Agendapunt 11. Bijlage Financiele notitie raadsvoorstel toekomstplan Omnium

Bijlage: Financiële notitie scheiding eigendom – exploitatie Omnium 1. Inleiding Met deze notitie gaan we dieper in op de financiële stappen die we moeten zetten om uitvoering te geven aan het besluit van de raad om eigendom en exploitatie van Omnium te scheiden en de wens om het vastgoed onder te brengen bij de gemeente. We hebben inmiddels een goed zicht op de hiervoor benodigde financiële transacties en we kunnen een goed beeld geven van de effecten vanaf 1 januari 2022. In deze notitie gaan we dieper in op de onderwerpen die benoemd zijn in het raadsvoorstel. Zoals de adviseur van Baker Tilly in de raadsbijeenkomst van september vorig jaar heeft aangegeven: “We kunnen ons niet rijk organiseren”. Maar het is ook niet de bedoeling dat de gewenste scheiding tussen eigendom/onderhoud vastgoed en exploitatie leidt tot extra (financiële) risico’s. Ook streven we ernaar om per organisatie Omnium en gemeente geen grote financiële effecten (winst of verlies) te moeten verantwoorden. In de afgelopen periode hebben we daarom verschillende financiële- en fiscale risico’s nader onderzocht. Daaruit is gebleken dat de voorkeursvariant, het overbrengen van het vastgoed naar de gemeente, geen extra geld kost. In dit traject hebben we ons laten ondersteunen door de adviseurs van accountantsbureau Baker Tilly.

In de beginfase van het onderzoek zagen we een belangrijk financieel risico op fiscaal gebied. In het eerste kwartaal van 2021 hebben we zekerheid gekregen vanuit de Belastingdienst dat de voorkeursvariant van uw raad geen fiscaal nadelige effecten zal hebben. De volgende stap is de uitwerking van de verschillende financiële aspecten van de overdracht van het vastgoed. Dat het voor de gemeente Goes en Omnium samen geen geld kost is stap één maar de volgende stap is om ervoor te zorgen dat de herstructurering ook in de exploitatie van de gemeente of in de exploitatie van Omnium geen ongewenste financiële effecten oplevert. In theorie betekent een voordeel voor gemeente Goes een nadeel voor het Omnium, of andersom. Deze effecten proberen we in de uitwerking te minimaliseren. Hieronder geven we een nadere toelichting op de verschillende stappen, die ook in het raadsvoorstel zijn benoemd. Bij de uiteindelijke overdracht op 1 januari 2022 van het vastgoed worden deze stappen vertaald in een begrotingswijziging en aan de gemeenteraad voorgelegd. Niet alle bedragen kunnen nu al exact bepaald worden. Sommige bedragen kunnen in 2021 nog muteren. Daar waar mogelijk zijn de definitieve bedragen opgenomen. Voor de bedragen die nog kunnen muteren is een benadering gemaakt.

De werkelijke bedragen gaan nog afwijken maar deze afwijkingen krijgen een vertaling in de exploitatiesubsidie die we nieuw gaan vaststellen. Dat geeft ons de ruimte om de afwijkingen op te vangen zonder dat dit effect heeft op de exploitaties van Omnium en de gemeente. De rechtspersoon waarmee de transactie plaatsvindt is Goes Goed BV. In de notitie wordt voor de leesbaarheid deze rechtspersoon Omnium genoemd.

2. Financiële acties 1 januari 2022 2.1 Vaststelling waarde vastgoed De overname van het vastgoed moet tegen een reële, objectief vastgestelde waarde plaatsvinden. Een onafhankelijke en gekwalificeerde taxateur, Faasse en Fermont, heeft in opdracht van de gemeente Goes en in samenwerking met Omnium een taxatie gedaan van de onderdelen die in eigendom van de gemeente gaan komen. De uitgangspunten om te komen tot een taxatie zijn in het voortraject afgestemd met de controlerende accountant Baker Tilly. De uiteindelijke waardering zoals die tot uitdrukking gaat komen in de jaarrekening wordt beoordeeld door de accountant. We hebben de uitgangspunten vooraf zorgvuldig afgestemd zodat de uiteindelijke waardering de instemming heeft van de controlerende accountant van gemeente Goes.

2.2 Overname activa De waardering van het vastgoed door Faasse & Fermont komt uit op een waarde van € 17,7 miljoen. De waardering is gebaseerd op de huidige situatie. Dat geldt ook voor het bos, waarbij rekening is gehouden met de economische waarde, gebaseerd op de huidige inkomsten. Dit is de reële, objectief vastgestelde waarde die de gemeente als vergoeding aan Omnium moet betalen. Tegenover deze reële waarde staat de boekwaarde in de vaste activa op de balans van Omnium. Deze boekwaarde bedraagt ongeveer € 15,3 miljoen. Omdat de reële waarde hoger is dan de boekwaarde en wij gaan overnemen tegen reële waarde, realiseert Omnium in 2022 een boekwinst van ongeveer € 2,4 miljoen. De betaling voor de koop van het vastgoed op zich leidt tot een overliquiditeit/boekwinst bij het Omnium waar we verderop in deze notitie nader op ingaan. De activa die wordt overgenomen door de gemeente komt tegen € 17,7 miljoen, de verkrijgingsprijs conform BBV op de balans te staan. De verwerking van deze verkrijgingsprijs op de balans van de gemeente Goes en de afschrijvingskosten worden straks gebaseerd op de beleidsnota waardering en afschrijvingen. Door de hogere, reële waarde ten opzichte van de huidige boekwaarde, maar ook door eventuele andere afschrijvingstermijnen, zullen de afschrijvingskosten bij de gemeente mogelijk afwijken.

Een eventueel exploitatie effect bij beide partijen wordt meegenomen bij het bepalen van het totale effect op de exploitatie voor de gemeente Goes en Omnium en bij het bepalen van de exploitatie subsidie. Streven hierbij is om de gevolgen voor de exploitatie in totaal voor beide partijen zo klein mogelijk te houden.

2.3 Overname leningen Omnium Op dit moment heeft Omnium een lening portefeuille van ongeveer € 16.216.000 uitstaan. Deze bestaan voornamelijk uit leningen bij de BNG. Eén lening is verkregen van de ING. Voor deze leningen hebben we als gemeente een garantstelling afgegeven. Dit betekent dat we in eerste instantie de leningen en bijbehorende voorwaarden één-op-één over moeten nemen. Naast de leningen waarvoor we garant staan hebben we in het verleden ook een onderhandse lening aan Omnium verstrekt. We stellen voor dat Omnium deze lening in één keer aflost op 1 januari 2022. Hetzelfde geldt voor de lening die in 2020 is verstrekt tijdens de coronacrisis. Om de liquiditeiten aan te vullen tijdens de eerste coronalockdown is in 2020 een lening voor vijf jaar verstrekt van € 750.000. We stellen voor om Omnium ook deze “corona-lening” in een keer af te laten lossen.

Naast de leningen hebben we in het verleden ook een garantstelling afgegeven voor een rekening courant-krediet van Omnium bij de BNG. We stellen voor dat Omnium op 1 januari 2022 dat deel van de rekening courant dat op dat moment is opgenomen, in één keer bij de BNG aflost. De betaling van het vastgoed bij de overname biedt het Omnium de overliquiditeit (zie 2.2) om de hierboven beschreven aflossingen te kunnen doen. Onderstaande tabel laat zien dat de aflossingen in de buurt van de overliquiditeit van € 2,4 miljoen uit gaan komen. In onderstaande overzicht wordt een weergave van de leningen gegeven. Het overnemen van de gegarandeerde leningen betekent dus dat de rentelasten onderdeel worden van de exploitatie van de gemeente Goes. Lening

Kenmerk

BNG met gemeentegarantie BNG met gemeentegarantie BNG met gemeentegarantie BNG met gemeentegarantie ING met gemeentegarantie

Einddatum

82334 98631 107915 109103

31-3-2034 6-1-2029 10-12-2042 17-04-2044 1-4-2034

Subtotaal leningen gemeentegarantie BNG-rekening courant met gemeentegarantie Onderhandse achtergestelde lening van gemeente “Corona” lening van gemeente Subtotaal af te lossen leningen Totaal

RenteOmvang per percentage 31-12-2021 2,6% € 1.180.000 4,85% € 909.000 3,45% € 7.985.000 2,80% € 1.544.000 3 maands € 2.220.000 Euribor + € 13.838.000 € 675.000

1-7-2030

1 maands euribor 0%

31-12-2025

0%

€ 750.000 € 2.362.183 € 16.216.000

€ 953.000

Door het overnemen van de lening-portefeuille van Omnium wordt ook de schuldpositie van gemeente Goes geraakt. In de jaarrekening wordt de schuldpositie via de kengetallen BBV uitgedrukt in een schuldquote. In de jaarrekening 2020 komt de schuldquote uit op 81%. Om dit percentage te duiden hanteren we de indeling van de VNG: Netto schuldquote Omschrijving 0% tot 100% Groene zone 100% tot 130% Oranje zone 130% > Rode zone Met 81% laat de jaarrekening 2020 (momentopname op 31 december 2020) zien dat we ruim in de groene zone uitkomen. Met het overnemen van de lening portefeuille van het Omnium van ongeveer € 13.838.000 zou de netto schuldquote uitkomen op ongeveer 90%, nog steeds in de groene zone. Er zijn nog andere variabelen die de schuldquote beïnvloeden, dus de werkelijke netto schuldquote kunnen we pas op 31 december 2021 bepalen. Wanneer we de schuldquote als maatstaf nemen, geeft het overnemen van de schulden van het Omnium geen problemen. Kanttekening hierbij is wel dat dit kengetal in samenhang met andere kengetallen bezien moet worden. Verderop in de notitie geven we het effect op de exploitatie van gemeente Goes en Omnium weer.

Schuldpositie Jaarrekening 2020

Omvang Schuldquote € 128.102.000 81%

Schulden Omnium € 13.838.000 9% Gewijzigde schuldquote € 141.940.000 90% (indicatief) 2.4 Verdeling onderhoud, lang cyclisch (Goes) – kort cyclisch (Omnium) We stellen voor om voor het onderhoud onderscheid te maken in het lang cyclisch onderhoud en het kort cyclisch onderhoud. De gemeente is als eigenaar van het vastgoed in de nieuwe situatie verantwoordelijk voor het lang cyclisch (groot) onderhoud, Omnium is verantwoordelijk voor het kort cyclisch (klein) onderhoud (dagelijks/terugkerend onderhoud). Dat betekent dat het bedrag dat benodigd is voor het onderhoud, € 630.000, ook verdeeld wordt in lang cyclisch- en kort cyclisch onderhoud. Op basis van het MJOP (Meerjarenonderhoudsprogramma) van Omnium is de verdeling ongeveer € 430.000 lang cyclisch en € 200.000 kort cyclisch. Deze verdeling krijgt een vertaling in de subsidie. Tot en met 2021 wordt het totale onderhoudsbedrag overgemaakt aan het Omnium. Vanaf 1 januari 2022 blijft het grootste deel van de onderhoudssubsidie bij de gemeente. Dit bedrag van € 430.000 wordt onderdeel van de voorziening onderhoud gebouwen met als onderbouwing het lang cyclische deel van het MJOP van Omnium. Naar aanleiding van vragen is de raad begin 2021 geïnformeerd over de onderdelen van het MJOP van Omnium.

In onderstaande tabel geven we op basis van deze informatie op hoofdlijnen inzicht in de verdeling van het MJOP in Lang cyclisch en kort cyclisch. Lang cyclisch onderhoud Planmatig groot onderhoud Vervangingsonderhoud Renovatie Groot onderhoud installaties

Kort cyclisch onderhoud Jaarlijks schilderwerk Herstellen van schade Wettelijke keuringen Onderhoudsbeurten installaties

2.5 Bepalen huurvergoeding Als eigenaar van het vastgoed krijgt gemeente Goes een huurder-verhuurder verhouding met Omnium. We gaan een reële huurprijs bepalen voor het vastgoed en die jaarlijks in rekening brengen. Een reële huurprijs is in dit geval een marktconforme huurprijs. De huurprijs heeft een effect op de exploitatiesubsidie die we jaarlijks gaan verstrekken. Een hoge huurprijs betekent hoge kosten voor het Omnium en een hogere exploitatiesubsidie. Aan de kant van de gemeente betekent een hoge huurprijs, een hoge opbrengst die tegenover de hogere exploitatiesubsidie gezet kan worden. Voor de reële huurprijs is het van belang dat we voor de Wet Markt en Overheid minimaal de kostprijs in rekening brengen. Ook realiseren we zo een duidelijke scheiding tussen huur en subsidie. Het resultaat hiervan is dat we voor de toekomst transparant in beeld hebben wat het Omnium aan reële) huur betaalt en wat de gemeentelijke subsidie is. Er vindt geen vermenging van deze twee geldstromen plaats (geen verborgen subsidie). We gaan deze huurprijs objectief laten vaststellen. Indicatief gaan we voor het geven van inzicht in het rekenvoorbeeld uit van een huurprijs van jaarlijks € 1.100.000.

2.6 Nieuwe exploitatiesubsidie Op dit moment is de jaarlijkse bijdrage aan Omnium ongeveer € 1.285.000. Dit is de exploitatiesubsidie plus de onderhoudsbijdrage van € 630.000. Deze subsidie wordt niet meer overgemaakt vanaf 2022. We gaan een nieuwe subsidie bepalen die enkel gericht is op de exploitatie van Omnium. De kosten van het vastgoed (afschrijvingskosten) en de leningen (rentekosten) zijn

geen onderdeel meer van de subsidie. De subsidie wordt een exploitatiesubsidie inclusief de kosten voor kort cyclisch onderhoud. Uitgangspunt voor het bepalen van de exploitatiesubsidie is dat het Omnium financieel duurzaam wordt toegerust. Daarnaast kunnen we met de exploitatiesubsidie sturen om ervoor te zorgen dat de exploitatiegevolgen voor Omnium en de gemeente er niet of slechts beperkt zijn. Voor het rekenvoorbeeld dat staat weergegeven in 2.9 gaan we uit van een exploitatiesubsidie van € 643.000. De definitieve exploitatie subsidie hangt samen met de definitieve cijfers van de andere onderdelen.

2.8 Overige exploitatie gevolgen Naast de afschrijvingskosten, rentekosten en onderhoudskosten zijn er nog andere exploitatiekosten die nu via de exploitatie van gemeente Goes gaan lopen. Dit zijn verzekeringskosten en het eigenarendeel van de zakelijke lasten (onroerende zaakbelasting en rioolheffing). Indicatief worden deze geschat op € 50.000/jaar.

2.9 Samenvatting financiële transacties met exploitatiegevolgen (= rekenvoorbeeld) In de onderstaande tabel staat het effect van de financiële transacties voor de exploitatie weergegeven. De tabel moet u zien als een indicatief rekenvoorbeeld. Het geeft inzicht in de verschillende financiële stappen. Voor het definitief invullen van deze cijfers zullen ook de financiële resultaten van verschillende onderdelen in 2021 bepalend zijn. Deze eventuele mutaties worden opgevangen via de exploitatiesubsidie die als een soort sluitpost fungeert. De werkelijke financiële effecten worden later via een begrotingswijziging aan u voorgelegd. In de tabel zijn de bedragen met een plus ervoor een voordeel voor de exploitatie. De bedragen met een min ervoor zijn een nadeel voor de exploitatie. Onderwerp Afschrijvingslasten Rentelasten Onderhoudskosten (lang-cyclisch) Onderhoudssubsidie (kort-cyclisch) Onderhoudssubsidie (oud/vervalt) Overige exploitatiekosten Exploitatiesubsidie (oud/vervalt) Exploitatiesubsidie (nieuw) Verhuur vastgoed Totaal exploitatieresultaat

Gemeente -/- € 656.000 -/- € 406.000 -/- € 430.000 -/- € 200.000 + € 630.000 -/- € 50.000 + € 655.000 -/- € 643.000 + € 1.100.000 €0

Omnium + € 656.000 + € 406.000 + € 430.000 + € 200.000 -/- € 630.000 + € 50.000 -/- € 655.000 + € 643.000 -/- € 1.100.000 €0

3. Overige financiële acties In hoofdstuk 2 van de notitie zijn we ingegaan op de financiële acties die op 1 januari 2022 plaatsvinden. Daarnaast zijn er financiële acties die hier los van staan of die volgend zijn op de overname van het vastgoed. 3.1 Herfinanciering leningen De overname van de leningen zal in eerste instantie tegen de bestaande voorwaarden gebeuren. In overleg met de BNG kan worden overgegaan tot herfinanciering. In de praktijk betekent dit dat de BNG een agio zal berekenen voor de verwachte renteopbrengst van de bestaande leningen. Met andere woorden: vervroegd aflossen kan alleen door een extra bedrag te betalen dat de BNG als renteopbrengst voor de originele looptijd had berekend. Daar staat tegenover dat de huidige rentestand op de kapitaalmarkt fors lager is dan de rentepercentages die nu voor de leningen gelden. Het is niet de verwachting dat een herfinanciering per saldo een financieel voordeel gaat opleveren. Wel biedt het de mogelijkheid om wijzigingen in de looptijd aan te brengen. Hiermee kunnen we de leningen passend maken in totaal financiering van de gemeente Goes. Ook kan met het wijzigen van de looptijd de jaarlijkse rentelast beïnvloed worden. Dit zal in overleg met de BNG onderzocht worden in 2022.

3.2 Verduurzaming Omnium Naar verwachting zal eind 2021 de verduurzaming van het Omnium gerealiseerd worden. Dat betekent dat de zonnepanelen en warmtepompen dan gaan draaien. Omdat we als gemeente de investering doen, zullen we een huurcontract opstellen voor deze investering. Tegenover de huurkosten staat bij het Omnium dan het voordeel van lagere energielasten. Na de overdracht van het vastgoed op 1-1-2022 maken de huurkosten voor de verduurzaamde installatie deel uit van de totale huurovereenkomst.

4. Vervolg financiële uitwerking De uitwerking van bovenstaande actie vindt plaats voorafgaand aan de overdracht van het vastgoed Omnium. Het onderzoek van de laatste maanden laat zien dat de financiële risico’s bekend zijn of beheersbaar zijn. De grootste uitdaging zit erin om ook in de onderlinge verdeling ongewenste financiële effecten te voorkomen. De uitwerking wordt in nauwe samenwerking met de huisaccountant Baker Tilly opgepakt. Hiermee voorkomen we dat het waarderingsvraagstuk bij het opstellen van de toekomstige jaarrekeningen nog discussie oplevert.