Amendement 'Mannee-Zuid is nodig voor de woningbehoefte' - NG, VVD

Amendement: ‘Mannee-Zuid is nodig voor de woningbehoefte’ De raad van Goes, in vergadering bijeen op 14 maart 2024.

Constaterende dat: ➢ ➢

➢

➢ ➢

➢

➢

➢

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken om de drie jaar een woononderzoek laat uitvoeren: het Woononderzoek Nederland (WoON); Uit het landelijke onderzoek WoON 2021 blijkt dat: • Ouderen veel minder verhuisgeneigd zijn dan jongere huishoudens, zo willen ongeveer 2 miljoen van de 2,2 miljoen van de huishoudens van 65+ helemaal niet verhuizen1; • Ouderen met 10% slechts een kleine groep vormen van alle actief verhuisgeneigde huishoudens (in totaal zijn er 1,66 miljoen actief verhuisgeneigde huishoudens)1; Van de ouderen die wel willen verhuizen, dat niet in één woningtype en woonmilieu te vangen is, aangezien 27% van de actief verhuisgeneigde ouderen een eengezinswoning zoekt, waaronder bijzondere woonvormen zoals een ouderenhof, tegenover 73% die in een appartement wil wonen, waarbij van alle verhuisgeneigde ouderen 29% al in een appartement woont, waardoor er dus zeker niet alleen eengezinswoningen vrijkomen als ouderen verhuizen1; Een van de wensen van verhuisgeneigde ouderen is om in de eigen buurt of naar een plek dichtbij voorzieningen te verhuizen (winkels, zorg, ov-halte)2; Emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw en onderzoeker en adviseur Geurt Keers in hun onderzoek naar het WoON 2018 concluderen: • Dat het woningtekort in Nederland vooral bestaat uit ‘’eengezinswoningen voor met name jongere huishoudens, gezinnen en ook een deel van de ouderen’’ en er

daarvoor meer locaties moeten komen ‘’voor grondgebonden woningen in stedelijke en groene woonmilieus’’ 2; • Dat de doorstroming van ouderen naar andere woningen beter kan en moet, maar van ‘’bescheiden omvang’’ zal blijven en voor de woningbouwopgave ‘’ouderen maar een relatief kleine doelgroep’’ vormen2; • Dat bij 70% procent eengezinswoningbouw door doorstroming veel appartementen in de voorraad vrijkomen, waar dan starters en ouderen kunnen gaan wonen2; Uit het WoON 2021 blijkt dat van de groep starters (30% van de actief woningzoekenden): • 42% een eengezinswoning zoekt en 58% een appartement1; • 48% in stedelijke woonmilieus zoekt en 52% in ‘’groene woonmilieus met vooral eengezinshuizen’’1; Uit het WoON 2021 blijkt dat van de groep doorstromers (60% van de actief woningzoekenden) [gezinnen, paren, alleenstaanden met of zonder kinderen]: • 83% een eengezinswoning zoekt en 17% een appartement1. Emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw en onderzoeker en adviseur Geurt Keers in hun onderzoek naar het WoON 2021 concluderen: • Dat de nieuwbouwbehoefte die de woonwensen volgt, voor bijna 70% uit eengezinswoningen en voor 30% uit appartementen bestaat1; • De actief verhuisgeneigde ouderen ‘’volstrekt onvoldoende’’ eengezinswoningen vrijmaken om te kunnen voldoen aan de vraag naar eengezinswoningen, aangezien zij slechts 10%

1 https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/zo-willen-nederlanders-werkelijk-wonen-tussen-beeldvorming-en-realiteit/, 18-02-2022,

auteurs: Geurt Keers en Friso de Zeeuw 2 https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/meer-ouderen-bouw-dan-meer-eengezinswoningen/, 19-04-2022, auteurs: Geurt Keers en Friso de Zeeuw

➢

➢

➢

➢

➢

➢

➢

➢

uitmaken van alle actief verhuisgeneigde huishoudens en 29% van deze ouderen al in een appartement woont1; • De nieuwbouwbehoefte voor slechts 30% gericht is op stedelijke woonmilieus en er een toenemende behoefte is aan groene woonmilieus: ‘’Als we de woonwensen volgen, behelst het woningbouwprogramma 70% plannen voor groene milieus buiten bestaand stedelijk gebied’’1. Het Economisch Instituut voor de Bouw in het onderzoek ‘De kwalitatieve woningvraag in 2030’ heeft geconcludeerd dat de vraag vanuit de huishoudensontwikkeling voor bijna 60% uit eengezinswoningen en voor ruim 40% uit appartementen bestaat en de woningvraag naar woonmilieu voor de provincie Zeeland bijna geheel uit de vraag naar ‘Groene woonomgeving’ bestaat 3; Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in het onderzoek ‘Ouderenhuisvesting: woongedrag en verhuisdynamiek van ouderen’ heeft geconcludeerd dat er geen grote tekorten zijn aan ouderenwoningen en het bouwen van die woningen geen oplossing is voor het woningtekort 4, en de heersende gedachte dat het bouwen voor ouderen de doorstroming op gang brengt doordat ouderen ‘’te groot’’ zouden wonen, niet klopt5; Bouwend Nederland vindt dat te veel nadruk wordt gelegd op betaalbare woningen en binnenstedelijk bouwen, en Bouwend Nederland ervoor pleit om meer te bouwen voor doorstroming door in een iets duurder segment te bouwen (100 nieuwe woningen kunnen 400

verhuisbewegingen op gang brengen), zodat bestaande woningen vrijkomen voor onder meer starters 6; Een coalitie van Bouwend Nederland, Neprom, NVB, NVM, Aedes en VEH er bij de commissie van Binnenlandse Zaken voor heeft gepleit om ‘’bij de enorme woningbouwopgave niet alleen te kijken naar ontwikkeling binnen bebouwd gebied maar óók buitenstedelijk’’ gezien ‘’de urgentie van het enorme woningtekort’’ waarbij buitenstedelijk bouwen ‘’sneller en goedkoper kan dan binnenstedelijk bouwen, én natuurinclusief’’7; Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat: • Binnenstedelijk bouwen complexer is en meer tijd kost, o.a.

door een afweging van meer belangen8; • Binnenstedelijk bouwen duurder is dan buitenstedelijk bouwen, echter binnenstedelijke ontwikkelingen vaak kunnen aansluiten op bestaande infrastructuur en die bij buitenstedelijke locaties vaak nog aangelegd moeten worden; • Ook maatschappelijke kosten en baten meegenomen moeten worden, maar niet ‘’elk landschap van hoge kwaliteit’’ is en het ‘’afhankelijk van de aard van het gebied … het wel degelijk een goede keuze’’ kan ‘’zijn om woningen te bouwen in het buitengebied’’; Uit onderzoek van Real Estate Research Quarterly blijkt dat de voorbereidingsfase bij binnenstedelijk bouwen langer duurt dan bij buitenstedelijk bouwen, maar de bouwfase bij binnenstedelijk bouwen juist sneller verloopt en de bouw vaak sneller verloopt als de gemeente eigenaar is van de grond 9; Uit onderzoek van Decisio en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling blijkt dat de kosteneffectiviteit van binnenstedelijke woningbouwlocaties hoger is dan van buitenstedelijke woningbouwlocaties, wat onder meer komt door positieve maatschappelijke effecten zoals een duurzamer mobiliteitsgedrag van bewoners en behoud van landschap en groen en bij de financiële effecten lagere incidentele en structurele lasten voor infrastructuur10; De gemeente Goes in de Woondeal heeft vastgelegd dat Goes tot en met 2030 2.735 woningen oplevert;

3 Economisch Instituut voor de Bouw: ‘De kwalitatieve woningvraag in 2030’, oktober 2021, https://www.eib.nl/publicaties/kwalitatieve-

woningvraag-in-2030/ 4 https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10540308/sleutel-voor-woningmarkt-ligt-niet-bij-ouderen, 09-02-2024 5 https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/eib-er-helemaal-geen-tekort-aan-ouderenwoningen, 09-02-2024 6 https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/bouwend-nederland-meer-aandacht-doorstroming-woningmarkt, 12-02-2024 7 https://www.bouwendnederland.nl/actueel/nieuws/14814/buitenstedelijk-bouwen-draagt-bij-aan-oplossing-woningbouwtekort, 29-102020 8 Planbureau voor de Leefomgeving: ‘Binnen- en buitenstedelijk bouwen in Nederland: een reflectie’, 28-10-2020, https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2020-binnen-en-buitenstedelijk-bouwen-in-nederland-4309.pdf 9 https://www.colliers.com/nl-nl/research/factcheck-buitenstedelijk-bouwen-is-nodig-om-de-woningnood-sneller-op-te-lossen, 19-10-2023 10 Decisio en Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling: ‘Maatschappelijke kosteneffectiviteitsanalyse Binnen - Buitenstedelijk Bouwen’, 01-032023, https://www.metropoolregioamsterdam.nl/wp-content/uploads/2023/03/Maatschappelijke-kosteneffectiviteitsanalyse-binnenbuitenstedelijk-bouwen.pdf

➢ ➢

Van de plannen die nu worden uitgevoerd of planologisch vergund zijn, 38% van de woningen een grondgebonden woning is en 62% van de woningen een appartement is 11 (zie de bijlage); De toekomstige plannen 2.340 woningen moeten opleveren 12, waarvan 47% grondgebonden woningen en 53% appartementen (zie de bijlage).

Overwegende dat: ➢

➢

➢

Het woningbouwprogramma van de gemeente Goes met 47% grondgebonden woningen op basis van meerdere onderzoeken (zie de constateringen) niet aansluit op de kwalitatieve woningvraag die bestaat uit 60% tot 70% grondgebonden woningen; Binnenstedelijk bouwen ten opzichte van buitenstedelijk bouwen nadelen (o.a. complexer, langere voorbereiding en het plan zelf duurder) maar ook voordelen kent (o.a. aansluiten op bestaande infrastructuur, mobiliteitsgedrag en behoud van landschap en groen); Verdichting binnen de stad Goes de voorkeur geniet zolang die woningbouwplannen snel kunnen worden opgestart en voldoende vraag is naar appartementen, waarbij moet worden opgemerkt dat 740 woningen in ‘Centrum Zuid’ niet zomaar zijn gerealiseerd (als daar al voldoende vraag naar is).

Spreekt uit dat: ➢ ➢ ➢ ➢ ➢

Het geplande woningaanbod moet aansluiten op de woningbehoefte van de te onderscheiden groepen (starters, doorstromers en ouderen); Goes een aantrekkelijke gemeente kan zijn voor huishoudens die weg willen uit de Randstad, ook vanwege ontwikkelingen als thuiswerken, indien in Goes de woningbehoefte kan worden vervuld; Het huidige woningbouwprogramma een te groot aandeel appartementen kent; Een verschuiving in het toekomstig aanbod van appartementen naar grondgebonden noodzakelijk is om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen en ook aantrekkelijk te zijn voor mensen van buiten Zeeland; Mannee-Zuid de ideale locatie is om grondgebonden woningen te bouwen, aangezien dit gebied aansluit op de bestaande stad, waardoor je de stad compact houdt, de gebiedsontsluitingswegen (Ringbaan Oost, Oranjeweg, Hoge Meet) er al liggen en er geen belemmeringen zijn zoals lawaaiige bedrijvigheid of een drukke snelweg.

Besluit: Het Initiatiefvoorstel Wijzigen Nota van Uitgangspunten Omgevingsvisie Goes 2040’ als volgt te wijzigen:

Invalshoek Goes als stedelijk centrum in een groen-blauwe oase, bullet 5 • Het ten oosten van de stad gelegen kleinschalige landschap wordt versterkt door verdere ontwikkeling van het hier ingezette landschapsherstel. Op termijn vormt zich een ‘landschapspark Kloetinge’, dat loopt van het dorp Kloetinge tot aan de Oosterschelde/Kattendijke. Dit landschapspark is vanuit de stad gemakkelijk toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Hierdoor krijgen de bewoners van Goes een waardevolle aanvulling op het huidig beschikbare ‘gebruiksgroen’, en wordt de Oosterschelde op een ‘groene’ manier beter met de stad verbonden.

• Het kleinschalige landschap ten oosten van de stad wordt verder versterkt door de voortzetting van landschapsherstel in dit gebied. Op den duur ontstaat het 'landschapspark Kloetinge', dat zich uitstrekt van het dorp Kloetinge tot aan de Oosterschelde/Kattendijke. Dit landschapspark wordt gemakkelijk bereikbaar voor voetgangers en fietsers vanuit de stad. Hierdoor krijgen de inwoners van Goes een waardevolle aanvulling op het momenteel beschikbare 'gebruiksgroen', en wordt de verbinding tussen de stad en de Oosterschelde op een 'groene' manier versterkt. Binnen dit gebied (ten oosten van de Mirakel en begrensd aan de noordzijde door de Hoge Meet en aan de oostzijde door de Manneeweg), worden niet alleen landschapsherstel-maatregelen toegepast, maar komt ook ruimte voor woningbouw. Deze

11 https://planmonitorwonen.nl/planmonitor/Search.action?provincie=Zeeland# 12 Memo: ‘Stand van zaken woningbouwprogramma Woondeal’, 30-10-2023

nieuwe woningbouwlocatie heeft een natuurinclusief en klimaatbestendig karakter wat een extra dimensie toevoegt aan het 'landschapspark Kloetinge'. Natuurbehoud en het versterken van de stedelijke ontwikkeling gaan hier harmonieus samen, waardoor er evenwicht ontstaat tussen het vergroenen van de omgeving én het creëren van nieuwe woonmogelijkheden binnen de contouren van de stad Goes.

En aan het dictum van het raadsbesluit het volgende besluitpunt toe te voegen: 4. Geeft het college opdracht planvorming op te starten door in gesprek te gaan met de grondeigenaren met als doel tot een samenwerkingsvorm te komen, en de raad hier periodiek over te informeren, waarbij het eerste informatiemoment uiterlijk het 3e kwartaal van 2024 is.’’

En gaat over tot de orde van de dag. Namens de fractie van Nieuw Goes, Onno van de Velde Namens de fractie van de VVD Stan Jasperse

Bijlage behorende bij de Motie: ‘Mannee-Zuid is nodig voor de woningbehoefte’ Berekening verdeling naar woningtype Goes van toekomstige plannen

Plan

Aantal waarvan waarvan woningen grondgebonden appartement

Centrum Zuid 740 0 740 Goese Schans 510 255 255 Programma Binnenstad (Koepoort KPN - wonen boven winkels) 250 0 250 Herstructurering Goes-West-Noord 240 240 0 Wilhelminadorp-West 450 450 0 Overige plannen < 50 woningen 150 150 0 Totalen 2.340 1.095 1.245 Aandeel van totaal 100% 47% 53% Enkele opmerkingen: Voor de Goese Schans is onduidelijk hoeveel grondgebonden woningen en hoeveel appartementen er komen. Het aantal grondgebonden woningen is nu ruim genomen. Als je als uitgangspunt 25% neemt, komt het totaal aandeel van de appartementen nog hoger uit: 59% op het totaal van 2.340 woningen. Verder is er nu vanuit gegaan dat alle overige plannen bestaan uit grondgebonden woningen, wat in werkelijkheid waarschijnlijk niet zo zal zijn. Bron: Memo: ‘Stand van zaken woningbouwprogramma Woondeal’, 30-10-2023

Berekening verdeling naar woningtype Goes van de zichtbare plannen op planmonitorwonen.nl (gerealiseerd, in uitvoering, planologisch vergund of in voorbereiding) Aantal woningen

waarvan eengezins

waarvan meergezins

Plan Aria (afronding eerste deel) 7 7 0 Aria-Zuid 248 106 142 Buiten de Veste 75 0 75 De Bussel 41 0 41 Flexwoningen Stationspark Goes 48 0 48 Goese Diep Noord 112 36 76 Goese Diep Zuid 62 51 11 Westerschans Fase 2 14 0 14 Herstructurering Verzetsheldenbuurt 126 126 0 Hof den Berg 12 6 6 Hofstede 34 0 34 Joachimikade 14 0 14 Mannee 9 9 0 Marnixflat 51 0 51 Nachtegaallaan 82 0 82 Nonnekes 7 7 0 Schuttershof en De Villa 32 0 32 Residence Gasthuis 86 0 86 Tiendendreef 11 11 0 Van Dusseldorp 8 8 0 Voorstad (vml. Citroëngarage) 22 16 6 Wilgenstraat (vml. kantoor) 20 0 20 Zonnebloemstraat (vml. kantoor) 8 0 8 Deltastraat (Kattendijke) 5 5 0 Huyssenstraat (Kattendijke) 5 5 0 Landhuiskavel (Kattendijke) 1 1 0 Groenedaal (Kloetinge) 14 1 13 Voormalige Herberg (Kloetinge) 2 0 2 Hendriks Plaza ('s-Heer Hendrikskinderen) 30 30 0 Jacobahof ('s-Heer Hendrikskinderen) 4 4 0 Arendskwartier (vml. Poelwijck) ('sHeer Arendskerke) 4 4 0 Landweg ('s-Heer Arendskerke) 2 2 0 Torenring ('s-Heer Arendskerke) 7 0 7 Meestoof (Wilhelminadorp) 17 0 17 Proefstation (Wilhelminadorp) 2 2 0 Wilhelminadorp-Zuid 58 46 12 Wolphaartsdijk-Oost 15 15 0 Zorgvliet (Wolphaartsdijk) 13 0 13 Totalen 1.308 498 810 Aandeel van totaal 100% 38% 62% Opmerking: Als alleen de plannen in de stad Goes worden meegenomen, is het aandeel grondgebonden woningen zelfs nog lager, namelijk 34%.

Bron: https://planmonitorwonen.nl/planmonitor/Search.action?provincie=Zeeland#