Toelichting bij de Motie Zelfbewoningsplicht en de Motie Antispeculatiebeding

Toelichting bij de Motie Zelfbewoningsplicht en de Motie Antispeculatiebeding Deze toelichting dient als ondersteunende informatiebron voor bovengenoemde moties die op de raadsvergadering van 10 november 2022 worden ingediend.

Inhoud De zelfbewoningsplicht ................................................................................................................... 2 Wat is de zelfbewoningsplicht?..................................................................................................... 2 Welke uitzonderingen zijn mogelijk op de zelfbewoningsplicht? .................................................... 2 Wat is het gevolg wanneer een koper zich niet aan plicht houdt? .................................................. 2 Wat is het juridische verhaal rondom de zelfbewoningsplicht? ...................................................... 2 Hoeveel gemeenten in Nederland hebben de zelfbewoningsplicht? .............................................. 3 Wat zijn de voordelen van de zelfbewoningsplicht? ...................................................................... 3 Voorbeelden: ............................................................................................................................... 4 Vergelijkbare moties: ................................................................................................................... 4 Het Antispeculatiebeding ................................................................................................................

5 Wat is het antispeculatiebeding en wat is het gevolg wanneer een koper zich niet aan de plicht houdt? ......................................................................................................................................... 5 Welke uitzonderingen zijn mogelijk bij het antispeculatiebeding? .................................................. 5 Wat zijn de voordelen van het antispeculatiebeding? .................................................................... 5 Voorbeelden: ............................................................................................................................... 6 Onderzoeken................................................................................................................................... 6 Links naar de onderzoeken.................................................................................................................. 6

1

De zelfbewoningsplicht Wat is de zelfbewoningsplicht? De zelfbewoningsplicht verplicht huiseigenaren om de aangekochte woning zelf te gaan bewonen. Een toenemend aantal gemeenten in Nederland gebruikt dit instrument om de druk op de woningmarkt te verlichten. Elke gemeente kan zelf de richtlijnen of uitvoeringen bepalen. Zo zijn er gemeenten die de zelfbewoningsplicht alleen laten gelden voor woningen met een prijs onder de 200.000, voor woningen onder de 307.400, 383.000, 400.000 of zelfs 600.000 euro. Dit is een afweging die tot stand komt op basis van de lokale situatie. Ook de duur van de zelfbewoningsplicht kan door de gemeente zelf worden bepaald. De zelfbewoningplicht kan bijvoorbeeld voor 2 jaar gelden, of voor 5 jaar, etc.

Welke uitzonderingen zijn mogelijk op de zelfbewoningsplicht? Er zijn verschillende uitzonderingen mogelijk: - Het verhuren van de woning aan een familielid eerste graad (ouders kunnen dus nog wel een woning kopen voor hun kinderen of andersom); - Bij verblijf in het buitenland gedurende een beperkte periode (bijv. minimaal drie maanden en maximaal twee jaar). Deze uitzondering kan bijvoorbeeld eens in de vijf jaar toepast worden; - Bij verhuur van de woning als sociale huurwoning of woning in de vrije sector met een door het College vast te stellen maximale prijs voor middeldure huur die jaarlijks wordt bijgesteld; - Bij verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3.174 van het Burgerlijk Wetboek; - Bij executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3.268 van het Burgerlijk Wetboek); - Bij de ontwikkeling van kwetsbare gebieden kan gemotiveerd worden afgeweken; - Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders schriftelijk ontheffing verlenen in het geval van: o Verandering van de werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; o Overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner waarmee de woning tezamen is aangekocht; o Ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of verbreken van het geregistreerd partnerschap; o Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de

koper of een van zijn gezinsleden.

Wat is het gevolg wanneer een koper zich niet aan plicht houdt? Het gevolg is dat de koper een boete krijgt opgelegd, deze moet worden opgenomen in de regeling en het contract/de koopakte. In de voorbeelden is een boete van 50.000 euro vastgelegd. Deze boete moet betaald worden aan de gemeente.

Wat is het juridische verhaal rondom de zelfbewoningsplicht? Voor nieuwbouwprojecten, waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is, of waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is, zoals bij transformatie van kantoren naar woningen, kan de zelfbewoningsplicht contractueel worden bedongen. Bij grond van ontwikkelaars kan een 2

gemeente de zelfbewoningsplicht opnemen in de anterieure overeenkomst. Volgens een recent arrest (zie ECLI:NL:HR:2020:257, Hoge Raad, 18/01762 (rechtspraak.nl)) is de zelfbewoningsplicht een vorm van antispeculatie. De Hoge Raad heeft duidelijk gemaakt dat het voorschrijven ervan niet ongeoorloofd is (zie ook: ECLI:NL:HR:2006:AU8946, voorheen LJN AU8946, Hoge Raad, C05/036HR (rechtspraak.nl)).

Hoeveel gemeenten in Nederland hebben de zelfbewoningsplicht? Volgens een artikel van De Volkskrant van 19 november 2021 (Steeds meer gemeenten weren beleggers van de woningmarkt met woonplicht koper (volkskrant.nl)) hebben meer dan 130 gemeenten een zelfbewoningsplicht. Van de gemeenten zonder zelfbewoningsplicht had bijna een derde plannen om die alsnog in te voeren.

Bron: De Volkskrant, 19-11-2021 Volgens een artikel van RTL Nieuws van 9 augustus 2022 (Meer gemeenten antipandjesbaas: maatregelen tegen beleggers in opmars | RTL Nieuws) hebben ‘’Zeker 127 nieuwe gemeentebesturen’’ plannen ‘’om pandjesbazen op achterstand te zetten, om onder meer starters een betere positie te geven op de woningmarkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om de invoering van de zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming.’’ En: ‘’Hoewel elke gemeente zijn eigen hete hangijzers kent, springt één onderwerp uit al die akkoorden: de woningmarkt. Bijna elk collegeprogramma noemt het tekort aan geschikte huisvesting voor de eigen inwoners een probleem. In veel gevallen zijn pandjesbazen met diepe zakken één van de boosdoeners. Om hen dwars te zitten werken tientallen woonwethouders aan de invoering van een zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming en andere zogenoemde 'anti-speculatiemaatregelen'.’’ Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) is voorstander van de zelfbewoningsplicht: ‘’Dat is heel verstandig. Als je betaalbare koopwoningen meteen gaat verhuren: dat is niet de bedoeling’’.

Wat zijn de voordelen van de zelfbewoningsplicht? Door het opleggen van de zelfbewoningsplicht kan voorkomen worden dat nieuwe woningen (bij bouw of transformatie van bestaand vastgoed) in handen vallen van (particuliere) beleggers. Meer mensen met een modaal inkomen, waaronder starters, kunnen zo aan een woning komen.

3

Door de mogelijkheid om een uitzondering te maken wanneer de woning als sociale huurwoning of middeldure huurwoning wordt verhuurd, wordt het ongewenste effect voorkomen dat er minder van deze woningen op de markt kunnen komen. Voor de verhuur als middeldure huurwoning is het wel nodig dat een gemeente een grens vastlegt waarboven de huur niet mag uitkomen. Anders zou deze uitzonderingsmogelijkheid het mogelijk maken dat de particuliere investeerder alsnog een veel te hoge huur vraagt. Het is ook mogelijk de uitzondering voor het verhuren als sociale huurwoning of middeldure huurwoning niet op te nemen in de regeling, maar omdat aan beide woningtypen behoefte is in de gemeente Goes, is deze uitzondering aan te bevelen. In dat geval voorkomt de zelfbewoningsplicht dus ook dat te hoge huren worden gevraagd. Een ander voordeel van de zelfbewoningsplicht is dat woningzoekenden niet meer hoeven te concurreren met mensen die een tweede woning willen. Een inperking van het tweede woningbezit kan bijdragen aan de leefbaarheid, als in plaats van mensen die een tweede huis als vakantiewoning willen gebruiken, het huis gekocht wordt door iemand die daar wil wonen.

Vorig jaar heeft de dorpsvereniging van Wolphaartsdijk een oproep gedaan om deze ontwikkeling te stoppen in het kader van de leefbaarheid (zie: Dorpsvereniging Wolphaartsdijk: ‘Gebruik huizen in onze dorpen niet als tweede woning’ | Bevelanden | pzc.nl).

Voorbeelden: De links verwijzen naar bestaande regelingen in andere gemeenten. Gemeente Sint-Michielsgestel: Toewijzingsregeling voor nieuwbouwwoningen, bouwkavels en nieuwe woningen die door een wijzigingsplan in de gemeente Sint-Michielsgestel verkocht worden en de eis tot zelfbewoning (overheid.nl) Gemeente Boxtel: Toewijzingsregeling voor nieuwbouwwoningen, de eis tot zelfbewoning en antispeculatiebeding in de gemeente Boxtel (overheid.nl) Gemeente Nuenen: Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken door de gemeente Nuenen c.a., versie oktober 2020 (overheid.nl) Gemeente Amsterdam: Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam voor nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners (Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam) (overheid.nl) Gemeente Nijkerk: woonvisie-gemeente-nijkerk-2020.pdf

Vergelijkbare moties: Hierbij links naar vergelijkbare moties. Zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding: Gemeente Leiden: - M.20.0066.29 PvdA Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding Gemeente Leiden (notubiz.nl) - M_20_0066_29 PvdA Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding (notubiz.nl) Gemeente Lisse: 4

-

Dossiers Gemeente Lisse (raadsinformatie.nl) (de 5e motie vanaf onderen) Gemeente Lisse (raadsinformatie.nl)

Zelfbewoningsplicht: Gemeente Moerdijk: - iBabs Online

Het Antispeculatiebeding Wat is het antispeculatiebeding en wat is het gevolg wanneer een koper zich niet aan de plicht houdt? Er wordt gesproken over speculatie wanneer iemand een woning koopt om deze voor een veel hoger bedrag door te verkopen in plaats van er daadwerkelijk in te gaan wonen. Het antispeculatiebeding regelt dat de woning niet snel voor een hoger bedrag verkocht mag worden. Indien de koper dat wel doet, moet een boete worden betaald aan de gemeente, bijvoorbeeld 50% van de koopsom. Speculatie wordt hiermee tegengegaan. Het antispeculatiebeding wordt vaak tegelijkertijd met de zelfbewoningsplicht ingevoerd. Net zoals bij de zelfbewoningsplicht kan een gemeente zelf de uitvoering bepalen. Ook bij het antispeculatiebeding is het mogelijk om het alleen te laten gelden voor nader te bepalen prijsklassen. De gemeente bepaalt daarnaast zelf hoe lang het antispeculatiebeding van kracht is, meestal is dat drie tot vijf jaar. Het antispeculatiebeding wordt vastgelegd in de koopakte.

Welke uitzonderingen zijn mogelijk bij het antispeculatiebeding? Er zijn verschillende uitzonderingen mogelijk: - Bij verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3.174 van het Burgerlijk Wetboek; - Bij executoriale verkoop door schuldeisers (artikel 3.268 van het Burgerlijk Wetboek); - Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders schriftelijk ontheffing verlenen in het geval van: o Verandering van de werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; o Overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) of partner waarmee de woning tezamen is aangekocht; o Ontbinding van het huwelijk van de koper door echtscheiding of verbreken van het geregistreerd partnerschap; o Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of een van zijn gezinsleden.

Wat zijn de voordelen van het antispeculatiebeding? Het antispeculatiebeding voorkomt dat woningen enkel gekocht worden om er winst mee te maken. Ongewenste prijsopdrijving wordt hierdoor voorkomen, waardoor mensen met een middeninkomen en starters meer kans maken om een woning te bemachtigen.

5

Voorbeelden: De links verwijzen naar bestaande regelingen in andere gemeenten. Gemeente Boxtel: Toewijzingsregeling voor nieuwbouwwoningen, de eis tot zelfbewoning en antispeculatiebeding in de gemeente Boxtel (overheid.nl) Gemeente Nijkerk: woonvisie-gemeente-nijkerk-2020.pdf Gemeente Nuenen: Algemene voorwaarden voor de uitgifte van onroerende zaken door de gemeente Nuenen c.a., versie oktober 2020 (overheid.nl)

Onderzoeken In de laatste drie jaar zijn er door verschillende organisaties onderzoeken uitgevoerd naar het verdringingseffect als het gevolg van een toenemend marktaandeel van particuliere investeerders en woningbeleggers. Hieruit blijkt bijvoorbeeld het volgende: ▪ Het aandeel particuliere investeerders in de periode 2009 t/m 2017 is gestegen, terwijl het marktaandeel van de koopstarters is gedaald van 35% in 2013 tot 25% in 20171; ▪ Het aandeel woningen dat gekocht wordt om te verhuren niet alleen in de grote steden hoog is, maar ook in regio’s zoals Noordoost-Groningen2; ▪ In 2019 voor een recordbedrag in Nederlandse woningen is geïnvesteerd, beleggers investeerden voor het eerst meer dan 8 miljard euro in vastgoed3; ▪ Investeerders nog nooit zoveel woningen gekocht hebben als in 2020 en woningbeleggers steeds meer interesse hebben in panden buiten de Randstad4; ▪ Vastgoedinvesteringen het meest opleveren buiten de Randstad, zoals Súdwest-Fryslân3; ▪ Tussen juli 2020 en juli 2021 het aantal woningen in bezit van investeerders toenam met 26.000 woningen, waardoor in juli 2021 8,6% van de woningen in handen was van investeerders5.

Links naar de onderzoeken Benieuwd naar deze onderzoeken? Zie dan de volgende links: Onderzoeken door het Kadaster: - 29-05-2019: Voorstudie Kadaster naar eigendomsverhoudingen op de woningmarkt | Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (rli.nl) (persartikel over het onderzoeksrapport van mei 2019) - Mei 2019: e659f535-a8cf-4db5-51ca-120703e5d73f (kadaster.nl) (het hele rapport) - Oktober 2019: Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt - Kadaster.nl (artikel over het onderzoeksrapport van oktober 2019) - Oktober 2019: 42ee003d-b206-edfe-7125-3da2e9e74d45 (kadaster.nl) (het hele rapport) - 10-10-2019: Particuliere beleggers duwen woningprijzen omhoog - Kadaster.nl (persartikel n.a.v. het rapport van oktober 2019)

1 Kadaster: ‘Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt’, oktober 2019 2 Kadaster: ‘Kopen om te verhuren’, mei 2019 3 Colliers International: ‘Belegger beter uit buiten de grote stad’, 3 december 2019 4 NOS: ‘Investeerders kochten afgelopen jaar meeste woningen ooit’, 12 maart 2021 5 Kadaster: ‘Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt’, 28-10-2021

6

-

-

-

28-10-2021: Woningmarkt 3e kwartaal 2021: record prijsstijging - Kadaster.nl zakelijk (het rapport kan onderaan de pagina gedownload worden) Onderzoek door Colliers International: 03-12-2019: Colliers | Beleggers investeren recordbedrag in Nederlandse woningmarkt (onderaan de pagina kan het hele rapport worden gedownload) Onderzoek door ASRE: 18-07-2019: Amsterdam School of Real Estate - ASRE research: Buy to let verdringt starter van de koopwoningmarkt (onderaan de pagina kan het hele rapport worden gedownload)

7