Agendapunt 14. Raadsvoorstel financiele regelingen voortgang febr 2022 def

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

21 april 2022 14. Z21.096801 / D22.849156 Financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering: voortgang februari 2022.

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

drs. J. de Goffau Ruimte en economie Arnold Bakker Omgeving & Economie

:

Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van de voortgang van de bestaande financiële regelingen voor wonen en particuliere woningverbetering van februari 2022; 2. In te stemmen met: a. Het storten van een bedrag van € 250.000 in het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis en voor de dekking van de rentelast van € 2.500 gebruik te maken van het bedrag voor vergoeding rente en beheer van SVn; b. Het wijzigen van de Startersregeling voor het aanpassen van de maximale hoogte van de aankoopprijs en het bijstellen van het maximale leningsbedrag. 3. Vast te stellen: a. De 25e begrotingswijziging 2022; b. De nieuwe verordening voor de Starterslening. Juridische grondslag Vanuit het programma Ruimte en economie wordt uitvoering gegeven aan diverse financiële gemeentelijke regelingen op het gebied van wonen en particuliere woningverbetering. Het gaat hierbij om het verstrekken van laagrentende leningen, te weten: a. Verordening Startersregeling gemeente Goes 2018; b. Verordening Lening Duurzaam en Langer Thuis Goes 2019. Aanleiding Met dit voorstel wordt uw raad geïnformeerd over de voortgang van de diverse regelingen wonen en particuliere woningverbetering en de besteding van en de beschikbare fondsen. Daarnaast is het gewenst het Budget Duurzaam en Langer Thuis te verhogen en de voorwaarden van de regeling voor de Starterslening te actualiseren.

Resultaat − Rapportage over de stand van de regelingen wonen en particuliere woningverbetering en de besteding van de beschikbare fondsen; − Verhogen van het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis; − Wijziging van de regeling en vaststellen van de nieuwe verordening voor de Starterslening. Argumenten Voortgang regelingen

Leningen daadwerkelijk als financiële verplichting verwerkt (verstrekt) Gereserveerde leningen

Starterslening 2021 Febr. 2022 6 1

-

0

Duurzaam en Langer Thuis 2021 Febr. 2022 24 2

-

0

In bijlage 1 is een uitgebreide weergave van de besteding van het budget en de diverse fondsen.

Agendapunt Pagina 2

Fonds Duurzaam en Langer Thuis Het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis kent een tekort. Aan de hand van een drietal opties is inzichtelijke gemaakt hoe daar mee kan worden omgegaan, te weten: 1. Laten zoals het is; 2. Benutten van de beschikbare fondsen; 3. Extra geld storten in fonds Duurzaam en Langer Thuis. In bijlage 2 zijn de nadere overwegingen van de opties weergegeven. Wij stellen uw raad voor een bedrag van € 250.000 te storten in het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. En voor de dekking van de rentelast van € 2.500 gebruik te maken van het bedrag voor vergoeding rente en beheer van SVn dat jaarlijks wordt toegevoegd binnen de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw. En hiervoor de 25e begrotingswijziging 2022 vast te stellen. Regeling Starterslening

Hoogte aankoopprijs Maximale lening Doelgroep Welke woningen

Voorstel 85% NHG-grens, € 301.750 prijspeil 2022. € 40.000. Lagere en middeninkomens. Bestaande woningen.

Was € 190.000 € 38.000. Lagere inkomens. Bestaande woningen.

Volgens de huidige regeling voor de Starterslening kan een lening worden verstrekt voor de aankoop van bestaande woningen in de gemeente Goes met een maximale koopprijs van € 190.000, inclusief verbeterkosten. Een dergelijke grens voor de aankoop van de woning sluit niet meer aan bij de huidige woningmarktsituatie. Diverse gemeenten hebben de voorwaarde voor de aankoopprijs van de startersregeling aangepast. Hierbij gaan zij uit van een maximale hoogte gebaseerd op een bepaald percentage tot zelfs het volledige bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (€ 355.000, prijspeil 2022). Zo gaat Middelbrug bijvoorbeeld uit van 65% NHG-grens (€ 230.750) en Veere uit van 80% NHG-grens (€ 284.000); daarnaast hanteert Noord-Beveland een maximale aankoopgrens van € 250.000. Voor de afweging over de maximale hoogte van de aankoopprijs is het van belang vast te stellen wanneer in de Goese woningmarktsituatie nog gesproken kan worden van een starterswoning en te bepalen voor welke doelgroep de starterslening wordt ingezet. Landelijk bedroeg in 2020 de gemiddelde aankoopprijs van een woning met starterslening € 198.000 en de gemiddelde koopsom van woningen gekocht door starters € 281.000 (uit rapport artikel 213a onderzoek naar het functioneren van de starterslening en de lening Langer en Duurzaam Thuis). Een andere referentie is de gemiddelde verkoopprijs voor Goes, deze is € 357.000.

Voor rijwoningen en hoekwoningen bedraagt de gemiddelde verkoopprijs respectievelijk € 258.000 en € 321.000 (NVMcijfer, vierde kwartaal 2021). Met de oude regeling was het ondersteuningsinstrument vooral gericht op koopstarters met een lager inkomen. Echter ook middeninkomens met een inkomen van € 39.000 tot € 56.000 hebben moeilijk toegang tot de woningmarkt; zij kunnen gemiddeld maximaal een hypotheek krijgen € 260.000. Bij het bedienen van een ruime doelgroep voor de starterslening is een veel ruimere grens voor de aankoopprijs dus noodzakelijk. Overwegingen: op basis van een gemiddelde hypotheek voor middeninkomens (€ 260.000) + een maximaal leningsbedrag (€ 40.000) kan de nieuwe aankoopprijsgrens worden vastgesteld op 85% NHG, te weten € 301.750. Een ruimere benadering waarbij de gemiddelde verkoopprijs voor een hoekwoning (NVM-cijfers Goes, vierde kwartaal 2021) als uitgangspunt wordt genomen kan een grens van 95% NHG, te weten € 337.250, worden gehanteerd. Bij een dergelijke ruimere grens kan als aanvullende voorwaarde worden gesteld dat een woning wordt aangekocht met minimaal een label A. Dit voorkomt dat met een starterslening een incourante woning gekocht wordt (nadeel starterslening uit rapport Instrumenten voor middeninkomens in Goes van januari 2022).

Agendapunt Pagina 3

In de afzonderlijke bijlage is weergegeven wat men op dit moment in de gemeente Goes kan kopen uitgaande van diverse prijsgrenzen. Nu de verordening wordt aangepast kunnen ook de overige voorwaarden worden heroverwogen. Op basis van de huidige regeling kan een lening worden verstrekt met een maximum van € 38.000. Een dergelijk lening zou gemaximaliseerd kunnen blijven op dit niveau met hooguit een aanpassing voor afronding tot een bedrag van € 40.000. Daarnaast is bij de introductie van de regeling voor gekozen alleen startersleningen te verstrekken voor bestaande woningen. Dit zou ook kunnen worden uitgebreid naar nieuwbouw. Hiervoor is echter geen aanleiding, zie ook kanttekeningen. Tot slot is in het rapport over het artikel 213a onderzoek naar onder andere de effectiviteit van de starterslening de aanbeveling opgenomen het doel van de regeling op te nemen in de verordening. In de bijgevoegde gewijzigde verordening is dit meegenomen. Samenvattend wordt voorgesteld: − Een aankoopprijs voor de starterslening te hanteren van 85% van de NHG-grens; dit komt neer op een bedrag van € 301.750, prijspeil 2022. − De hoogte van de maximale lening af te ronden tot een leningsbedrag van € 40.000. − De starterslening alleen van toepassing te blijven verklaren voor bestaande koopwoningen.

Kanttekeningen Fonds Duurzaam en Langer Thuis Zie bijlage 2 met de overwegingen voor de opties over (het verruimen van) het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. Regeling Starterslening Een aandachtspunt bij het verruimen van de starterslening is het verhogen van de schuldenlast van koopstarters. Met een hogere aankoopprijs kunnen meer starters met een groter inkomensbereik een beroep doen en mogelijk meer starters een (extra) schuldenlast opbouwen. De Nederlandse toezichthouders zijn kritisch over het verruimen van de voorwaarden met het oog op een stijging van de woonlasten en een hogere hypotheekschuld die moet worden afgelost. Door een dergelijk lening te maximeren op een leningsbedrag tot maximaal € 40.000 kan de schuldenlast van een koopstarter mogelijk worden beperkt. Met het verruimen van de Startersregeling kunnen meer koopstarters een beroep doen op een starterslening. Het aantal aanvragen kan daarmee aanzienlijk toenemen met het risico dat het fonds raakt uitgeput. Uitgaande van een maximaal leningsbedrag van € 40.000 kunnen minimaal 34 leningen worden verstrekt. Op basis van het gemiddelde leningsbedrag gedurende de looptijd van de regeling van € 29.000 kunnen 47 leningen worden verstrekt. Alleen in het ‘topjaar’ 2018 zijn iets meer dan 30 leningen in een jaar verstrekt. Daarmee is het risico op het uitputten van het fonds beperkt.

Tenzij er meerdere jaren op rij relatief veel leningen worden verstrekt bestaat de kans dat er vanuit rente en aflossing te weinig middelen beschikbaar komen en er te weinig bestedingsruimte ontstaat. In de verordening is in ieder geval vastgelegd dat startersleningen alleen worden toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. Daarnaast wordt per jaar de voortgang in beeld gebracht en dat maakt eventuele bijsturing mogelijk. Het verstrekken van een starterslening voor nieuwbouw helpt alleen de aanvrager van de lening. Bij de introductie van de Startersregeling is ervoor gekozen om de woning alleen in te zetten voor de bestaande woningvoorraad om daarmee een bijdrage te leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Het stimuleren van verhuisstromen om ruimte te creëren voor woningzoekenden en daarmee op gang brengen van de woningmarkt is actueler dan ooit.

Agendapunt Pagina 4

Financiën Wat kost het? De regelingen voor de Startersleningen en de leningen Duurzaam en Langer Thuis zijn ondergebracht in een tweetal afzonderlijke gemeentelijke fondsen die door stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) worden beheerd. In onderstaande tabel is, per regeling, de actuele bestedingsruimte weergegeven. Starterslening Actuele bestedingsruimte

€ 1.365.858

Duurzaam en Langer Thuis € -12.992

Hoe worden de kosten gedekt? De fondsen bij SVn zijn revolverend. Dit betekent dat deze via aflossing en rente van de uitstaande leningen weer worden gevoed. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis wordt direct afgelost en rente betaald. Voor de Starterslening zijn de eerste drie jaar aflossing en rente vrij en wordt bij nieuwe leningen het fonds dus later gevoed. In totaal heeft de gemeente bij SVn een zestal rekeningen courant. Naast het fonds voor de Starterslening en Duurzaam en Langer Thuis zijn nog vier fondsen. Aangezien er geen nieuwe leningen meer worden verstrekt of niet meer actief zijn, zijn deze fondsen niet in de bovenstaande tabel opgenomen. Het gaat om: − Regeling Verduurzaming, die is vervangen door de Duurzaamheidslening: De rente en aflossing van verstrekte leningen worden nog in het fonds geboekt; − Duurzaamheidslening: een regeling voor renovatie van woningen die is overgegaan in de lening Duurzaam en Langer Thuis. De rente en aflossing van verstrekte leningen worden nog in het fonds geboekt; − De Blijverslening: deze regeling is overgegaan in de lening Duurzaam en Langer Thuis. Vanuit dit fonds waren geen leningen verstrekt en het fonds wordt dus ook niet meer gevoed. Vorig jaar bedroeg het saldo al € 0; − Gemeenterekening: voor deze regeling zijn de verstrekte leningen volledig afgelost en het fonds wordt dus ook niet meer gevoed.

Vorig jaar bedroeg het saldo al € 0. In onderstaande tabel zijn de nog actieve oude regeling weergegeven. In februari dit jaar zijn de restanten van de fondsen van Verduurzaming en Duurzaamheidslening toegevoegd aan het fonds Duurzaam en Langer Thuis. Dit gebeurt jaarlijks zolang de verstrekte leningen vanuit deze fondsen nog niet volledig zijn afgelost.

Actueel restant

Stimuleringsregeling Verduurzaming

Duurzaamheidslening

€0

€ 0

In bijlage 1 is een uitgebreide weergave van de besteding van het budget en de diverse fondsen. Zijn er grote gevolgen voor het weerstandvermogen? Er zijn geen gevolgen voor het weerstandvermogen. Duurzaamheid De lening Duurzaam en Langer Thuis is een financieel ondersteuningsinstrument voor particuliere woningeigenaren die de woning willen verbouwen en daarmee toekomstbestendig willen maken. Communicatie & Participatie Wie zijn de betrokken bij dit raadsbesluit? Dit voorstel is opgesteld in overleg met de adviseur van SVn. En daarnaast is afstemming gezocht met diverse Zeeuwse gemeenten.

Agendapunt Pagina 5

Verder zijn diverse makelaars en hypotheekverstrekkers benaderd om hun bevindingen over het verhogen van de aankoopprijs en hoogte maximale lening te toetsen. Het gaat om de bedrijven waarmee in oktober 2019 een informatiebijeenkomst voor starters is georganiseerd. Uitkomsten: de bedrijven die hebben gereageerd geven aan een grens van € 250.000 een absoluut minimum te vinden. Verder doet men de suggestie de grens op te trekken tot een bedrag tussen de € 300.000 en maximale NHG-grens van € 355.000. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? De eigen communicatiemiddelen worden gebruikt om de gewijzigde regeling voor de Starterslening onder de aandacht te brengen van potentiële aanvragers. Zo is op de website van Goes een uitgebreide toelichting opgenomen en komt een koopstarter aan het woord die gebruikt heeft gemaakt van de Starterslening. Na instemming, als de raad instemt met het raadsvoorstel, wordt ingezet op communicatie om de regeling onder de aandacht te brengen van de doelgroepen. De makelaars en hypotheekverstrekker, die ook zijn gevraagd om mee te denken, worden rechtstreeks geïnformeerd over de aanpassing van de Startersregeling. Deze bemiddelingsbedrijven zijn al vroegtijdig op de hoogte gebracht van een aanstaande wijziging van de voorwaarden van de Starterslening. Dit stelt hen in de gelegenheid een potentiële koper daar alvast over te informeren.

Uitvoering De verordening wordt na vaststelling gepubliceerd. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

drs. M. Mulder MSc. Burgemeester

Agendapunt Pagina 6

Bijlage 1: Voortgang fondsen februari 2022 Tabel: actieve regelingen; besteding en stand van zaken Duurzaam en Langer Thuis aantal bedrag

Starterslening aantal

bedrag

Beginstand / stand per 1 januari 2021

€

858.355

€

112.480

Storting krediet / overboeking fonds

€

-

€

77.648

€ €

-173.142 623.697

€ €

-250.667 34.049

€

-57.492

€

-2.462

€

-28.953

€

25.250

€

-14.954

Verstrekte leningen Aflossingen en rente

6

Overig (o.a. beheervergoeding). Reserveringen

-

Eindstand per 31 december 2021 Storting krediet / fonds Verstrekte leningen t/m februari 2022 Aflossingen en rente t/m februari 2022 Overig (o.a. beheervergoeding) t/m februari 2022 Reserveringen t/m februari 2022 Actuele bestedingsruimte februari 2022

24

€ 1.251.418

1

€

-37.000

2

€

152.761

€

5.847

€

-1.320

€

-182

€

-

€

-

€ 1.365.859

€

-12.992

Tabel: oude regelingen; besteding en stand van zaken

Beginstand / stand per 1 januari 2021 Correctie verstrekte lening Aflossingen en rente Overig (o.a. beheervergoeding). Overboeking budget Restant 31 december 2021 Correctie verstrekte lening t/ Aflossingen en rente Overig (o.a. beheervergoeding).

Regeling DuurzaamheidsVerduurzaming lening € 6.900 € 25.680 € € € €

14.794 € -326 € -17.269 € 4.099 €

50.453 -1.163 -60.378 14.593

€ €

2.182 € -27 €

4.498 -96

Overboeking budget

€

-6.254

€

-18.995

Restant februari 2022

€

0

€

-0

Agendapunt Pagina 7

Bijlage 2: Overzicht opties fonds Duurzaam en Langer Thuis Opties Laten zoals het is

Benutten van de beschikbare fondsen

•

•

•

•

Extra geld storten in fonds Duurzaam en Langer Thuis

•

•

•

+ Leningen uitgeven als er bestedingsruimte ontstaat vanuit aflossing en rente van lopende leningen. Dit betekent gebruikmaken van de revolverende werking van het fonds. Dit is ook zo in de verordening opgenomen.

Gebruik van het reeds uitstaande totaalbedrag: bestedingsruimte van de lening Duurzaam en Langer Thuis vergroten door het fonds van de Starterslening af te romen; Er hoeft geen beroep te worden gedaan op Algemene Reserve of bestaande begrotingsposten; Indien er weer voldoende ruimte binnen het fonds voor de lening Duurzaam en Langer Thuis beschikbaar is kunnen de middelen weer terug naar het fonds voor de Startersleningen. Geeft direct financiële lucht en voorkomt dat het fonds Starterslening versnelt uitgeput kan raken; Met de inzet een bedrag van € 2.500 met een huidige rekenrente van 1% zou al een storting kunnen worden gedaan van € 250.000; Ontlast het fonds voor de Starterslening zodat niet na verloop in dat fonds weer een tekort ontstaat.

• •

•

•

In feite zetten wij de uitgifte tijdelijk on hold en onzeker kan zijn hoe lang dat duurt; Hiervan gaat mogelijk een tegenstrijdig signaal uit. De regeling is bedoeld om particuliere woningeigenaren financieel te ondersteunen bij het verbouwen van hun woningen. Vanuit duurzaamheidsbeleid en woonbeleid wordt juist ingezet op het stimuleren van het toekomstbestendig maken van particuliere woningen zodat de eigenaar er langer kan blijven wonen, duurzamer gaat wonen en minder energie gaat verbruiken. Van het afromen van de Starterslening voor de voeding van het fonds Duurzaam en Langer Thuis gaat mogelijk een tegenstrijdig signaal uit. In een voorstel aan de raad wordt juist voorgesteld de voorwaarden van de Startersregeling te verruimen waardoor het gebruik kan toenemen. Dan is het niet logisch om minder geld voor de beschikbare fondsen te reserveren.

In het fonds Duurzaam en Langer Thuis is in de loop der tijd in totaal een bedrag van € 422.796 gestort, als extra toevoeging en vanuit de oude regelingen verduurzamingslening en duurzaamheidslening.