uwing
Erfafscheidingen
Orientatie
Erfafscheidingen Fabriek
Orientatie
Erfafscheidingen - Fabriekscluster Fabriek
uwing uwing
1
Haag; • Versterken bestaande haag langs de Bergstraat. • Hoogte 70-100 cm.
2
Stalen hekwerk; • Bijzonder hekwerk met een markant en herkenbare poort naar het terrein. • De poort is permanent open en heeft ook de functie als wegbewijzering.
3 Erfafscheidingen Orientatie Natuurinclusieve fabrieksmuur;
Erfafscheidingen Orientatie • Onderzoek mogelijkheden hergebruik stenen fabriek. Fabriek Dorpse• buurt Natuur inclusieve elementen zoals vogelnesten, insecten kasten, en dergelijke. Fabriek Mogelijkheid om delen van de muur te laten begroeien. Dorpse• buurt • 4
uwing uwing
1
3
2
4
Hoogte afgestemd op functie en omgeving.
Hoge tuinmuren; • Poorten/toegangen naar de achtertuinen en parkeren. • Zorgen voor verbinding en samenhang van onderdelen binnen de fabriekscluster. • Minimaal 1,8 m hoog.
5
5
7
7
Erfafscheidingen Orientatie Erfafscheidingen Orientatie Lage muurtjes (eventueel in combinatie met hekwerk); 5 Fabriek • Voortbouwen op bestaande woning en erfafscheiding aan de Bergstraat . Fabriek •
Muurtjes 30 cm hoog.
buurt 6 Dorpse Stoeptuin; Tuin Huize Anna
Dorpse• buurt Tuin Huize Verharde Anna voortuin begrenst met infiltratiestrook de klimaattuin in de fabrieksstraat.
7
Uniforme wand; Erfafscheidingen • Uniform vormgegeven Orientatie bergingen en poorten (toegangen naar achtertuinen)
Erfafscheidingen • Fabriek Fabriek 8
Eventueel Orientatie in combinatie met begroeid hekwerk (gaas) en gevelgroen
Gevels geschikt voor toepassing van geveltuinen
buurt met historische foto(‘s) 9 DorpseFabrieksgevel Dorpse buurt
Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna
33
4
3
4 2
Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé
parkeren
4
Legenda’s - bebouwing
1
3 Hoofdsferen
Legenda’s - openbare ruimte
Erfafscheidingen
Legenda’s -openbaar-privé openbare ruimte openbaar-privé
parkeren
Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbaar-privé openbare ruimte openbaar-privé
parkeren
1
parkeren
parkeren Arch deelgebied
openbare ruimtes
5 waterstructuur en waterberging
ruimtesruimte Legenda’s - openbare openbare
openbaar-privé
openbaar-privé
9
waterstructuur en waterberging
8 openbare ruimtes
ontsluitingen
ontsluitingen
Stalen poort naar het onderhoudspad (in
openbare ruimtes
3 Hoofdsferen ontsluitingen
5
ontsluitingen ontsluitingen
7
beheer van Waterschap).
Tuin Huize Anna
ontsluitingen
Verblijfsplekken aan de Ley. Uitgagspunt is
ontsluitingen
dat iedere kavel een eigen stilteplek krijgt nabij de Leij. Plekken nader uitwerken in het ontsluitingen ontwerp “Natuurtuin” Het Vloed.
34
parkeren
waterstructuur en waterberging ontsluitingen
openbare ruimtes
openbaar-privé
Dorpse buurt ontsluitingen
openbare ruimtes
6
Legenda’s - openbare ruimte
parkeren en waterberging openbare ruimtes Legenda’s - openbarewaterstructuur ruimte
openbare ruimtes
waterstructuur en waterberging
ontsluitingen
parkeren 1* openbaar-privé waterstructuur en waterberging
parkeren
openbare ruimtes openbaar-privé parkeren openbare ruimtes
openbare ruimtes
waterstructuur en waterberging
waterstructuur en waterberging parkeren waterstructuur en waterberging
Legenda’s - openbare ruimte openbaar-privé
waterstructuur en waterberging
7
openbare ruimtes
openbaar-privé
Orientatie
parkeren
Fabriek
tekst
Legenda’s - openbare ruimte Legenda’s - openbare ruimte
waterstructuur en waterberging
ontsluitingen
waterstructuur en waterberging
uwing uwing
uwing
Erfafscheidingen Dorpse buurt Fabriek
Orientatie
Erfafscheidingen - Dorpse buurt Erfafscheidingen
Orientatie
Orientatie 1 Erfafscheidingen FabriekGemengde haag met hekwerk
1
• Diverse gebiedseigen soorten. • Voortuin en zijtuin (tot rooilijn bebouwing): 0,7 m - max. 1 m hoog. Erfafscheidingen Orientatie • Langs achtertuin en zijtuin: 1,8 - 2.0 m hoog. • Hekwerk toepassen langs achtertuinen en delen zijtuinen (voor privacy). Dorpse buurt Fabriek • Hekwerk op erfgrens: dubbele staafmat, kleur zwart/antraciet. Erfafscheidingen Orientatie Aanvullende uitgangspunten Vloedzijde: 1* • hoog (1,5-1,8 m) haag met hekwerk .
Fabriek
ouwing
1
Fabriek
Annahekwerk 2 Tuin Huize Begroeid Dorpse buurt • •
2
1
Dubbele staafmat zwart/antraciet. Tot 2 m hoog.
Orientatie 3 Erfafscheidingen Uniforme wand Erfafscheidingen Dorpse buurt Orientatie Fabriek• Uniform vormgegeven bergingen en poorten (toegangen naar achtertuinen). Dorpse• buurt Bij voorkeur integraal ontworpen met architectuur van de woningen. Fabriek 4
Stoeptuin
3
6
8
7
Tuin Huize Anna Breedte divers, positie woningen afhankelijk van straatgroen. Dorpse• buurt • 5
Dorpse buurt
Integraal mee ontworpen met de architectuur van de woning.
Woonterrassen aan het landschap • Uniforme terrassen, integraal met de architectuur ontworpen. • Met natuurlijke glooiing landschap naar het Vloed. Tuin Huize Anna
6
Landschappelijke overgang; Natuurlijk talud
Landschappelijke haag met gaas 7 Tuin Huize Anna Landschappelijke gemengde haag, 1 - 1,8 m hoog. Dorpse• buurt
Anna poort naar het onderhoudspad (in beheer van Waterschap). Dorpse buurt Tuin Huize • Stalen 8
Agrarisch transparant hek (optioneel) • In de vorm van een draadhek, maximaal 1,5 m hoog. Tuin Huize Anna
9
Tuin Huize Anna
• Gesitueerd tussen de Vloedtuinen en de onderhoudspad langs de Leij. Natuurlijke erfafscheiding tussen de percelen • Stalen hekken (of gaas) in combinatie met hagen, struiken, bomen, en dergelijke. • Creëren van privacy met behoud van zicht op het landschap.
35
6
2
6
1 1
3
Legenda’s - bebouwing 3 Hoofdsferen
Erfafscheidingen
Orientatie
Fabriek
tekst
8
4 3
8 Arch deelgebied
3 6 Dorpse buurt
8
5
7
Stalen poort naar het onderhoudspad 3 Hoofdsferen
(in beheer van Waterschap). Tuin Huize Anna
36
Dorpse buurt Erfafscheidingen
uwing
Orientatie
Anna Erfafscheidingen Orientatie FabriekbuurtErfafscheidingen Tuin Huize Anna - Tuin Huize Dorpse Fabriek 1
Tuinmuur Dorpse• buurt hoge tuinmuur langs de Tuin Huize Anna (onder andere Watermolenstraat), 2 Tuin Huize Bestaande Anna m hoog.
1
2
LageAnna muur met stalen hek 2 Tuin Huize • Bestaande voorkanten aan de Bergstraat. • Met rododendron struiken. 3
Tuin Huize Anna
3
Stalen hekken met Rododendrons • Langs de ontsluitingsweg villa’s. Dorpse buurt • Begrenzing Tuin Huize Anna. Tuin Huize Anna Onregelmatige hoogte en dikte van rododendronstruiken. Dorpse• buurt 4
Tuin Huize Anna
Water als natuurlijke begrenzing
5
Landschappelijke haag met gaas • Landschappelijke gemengde haag, 1 - 1,8 m hoog. • Stalen poort naar het onderhoudspad (in beheer van Waterschap).
6
Natuurtuin met landschappelijk overgang • Natuurlijke overgang beekdal; talud, glooiing, “ha-ha” • Kleine houten vlonder/terras. • Ruimte voor waterberging.
Tuin Huize Anna 7
8
Tuin Huize Anna
Agrarisch transparant hek (optioneel) • Langs het onderhoudspad van de beek, maximaal 1,5 m hoog. • In de vorm van een draadhek. • Gesitueerd tussen de tuinen en de onderhoudspad langs de Leij. Natuurlijke erfafscheiding tussen de percelen • Stalen hekken in combinatie met hagen, struiken, bomen, en dergelijke. • Creëren van privacy met zicht op het landschap. * erfafscheidingen voor de 8 kavels worden in de kavelpaspoorten gedetailleerd uitgewerkt.
6
5
7
7
6
37
1
3
2
4
38
5
Profielen - Openbare ruimte 1. Fabrieksplein (a) & -straat (b) (a)
(b)
(a)
openbaar
(b)
2. Tuinzijde Magazijnwoningen
24,5 m
39
3. Groene loper
4. Dorps straatje
40
5. Tuin Huize Anna
41
42
3 BEELDKWALITEIT BEBOUWING
43
Legenda’s - bebouwing tekst
Fabriek
3 Hoofdsferen
Erfafscheidingen
tekst
Orientatie
Fabriek
Architectuur deelgebieden Arch deelgebied
Drie ruimtelijke deelgebieden en architectonische sferen: Legenda’s - bebouwing Arch deelgebied 1. Rondom de Fabriek; Dorpse buurt 3 Hoofdsferen Erfafscheidingen Orientatie 2. het Dorpse buurt in de velden; tekst 3. de Landschapsrand aan Fabriek de Leij, Dorpse buurt
Het plan zoekt naar samenhang, maar ziet er ook op toe dat onderscheiden kwaliteiten goed tot hun recht komen, zodat een afwisselend, kleinschalig en rijk ontstaat. Archgebied deelgebied 3 Hoofdsferen Tuin Huizeontwikkeld Anna Deelgebied de Fabriek wordt rondom de bestaandeDorpse monumenten, buurt 3 Hoofdsferen binnen het ensembleTuin en silhouet, Huize Annaen in de sfeer en geest van de oude textielfabriek.
Achter en aan de Bergstraat ligt (in het verlengde van het lint) een kleinschalig en afwisselend dorpsbuurtje met grondgebonden woningen, met een grote 3 Hoofdsferen variatie aan types en uitstraling. Tuin Huize Anna
Aan het landschap van de Leij en de Vloed zijn royale, landschappelijke tuinen met vrijstaande woningen gesitueerd. Het appartementencomplex aan de Leij vormt een schakel tussen alle gebieden.
44
3 Hoofdsferen
Erfafscheidingen
Orientatie
Fabriek
tekst
Legenda’s Legenda’s -- bebouwing bebouwing 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen
tekst Legenda’s - bebouwing tekst
Erfafscheidingen Erfafscheidingen Fabriek Fabriek
Orientatie Orientatie
Erfafscheidingen
Orientatie
Architectuur ontwikkelingen
3 Hoofdsferen Arch deelgebied
Fabriek
tekst
Legenda’s - bebouwing Fabriekscluster: behoud en renovatie bestaande
fabriekscluster (private ontwikkeling). Orientatie 3 Hoofdsferen Erfafscheidingen tekst Arch deelgebied Arch deelgebied
Dorpse buurt Fabriek
Fabriekscluster: projectmatig; grote samenhang, uniformiteit en sterk architectuurtaal. Legenda’s - bebouwing Arch deelgebied
Dorpse buurt Dorpse buurt Erfafscheidingen
3 Hoofdsferen
Orientatie
tekst Fabriekontwikkeling; samenhang, Fabriekscluster: CPO Arch deelgebied Dorpse buurt
uniformiteit.
Legenda’s - bebouwing
3 Hoofdsferen
3 Hoofdsferen
Tuin Huize Anna Dorpse buurt Erfafscheidingen
Orientatie
Dorpse buurt: projectmatig; verscheidenheid binnen tekst Fabriek samenhang, individualiteit. Arch deelgebied 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen
Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna
Wonen aan het landschap (het Vloed): projectmatig; 3 Hoofdsferen Dorpse buurt Tuin Huize Anna kleine variatie per woning. grote mate van samenhang, Arch deelgebied 3 Hoofdsferen
Wonen aan het landschap: Tuin Huize Annaprojectmatig. Dorpse buurt
Wonen aan het landschap: private ontwikkeling; kavelpaspoort ten behoeve van de samenhang. 3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna
3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna
45
DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP DAK/KAP Dorpse buurtje DAK/KAP Dorpse Dorpse buurtje buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje 1 laag + kap Dorpse buurtje 1 laag + kap
1 laag laag + + kap kap 1 1 1 laag laag + + kap kap Kappen Kappen Kappen Kappen Kappen Kappen DAK/KAP Kap - dwarskap DAK/KAP Kap DAK/KAP Kap --- dwarskap dwarskap DAK/KAP Kap Kap -- dwarskap dwarskap Dorpse Kapbuurtje dwarskap DAK/KAP Dorpse buurtje Dorpse buurtje
Appartement Dorpse buurtje Appartement 1 + Appartement 1 laag laag + kap kap Appartement Dorpse buurtje 1 laag + kap Appartement DAK/KAP Groene 1 laag +platte kap daken Appartement DAK/KAP Groene platte daken Groene platte daken 1 laag + kap daken Groene platte Kappen Groene platte Dorpse buurtje Kappen Groene platte daken daken Kappen Dorpse buurtje Kappen Fabriek 1 laag + kap Fabriek Kappen Fabriek 1 laag + kap Kap dwarskap Fabriek Kap dwarskap Fabriek Kap -- dwarskap Groene platte daken Fabriek Kap - dwarskap Groene platte daken Groene platte Kappen Groene platte daken daken Kap - dwarskap Groene platte daken Kappen Appartement Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude Appartement DAK/KAP Kapvorm Appartement Kapvorm in in vorm vorm van van oude oude Appartement magazijnhal Kapvorm in vorm van oude Kapvorm in vorm van magazijnhal Kap dwarskap Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude oude magazijnhal Appartement Groene platte daken Kap dwarskap Dorpse buurtje magazijnhal Groene platte daken magazijnhal Groene platte daken
Shed-daken magazijnhal Shed-daken Shed-daken Groene 1 laag +platte kap daken Shed-daken Appartement Shed-daken Fabriek Appartement Shed-daken Fabriek Fabriek Kappen Fabriek Kappen Groene Kappen Groene platte platte daken daken Groene platte Kappen Fabriek Groene platte daken daken Kappen Kappen Groene platte daken Kapvorm in vorm van oude Groene platte daken Kapvorm in vorm Kap dwarskap Fabriek Kapvorm in vorm van van oude oude Fabriek magazijnhal Kapvorm in vorm van oude magazijnhal magazijnhal Kapvorm in vorm van oude magazijnhal Groene platte daken Groene platte daken Shed-daken Appartement magazijnhal Shed-daken Shed-daken Shed-daken PROGRAMMA Kapvorm in vorm van oude PROGRAMMA Kapvorm in vorm van oude PROGRAMMA Groene platte daken Shed-daken PROGRAMMA Kappen magazijnhal PROGRAMMA Kappen magazijnhal Kappen PROGRAMMA Kappen Shed-daken Grondgebonden woningen Kappen Shed-daken Fabriek Grondgebonden woningen woningen Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden woningen woningen Grondgebonden woningen Groene platte daken Appartementen Kappen Appartementen Kappen Appartementen Appartementen Appartementen Kapvorm in vorm van oude Appartementen Nader uit te werken in wonen PROGRAMMA magazijnhal PROGRAMMA Nader uit uit te te werken werken in in wonen wonen PROGRAMMA Nader Nader PROGRAMMA Nader uit uit te te werken werken in in wonen wonen Nader uit te werken in wonen Shed-daken
PROGRAMMA Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen woningen Grondgebonden PROGRAMMA Grondgebonden woningen Kappen PROGRAMMA ORIENTATIE Grondgebonden woningen Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE Appartementen ORIENTATIE ORIENTATIE Grondgebonden woningen Appartementen Accenten Grondgebonden woningen Nader in Nader uit uit te te werken werken in wonen wonen Accenten Nader uit te werken in wonen Accenten Accenten Nader uit te werken in wonen Accenten Accenten Appartementen Representatief zijgevel Nader uit te werken in wonen Appartementen Representatief zijgevel zijgevel Representatief Representatief PROGRAMMA Representatief zijgevel zijgevel Representatief zijgevel Voortuin Nader uit te werken in wonen Voortuin Nader uit te werken in wonen Voortuin ORIENTATIE Voortuin ORIENTATIE Voortuin ORIENTATIE Voortuin Rooilijn (3-5m vanaf straat) ORIENTATIE Grondgebonden woningen Rooilijn (3-5m straat) Rooilijn (3-5m vanaf vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) ORIENTATIE Rooilijn (3-5m vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) Accenten Representatief tuin Accenten Accenten Representatief tuin Appartementen Accenten Representatief tuin ORIENTATIE Representatief tuin Representatief tuin ORIENTATIE Accenten Representatief tuin zijgevel Representatief Representatief zijgevel zijgevel Representatief zijgevel Nader uit te werken in wonen Voortuin
Accenten Representatief zijgevel Voortuin Accenten Voortuin Voortuin Rooilijn (3-5m vanaf straat) Voortuin Representatief zijgevel Rooilijn straat) Rooilijn (3-5m (3-5m vanaf vanaf straat) Representatief zijgevel Rooilijn (3-5m vanaf straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) Voortuin Representatief tuin ORIENTATIE Representatief tuin Voortuin Representatief tuin Representatief tuin
46
Rooilijn (3-5m vanaf Representatief tuin straat) Rooilijn (3-5m vanaf straat) Accenten Representatief tuin Representatief Representatief tuin zijgevel Voortuin
MASSA MASSA MASSA MASSA MASSA MASSA Dorpse Dorpse buurtje buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje Dorpse buurtje woning 2-onder-1-kap Dorpse buurtje 2-onder-1-kap woning 2-onder-1-kap woning
2-onder-1-kap 2-onder-1-kap woning woning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning woning Vrijstaande Vrijstaande woning MASSA MASSA Beneden-boven woning (bebo) MASSA Beneden-boven woning woning (bebo) (bebo) MASSA Beneden-boven Beneden-boven Beneden-boven woning (bebo) (bebo) MASSA Dorpse buurtje woning Beneden-boven woning (bebo) Dorpse buurtje Dorpse buurtje Vrijstaande woning/exclusieve Dorpse buurtjewoning/exclusieve Vrijstaande 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve Dorpse buurtjewoning/exclusieve MASSA 2-onder-1-kap woning Vrijstaande MASSA 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning/exclusieve Fabriek -- kaart 1 2-onder-1-kap woning Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning Dorpse buurtje Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning Fabriek kaartwoning 1 Dorpse buurtje Vrijstaande Fabriek --- kaart 1 Vrijstaande woning Fabriek kaart 1 Bestaande monument 2-onder-1-kap woning Bestaande Vrijstaande woning Bestaande monument monument 2-onder-1-kap woning Beneden-boven woning Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) (bebo) Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) Bestaande monument Beneden-boven woning (bebo) Transformatie bestaande gebouwen Vrijstaande woning Transformatie bestaande gebouwen Beneden-boven woning (bebo) Vrijstaande woning Transformatie bestaande
gebouwen woning/exclusieve Transformatie bestaande MASSA Vrijstaande Vrijstaande woning/exclusieve woning/exclusieve Transformatie bestaande gebouwen gebouwen Transformatie bestaande gebouwen Vrijstaandenaar woning/exclusieve Verwijzing voormalige fabriekshallen Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Beneden-boven woning (bebo) Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Vrijstaande woning/exclusieve Beneden-boven woning (bebo) Dorpse buurtje Verwijzing naar voormalige Fabriek kaart 1 Verwijzing naar voormalige fabriekshallen fabriekshallen Fabriek kaart 1 Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Fabriek kaart 1 Verwijzing naar fabrieks ensemble Fabriek - kaartnaar 1 woning 2-onder-1-kap Verwijzing fabrieks ensemble Vrijstaande woning/exclusieve Verwijzing naar fabrieks ensemble Bestaande monument Fabriek kaart 1 Vrijstaande woning/exclusieve Verwijzing naar fabrieks fabrieks ensemble ensemble Bestaande monument monument Bestaande Verwijzing naar Verwijzing naar fabrieks ensemble Bestaande monument Fabriek -- kaart 2 Vrijstaande woning Fabriek kaartmonument 2 Bestaande 2 Fabriek kaart 1 Fabriek -- kaart Transformatie 1 Transformatie bestaande gebouwen gebouwen Fabriek kaart 2 2 bestaande Transformatie bestaande gebouwen Fabriek - kaart 2 Transformatie bestaande gebouwen Bestaande gebouwen Beneden-boven woning (bebo) monument Bestaande gebouwen gebouwen Transformatie
bestaande gebouwen Bestaande monument Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Bestaande gebouwen Verwijzing gebouwen naar voormalige voormalige fabriekshallen Verwijzing naar fabriekshallen Bestaande Bestaande Verwijzing gebouwen naar voormalige fabriekshallen ... ... Vrijstaandenaar woning/exclusieve Verwijzing voormalige fabriekshallen ... Transformatie bestaande gebouwen ... Verwijzing naar naarbestaande fabrieks ensemble ensemble Transformatie gebouwen Verwijzing ... Verwijzing naar fabrieks fabrieks ensemble ... Verwijzing naar fabrieks ensemble Verwijzing naar voormalige fabriekshallen fabrieks ensemble 1 Verwijzing fabriekshallen Fabriek -- kaart 2 Fabriek kaartnaar 2 voormalige
Fabriek Fabriek -- kaart kaart 2 2 Bestaande Verwijzing naar fabrieks ensemble Fabriek - kaartmonument 2 fabrieks Bestaande gebouwen Verwijzing naar ensemble
Bestaande Bestaande gebouwen gebouwen Bestaande gebouwen Fabriek -- kaart 2 Transformatie Bestaande gebouwen ... Fabriek kaart 2 bestaande gebouwen ... ... ... Verwijzing gebouwen naar voormalige fabriekshallen ... Bestaande Bestaande gebouwen ...
Verwijzing naar fabrieks ensemble ... Appartement Appartement Appartement Appartement Appartement Fabriek - kaart max. 4 lagen2+ plat dak Appartement max. max. 4 4 lagen lagen + + plat plat dak dak max. 4 lagen + plat dak max. 4 lagen + plat max. 4 lagen + plat dak dak Bestaande gebouwen
Woningtypologieën De Fabriek “Magazijnhalwoning”: met een hoge kap, rijwoning, 6 m breed. “Magazijnwoning”: drielaagse woning met plat dak, rijwoning, 6 m breed. Sheddak woning: rijwoning, 5,1 m breed. “Weverijwoningen”: met kap, rijwoningen, 5,1 -5,4 m breed. Fabriekswoningen: rijwoningen, 5,4 m breed. Woning in bestaand pand. MASSA DAK/KAP Appartementen in bestaand kantoorgebouw. Dorpse buurtje Dorpse buurtje 1 laag + kap Appartementen sociaal/huur.
2-onder-1-kap woning
Kappen Dorpse buurt
Vrijstaande woning
Kap - dwarskap
Beneden-boven woning (bebo) BEBO woning: [beneden-bovenwoning].
Appartement
2-onder-1-kap woning.
Groene platte daken
Fabriek
Vrijstaande woning.
Fabriek - kaart 1 Bestaande monument
Bijzondere Groene platte daken vrijstaande woning: projectmatige ontwikkeling. Transformatie bestaande gebouwen Kapvorm in vorm van oude Tuin Huize Anna magazijnhal Verwijzing naar voormalige fabriekshallen Shed-daken Villa: exclusieve vrijstaande woning,Verwijzing zelfbouw. naar fabrieks ensemble Kappen
Appartementen aan de Ley Fabriek - kaart 2 Bestaande gebouwen
...
Appartement Appartement Appartement Appartement max. 4 lagen + plat dak Appartement max. max. 4 4 lagen lagen + + plat plat dak dak
Vrijstaande woning/exclusieve
PROGRAMMA
...
max. 4 lagen + plat dak
max. 4 lagen + plat dak Appartement Appartement max. 4 lagen + plat dak max. 4 lagen + plat dak
Grondgebonden woningen Grondgebonden woningen
Appartementen Appartementen Nader uit te werken wonen Kantoor naderinuit te werken in wonen (appartementen)
Appartement max. 4 lagen + plat dak
ORIENTATIE Accenten Representatief zijgevel
Appartement max. 4 lagen + plat dak
Legenda’s - bebouwing Legenda’s - bebouwing 3 Hoofdsferen Legenda’s 3 Hoofdsferen- bebouwing tekst tekst
3 Hoofdsferen- bebouwing Legenda’s tekst
3 Hoofdsferen
Legenda’s - bebouwing tekst
Oriëntatie woningen Erfafscheidingen Erfafscheidingen Fabriek Fabriek Erfafscheidingen Fabriek Erfafscheidingen Fabriek
Orientatie Orientatie
Alzijdig; representatief.
Orientatie Representatieve “achterzijde”; bouwkundig (in combinatie met groen) vormgegeven. Orientatie Voorkanten; representatieve gevels aan de
3 Hoofdsferen- bebouwing Legenda’s
Erfafscheidingen
Orientatie openbare ruimte.
tekst Arch deelgebied Legenda’s 3 Hoofdsferen- bebouwing Arch deelgebied
Fabriek Erfafscheidingen
Orientatie Voorkanten en zijkanten aan de openbare
tekst
Fabriek Erfafscheidingen
Orientatie afwisseling van de voorgevel en zijgevel.
tekst
Arch deelgebied
Fabriek Dorpse buurt Dorpse buurt
Arch deelgebied
Dorpse buurt
Arch deelgebied
Dorpse buurt
3 Hoofdsferen Arch deelgebied
Arch deelgebied
Dorpse buurt
ruimte; representatief beeld met variatie/
Achterkanten aan openbare ruimte (uit zicht); uniform vormgegeven. Hoofdoriëntatie bebouwing naar ontsluitingsweg; representatief. Representatieve “achterzijde” bebouwing; als voorkant vormgegeven.
Dorpse buurt 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen 3 Hoofdsferen
Dorpse buurt Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna Tuin Huize Anna
3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna 3 Hoofdsferen Tuin Huize Anna 3 Hoofdsferen
47
6
3
1
5 4
2
48
1
Bestaande fabrieksmonumenten.