03 Presentatie Leystromen - Goirle 28 sept 2021.pdf
Tekst van het document
Presentatie Leystromen Gemeenteraad Goirle 28 september 2021
1
1. Korte kennismaking
Marie- Therese Dubbeldam Bestuurder Ellen aan het Rot Asset Manager Marjolein Duif Gebiedsregisseur 2
Inhoud 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Korte kennismaking Wat is de corporatie, taken en verantwoordelijkheden Portefeuille Goirle Opgaven (verkoop-nieuwbouw) Woonruimteverdeling incl. experimenten Prestatieafspraken
3
2. Wat is een corporatie, taken en verantwoordelijkheden • Sinds 1852: Wettelijke plicht = zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen (circa 42% van alle huishoudens in NL). • Van 1947 tot 2020 groeide het aantal sociale woningen: van 196.000 naar 2,3 miljoen (= circa 30% van totaal aantal woningen in NL). • 1993: BBSH -> corporaties financieel zelfstandig met maatschappelijke taken: huisvesting lage en middeninkomens, dure huur en koopwoningen, leefomgeving en wijkbeheer, ouderenhuisvesting, participatie. • 2015: Parlementaire enquete + Europese Commissie -> Nieuwe Woningwet: - Scheiding DAEB (tot € 752,-) en niet-DAEB, alleen met markttoets - Spelregels passend toewijzen en aftoppingsgrenzen - Extern toezicht: Autoriteit wcp’s + Waarborgfonds Sociale Woningbouw - Prestatieafspraken met gemeenten en huurders, Visitatie, Benchmark, etc. 4
Toetsingskader anno 2021 – een complex speelveld
5
Leystromen
6
Speelveld
wet- en regelgeving / financiële continuïteit betaalbaarheid
beschikbaarheid
kwaliteit/duurzaamheid 7
Corporaties financieren met borging WSW: - een onderlinge waarborgmaatschappij - met gedegen borgstelsel door verschillende vangnetten en buffers.
Vangnetten en buffers: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
De deelnemende corporatie heeft zelf een minimaal vereiste vermogensbuffer en kasstroom. WSW en Aw leggen de investeringsactiviteiten van de betreffende corporatie stop. Onderlinge solidariteit van collega-corporaties, de voorvangers (overnemen opgaven). WSW neemt tijdelijk betalingsverplichtingen over (renteloze lening aan de corporatie). WSW spreekt haar risicovermogen aan (omvang eind 2019 € 526,5 miljoen) . WSW laat het onderpand van de noodlijdende corporatie te gelde maken. Collega-corporaties betalen op eerste verzoek van WSW 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan WSW. Als laatste de achtervang, door renteloze leningen van: 50% het Rijk + 25% alle gemeenten in NL + 25% de ‘schadegemeenten’ (6 bij Leystromen) .
NB: WSW bewaakt dat een gemeente nooit meer achtervang-positie inneemt dan de WSW-limiet, die limiet bedraagt maximaal de WOZ-waarde van het onderpand dat in de desbetreffende gemeente staat. 8
3. Portefeuille Goirle • Focus op Goirle • Woningmarkt algemeen • Portefeuille Leystromen • Woonruimteverdeling • Veel cijfers; worden na afloop gedeeld indien wenselijk
9
Woningmarkt Goirle Aantal inwoners Goirle
23.904
Gemiddelde leeftijd 44,1
Aantal huishoudens 10.192
Huishoudensgrootte 2,3
- Gemeentegrootte (20-50K)
43,8
2,3
- Stedelijkheid (matig)
44,0
2,3
Tilburg
219.789
40,4
108.875
2,0
Regio Hart van Brabant
1.088.877
42,8
497.770
2,2
Nederland
17.407.585
42,2
7.997.800
2,1
10
Woningmarkt Goirle Aantal Koop woningen Goirle
Huur Huur corporatie overig
Sociale huur
Dure huur
25% 2.573
4% 412
25% 2.573
4% 412
- Gemeentegrootte (20-50K)
25%
9%
29%
5%
- Stedelijkheid (matig)
26%
9%
30%
5%
10.291
71%
Tilburg
51%
33%
16%
40%
9%
Regio Hart van Brabant
61%
29%
11%
32%
7%
Nederland
57%
29%
13%
36%
7%
11
Woningmarkt Goirle Lage inkomens
Middeninkomens
Hoge inkomens
<€38.035
€38.035-€57.052
>€57.052
Goirle
totaal 36%
soc.huur 52%
totaal 14%
soc.huur 15%
totaal 50%
soc.huur 4%
- Gemeentegrootte (20-50K)
40%
52%
15%
20%
45%
6%
- Stedelijkheid (matig) Tilburg
40% 53%
54% 53%
15% 14%
21% 25%
45% 33%
6% 8%
Regio Hart van Brabant
45%
52%
15%
21%
41%
8%
Nederland
46%
56%
15%
25%
40%
8%
•
In Goirle 36% van huishoudens laag inkomen = relatief weinig
•
Van de lage inkomens: 52% in sociale huurwoning en 39% in een koopwoning 12
Portefeuille Leystromen 1.461 eengezinswoningen
940 appartementen 148 intramurale woningen
2.450 Goirle 99 Riel
0 kamers
2.549 woningen 19% goedkoop
gemiddeld energielabel B
73% betaalbaar 6% duur tot ht-grens 3% duur boven ht-grens
13
Huurders Leystromen Gemiddelde woonduur: beschikbaarheid op termijn
ca 51% jonger dan 65 jaar
15,4 jaar 15,4 jaar doorstroming!?
52% totaal ca 46% 65 jaar en ouder
Ca 25% ‘scheefhuurders’
44% totaal ca 4% onbekend 4% totaal
door ‘passend toewijzen’ instroom niet meer mogelijk 14
Prognoses huishoudens 12000 10000 8000
49%
46%
46%
Hoge inkomens (> 57.052)
6000
14%
4000 2000
36%
15%
16%
39%
38%
2030
2040
Middeninkomens (38.035-57.052) Lage inkomens (< 38.035)
0 2020
•
Sprake van afnemende groei, vanaf 2035 stabilisatie • •
•
Vergrijzing en ontgroening Toename 1- en 2-persoonshuishoudens
Doelgroepen Leystromen =
(en
deels) 15
Prognoses huurvoorraad 3000
2500 2000 1500
Overige verhuurders Leystromen
1000 500 0
D
n-D
D 2020
•
n-D
D 2030
n-D 2040
Tot 2030 toename sociale huurwoningen (D), daarna stabilisatie o +ca. 115 woningen
• Groei vrije sector huurwoningen (n-D) o +ca. 35 woningen 16
4. Transformatieopgave
groeien
verjongen
verbeteren
nieuwbouw
verkopen
renoveren
aankopen
herstructureren
verduurzamen
17
Terugblik 2019: 2020: Thomas v Diessenstr (18x)
2019: 3 2020: 2 verkoop
nieuwbouw
18
Vooruitblik 2021-2025 90 tot 110
65 tot 75
ontwikkellocaties
verkoop
nieuwbouw
• zelfbewoningsplicht
• Van Besouw (13)
• aan zittende huurder of bij mutatie • geen complexgewijze verkoop
• Van Puijenbroek (27) • Tilburgseweg achter klooster • Bakertand deel • Centrumlocaties & Riel?
betaalbaarheid
19
Nieuwbouw, taken en rollen Opgave (sociale) huur
• Portefeuillestrategie corporaties • Woonvisie gemeente
Ontwikkelmogelijkheden
• Locaties • Corporaties vs andere ontwikkelaars
• Betaalbaarheid Randvoorwaarden • Kwaliteit/duurzaamheid • (Ambtelijke) capaciteit
Proces
• Doorlooptijden •… 20
5. Woonruimteverdeling • • • •
Toewijzing via Woning in Zicht (WiZ) Regionaal systeem Sinds oktober 2017 12 gemeenten; Leystromen in 6
21
Woonruimteverdeling • Via directe bemiddeling (15%) • Op basis van inschrijfduur (85%) o Diverse experimenten
huurders voorrang senioren naar nieuwbouwappartementen
tijdelijk huren ‘spoedzoekers’ max. 2 jaar behoud inschrijftijd 22
Woningzoekenden Gemeente
Aantal inschrijvingen
% van totaal
Goirle
4.910
5,1%
WiZ totaal
95.839
100%
• Huidige woonplaats is niet altijd gelijk aan wenselijke woonplaats • Ca. 1 op de 5 woningzoekenden is ‘actief’ (min. 1 reactie), met name veel ‘voorinschrijvers’
23
Woningtoewijzingen 2018-2020 Aantal verhuringen
Gemiddeld aantal reacties
Gemiddelde zoektijd (in maanden)
Gemeente Goirle
437
99
8
- Goirle
420
101
8,1
- Riel
17
58
6,5
Werkgebied Leystromen
1.716
99
10
• Relatief veel weigeringen op woningen (in algemeen m.n. in kleine kernen, echter ook in Goirle) • Weinig reacties van woningzoekenden uit Riel op woningen Riel
24
Verhuisbewegingen 2018-2020 Verhuringen
Herkomst
gemeente
Alphen- BaarleChaam Nassau
Gilze en Rijen
Goirle
Hilvarenbeek
Oisterwijk Tilburg
Overig
Alphen-Chaam
35%
8%
4%
2%
0%
4%
31%
16%
Baarle-Nassau
7%
58%
0%
2%
0%
7%
18%
9%
Gilze en Rijen
1%
1%
52%
2%
1%
2%
30%
11%
Goirle
0%
0%
2%
53%
2%
2%
36%
4%
Hilvarenbeek
0%
0%
3%
5%
55%
4%
25%
7%
Oisterwijk
0%
0%
2%
2%
3%
60%
24%
10%
0%
0%
1%
3%
1%
2%
86%
7%
0%
0%
1%
0%
0%
1%
18%
79%
Tilburg Overig WiZ
• Meeste woningen gaan naar inwoners van eigen werkgebied, (beperkte) instroom vanuit o.a. Tilburg o Andersom ook uitstroom naar o.a. Tilburg o Betreft ook o.a. spijtoptanten, mantelzorgers etc.
25
6 Prestatieafspraken ✓ Jaarlijkse afspraken tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisaties (sinds de invoering van de woningwet verplicht) ✓ Gebaseerd op de woonvisie van de gemeente. Formeel: de corporatie doet een bod op de woonvisie, onderhandelt hierover met gemeente en huurdersorganisaties ✓ Invulling in onze regio: gezamenlijk bepalen we thema’s, formuleren we ambities en vullen we acties in.
26
Prestatie afspraken 2021: 5 centrale thema’s: Beschikbaarheid: woningvoorraad, nieuwbouw en woonruimteverdeling Betaalbaarheid: o.a. wijziging wet schuldhulpverlening Duurzaamheid: verduurzaming bestaande woningen, stimulering verduurzaming door huurders Sociale opgave: woonzorgbehoefte in beeld, bijzondere doelgroepen Leefbare wijken: participatie in de wijk, sociale veiligheid -> openbaar document, te lezen op de website van Leystromen 27
Nabespreking, ruimte voor vragen
28