Agendapunt 18. VERTROUWELIJK Collegevoorstel Financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering - voortgang september 2022

Besluit B&W

Zaakkenmerk / Documentkenmerk Onderwerp Afdeling

Z22.128833 / D22.932599 Financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering: voortgang september 2022 Omgeving en Economie (O&E)

Steller

Bakker, Arnold

Portefeuillehouder

J. Veldhuizen

Besloten in de vergadering van

College van B&W d.d. 27 sep 2022

Toelichting besluit Voorstel

Het college besluit: 1. Kennis te nemen van de voortgang financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering van september 2022; 2. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel en -besluit; 3. De gemeente raad voor te stellen een bedrag van € 750.000 in het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis te storten en voor de dekking van de rentelast van € 22.500, via het vaststellen van de 47e begrotingswijziging 2022, gebruik te maken van: - De begrotingspost Duurzaam bouwen voor een bedrag van € 11.250; - De vergoeding rente en beheer van SVn dat jaarlijks wordt toegevoegd binnen de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw voor een bedrag van € 11.250. 4. In afwachting van de besluitvorming door de gemeenteraad het verstrekken van leningen Duurzaam en Langer Thuis voor te zetten door gebruik te maken van de mogelijkheid tot een bedrag van € 500.000 in het rood te staan in het fonds Duurzaam en Langer Thuis; 5. Aan stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, via het relatiemanagement, kenbaar te maken dat het de intentie is om starters tot 6% boven de koopsom van 85% NHG-grens aan verduurzamingsinvesteringen mee te kunnen laten financieren bij een starterslening.

Besluit

Het college besluit: 1. Kennis te nemen van de voortgang financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering van september 2022; 2. In te stemmen met bijgevoegd raadsvoorstel en -besluit; 3. De gemeente raad voor te stellen een bedrag van € 750.000 in het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis te storten en voor de dekking van de rentelast van € 22.500, via het vaststellen van de 47e begrotingswijziging 2022, gebruik te maken van: - De begrotingspost Duurzaam bouwen voor een bedrag van € 11.250; - De vergoeding rente en beheer van SVn dat jaarlijks wordt toegevoegd binnen de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw voor een bedrag van € 11.250. 4. In afwachting van de besluitvorming door de gemeenteraad het verstrekken van leningen Duurzaam en Langer Thuis voor te zetten door gebruik te maken van de mogelijkheid tot een bedrag van € 500.000 in het rood te staan in het fonds Duurzaam en Langer Thuis; 5. Aan stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, via het relatiemanagement, kenbaar te maken dat het de intentie is om starters tot 6% boven de koopsom van 85% NHG-grens aan verduurzamingsinvesteringen mee te kunnen laten financieren bij een starterslening.

Inleiding

Vanuit het programma Ruimte en economie wordt uitvoering gegeven aan diverse financiële gemeentelijke regelingen op het gebied van wonen en particuliere woningverbetering. Deze stimuleringsmaatregelen hebben tot doel zorg te dragen voor voldoende huisvestingsmogelijkheden en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad te vergroten. Het gaat hierbij om het verstrekken van laagrentende leningen, te weten: a. Verordening Startersregeling gemeente Goes 2022; b. Verordening Lening Duurzaam en Langer Thuis Goes 2019. Met dit voorstel wordt de voortgang van deze regelingen en de besteding van en de beschikbare fondsen in beeld gebracht. Daarnaast is het gewenst het Budget Duurzaam en Langer Thuis te verhogen. Verder wordt van het college een besluit gevraagd om aan SVn, via het relatiemanagement, kenbaar te maken dat het de intentie is om starters tot 6% boven de koopsom van 85% NHG-grens aan verduurzamingsinvesteringen mee te kunnen laten financieren bij een starterslening.

Argumenten

Voortgang regelingen Starterslening

Duurzaam en

6

Sept. 2022 8

Langer Thuis 2021 Sept. 2022 24 28

-

8

-

2021 Leningen daadwerkelijk als financiële verplichting verwerkt (verstrekt) Gereserveerde leningen

8

In bijlage 1 van het raadsvoorstel is een uitgebreide weergave van de besteding van het budget en de diverse fondsen. Fonds Duurzaam en Langer Thuis De afgelopen periode is een toename te zien in leningenaanvragen voor het verduurzamen van de woning waarbij hogere leningsbedragen zijn verstrekt. De verwachtingen is dat deze ontwikkeling zich de komende tijd doorzet. Daarvoor werd de regeling vooral gebruikt voor het plaatsen van zonnepanelen met lagere leningsbedragen. Door de toename van de verstrekte leningen met hogere leningsbedragen is de besteding van het beschikbare budget, ondanks de recente aanvulling (besluit april 2022), hard gegaan. Het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis kent hierdoor nu een tekort. Aan de hand van een drietal opties is inzichtelijke gemaakt hoe daar mee kan worden omgegaan, te weten: 1. Laten zoals het is; 2. Benutten van de beschikbare fondsen; 3. Extra geld storten in fonds Duurzaam en Langer Thuis. In de bijlage 2 van het raadsvoorstel zijn de overwegingen voor de opties over (het verruimen van) het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis opgenomen. Zie ook paragraaf risico's. Geadviseerd wordt de raad voor te stellen een bedrag van € 750.000 te storten in het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis.

En voor de dekking van de rentelast van € 22.500 gebruik te maken van: De begrotingspost Duurzaam bouwen voor een bedrag van € 11.250; De vergoeding rente en beheer van SVn dat jaarlijks wordt toegevoegd binnen de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw voor een bedrag van € 11.250. En hiervoor de 47e begrotingswijziging 2022 vast te stellen. Regeling Starterslening

De koopgrens voor de starterslening is gebaseerd op 85% van de grens Nationale Hypotheekgarantie, dit komt neer op een bedrag van € 301.750 (85% van maximaal € 355.000 NHG-grens 2022). Volgens de NHG-normen bestaat de mogelijkheid tot 6% aan verduurzamingsinvesteringen mee te financieren bij de aankoop van een woning. De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) geeft aan dat bij huidige regelingen van gemeenten niet duidelijk is of het ook de bedoeling is dat de 6% verduurzamingsinvesteringen mee gefinancierd mogen worden boven op de koopsom. Het gaat hierbij om een interpretatie kwestie. Gezien de huidige stijgende energieprijzen, stijgende materiaalprijzen, in combinatie met dat een starter elders lastig of niet kan financieren, geeft SVn aan dat deze vraag zich vaker voordoen. Daarom vinden zij het belangrijk om de intentie van onze regeling helder te hebben. SVn kan dan al dan niet de kostengrens met 6% verhogen. Voor de Goese starter die extra wil investeren in verduurzaming zou dit de mogelijkheid bieden uit te gaan van een totaalbedrag van € 319.855 (85% van maximaal € 376.300 voor 2022). Geadviseerd wordt om aan SVn (via het relatie management) kenbaar te maken dat het de intentie is om starters in de gemeente te faciliteren om conform NHG tot 6% boven de koopsom aan verduurzamingsinvesteringen mee te kunnen laten financieren.

Communicatie

Geadviseerd wordt het besluit actief te communiceren tijdens het persoverleg. De extra financiële middelen voor het fonds Duurzaam en Langer Thuis maken het mogelijk woningeigenaren die hun woning willen verbouwen te blijven ondersteunen en daarmee investeringen in verduurzaming en langer thuis wonen te blijven stimuleren. Ook voor de starterslening is er de mogelijkheid starters die verduurzamingsinvesteringen willen doen extra financiële ruimte te bieden door kostengrens met 6% te kunnen verhogen. Kernboodschap: woningeigenaren die hun woning willen verbouwen en verbeteren ondersteunen wij met het beschikbaar stellen van een lening Duurzaam en Langer Thuis. Om dat te kunnen blijven doen stellen wij extra geld beschikbaar voor het fonds. Hiermee blijven investeringen in verduurzaming en langer thuis wonen (financieel) stimuleren. En koopstarters hebben het moeilijk in de huidige markt. Met de starterlening willen wij woningzoekenden helpen een eerste woning willen kopen helpen. De starter die extra verduurzamingsinvesteringen doet bieden wij extra financieringsruimte.

Financiën

De regelingen voor de Startersleningen en de leningen Duurzaam en Langer Thuis zijn ondergebracht in een tweetal afzonderlijke gemeentelijke fondsen die door stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) worden beheerd. In onderstaande tabel is, per regeling, de actuele bestedingsruimte weergegeven. Starterslening Actuele bestedingsruimte (september 2022)

€ 1.239.458

Duurzaam en Langer Thuis -€ 123.179

De fondsen bij SVn zijn revolverend. Dit houdt in dat de fondsen via aflossing en rente van de uitstaande leningen weer worden gevoed. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis wordt direct afgelost en rente betaald. Voor de Starterslening zijn de eerste drie jaar aflossing en rente vrij en wordt het fonds bij nieuwe leningen dus later gevoed. In totaal heeft de gemeente bij SVn een viertal actieve rekeningen courant. Naast het fonds voor de Starterslening en Duurzaam en Langer Thuis zijn er nog twee fondsen van waaruit geen nieuwe leningen meer worden verstrekt maar waar nog wel geld terugkomt vanuit eerder aangegane leningen. Om deze reden zijn deze fondsen niet in de bovenstaande tabel opgenomen. Het gaat om: Regeling Verduurzaming, die is vervangen door de Duurzaamheidslening: De rente en aflossing van verstrekte leningen worden nog in het fonds geboekt; Duurzaamheidslening: een regeling voor renovatie van woningen die is overgegaan in de lening Duurzaam en Langer Thuis. De rente en aflossing van verstrekte leningen worden nog in het fonds geboekt. In onderstaande tabel zijn de nog actieve oude regeling weergegeven. In september dit jaar zijn de restanten van de fondsen van Verduurzaming en Duurzaamheidslening toegevoegd aan het fonds Duurzaam en Langer Thuis. Dit gebeurt jaarlijks zolang de verstrekte leningen vanuit deze fondsen nog niet volledig zijn afgelost.

Stimuleringsregeling Verduurzaming Actueel restant

€0

Duurzaamheidslening €0

In bijlage 1 van het raadsvoorstel is een uitgebreide weergave van de besteding van het budget en de diverse fondsen. In totaal staat er per 1 januari 2022 een bedrag van € 5,2

mln uit in de fondsen bij SVn. Met de voorgestelde extra storting loopt dat bedrag op naar circa € 6 mln. Geadviseerd wordt om dit uitstaande bedrag als plafond voor de voeding van de fondsen te beschouwen. Mocht een van de fondsen wederom op raken worden alleen de opties 'Laten zoals het is' en 'Benutten van de beschikbare fondsen' als vervolgoptie meegenomen. Daarnaast kost het verlenen van de beschikkingen Duurzaam en Langer Thuis ook geld aangezien de leningen met een lage rente (1,6%) worden verstrekt en daar voor de huidige storting een (reken)rente van 3% tegenover staat.

Mogelijke risico’s

Vergroten van schuldenlast in ongunstig economisch klimaat Met de extra storting in het fonds Duurzaam en Langer Thuis kan het verlenen van leningen worden voortgezet en daarmee het verduurzamen en langer thuis wonen worden gestimuleerd en ondersteund. Echter zet het verstrekken van leningen woningeigenaren ook aan schulden aan te gaan in het huidige ongunstige economisch klimaat. Dit is een reden voor gemeenten om helemaal geen regeling voor leningen in te voeren. Daarnaast bestaat het risico dat woningeigenaren die in financiële problemen komen de lening niet meer aflossen. Wat te doen in de tussentijd met de leningen Duurzaam en Langer Thuis? Hoewel wij zonder kostenvergoeding tot € 500.000 in het rood kunnen staan voor het verstrekken van leningen Duurzaam & Langer Thuis is het verstrekken van leningen nu even stopgezet. Dit neemt niet weg dat het rood kunnen staan een mogelijkheid biedt om in afwachting van een besluit van de gemeenteraad door te gaan met het verstrekken van leningen Duurzaam en Langer Thuis tot maximaal deze grens. Hiermee wordt wel een voorschot genomen op besluitvorming door de gemeenteraad. Hoewel dat nu eigenlijk feitelijk ook al is gedaan. Geadviseerd wordt om gebruik te maken van deze ruimte om tot een bedrag van € 500.000 binnen het fonds Duurzaam en Langer Thuis en het verstrekken van leningen vanuit dit fonds weer op te pakken.

Mocht de raad onverhoopt beslissen geen middelen beschikbaar te willen stellen moet het dan ontstane tekort weer via rente en aflossing worden weggewerkt. Alternatief is tijdelijk het fonds Duurzaam en Langer Thuis tijdelijk aan te vullen vanuit het Startersfonds en zodra de raad heeft ingestemd met een extra storting later weer corrigeren. Dit is echter een administratieve rompslomp en loopt ook vooruit op de besluitvorming door de gemeenteraad. Verduurzamingsinvesteringen en starterslening Aangezien het aanvraagproces van de Starterslening volledig is gedigitaliseerd kan SVn niet controleren of de

6% extra financiering daadwerkelijk wordt gebruikt voor verduurzamingsinvestering. Dit kan worden ondervangen door in het aanvraagformulier een extra verklaring op te nemen dat een aanvrager de duurzaamheidsinvesteringen wil meenemen in de financiering en er mogelijk wordt gecontroleerd op daadwerkelijke realisatie van de investeringen. In het verleningsbesluit kan daar vervolgens naar worden verwezen zodat ook SVn hiervan op de hoogte is bij het besluit om de lening daadwerkelijk aan te gaan.

Wijze van tot stand komen

Het college- en raadsvoorstel zijn per e-mail met wethouder Veldhuizen afgestemd. De inhoud van het raadsvoorstel is opgesteld in overleg met Mieke van den Bergh en Arne Dorleijn. De financiële aspecten zijn uitgewerkt samen met Bertram Wezenberg en Andres van den Berge. En de paragraaf communicatie is afgestemd met Marjan van de Vreugde.

Participatie

Het voorstel over de interpretatie van de NHG-grens in de verordening voor de Starterslening voor het meenemen van duurzaamheidsinvesteringen is opgesteld in overleg met de adviseur van SVn.

Vervolg

De eigen communicatiemiddelen worden gebruikt om het verhogen van het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis onder de aandacht te brengen. Daarnaast wordt de lening gepromoot in het gesprek met bezoekers en door het neerleggen van informatiemateriaal in het Bespaarhuis. Het aanvraagformulier voor de starterslening wordt aangevuld met een verklaring dat aanvrager gebruik wil maken van de mogelijkheid om maximaal 6% verduurzamingsinvestering mee te nemen in de financiering conform de norm van de Nationale Hypotheek Garantie.