Amendement Strategie Visie Centrum-Zuid - NG

Amendement: Strategie Visie Centrum-Zuid De raad van Goes, in vergadering bijeen op 31 oktober 2024. Constaterende dat: ➢ In de Visie Centrum-Zuid de ambitie staat ‘’om het gebied Centrum-zuid te herstructureren tot een functioneel onderdeel van het centrum aansluitend aan de (historische binnenstad.’’ (p. 21) ,‘’Goes wil groeien vanuit de ‘compacte stad gedachte’’’ (p. 11) en in Centrum-zuid een stedelijk woonmilieu kan worden toegevoegd (p. 25); ➢ In het visiedocument het volgende staat: o ‘’Tot 2030 bestaat voldoende ontwikkelruimte op kavels die in eigendom zijn van de gemeente.’’ en ‘’Voor de ontwikkeling van Centrum-zuid na 2030 is de gemeente afhankelijk van externe partijen.’’ (p. 39) o ‘’Het beleid van de gemeente richt zich erop om delen van Centrum-zuidwest onderdeel van de herstructureringsopgave te laten zijn. Hiervoor is ze afhankelijk van de medewerking van huidige eigenaren van de kavels in Centrum-zuidwest. Indien bedrijven overwegen de komende periode te verplaatsen, zal de gemeente actieve medewerking hieraan verlenen. Er is echter geen sprake van actieve verwerving van de grond.’’ (p.

33) Is van mening dat: ➢ De gemeente zich voor ontwikkelingen na 2030 wel heel afhankelijk en te passief opstelt; ➢ Een andere omschrijving nodig is die meer ambitie uitstraalt en meer recht doet aan de visie; ➢ De gereedschappen die de gemeente op grond van de Omgevingswet tot zijn beschikking staat, in de visie genoemd moeten worden als mogelijke strategiekeuze. Overwegende dat: ➢ De compacte stad tal van ‘’aantoonbare voordelen’’ biedt, zoals een betere benutting van de openbare ruimte, meer draagvlak voor voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer1, behoud van agrarisch cultuurlandschap en natuurgebieden, het tegengaan van mobiliteit en een efficiëntere energievoorziening2; ➢ Aankoop van gronden of gebouwen niet bij voorbaat moet worden uitgesloten, indien met aankoop de gewenste doelen bereikt kunnen worden en het financieel haalbaar is en de risico’s beheersbaar zijn; ➢ Het vestigen van voorkeursrecht ervoor zorgt dat de gemeente het eerste recht van koop heeft en speculatie van gronden en aankopen door derden met een doel tegenstrijdig aan de visie hiermee kunnen worden voorkomen (zie de toelichting);

1

‘Verdichting steden’, https://www.platform31.nl/gebiedsontwikkeling/verdichting-steden/ ‘Prachtig compacte wijk’, http://www.handreikingdro.nl/gebiedsopgaven/gebiedsjablonen/prachtig-compactewijk/ 2

➢ Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet een nieuw instrument is toegevoegd: stedelijke kavelruil (zie de toelichting); ➢ Er in de toekomst een situatie kan ontstaan waarbij een laatste perceel of gebouw een ontwikkeling tegenhoudt of belemmert, waarvoor onteigening het laatste redmiddel is (zie de toelichting). Besluit: De volgende tekst op pagina 33 van de visie Centrum-Zuid: ‘’Hiervoor is ze afhankelijk van de medewerking van huidige eigenaren van de kavels in Centrum-zuidwest. Indien bedrijven overwegen de komende periode te verplaatsen, zal de gemeente actieve medewerking hieraan verlenen. Er is echter geen sprake van actieve verwerving van de grond.’’ Te wijzigen naar: ‘’De bereidwilligheid voor medewerking van de huidige eigenaren van de kavels in Centrumzuidwest speelt een grote rol om de herstructureringsopgave te laten slagen. Indien bedrijven overwegen de komende periode te verplaatsen, zal de gemeente actieve medewerking hieraan verlenen. Inzet van minnelijke verwerving en de grondbeleidsinstrumenten voorkeursrecht en stedelijke kavelruil worden niet uitgesloten. Hierbij geldt dat deze middelen alleen worden ingezet indien de gestelde doelen hiermee worden bereikt en inzet ervan financieel haalbaar is en de risico’s beheersbaar zijn.

Het instrument van onteigening heeft aanzienlijke impact en wordt in principe niet ingezet, tenzij onteigening absoluut noodzakelijk is om ontwikkeling doorgang te laten vinden.’’ En gaat over tot de orde van de dag. Namens de fractie van Nieuw Goes, Onno van de Velde

Toelichting op het Amendement ‘Strategie Visie Centrum-Zuid’ Inhoud Voorkeursrecht ........................................................................................................................................ 3 Wat is voorkeursrecht? ........................................................................................................................ 3 Hoe kan een voorkeursrecht worden gevestigd? ................................................................................ 3 Hoe lang kan voorkeursrecht worden gevestigd? ............................................................................... 4 Bezwaar en beroep tegen het voorkeursrecht .................................................................................... 4 Stedelijke kavelruil ................................................................................................................................... 5 Wat is stedelijke kavelruil? .................................................................................................................. 5 Onteigening ............................................................................................................................................. 6 Wat is onteigening? .............................................................................................................................

6 Hoe verloopt de onteigeningsprocedure? ........................................................................................... 6

Voorkeursrecht Wat is voorkeursrecht? De Omgevingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om voorkeursrecht te vestigen op grond. Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak (grond en de gebouwen op die grond). Daarmee kan worden voorkomen dat de grondprijzen worden opgedreven. Wanneer bekend is dat op een locatie een (her)ontwikkeling beoogd is, kunnen projectontwikkelaars of speculanten de grond opkopen met het doel die voor een hogere prijs te verkopen of de grond alleen te ontwikkelen met heel dure woningen. Door het vestigen van voorkeursrecht kan een gemeente voorkomen dat grondprijzen worden opgeblazen. Voorkeursrecht voorkomt ook dat de grond in handen komt van een partij die een ander doel heeft met de grond dan de gemeente, bijvoorbeeld voor de vestiging van een bedrijf in plaats van woningbouw3. Hoe kan een voorkeursrecht worden gevestigd? De gemeenteraad kan een voorkeursrecht vestigen. Er moet een grondslag zijn voor het kunnen vestigen van een voorkeursrecht.

Een grondslag kan zijn: ▪ De voorkeursrechtbeschikking, waarin een nieuwe functie is toegedacht ▪ Een vastgestelde gemeentelijke omgevingsvisie waarin een nieuwe functie is toegedacht ▪ Een vastgesteld programma van de gemeente waarin een nieuwe functie is toegedacht ▪ Een vastgesteld(e) (wijziging van het) omgevingsplan waarin een nieuwe functie is toegedeeld4 De Visie Centrum-Zuid is een van de ‘boeken’ in de boekenkast van de Omgevingsvisie Goes. De Omgevingsvisie bevat het strategische beleid voor de lange termijn. In een programma kan de gemeente maatregelen 3 ‘Voorkeursrecht en de Omgevingswet’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-

grondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/ 4 ‘Bevoegdheid en vestigingsgrondslagen voorkeursrecht’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumentengrondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/bevoegdheid-vestigingsgrondslagen-voorkeursrecht/

opnemen, die leiden tot de gewenste kwaliteit van de leefomgeving5. De visie voor Centrum-Zuid kan worden uitgewerkt in een ‘Programma Centrum-Zuid’. Het besluit dat de grondslag is voor het voorkeursrecht (bijv. een omgevingsvisie) moet bij vestiging van het voorkeursrecht vastgesteld zijn, maar het hoeft nog niet van kracht te zijn. Hiermee wordt voorkomen dat grondeigenaren hun grond nog snel aan anderen dan de gemeente verkopen.4 Het voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd voor een locatie waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet opgenomen zijn in een van de documenten hierboven, zoals de omgevingsvisie. Naast deze locaties, kan voorkeursrecht ook worden gevestigd voor ‘moderniseringslocaties’. Dat zijn locaties waar de gewenste functie aanwezig is, maar waar de kwaliteit van de bebouwing niet meer acceptabel is.4 Hoe lang kan voorkeursrecht worden gevestigd? Voorkeursrechten kunnen doorlopen. Het voorlopig voorkeursrecht is de eerste stap die mogelijk is. Een voorkeursrechtbeschikking met een voorlopig voorkeursrecht wordt gevestigd door het College van B&W. Een voorlopig voorkeursrecht geldt maximaal 3 maanden. Vervolgens kan de gemeenteraad een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking vestigen. Deze beschikking geldt maximaal 3 jaar.

De volgende stap is de voorkeursrechtbeschikking op grond van een omgevingsvisie of programma. Dat geldt maximaal 3 jaar. Daarna kan een voorkeursrechtbeschikking gevestigd worden op grond van een omgevingsplan. Dat geldt maximaal 5 jaar. Als laatste stap is verlenging van het voorkeursrecht op grond van het omgevingsplan mogelijk, dit geldt ook maximaal 5 jaar.6 De totale maximale geldingsduur van een voorkeursrecht is dus 3 maanden + 3 jaar + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging = 16 jaar en 3 maanden. Om het voorkeursrecht te kunnen laten doorlopen, is het uiteraard nodig dat de nieuwe functie opgenomen wordt in het nieuwe planologisch besluit én dat dit gebeurt binnen de geldingstermijn. Bijvoorbeeld als in de zelfstandige voorkeursrechtbeschikking de nieuwe functie is opgenomen, dan moet die nieuwe functie ook zijn opgenomen in de omgevingsvisie of het programma en dan moet de omgevingsvisie of het programma vastgesteld zijn binnen de termijn van het zelfstandig voorkeursrecht (er mag geen ‘gat’ in de tijd zijn).6 De eigenaar is niet verplicht de grond aan de gemeente te verkopen. Binnen de geldingsduur van het voorkeursrecht kan de eigenaar de grond echter niet aan een andere partij dan de gemeente verkopen (er zijn uitzonderingen, zoals verkopen binnen de familie). De gemeente is evenmin verplicht de grond te kopen.7

Bezwaar en beroep tegen het voorkeursrecht Belanghebbenden kunnen tegen de voorkeursrechtbeschikking een bezwaarschrift indienen bij het bestuursorgaan dat de beschikking genomen heeft. De eigenaar en alle rechthebbenden op de onroerende zaak die door het voorkeursrecht beperkt worden, zijn belanghebbenden. Na de beslissing op bezwaar kan de belanghebbende in beroep gaan bij de rechtbank. Daarna is er nog de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.8

5 ‘Programma: dit houdt het in’, https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/programma/kenmerken-van-het-programma/ 6 ‘Inwerkingtreding en geldingsduur voorkeursrecht’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-

grondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/inwerkingtreding-geldingsduur-voorkeursrecht/ 7 ‘Verkoop (vervreemding) na vestiging van een voorkeursrecht’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijkeontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/verkoop-vervreemding-vestiging-voorkeursrecht/ 8 ‘Rechtsbescherming en voorkeursrecht’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumentengrondbeleid/voorkeursrecht-algemeen/rechtsbescherming-voorkeursrecht/

Stedelijke kavelruil Wat is stedelijke kavelruil? Wanneer minimaal 3 partijen hun onroerende zaken vrijwillig willen ruilen, is sprake van kavelruil. Voor agrarische ondernemers is kavelruil een snel en makkelijk alternatief voor verplichte herverkaveling. Kavelruil bestond voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ook al. Stedelijke kavelruil is nieuw met de komst van de Omgevingswet.9 Stedelijke kavelruil is een nuttig instrument wanneer plannen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet kunnen worden uitgevoerd doordat de eigendomsposities te sterk versnipperd zijn. Stedelijke kavelruil kan zowel worden toegepast wanneer de huidige kavelindeling een belemmering vormt om de gewenste bebouwing te realiseren als in de situatie waar ruil van gebouwen nodig is om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven. Stedelijke kavelruil is daarmee inzetbaar bij ‘’het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden’’.9 Meedoen aan kavelruil is vrijwillig. Dat is anders dan bij onteigening of herverkaveling, daarbij is wel sprake van gedwongen eigendomsoverdracht.9

9 ‘Kavelruil en de Omgevingswet’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-grondbeleid/kavelruil/

Onteigening Wat is onteigening? Bij onteigening wordt grondeigendom ontnomen voor het algemeen belang voor het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Onteigening wordt ingezet als aankoop niet of niet op tijd lukt. Onteigening kan alleen als er een onteigeningsbelang is, onteigening noodzakelijk is en onteigening urgent is.10 Het onteigeningsbelang is bijvoorbeeld het algemeen belang om een locatie te ontwikkelen. Dit belang moet ‘’voldoende concreet zijn uitgewerkt in een omgevingsplan’’.10 Er is geen noodzaak voor onteigening als geen redelijke poging is gedaan tot minnelijke verwerving (er moet een bod zijn uitgebracht). Als het aannemelijk is dat toch binnen afzienbare tijd overeenstemming bereikt kan worden, is er ook geen noodzaak. Als de belanghebbende bereid en in staat is de ontwikkeling te realiseren en de belanghebbende die voornemens kenbaar heeft gemaakt, is er ook geen noodzaak tot onteigening. Er is ook geen noodzaak tot onteigening als een ‘’minder ingrijpend middel mogelijk is’’.10 De eis van urgentie houdt in dat binnen 3 jaar met de uitvoering van de ontwikkeling, het gebruik of beheer moet worden gestart.10 Een vastgesteld omgevingsplan of omgevingsvergunning kan een grondslag voor onteigening zijn. De onteigeningsbeschikking kan worden gegeven door de gemeenteraad zolang de onroerende zaak binnen de gemeentegrenzen gelegen is.10

Hoe verloopt de onteigeningsprocedure? De onteigeningsprocedure kent drie fasen. Bij de eerste fase neemt het bevoegd gezag de onteigeningsbeschikking, daarin staat onder andere de motivering (met daarin het onteigeningsbelang, de noodzaak en urgentie). Belanghebbenden kunnen een zienswijze indienen over de onteigeningsbeschikking. Als de onteigeningsbeschikking is vastgesteld, kan de belanghebbende bij de rechtbank een verzoek tot schadeloosstelling indienen.11 De onteigeningsbeschikking moet worden bekrachtigd door de bestuursrechter. Het bevoegd gezag dat de onteigeningsbeschikking heeft genomen, doet daarvoor een verzoek aan de rechtbank. Ook hier kunnen belanghebbenden bedenkingen indienen. De bestuursrechter toetst of de onteigeningsbeschikking volgens wettelijke voorgeschreven vormvoorschriften tot stand is gekomen en voldoet aan de drie criteria (onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie).11 Tegen de uitspraak van de bestuursrechter kunnen belanghebbenden in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een onteigeningsbeschikking die door de bestuursrechter is bekrachtigd, treedt in werking op de dag na terinzagelegging van de uitspraak.11

10 ‘Wat is onteigening?’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumenten-

grondbeleid/onteigening/onteigening/ 11 ‘Onteigeningsprocedure’, https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/instrumentengrondbeleid/onteigening/onteigeningsprocedure/

De eigenaar heeft recht op schadeloosstelling, daarbij wordt ‘’alle schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening . . . vergoed’’. De schadeloosstelling (tweede fase) geldt voor de waarde van de onteigende zaak, de waardevermindering van het overblijvende, niet-onteigende deel en voor bijkomende kosten. De derde fase is de inschrijving van de onteigeningsakte.11