Motie Zelfbewoningsplicht en Antispeculatiebeding voor het Nieuwbouwplan Wilhelminadorp Zuid - Nieuw Goes, CDA, PvdA-GL

Motie Zelfbewoningsplicht en Antispeculatiebeding voor het Nieuwbouwplan Wilhelminadorp Zuid De raad van Goes, in vergadering bijeen op 25 januari 2024. Constaterende dat: ▪ Het doel is om in het nieuwbouwplan Wilhelminadorp Zuid 59 betaalbare woningen te realiseren, waaronder een groot deel betaalbare koopwoningen1; ▪ Zonder beschermingsmaatregelen het risico bestaat dat de woningen worden gekocht door speculanten of woningbeleggers; ▪ Beschermingsmaatregelen genomen kunnen worden om dergelijke praktijken uit te sluiten; ▪ De zelfbewoningsplicht in combinatie met het antispeculatiebeding bij uitstek instrumenten zijn om ervoor te zorgen dat de woningen alleen door regulier woningzoekenden, die als doel hebben om van het huis hun thuis te maken, gekocht kunnen worden; ▪ De woningmarktcijfers voor de regio ‘Overig Zeeland’ laten zien dat de woningprijzen in het 3e kwartaal van 2023 t.o.v. een jaar eerder met 3,9% gestegen zijn en t.o.v.

het 2e kwartaal van 2023 met 2,9%2; ▪ Uit een enquête van De Volkskrant van november 2021 blijkt dat op dat moment meer dan 130 gemeenten gebruikmaakten van de zelfbewoningsplicht3; ▪ Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft) de zelfbewoningsplicht een goed idee vindt4; ▪ Een zelfbewoningsplicht betekent dat de koper na aanschaf verplicht is in de woning te gaan wonen en deze dus niet kan verhuren; ▪ Een antispeculatiebeding voorkomt dat woningen snel na aankoop voor een hoger bedrag verkocht kunnen worden; ▪ Op het niet nakomen van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding een hoge boete staat, bijv. €50.000 of 50% van de koopsom; ▪ Een gemeente via de gronduitgifte bij nieuwbouwprojecten of bij transformaties waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is, een zelfbewoningsplicht kan opleggen; ▪ Er uitzonderingen mogelijk zijn op de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding, zoals voor: o Persoonlijke omstandigheden, zoals overlijden van de echtgeno(o)t(e) of verhuizing genoodzaakt door de gezondheid van de koper of een van zijn gezinsleden of ontbinding van het huwelijk of het verbreken van het geregistreerd partnerschap; o Verkoop op grond van een machtiging van de rechter of executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers; o Bij tijdelijk verblijf in het buitenland en voor verhuur aan directe familie in het geval van de zelfbewoningsplicht.

▪ Een zelfbewoningsplicht niet kan worden omzeild door een woning als tweede huis te kopen, omdat diegene dan ingeschreven staat in een andere gemeente en niet de bewoner is en daardoor niet kan voldoen aan de zelfbewoningsplicht in de koopakte;

1

https://www.internetbode.nl/beveland/378384/nieuwbouwplan-voor-58-betaalbare-woningen-in-wilhelminadorp NVM: ‘Marktoverzicht Overig Zeeland Q4 2023’ 3 De Volkskrant: ‘Steeds meer gemeenten weren beleggers van de woningmarkt met woonplicht koper’, 19-11-2021 4 RTL Nieuws: ‘Meer gemeenten anti-pandjesbaas: maatregelen tegen beleggers in opmars’, 09-08-2022 2

▪ ▪

▪

De duur van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding kan variëren, bijvoorbeeld 3 of 5 jaar; De prijsklasse waarvoor de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding geldt door de gemeente zelf kan worden bepaald, bijvoorbeeld voor woningen met een prijs tot en met €435.000 (NHG-grens 2024) of tot en met €390.000 (betaalbaarheidsgrens 2024)5; Uit onderzoek van de UvA en EUR in samenwerking met het Kadaster blijkt dat de zelfbewoningsplicht effect heeft, er zijn namelijk zo’n 2.000 woningen aan starters verkocht die anders in de handen van beleggers gevallen zouden zijn6;

Overwegende dat: • Het plan is om Wilhelminadorp Zuid betaalbare woningen te bouwen; • Zonder het nemen van beschermingsmaatregelen het risico bestaat dat de koopwoningen in eerste instantie worden aangekocht door speculanten met als bedoeling de woning snel voor een hoger bedrag door te verkopen, of door particuliere woningbeleggers die de woningen vervolgens voor woekerhuren willen verhuren; • Voor dit specifieke plan specifieke beschermingsmaatregelen genomen kunnen worden die alleen van toepassing zijn op dit plan; • Een zelfbewoningsplicht eraan bijdraagt dat woningen worden gekocht om er zelf in te gaan wonen en niet om voor woekerprijzen te gaan verhuren. • Het antispeculatiebeding voorkomt dat huizen worden gekocht met als doel er winst op te maken. Is van mening dat: • Het een goed signaal is als de raad haar wens voor meer betaalbare woningen kracht bijzet door voor dit specifieke plan de beschermingsmaatregelen zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding in te zetten.

Verzoekt het College: • In de overeenkomst(en) met de ontwikkelaar(s) vast te leggen dat in de verkoopovereenkomsten tussen ontwikkelaar en particuliere huizenkopers en de bijbehorende aktes van levering de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding in combinatie met een kettingbeding met boetebepaling en/of kwalitatieve verplichting opgenomen dienen te worden; • Voor de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding de gebruikelijke uitzonderingsmogelijkheden te hanteren; • De exacte duur van de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding, evenals de prijsklassen waarvoor de beschermingsmaatregelen gelden, intern en eventueel in overleg met de ontwikkelaar(s) nader af te stemmen. En gaat over tot de orde van de dag. Namens de fractie van Nieuw Goes,

Namens de fractie van het CDA,

Onno van de Velde

Yannick de Potter

Namens de fractie van PvdA/GL, Marco Eestermans

5

https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/10/25/bovengrens-nhg-stijgt-naar-435.000-euro-betaalbaarheidsgrens-wordt390.000-euro 6 https://www.businessinsider.nl/starters-huizenmarkt-beleggers-opkoopverbod-gemeenten-zelfbewoningsplicht/