Agendapunt 11. Raadsvoorstel Bestemmingsplan Westerschans fase 2 ontwerp

Raadsvoorstel Agendapunt

11.

Vergadering d.d.

11 november 2021

Datum collegebesluit 24 mei 2021 Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Onderwerp "Westerschans fase 2" Registratienummer Z21.077953 / D21.757924 Portefeuillehouder

drs. J. de Goffau

Programma

Ruimte en economie

Behandeld door

Peter Daniëlse

1. Samenvatting Het ontwerp van het bestemmingsplan "Westerschans fase 2" heeft van 11 maart tot en met 21 april 2021 zes weken ter inzage. Het ontwerp is digitaal te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl/webroo/?planidn=NL.IMRO.0664.BPGS07-ON99. Over het ontwerpbestemmingsplan zijn de volgende drie zienswijzen binnengekomen. Deze zijn afkomstig van: 1. Achmea Rechtsbijstand namens de Vereniging van Eigenaars Westerschans 90 t/m 118, gevestigd aan het Stationsplein 21 te Goes, ingediend bij brief van 14 april 2021; 2. ARAG Rechtsbijstand namens cliënten, wonende aan de Westerschans te Goes, ingediend bij brief van 21 april 2021 en aangevuld bij brief van 29 april 2021; 3. SPA WNP ingenieurs namens Haringman Betonwaren B.V., Betoncentrale Haringman B.V., MegaMix Zeeland B.V. en De Houtkaai B.V., alle gevestigd aan de Houtkade te Goes, ingediend bij brief van 21 april 2021. De zienswijzen leiden tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan: 1. Op de verbeelding wordt een functieaanduiding “horeca tot en met categorie 2” opgenomen ter plaatse van de gronden waar een horecagelegenheid uit categorie 1 en 2 van de Staat van horeca-activiteiten is beoogd. 2. Op de verbeelding wordt een functieaanduiding “horeca van categorie 4” opgenomen ter plaatse van de gronden waar het hotel is beoogd. 3.

Op de verbeelding wordt de opgenomen maximale bouwhoogte van 28 meter gewijzigd in 26 meter en de opgenomen maximale bouwhoogte van 19 meter gewijzigd in 17 meter. 4. In artikel 3 van de regels van het bestemmingsplan wordt bepaald dat er maximaal één horecabedrijf in categorie 1 of 2 met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 200 m² is toegestaan. 5. In artikel 3 van de regels van het bestemmingsplan wordt bepaald dat woningen worden uitgesloten op de onderste drie bouwlagen; 6. In artikel 3 van de regels van het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten behoeve van het aanwezig hebben van minimaal 122 parkeerplaatsen bij de ingebruikname van de bouwwerken en een instandhoudingsverplichting om te borgen dat minimaal 122 parkeerplaatsen aanwezig blijven. 7. In artikel 3 van de regels van het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te waarborgen dat noodzakelijke geluidswerende maatregelen worden uitgevoerd en in stand worden gehouden, inhoudende dat de balkons worden voorzien van een volledig gesloten balustrade van minimaal 1,4 meter hoog alsmede een volledig absorberend plafond (> 0,9). 8. Uit artikel 4.1 sub c van de regels van het bestemmingsplan wordt het woord ‘horecaterrassen’ geschrapt. 9.

In paragraaf 2.2 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een zevenlaags bouwdeel met een bouwhoogte van maximaal 26 meter nader onderbouwd. 10. In paragraaf 4.8 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt onderbouwd waarom de afstand tussen hotel en parkeerterrein een aanvaardbare loopafstand is. 11. Bijlage 6 bij de toelichting op het bestemmingsplan (Akoestisch onderzoek Geluidsbelasting Westerschans fase 2 vanwege industrieterrein en bedrijventerrein Havengebied Goes, d.d. 25 juni 2020) wordt vervangen door een aangepaste versie van 29 juli 2021.

Z03BD804A2E

Agendapunt Pagina 2

12. Bijlage 9 bij de toelichting op het bestemmingsplan (Akoestische rapportage industrielawaai nieuwbouwproject Westerschans fase II te Goes, documentnummer: Rakb787acA0.fa, d.d. 23 december 2020) wordt vervangen door een aangepaste versie van 10 mei 2021. 13. Als bijlage bij de toelichting wordt een akoestisch onderzoek naar de gevolgen van de geluidsbelasting van een horecaterras voor de woon- en leefkwaliteit van omwonenden toegevoegd. In het bestemmingsplan worden verder, naar aanleiding van een onderhandse opmerking van de provincie Zeeland, de volgende ambtshalve wijzigingen verwerkt: 1. Paragraaf 3.2 ad D van de toelichting op het bestemmingsplan wordt tekstueel aangepast. 2. In paragraaf 4.5 van de toelichting op het bestemmingsplan wordt opgenomen dat het parkeerterrein reeds bestemmingsplanmatig is toegestaan en dat een onderzoek/quickscan naar natuurwaarden in het kader van de Wet natuurbescherming zal worden uitgevoerd ten behoeve van de voor de aanleg van het parkeerterrein vereiste omgevingsvergunning. 2. Inleiding Op 22 augustus 2017 heeft ons college het uitwerkingsplan voor de Westerschans vastgesteld. Fase 1 van het project Westerschans is inmiddels gerealiseerd en voorziet in 110 appartementen, een supermarkt en aanvullende detailhandel.

Voor fase 2, het deel ten noorden van fase 1, hebben Marsaki/Beveland Wonen en Fitland een plan ontwikkeld dat afwijkt van de oorspronkelijke voor de Westerschans opgestelde uitgangspunten. Het plan voor fase 2 gaat uit van maximaal 89 hotelkamers, 14 appartementen, 200 m² horeca, 300 m² detailhandel en 200 m² kantoren. Dit zijn negen hotelkamers en veertien appartementen meer dan het vigerende uitwerkingsplan mogelijk maakt. De vierkante meters horeca, detailhandel en kantoren worden daarentegen teruggebracht. Ook voorziet het plan voor fase 2 in een grotendeels vierlaags gebouw dat een hoogteaccent van zeven bouwlagen heeft. Dit resulteert in een maximale hoogtemaat van deels maximaal 26 meter, waar het vigerende uitwerkingsplan maximaal 20 meter toelaat. In verband met het gewijzigde programma en de gewijzigde bouwmassa is voor fase 2 is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. 3.

Inhoud

Achmea Rechtsbijstand/ARAG Rechtsbijstand De zienswijzen van Achmea en ARAG zijn grotendeels gelijkluidend. Beide wijzen erop dat het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan meer horeca mogelijk maakt dan feitelijk is beoogd, waaronder onbeperkte horecaterrassen en horecabedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking. Dit zijn terechte opmerkingen. Het bestemmingsplan zal op dit onderdeel worden verduidelijkt in die zin dat een functieaanduiding “horeca tot en met categorie 2” op de verbeelding wordt opgenomen ter plaatse van de gronden waar een horecagelegenheid uit categorie 1 en 2 van de Staat van horecaactiviteiten is beoogd, een functieaanduiding “horeca van categorie 4” op de verbeelding wordt opgenomen ter plaatse van de gronden waar het hotel is beoogd, horecaterrassen binnen de bestemming “Verkeer” worden uitgesloten en dat er maximaal één horecabedrijf uit categorie 1 of 2 wordt toegestaan. Horecabedrijven uit categorie 3 van de Staat van Horeca-activiteiten met een relatief grote verkeersaantrekkende werking zijn daarmee niet mogelijk. Een hotel valt in horecacategorie 4 van de Staat van horeca-activiteiten. Deze categorie is dan ook op het hele bouwvlak van toepassing. Een restaurant bij het hotel is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding “horeca tot en met categorie 2”.

Horecaterrassen worden in dit bestemmingsplan beperkt toegestaan aan de west- en oostzijde van deze horecagelegenheid, nu uit akoestisch onderzoek naar de gevolgen van de geluidsbelasting van een horecaterras voor de woon- en leefkwaliteit van omwonenden is gebleken dat een terras planologisch inpasbaar is. Beide rechtsbijstandsverleners benoemen ook het extra uitzicht dat ontstaat op de appartementen van hun cliënten. Omdat deels zeven bouwlagen worden toegestaan, is er vanzelfsprekend sprake van een verblijf van meer personen die uitzicht hebben op het naastgelegen appartementengebouw. De afstand tussen het zevenlaagse deel van het beoogde gebouw en het appartementengebouw bedraagt ongeveer 25 meter. Dit is in een stedelijke omgeving een aanvaardbare afstand die niet leidt tot een onevenredige inbreuk op de privacy van de bewoners van het appartementengebouw. Verder is van belang dat ook vanuit een bestemmingsplanmatig reeds toegestaan gebouw van deels maximaal 15 meter en deels maximaal 20 meter hoog uitzicht mogelijk is op het appartementengebouw. Voor het treffen van maatregelen om een volledige inbreuk op de privacy van

Agendapunt Pagina 3

bewoners te voorkomen, zoals het voorschrijven van ondoorzichtige vensters, bestaat geen aanleiding. Niet wordt gehandeld in strijd met de burenrechtelijke bepalingen uit artikel 50 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. We wordt nog terecht opgemerkt dat er sprake is van een discrepantie tussen de planregels, die onder verwijzing naar de verbeelding een maximale bouwhoogte van 28 meter mogelijk maken, en de toelichting op het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, die een maximale bouwhoogte van 26 meter vermeldt. Omdat een deels zevenlaags gebouw wordt beoogd, is bedoeld een gebouw van maximaal 26 meter hoog mogelijk te maken. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zal dit worden aangepast. Tenslotte wordt in beide zienswijzen aandacht gevraagd voor de parkeersituatie en het feit dat de in het bestemmingsplan opgenomen parkeernorm voor hotelkamers afwijkt van het gemeentelijke parkeerbeleidsplan. Om te voorkomen dat er een onnodig groot parkeerterrein wordt gerealiseerd dat niet volledig wordt gebruikt, bestond er aanleiding voor de parkeerbehoefte van het hotel aan te sluiten bij de actuele kentallen van het CROW. De totale parkeerbehoefte die voor de in fase 2 voorziene ontwikkeling is berekend, bedraagt 121,8 parkeerplaatsen. Bij de ontwikkeling wordt op het maaiveld voor het gebouw een parkeerterrein aangelegd met 28 parkeerplaatsen.

Deze parkeerplaatsen worden grotendeels gereserveerd voor de bewoners van de nieuwe appartementen en deels voor kort parkeren (laden en lossen) door hotelgasten. Voor de bewoners van het appartementengebouw van indieners zijn parkeerplaatsen beschikbaar in de parkeerkelder onder het gebouw. Verder is in de openbare ruimte een zeer groot parkeerterrein met 110 parkeerplaatsen gerealiseerd, bedoeld voor de bezoekers van de winkels en bezoek voor de bewoners van de appartementen. Binnen het project Westerschans is er niet voldoende ruimte om de totale parkeervraag van fase 2 op te vangen. Dat geldt met name voor het hotel, dat veruit het grootste aandeel heeft in de parkeervraag. Daarom wordt het parkeerterrein Sportpark Schenge-Zuid, dat op circa 150 tot 200 meter ten noordwesten van het beoogde hotel is gelegen, uitgebreid met minimaal 94 plaatsen ten noorden van de vestiging van Fitland. Daarmee wordt voldaan aan de vraag naar minimaal 122 nieuwe parkeerplaatsen ten behoeve van de ontwikkeling in fase 2. Dit aantal wordt als voldoende beschouwd om aan de verwachte parkeervraag te voldoen, gelet op de berekende parkeerbehoefte van 121,8 parkeerplaatsen. Zoals in de zienswijzen terecht wordt opmerkt is de aanleg van het parkeerterrein niet geborgd in het plan. Daarom zal in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen.

SPA WNP ingenieurs De zienswijze van dit ingenieursbureau over het ontwerpbestemmingsplan komt erop neer dat de voorziene balkonconstructies van de appartementen tot onvoldoende geluidsreductie zouden leiden, dat in het bestemmingsplan onvoldoende wordt vastgelegd dat genoemde geluidwerende maatregelen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd en dat het akoestisch rapport onvolkomenheden bevat. Met uitzondering van de opmerking over de geluidsreductie (een balustrade met een hoogte van 1,40 meter levert een reductie van 4 dB op) zijn dit terechte opmerkingen. In het bestemmingsplan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te waarborgen dat noodzakelijke geluidswerende maatregelen worden uitgevoerd en in stand worden gehouden en het akoestisch rapport wordt vervangen door een aangepaste versie. 4. Financiën De gemeente is reeds in 2015 met de initiatiefnemer een grondexploitatieovereenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van de Westerschans. De gewijzigde plannen hebben in februari van dit jaar geleid tot ondertekening van een addendum. Kostenverhaal is daarmee verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan door de gemeenteraad kan achterwege blijven. De uitvoering van het project en eventueel toegekende planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. 5.

Communicatie Ontwikkelaar Marsaki/Beveland Wonen heeft in de maanden juli en augustus in totaal vier keer overleg gevoerd met het bestuur van de VvE van het naastgelegen appartementengebouw, dat een zienswijze had ingediend over het ontwerpbestemmingsplan. Hoewel het bestuur zich in eerste instantie niet kon vinden in de plannen, hebben de gesprekken ertoe geleid dat over een groot aantal geschilpunten overeenstemming is bereikt. Alleen de gezamenlijke ontsluiting van fase 2 en de parkeerkelder van fase 1b op de Westhavendijk, een aspect dat het bestemmingsplan overigens niet regelt, is nog onderwerp van gesprek.

Agendapunt Pagina 4

De vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt in de Staatscourant en in de Bevelandse Bode, waarna het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage wordt gelegd. Het bestemmingsplan wordt digitaal beschikbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij dit raadsvoorstel mee te zenden stukken: 1. Collegevoorstel 2. Antwoordnota 3. Raadsbesluit 4. Ontwerpbestemmingsplan (toelichting, regels en verbeelding) Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

drs. M. Mulder MSc. Burgemeester