Toelichting bij de Motie Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur

Toelichting bij de Motie Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Deze toelichting dient als ondersteunende informatiebron voor bovengenoemde motie die op de raadsvergadering van 10 november 2022 wordt ingediend.

Wat is de wettelijke basis van de Doelgroepenverordening? In Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening is geregeld dat een bestemmingsplan regels kan bevatten voor de beoogde bewoners. De concrete invulling hiervan vindt plaats in Artikel 3.1.2 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dat artikel bepaalt dat een bestemmingsplan regels kan bevatten over sociale huurwoningen, middenhuurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. In Artikel 1.1.1 van het Bro zijn de betreffende woningbouwcategorieën nader gedefinieerd. Voor de categorieën sociale huur- en sociale koopwoningen is daarbij bepaald dat de betreffende doelgroep in een gemeentelijke verordening (‘doelgroepenverordening’) moet worden beschreven. Voor de categorie middenhuur kan dit in een ‘Verordening middenhuur’, die integraal onderdeel uit kan maken van de ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw’.

Wat maakt de Doelgroepenverordening mogelijk? Percentage woningbouwcategorieën: De Doelgroepenverordening maakt het mogelijk om per deelgebied in een bestemmingsplan eisen te stellen aan bepaalde categorieën woningen. Dit kan bij nieuwbouwwoningen en bij transformatie van bestaande bouw voor de vier genoemde categorieën. In de gemeente Barneveld bijvoorbeeld is er de eis voor minimaal 25% sociale woningbouw en 5% middenhuur. Maximale huur- en koopprijzen: De Doelgroepenverordening maakt het ook mogelijk om eisen te stellen aan de maximale huur- en koopprijzen. Voor sociale huurwoningen ligt deze grens in 2022 uiteraard onder de liberalisatiegrens van €763,47. Voor middenhuurwoningen kan deze grens bijvoorbeeld op €950 per maand worden gelegd. Een middenhuurwoning heeft dan een huur tussen de €763,47 en €950 per maand. Er zijn ook gemeenten die een lagere grens hanteren, zoals Uithoorn (€900) of een hogere grens, zoals Leiden (€1000). Voor sociale koopwoningen is de maximale prijs op basis van Artikel 1.1.1. lid e van het Bro €200.000. Gezien de huidige markt is het lastig om daarvoor een nieuw huis te bouwen. Echter met de invoering van de Omgevingswet wordt deze grens gelijkgetrokken met de NHG-grens, die in 2022 €355.000 bedraagt en in 2023 €405.000. Het is mogelijk om een lagere grens vast te stellen.

Als de Omgevingswet in werking is, kunnen we bijvoorbeeld zeggen dat een koopwoning tot en met €350.000 een sociale koopwoning is. Overigens zijn er nu al gemeenten waar een hogere grens wordt gehanteerd, zoals de gemeenten Lisse en Altena die maximaal de hoogte van de NHG-grens aanhouden, de gemeente Nieuwkoop die werkt met twee categorieën: van €255.000 en €355.000 (NHG-grens 2022), de gemeente Etten-Leur die werkt met twee categorieën: €270.000 en €355.000 en de gemeente Ede die grenzen van €215.000 en €225.000 hanteert.

Maximaal huishoudinkomen: Voor sociale huurwoningen is hier de Woningwet van toepassing. Voor middenhuurwoningen kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een huishoudeninkomen van maximaal €50.000 bruto. Dit is het maximale inkomen op het moment van de start van de inschrijfprocedure. O.a. de gemeente Barneveld hanteert deze grens. De gemeente Ede bijv. hanteert een grens van €55.000. Voor sociale koopwoningen kan dezelfde of een andere grens worden gelegd. In de gemeente Barneveld is dit ook maximaal €50.000 bruto huidhoudeninkomen bij de start van de inschrijfprocedure. Instandhouding: In de verordening moet worden vastgelegd hoe lang de prijs onder het niveau moet blijven. Op basis van Artikel 1.1.1 van het Bro moet dit voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen ten minste 10 jaar zijn na ingebruikname en voor sociale koopwoningen ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar na ingebruikname. Lokale binding: Het is ook mogelijk om op te nemen dat er sprake moet zijn van sociale binding of een vorm van lokale of regionale binding. Bijvoorbeeld naar huidig adres, woonhistorie, type (onmisbaar) beroep, familie, etc. Bijvoorbeeld inwoners uit de gemeente Goes die voor het eerst op zichzelf willen gaan wonen, kunnen op die manier voorrang krijgen.

Dit is een mogelijkheid om ervoor te zorgen dat een huis niet naar een ouder echtpaar kan gaan dat van buiten Zeeland komt, maar naar een starter die de Zeeuwse arbeidsmarkt hard nodig heeft. Ook is het mogelijk om personen die een sociale huurwoning in de gemeente achterlaten als preferente doelgroep te bestempelen. Deze mogelijke eis van lokale binding is in de huidige motie open gelaten. Eisen aan de woningen en eisen over het aanbrengen van voorzieningen: In deze verordening kan de gemeente ook eisen stellen aan de woningen. De gemeente Barneveld eist bijvoorbeeld dat een middenhuurwoning en een sociale koopwoning een oppervlakte van ten minste 60 m2 gbo hebben. Voor sociale huurwoningen heeft die gemeente verschillende grenzen, bijvoorbeeld ten minste 30 m2 gbo voor de goedkoopste sociale huurwoningen en ten minste 55 m2 gbo voor de duurste sociale huurwoningen. Deze mogelijke eis is in de huidige motie open gelaten. Ook kan worden bepaald of er wel of geen waardeverhogende voorzieningen aan de woning mogen worden aangebracht, zoals een dakkapel. Dit in verband met de woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. Ook deze mogelijke eis is in de huidige motie open gelaten.

Hoe vindt handhaving plaats? In de verordening kan een meldingsplicht worden opgenomen. Als een eigenaar een woning verhuurt met een huurprijsgrens of verkoopt met een koopprijsgrens als bedoeld in de verordening, dient de eigenaar binnen vier weken na het tekenen van de huur-/koopovereenkomst een door het college voorgeschreven formulier in te leveren bij het college. Dit geldt uiteraard alleen binnen de in de verordening gestelde instandhoudingstermijn. Woningcorporatie Beveland Wonen kan hiervan worden vrijgesteld. Bij de gemeente Nieuwkoop staat op verzuim van het melden hiervan een straf van hechtenis van ten hoogste drie maanden of een geldboete van de tweede categorie. Het is tevens verboden om de woningen gedurende de betreffende instandhoudingstermijn aan de woningvoorraad te onttrekken of uit te ponden.

Welke gemeenten hebben al een Doelgroepenverordening? Onder andere de volgende gemeenten hebben reeds een Doelgroepenverordening: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Gemeente Alphen aan den Rijn: Verordening doelgroepen woningbouw Alphen aan den Rijn 2018 (overheid.nl) Gemeente Altena: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Altena (overheid.nl) Gemeente Arnhem: Verordening doelgroepen sociale woningbouw Arnhem (overheid.nl) Gemeente Baarn: Doelgroepenverordening Gemeente Baarn 2020 (overheid.nl) Gemeente De Bilt: Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022 (overheid.nl) Gemeente Barendrecht: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Barendrecht houdende regels omtrent middeldure huur (Verordening middeldure huur gemeente Barendrecht) (overheid.nl) Gemeente Barneveld: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Barneveld (overheid.nl) Gemeente Blaricum: Doelgroepenverordening 2020 gemeente Blaricum (overheid.nl) Gemeente Breda: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Breda houdende regels omtrent huisvesting Verordening doelgroepen sociale woningbouw & middenhuur gemeente Breda (overheid.nl) Gemeente De Ronde Venen: Doelgroepenverordening 2020 gemeente De Ronde Venen (overheid.nl) Gemeente Diemen: Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 (overheid.nl) Gemeente Ede: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Ede 2022 (overheid.nl) Gemeente Eemnes: Doelgroepenverordening 2020 gemeente Eemnes (overheid.nl) Gemeente Enschede: Verordening

geliberaliseerde middenhuur Enschede (overheid.nl) Gemeente Etten-Leur: Verordening sociale woningbouw en middeldure huur gemeente Etten-Leur (overheid.nl) Gemeente Groningen: Verordening doelgroepen woningbouw Groningen 2020 (overheid.nl) Gemeente Harderwijk: Verordening Doelgroepen woningbouw Harderwijk 2021 (overheid.nl) Gemeente Heiloo: Verordening doelgroepen woningbouw Heiloo 2020 (overheid.nl) Gemeente Hillegom: Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Hillegom (overheid.nl) Gemeente Hilversum: Doelgroepenverordening Hilversum. (overheid.nl) Gemeente Hoorn: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn (overheid.nl) Gemeente Kaag en Braassem: Verordening doelgroepen sociale woningbouw Kaag en Braassem, eerste wijziging (overheid.nl) Gemeente Leiden: Gemeenteblad 2021, 152401 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl) Gemeente Lisse: Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Lisse (officielebekendmakingen.nl) Gemeente Maasdriel: Doelgroepenverordening gemeente Maasdriel 2021 (overheid.nl) Gemeente Maassluis: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Maassluis houdende regels omtrent doelgroepen woningbouw (Verordening doelgroepen woningbouw Maassluis ) (overheid.nl) Gemeente Meierijstad: Gemeenteblad 2022, 86833 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Gemeente Nederweert: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Nederweert houdende regels omtrent doelgroepen sociale woningbouw Verordening doelgroepen sociale woningbouw gemeente Nederweert 2018 (overheid.nl) Gemeente Nieuwkoop: Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 (overheid.nl) Gemeente Nijkerk: Verordening doelgroepen woningbouw Nijkerk (overheid.nl) Gemeente Noordwijk: Verordening doelgroepen woningbouw Noordwijk 2022 (overheid.nl) Gemeente Nunspeet: VERORDENING DOELGROEPEN WONINGBOUW GEMEENTE NUNSPEET 2021 (overheid.nl) Gemeente Oegstgeest: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Oegstgeest houdende regels omtrent de doelgroepen alsmede de woningen die voor hen bestemd zijn (Doelgroepenverordening gemeente Oegstgeest 2021) (overheid.nl) Gemeente Ouder-Amstel: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur van de raad van Ouder-Amstel (Verordening doelgroepen woningbouw Ouder-Amstel 2020) (overheid.nl) Gemeente Purmerend: Doelgroepenverordening gemeente Purmerend 2020 (overheid.nl) Gemeente Putten: Verordening verevening en doelgroepen woningbouw (overheid.nl) Gemeente Ridderkerk: Verordening sociale huur en middeldure huur gemeente Ridderkerk 2022 (overheid.nl) Gemeente Rijssen-Holten: Verordening van de raad van de gemeente Rijssen-Holten houdende regels omtrent doelgroepen voor woningbouw gemeente Rijssen-Holten 2021 (Verordening

doelgroepen woningbouw gemeente Rijssen-Holten 2021) (overheid.nl) Gemeente ’s-Hertogenbosch: Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw ’sHertogenbosch 2021 (overheid.nl) Gemeente Sliedrecht: Verordening doelgroepen woningbouw Sliedrecht 2022 (overheid.nl) Gemeente Soest: Doelgroepenverordening gemeente Soest 2021 (overheid.nl) Gemeente Teylingen: Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Teylingen (overheid.nl) Gemeente Tynaarlo: Verordening doelgroepen sociale woningbouw (overheid.nl) Gemeente Uithoorn: Verordening doelgroepen woningbouw Uithoorn (overheid.nl) Gemeente Utrechtse Heuvelrug: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug houdende regels omtrent sociale woningbouw en midden dure huurwoningen (Verordening doelgroepen sociale woningbouw en midden dure huurwoningen gemeente Utrechtse Heuvelrug) (overheid.nl) Gemeente Veenendaal: Doelgroepenverordening sociale woningbouw en middenhuur Veenendaal (overheid.nl) Gemeente Voorschoten: Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Voorschoten houdende regels over de realisatie, instandhouding en beschikbaarheid van nieuwbouwwoningen voor doelgroepen (Doelgroepenverordening Voorschoten 2020) (overheid.nl) Gemeente Waddinxveen: Verordening middenhuurwoningen Waddinxveen (officielebekendmakingen.nl) Gemeente Wageningen: Doelgroepenverordening Wageningen 2020 (overheid.nl) Gemeente Wierden:

VERORDENING DOELGROEPEN WONINGBOUW GEMEENTE WIERDEN 2021 (overheid.nl) Gemeente Zwolle: Verordening Middenhuurwoningen Zwolle 2022 (overheid.nl)