Agendapunt 10. Raadsvoorstel financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering - voortgang jan 25 versie college

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

8 mei 2025 10. Z24.209383 / D24.1246399 Raadsvoorstel Financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering: voortgang januari 2025.

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

J. Veldhuizen Ruimte en economie Arnold Bakker Omgeving & Economie

:

Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van de voortgang van de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis van januari 2025; 2. In te stemmen met het beschikbaar stellen van een bedrag van € 1.700.000 voor de Starterslening. En de hieruit voortvloeiende rentelasten van € 27.625 voor 2025 en € 55.250 voor 2026 en verder te dekken ten laste van het begrotingssaldo; 3. Vast te stellen de 9e begrotingswijziging 2025. Juridische grondslag Wij hebben verschillende gemeentelijke regelingen voor wonen en woningverbetering voor woningeigenaren. Deze vallen onder het programma Ruimte en economie. Met deze stimuleringsmaatregelen willen wij zorgen voor voldoende huisvestingsmogelijkheden. En willen wij de kwaliteit van de woningvoorraad van woningeigenaren verbeteren. Het gaat om de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis. Dit zijn leningen met een lage rente die wij uitgeven via de: a. Verordening Startersregeling gemeente Goes 2024; b. Verordening Lening Duurzaam en Langer Thuis Goes 2019. Aanleiding Met dit voorstel informeren wij uw gemeenteraad over de voortgang van de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis.

En daarmee geven wij ook uitwerking aan de toezegging aan uw gemeenteraad om ‘tussentijds en tijdig te informeren over een eventuele onbalans als het gaat om de nog beschikbare bedragen voor de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis (nummer 24012)’. Wij stellen uw gemeenteraad voor geld beschikbaar te stellen voor de Starterslening. Resultaat Extra geld voor het verstrekken van Startersleningen. Argumenten A1. Voortgang Starterslening en lening Duurzaam en Langer Thuis

Uitgegeven leningen Leningen met een reservering

2022 23 -

Starterslening 2023 2024 46 37 2

Duurzaam en Langer Thuis 2022 2023 2024 47 32 15 4

Uitleg bij de Starterslening: In april informeerden wij u raad over de prestaties in 2022 en 2023. En gaven wij u de stand van zaken tot en met februari 2024 (Z23.165300/D24.1120511). In de tabel hierboven staat de stand tot en met december 2024 vermeld. In de periode van maart tot en met december zijn dus nog eens 31 leningen uitgegeven (in januari en februari waren in totaal 6 leningen uitgegeven). Voor de 37 uitgegeven Startersleningen gaven wij een bedrag van ruim € 1,386 miljoen uit.

Agendapunt Pagina 2

Uitleg bij de lening Duurzaam en Langer Thuis: ook voor deze regeling informeerden wij u raad over de prestaties in 2022 en 2023. En gaven wij u de stand van zaken tot en met februari 2024 (Z23.165300/D24.1120511). In de tabel hierboven staat de stand tot en met december 2024 vermeld. In de periode van maart tot en met december zijn nog 14 leningen uitgegeven (in januari en februari was in totaal 1 lening uitgegeven). Voor de 15 uitgegeven leningen Duurzaam en Langer Thuis gaven wij een bedrag van zo’n € 368.935 uit. A2. Starterslening Er is nog beperkt geld op de rekening van de Starterslening, zie paragraaf Financiën. Vanwege de vele aanvragen in de vakantieperiode is de regeling (tijdelijk) dichtgezet. Wij gebruiken de volgende drie opties hoe om te gaan met een (mogelijk) tekort aan geld voor de regelingen: 1. Laten zoals het is; 2. Uitwisselen van het saldo op de rekeningen; 3. Extra geld storten op de rekening Starterslening. Bijlage 1 van dit raadsvoorstel geeft de overwegingen bij deze opties. Wij hebben geen geld gereserveerd voor het toevoegen van geld aan de rekening voor de Starterslening. En tot nu toe hebben wij al miljoenen voor de Starterslening beschikbaar gesteld. Als wij ook dit jaar weer 45 aanvragen uitgeven is maximaal € 1,8 miljoen nodig. Het is een politieke vraag wat wij er maximaal voor over hebben om koopstarters met een lening te steunen.

In bijlage 2 van het raadsvoorstel staan de argumenten voor en tegen een voorzetting van de regeling door opnieuw geld beschikbaar te stellen. Zoals in april ook al aan u voorgelegd. Deze bijlage bevat een weergave van de wegingsaspecten1 met een onderscheid naar: − De volkshuisvestelijke doelen; − Het perspectief van de consument; − De impact en effect; − De financiën en uitvoering. Wij adviseren uw gemeenteraad opnieuw geld beschikbaar te stellen voor de Starterslening. Dit te doen voor een bedrag van 1.700.000. En voor de dekking van de hieruit voortvloeiende rentelasten van € 27.625 voor 2025 oplopend naar structureel € 55.250 vanaf 2026 gebruik te maken van het begrotingssaldo. Kanttekeningen K1. Startersleningen: schulden en averechts effect Aan het verstrekken van de Starterslening zitten, net als andere instrumenten, nadelen en risico’s voor de ontvangers. Het extra geld voor de Starterslening maakt het mogelijk koopstarters te blijven steunen bij de koop van de eerste woning. Echter zet de uitgifte van de leningen de koopstarter ook aan extra schulden aan te gaan. De Nederlandse toezichthouders en steeds meer financieel- en woningmarktdeskundigen zijn kritisch over de verhoging van de schuldenlast van koopstarters. Het ruimer maken van de voorwaarden zorgt voor een stijging van de woonlasten. En een hogere hypotheekschuld die koopstarters moeten aflossen.

Ook kan de Starterslening een belemmering vormen voor doorstroming naar een volgende koopwoning vanwege de manier waarop deze lening deels wordt gezien als een schuld in box 3 in het Nederlandse belastingstelsel. Door de aanvragers bij de verlening van de Starterslening nadrukkelijker te wijzen op de risico’s kunnen zij, in overleg met hypotheek- of financieel adviseur, een weloverwogen besluit nemen. De regeling maakt het mogelijk een maximum van 20% van de aankoopprijsgrens vast te leggen. Voor 2024 betekende dat een maximale lening van € 71.000 (20% van € 355.000). Voor Goes geldt een maximaal leningsbedrag van € 40.000. Door het bedrag voor een lening op maximaal € 40.000 te zetten maken wij de schuldenlast van een koopstarter mogelijk minder. Neemt niet weg dat de koopstarter extra schulden aangaat. Het gemiddelde bedrag voor een Starterslening van de 1 Op basis van indeling Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023)

Agendapunt Pagina 3

afgelopen vijf jaar tot en met 2023 is € 32.335. In 2022 en 2023 waren de gemiddelde bedragen voor de Starterslening duidelijk hoger; in 2023 € 36.850 en in 2022 € 37.685. Zeker ook vergeleken met het gemiddelde van 2019, 2020 en 2021 van € 29.050. In deze jaren was het gemiddelde per jaar ongeveer hetzelfde. Voor de leningen die dit jaar tot en met november zijn uitgegeven is het gemiddelde bedrag € 37.317. Daarnaast bestaat het risico dat woningeigenaren die in financiële problemen komen de lening niet meer aflossen. De Starterslening kent een borging via de Nationale Hypotheek Garantie. Dat betekent dat de gemeente altijd het restant van de aflossing van de lening terugkrijgt. NHG en SVn staan hiervoor garant. Het risico is dan dat de gemeente de rente niet meer terugkrijgt. Mocht het inkomen onvoldoende zijn gestegen kan de ontvanger van een lening na 3 jaar een hertoets voor de Starterslening aanvragen. En vervolgens na het zesde, tiende, vijftiende en dertigste jaar. De uitkomst kan zijn dat de ontvanger van de lening wederom geen rente of aflossing hoeft te betalen. Of dat de ontvanger alleen een deel van de rente hoeft te betalen. Een dergelijke hertoets kost € 155 (Een hertoets aanvragen omdat afbetalen (nog) niet lukt - SVn). In het algemeen start tussen de 11% tot 12% van de koopstarters niet met het aflossen van de lening na drie jaar.

De aflossingsvrije en rentevrije periode gaat dan langer door. Verder zijn de betalingsachterstanden niet groot. Maximaal gaat het om drie personen en een totaalbedrag van een kleine € 840 in een kwartaal. Vijf jaar terugkijkend is er een stijging in de gemiddelde betalingsachterstand vanaf 2019. Met een top van het gemiddelde in 2022 (€ 481). In 2023 is dit gemiddelde weer iets minder geworden (€ 405). Voor 2024 is dit nog niet in beeld. Ook wijzen deskundigen, waaronder de Nederlandse bank, op het negatieve effect van het verstrekken van Starterslening voor het stijgen van toekomstige huizenprijzen. En raden daarom ook het verruimen van de bestedingsruimte, zoals de Starterslening, af.

K2. Hoeveel geld willen wij beschikbaar blijven stellen voor de regelingen? En hoe lang gaan wij daarmee door? In de looptijd van de leningen hebben wij in totaal een bedrag van € 8.260.607 op de rekeningen gestort. Bij de Starterslening een bedrag van € 6.331.146. En voor de lening Duurzaam & Langer Thuis met de oude regelingen € 1.929.461. Met het voorstel voor het extra geld gaat het bedrag naar totaal € 9.960.607. En voor de Starterslening komt het totaal op € 8.031.146 en blijft voor de lening Duurzaam en Langer thuis het totaal op € 1.929.461. Dit brengt binnen onze begroting een bedrag van totaal € 321.000 aan rentelasten met zich mee. De rentevergoedingen die wij ontvangen bedragen per saldo ongeveer € 81.000. Vragen zijn hoeveel geld wij beschikbaar willen blijven stellen voor de leningen en hoelang wij daarmee door willen gaan. Zoals aangegeven in de paragraaf ‘Financiën’ is het de bedoeling dat er jaarlijks genoeg geld beschikbaar is om Startersleningen uit te blijven geven. Door het hoge aantal aanvragen lukt dat echter niet. Daarvoor komt er per jaar simpelweg te weinig geld terug via aflossing en de betaling van rente. En blijkt er steeds extra geld nodig te zijn voor het voortzetten van de regeling voor de Starterslening. Ook als wij dit jaar een aanzienlijk bedrag inzetten sluiten wij niet uit dat volgend jaar weer geld nodig is.

Dit geldt niet als het aantal aanvragen flink teruggaat naar een standaard gemiddelde van 20 leningen. Belangrijk is dat er een balans blijft tussen het stimuleren en ondersteunen via de Starterslening en de financiën die wij als gemeente daarvoor beschikbaar stellen. Hierbij is ook de financiële situatie vanaf 2026 van belang met de zogenoemde ravijnjaren. In het verlengde hiervan is het advies dit jaar voor het laatst geld toe te voegen. Met het storten van een extra bedrag van € 1.700.000 miljoen loopt het bedrag dat bij SVn uitstaat op tot zo’n € 10.000.000. Voor de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis staat geld uit bij Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland. Jaarlijks komt er geld beschikbaar vanuit rente en aflossing van uitstaand leningen. Een bezuinigingskeuze is in 2026 te stoppen met het verstrekken

Agendapunt Pagina 4

van leningen voor beide regelingen. Het geld dat beschikbaar komt per jaar is dan terug te halen. Dat geeft weer financiële ruimte in begroting. Een afweging over het al dan niet beschikbaar stellen van een volgend bedrag voor de Starterslening of de lening Duurzaam en Langer Thuis vindt plaats in het overleg over de financiële scenario’s als onderdeel van de begrotingscyclus. Elke jaar is daarin een keuze te maken op basis van een integrale afweging. Wij leggen, in de eerste drie maanden van het jaar, een voorstel aan uw gemeenteraad voor met de stand van zaken van de rekening. Dat betekent dat als er geen geld meer op de rekening van de Starterslening staat wij stoppen met het uitgeven van de Starterslening voor dat jaar. En pas weer verder gaat na een nieuw besluit door de gemeenteraad in de eerste drie maanden van het jaar daarna. Het besluit kan inhouden om het geld dat beschikbaar komt van de rekening te halen of toch door te blijven gaan met het verstrekken van leningen zodra er voldoende geld beschikbaar komt. In het voorstel van april gaven wij al aan dat voor de inzet van meer geld voor de Starterslening geen begrotingsposten meer beschikbaar zijn (Z23.165300/D24.1120519). Dit betekent dat er een andere dekking nodig is, te weten het begrotingssaldo. Op het moment dat de rentevergoedingen stijgen, komt dat weer ten gunste van het begrotingssaldo.

Financiën Wat kost het? Wij hebben een rekening voor de Startersleningen en een rekening voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) beheert deze rekeningen voor ons. In de tabel hieronder staat de bestedingsruimte van (29) januari 2025 voor beide leningen.

Huidig bestedingsruimte (januari 2025)

Starterslening

Duurzaam en Langer Thuis

€ 337.847

€ 190.143

In totaal heeft de gemeente bij SVn vier rekeningen. Naast de Starterslening en de Duurzaam en Langer Thuis zijn er nog twee rekeningen. Bij deze oude regelingen geven wij geen nieuwe leningen meer uit. Wel komt er rente en aflossing terug van eerder uitgegeven leningen. Dit is de reden dat deze rekeningen niet in de tabel hierboven staan. Het gaat om: − −

De regeling Verduurzaming. Deze hebben wij vervangen door de Duurzaamheidslening; Duurzaamheidslening, een regeling voor renovatie van woningen. Deze regeling hebben wij vervangen door in de lening Duurzaam en Langer Thuis. In de tabel hieronder staat het saldo van de oude leningen.

Saldo (januari 2025)

Stimuleringsregeli ng Verduurzaming € 4.206

Duurzaamheidslening € 19.640

De restanten van deze rekeningen voegen wij per jaar toe aan de rekening Duurzaam en Langer Thuis. Dit gebeurt zolang deze oude leningen nog niet helemaal zijn afgelost. Hoe worden de kosten gedekt? Met de aflossing en de betaling van rente van uitstaande leningen komt er weer geld op de rekening. Dit geld zetten wij weer in voor nieuwe regelingen. Dit noemen wij de revolverende werking. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis lossen de ontvangers van de lening direct af en betalen vanaf het begin rente. Voor de Starterslening betalen de koopstarters de eerste drie jaar geen aflossing en rente. En komt er dus later geld op de rekening terug. De rentevergoedingen lopen met de tijd wel op. Voor nu is het voorstel de extra storting van € 1.700.000 te dekken vanuit het begrotingssaldo. Zodra de rentevergoedingen oplopen, zal dat via de begroting opgevoerd worden ten gunste van het begrotingssaldo. In de begroting 2025 is een bedrag van ongeveer € 185.000 ten laste van het

Agendapunt Pagina 5

begrotingssaldo gebracht voor deze regelingen. Na de extra storting van € 1.700.000 loopt dat op naar een bedrag van € 240.000. Dat saldo wordt weer lager op het moment dat de rentevergoedingen stijgen.

In een perfecte situatie komt er elk jaar genoeg geld beschikbaar om nieuwe leningen te verstrekken. Door het gestegen aantal aanvragen lukt dat echter niet. En raakt het geld op. Vooral bij de Starterslening is dit effect groot door de aflossingsvrije en rentevrije periode van drie jaar. Het hangt sterk van het aantal aanvragen af of er elk jaar genoeg geld is voor het toekennen de aangevraagde leningen. Zijn er grote gevolgen voor het weerstandvermogen? Er zijn geen gevolgen voor het weerstandvermogen. Duurzaamheid De lening Duurzaam en Langer Thuis is een ondersteuningsinstrument voor eigenaren die de eigen woning willen verbouwen en daarmee klaar voor de toekomst willen maken. Communicatie & Participatie Wie zijn de betrokken bij dit raadsbesluit? Het beheer van de fondsen gaat in overleg met de adviseur van SVn. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? Via de eigen middelen voor communicatie brengen wij de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis onder de aandacht van mogelijke aanvragers. Daarnaast brengen wij de lening Duurzaam en Langer Thuis onder de aandacht in de gesprekken met bezoekers en informatiemateriaal in het Bespaarhuis. Uitvoering Na het raadsbesluit storten wij een bedrag van € 1,7 miljoen op de rekening van de Starterslening.

We passen de website van de gemeente aan en communiceren dat het weer mogelijk is een Starterslening aan te vragen. De bij ons bekende hypotheekverstrekkers brengen wij daarvan ook op de hoogte. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

C.H. van den Bos Burgemeester

Agendapunt Pagina 6

Bijlage 1: Overzicht opties vervolg Starterslening en Duurzaam en Langer Thuis Opties Laten zoals het is

•

+ Leningen uitgeven als er bestedingsruimte ontstaat vanuit aflossing en rente van lopende leningen. Deze werkwijze is ook zo in de verordening opgenomen.

•

•

Herverdelen van de beschikbare fondsen

•

•

•

Gebruik van het uitstaande totaalbedrag: de bestedingsruimte van Starterslening vergroten door de lening Duurzaam en Langer Thuis af te romen; Er hoeft geen beroep te worden gedaan op Algemene Reserve of bestaande begrotingsposten; Indien er weer voldoende ruimte op de rekening van de starterslening is kan het

•

In feite zetten wij de uitgifte tijdelijk on hold. Deze optie houdt in dat pas weer leningen kunnen worden verstrekt bij voldoende positief saldo. Voor de Starterslening is in april op uw besluit een bedrag van € 950.000 op de rekening gestort. Ook is er een aanzienlijk bedrag aan volledige aflossing beschikbaar gekomen tot en met oktober 2024. Zo’n € 380.000). Vooraf is niet in te schatten hoeveel dat er zijn en voor welk bedrag. De huidige bestedingsruimte voor de Starterslening is te beperkt om de regeling nu weer open te zetten. Van de € 180.000 zijn er nog twee leningen verstrekt. Blijft er een bedrag over van € 100.000 waarvoor 2 tot 3 leningen kunnen worden verstrekt. Met de verruiming van de mogelijkheden van de Startersregeling naar de huidige grens van € 355.000 zien wij ook dat het gebruik van de starterslening is toegenomen. En voorziet in een behoefte. Dan gaat er een slecht signaal vanuit als wij langere tijd geen geld beschikbaar hebben voor steun aan koopstarters. Van het afromen van de bestedingsruimte van de lening Duurzaam en Langer Thuis voor de voeding van de Starterslening gaat een tegenstrijdig signaal uit. In april van dit jaar besloot uw raad juist een extra bedrag te storten op de rekening. Wij zien nu ook dat uitgifte van de lening Duurzaam en Langer Thuis de uitgifte blijft lopen. Ook juist voor grotere verbouwing van de

Agendapunt Pagina 7

•

Extra geld storten voor de Starterslening en Duurzaam & Langer Thuis

• •

•

bedrag weer terug op de rekening van de lening Duurzaam en Langer Thuis worden gezet; Hiermee wordt uitvoering gegeven aan het collegeakkoord en het woon- en duurzaamheidsbeleid waarbij wordt ingezet op het stimuleren van het toekomstbestendig maken van particuliere woningen zodat de eigenaar er langer kan blijven wonen, duurzamer gaan wonen en minder energie gaat verbruiken.

Geeft direct financiële lucht; Met de dekking van de rentelast van € 55.250 (rekenrente van 3,25%) is een storting te doen van € 1.700.000 voor de Starterslening; Hiermee wordt uitvoering gegeven aan het collegeakkoord en de raadsagenda om daar waar mogelijk actief gebruik te maken van sturingsinstrumenten voor de woningmarkt voor het uitveren van het gemeentelijke woonbeleid. In de Woon(zorg)visie staat het voornemen door te blijven gaan met de Starterslening. Dat hoeft niet te beteken dat er altijd geld bij moet. Optie 1 volstaat dan ook.

•

•

•

• •

eigen woning en dus hogere leningsbedragen. Daarnaast zijn wij gestart met de Uitvoeringsplannen voor de warmtetransitie. Eén van de middelen die wij inwoners bieden is de lening Duurzaam en Langer thuis. De verwachting is dat het aantal aanvragen hierdoor gaat stijgen. Dan gaat er een slecht signaal vanuit als wij (tijdelijk) minder geld beschikbaar hebben voor eigenaren die de woning willen verbeteren. Belast de rekening van de lening Duurzaam en Langer Thuis. Daarmee bestaat het risico dat na verloop voor deze regeling weer een tekort ontstaat. Op de rekening voor de Starterslening is in de looptijd van de regeling in totaal al een bedrag van € 6.331.146 gestort; En voor de lening Duurzaam & Langer Thuis € 1.929.461; Vanuit financieel optiek is het advies om het totale bedrag dat wij uitzetten bij SVn voor de leningen de grens van € 10 miljoen niet te laten overschrijden.

Agendapunt Pagina 8

Bijlage 2 Afwegingen voor en tegens Starterlening

Onderstaand zijn de wegingsaspecten2 weergegeven met een onderscheid naar de volkshuisvestelijke doelen, het perspectief van de consument en de impact en effect en financiën en uitvoering.

1. Volkshuisvestelijke doelen 1.1 Voor wie doen wij het? In de verordening van de Startersregeling is het volgende beleidsdoel opgenomen: het financieel ondersteunen van koopstarters voor de aankoop van de eerste eigen woning die daar zelf onvoldoende inkomen voor hebben. Met het verhogen van de aankoopgrens kozen wij ervoor in te zetten op de ondersteuning van koopstarters met een lager en een middeninkomen. Grofweg gaat het om lage inkomens tot € 40.000. En voor middeninkomens liggen tussen € 40.000 en zo’n € 56.500 voor alleenstaanden en tussen € 40.000 en € 75.000 voor samenwonenden3. Deze groep heeft beperkt toegang tot de sociale huursector en heeft veelal te weinig inkomen voor een koopwoning. En kan grofweg een hypotheek van minimaal € 165.000 en maximaal € 315.000 voor alleenstaanden of maximaal tot € 345.000 voor samenwonenden4. 1.2 Koppeling aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie In 2022 is bij de aanpassing van de verordening een bewuste keuze gemaakt voor een koppeling aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie met een maximum van 85%. In 2022 leverde dit een aankoopgrens van € 301.750 (NHG 2022 van € 355.000). Voor 2024 wordt dat € 369.750 (NHG 2024 van € 435.000). Dit betekent een aanzienlijke verruiming.

2. Consumentenperspectief 2.1 Wat biedt het de koopstarter? De starterslening is een persoonsgebonden instrument en geeft de koopstarter meer keuzevrijheid op de koopwoningmarkt in vergelijking met een woninggebonden instrument. De koopstarter zoekt zelf een woningen binnen het beschikbare woningaanbod met gebruik van de lening. Voor de woonlasten geldt dat de houder van de Starterslening rente en aflossing gaat betalen zodra het inkomen hiervoor toereikend is. De eerste drie jaar zijn sowieso rente en aflossingsvrij. Ook is alle waardestijging volledig voor de eigenaar-bewoner. Bij de Starterslening kan altijd tussentijds boetevrij worden afgelost. Een risico is dat indien het inkomen niet stijgt en niet wordt afbetaald, de kans op een restschuld steeds groter wordt. Dat het inkomen ook daadwerkelijk stijgt, is vooraf niet te voorspellen. 2.2 Het financieel ondersteunen van koopstarters heeft ook een keerzijde Naast een financiële ondersteuning voor de aankoop van de eerste koopwoning is het verstrekken van leningen voor woningeigenaren een stimulans om hogere schulden aan te gaan. De Nederlandse toezichthouders zijn kritisch over het verruimen van de voorwaarden met het oog op een stijging van de woonlasten en een hogere hypotheekschuld die moet worden afgelost.

Daarnaast bestaat het risico dat woningeigenaren die in financiële problemen komen en de lening niet meer kunnen aflossen. Hierbij is overigens het risico voor de gemeente beperkt aangezien de starterslening een borging via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft. Dit betekent dat de gemeente altijd de restant aflossing van de lening terugkrijgt, NHG en SVn staan hiervoor garant. Het enige risico is dan dat de gemeente de rente niet meer terugkrijgt. Door een Starterslening te maximeren op een leningsbedrag van € 40.0005 kan de schuldenlast van een koopstarter mogelijk worden beperkt.

2 Op basis van indeling Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023) 3 Definities uit de Woon(zorg)visie (februari 2024). 4 Berekening maximale hypotheek ING en Rabobank. 5 Volgens de regeling van SVn kan het leningsbedrag maximaal 20% van de koopprijs bedragen.

Agendapunt Pagina 9

3. Impact en effect 3.1 Verdringing6 De inzet van de Staterslening kan invloed hebben op de slaagkansen van andere kandidaat-kopers. Belangrijk hierbij is de schaal waarop het instrument wordt ingezet. In een kleine markt leidt dit tot een groter zogeheten ‘loterijeffect’ en nemen de kansen voor ‘gewone’ kopers af. Daar staat tegenover dat onderzoek uitwijst dat koopstarters met een starterterslening over het algemeen kleinere en goedkopere woningen kopen. En eerder een woningen kopen. Zij kopen vaak een woning in een ander segment dan koopstarters zonder starterslening. 3.2 Prijseffect van de Starterslening7 Onderzoek laat zien dat de starterslening geen direct of indirect effect heeft op de prijs van koopwoningen. Daar zijn diverse redenen voor. Zo mogen koopstaters met een Starterslening niet meer bieden dan de marktwaarde van de woning. Ook is het aantal kopers met een Starterslening te beperkt om invloed te hebben op de koopprijs. Ook hier lijkt de omvang van de inzet van het instrument van belang. De kans op een verstorend effect is groter als er geen nieuw aanbod komt. En in een krappe woningmarkt. In 2023 zijn er 46 Starterslening uitgegeven. Bijna tweemaal zoveel als het gebruikelijke gemiddelde per jaar. Een effect voor dat jaar is niet uit te sluiten. Dit is niet nader onderzocht.

Ter illustratie: in februari 2024 staan er 40 woningen met een prijs van maximaal € 350.000 te koop.

4. Financieel en uitvoering 4.1 Hoeveel geld en hoelang willen wij geld beschikbaar blijven stellen voor de regelingen? De revolverende werking in de zin dat de rekening zich jaarlijks kan bedruipen is nu minder geworden. Dit komt door de vele aanvragen. En met de aflossing van rente van uitstaande leningen komt er te weinig geld terug. Dit betekent dat bij een groot aantal aanvragen na verloop van tijd weer een storting op de rekening moet worden gedaan. Het zijn vooral een politieke vragen over hoeveel geld wij beschikbaar willen blijven stellen voor de regelingen. En hoe lang wij daarmee door willen gaan. 4.2 Nationale Hypotheek Garantie Voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) met een starterslening geldt een eigen risico van 10% op verliezen bij NHG-hypotheken. SVn neemt dit eigen risico helemaal voor haar rekening. Dit blijft zij in ieder geval tot 1 januari 2025 doen. Dit overweegt SVn jaarlijks. Zij verwacht op dit moment daar geen verandering in. Als SVn toch stopt krijgt de gemeente dit risico. Dat geldt dan voor nieuwe leningen die gemeente vanaf 1 januari 2025 uitgeeft. Op dat moment kunnen wij inzichtelijk maken wat het risico voor de gemeente is. 4.3 Uitvoering De gemeente stelt geld beschikbaar voor de Startersleningen en wij kennen de lening toe. De SVn geeft vervolgens de Startersleningen uit en zorgt voor alle administratie.

6 Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023) en Onderzoek Prijseffecten

Startersleningen (Kadaster, januari 2023). 7 Onderzoek Prijseffecten Startersleningen (Kadaster, januari 2023).