Agendapunt 11. Memo gemeenteraad taxatie Omnium

Z03E61E29A7

Raadsmemo Bij een controle van het taxatierapport Omnium (Zwembadweg 3-5 Goes) is een fout geconstateerd. In het hoofddocument van de taxatie worden twee afgeronde bedragen genoemd: - Waarde inclusief ondergrond: € 26.100.000 - Waarde exclusief grondwaarde: € 17.700.000 (gebouwen, installaties en terreininrichtingen) In de bijlagen bij de taxatie is de waarde per onderdeel gespecificeerd. Zonder afronding komt het totaalbedrag op € 19.666.512. Dit is in de taxatie per abuis afgerond op € 17.700.000. De correcte afronding, die ook in het hoofddocument van de taxatie moet worden opgenomen is dus € 19.700.000.

Van Burgemeester en Wethouders Aan Gemeenteraad Datum 17 juni 2021 Onderwerp Taxatierapport Omnium Registratienummer Z19.047257 / D21.767398 Pagina 1

Waarde Waarde inclusief Grond Grondwaarde exclusief Waarden ondergrond oppervlakte per m² Grondwaarde grondwaarde sporthallen + zwembaden + parkeerplaats € 22.900.000 27.719 € 198 € 5.488.362 € 17.411.638 kantoorruimte egb en scalda € 2.480.000 1.137 € 198 € 225.126 € 2.254.874 camping € 470.000 8.150 € 70 € 570.500 € tropisch bos € 260.000 2.566 € 198 € 508.068 € totaal afgerond

€ 26.110.000 € 26.100.000

39.572

€ 6.792.056 € 6.800.000

Grondwaarde Ten aanzien van de berekening van de waarde inclusief en exclusief grondwaarde nog het volgende. Uit de grondwaardeberekening komt naar voren dat de grondwaarde van de camping en het tropisch bos hoger is dan de huidige waarde. De huidige waarde is gebaseerd op de exploitatie van beide onderdelen. Deze waardering vanuit de exploitatie overstijgt de grondwaarde niet, waardoor er geen individuele waarde aan deze exploitatie kan worden toegekend. Derhalve heeft de taxateur de waarde van deze percelen bij waarde exclusief grondwaarde op € 0 gesteld. Dit verklaart dat het verschil tussen de waarde inclusief en exclusief grondwaarde (in miljoenen: € 26,1 – € 19,7 = € 6,4) niet overeenkomt met de berekende grondwaarde (€ 6,8 miljoen).

Huurprijs Wat betreft de marktconforme huurprijs heeft Faasse & Fermont als volgt geredeneerd. Zoals een aantal raadsleden heeft opgemerkt is een factor 10-15 gebruikelijk voor de verhouding tussen huurprijs en waarde vastgoed. Dit geldt echter alleen als bij de waarde van het vastgoed sprake is van een marktprijs. Dat is hier niet (volledig) het geval omdat het incourant vastgoed betreft en daarom gerekend is met een gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarom is een andere methode gehanteerd. Een ondernemer wil circa 6% rendement op zijn investering. De huurwaarde is daarom 6% van de ‘waarde exclusief grondwaarde’. De grond is al jarenlang eigendom van de gemeente en er hoeft daarom ook niet in geïnvesteerd te worden. Uiteraard kunnen verhuurder en huurder in onderling overleg afwijken van die inschatting. Als we die 6% hanteren wordt de huurprijs als gevolg van deze correctie dus ongeveer een ton per jaar hoger. Het gevolg zal zijn dat in het eerder gepresenteerde rekenvoorbeeld ook de subsidie met hetzelfde bedrag zal toenemen.

€ 19.666.512 € 19.700.000

Vervolg Zoals aangegeven in het raadsvoorstel “Toekomstplan Omnium” vindt de financiële uitwerking plaats voorafgaand aan de overdracht van het vastgoed. In de tweede helft van 2021 worden de financiële aspecten definitief bepaald, nader onderbouwd en aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. De input vanuit de taxatie wordt gebruikt om de definitieve koopprijs en huurprijs te gaan bepalen.

Datum 17 juni 2021 Onderwerp

Registratienummer

Pagina 2