Agendapunt 10. Raadsvoorstel bestemmingsplan Aria Zuid

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

14 maart 2024

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

J. Veldhuizen Ruimte en economie Peter Daniëlse Omgeving & Economie

:

Z24.175278 / D24.1107135 Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan "Aria-Zuid"

Gevraagd besluit Het vaststellen van een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan voor Aria-Zuid. Juridische grondslag Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Aanleiding In de periode sinds 2011 is het noordelijke deel van de woonwijk Aria ontwikkeld, grofweg gelegen ten noorden van het Pykeswegje. Aria krijgt de sfeer van een Zeeuws dorp met slingerende straatjes en een centraal marktveld (het Vedelplein). Aria-Noord is nagenoeg afgerond. Inmiddels is een start gemaakt met de ontwikkeling van Aria-Zuid en is de eerste fase, bestaande uit 45 woningen al mogelijk gemaakt door middel van een omgevingsvergunning. Aria-Zuid wordt ontwikkeld met dezelfde ontwerpuitgangspunten als het noordelijke plandeel. Voor de ontwikkeling van het zuidelijke deel heeft ontwikkelaar Fraanje een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan laten opstellen. Argumenten Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat het ontwerpbestemmingsplan afgelopen jaar ter inzage is gelegd, is daarop de procedure die is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening nog van toepassing. Op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan voor Aria-Zuid onherroepelijk wordt, gaat het van rechtswege onderdeel uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan voor de gemeente Goes. Het bestemmingsplan voor Aria-Zuid heeft betrekking op de ontwikkeling van het zuidelijk deel van de woonwijk.

In het gebied zijn maximaal 248 woningen gepland. Er komen korte rijtjes, twee-onder-eenkappers, vrijstaande woningen en enkele appartementencomplexen binnen een dorpse structuur. In de met de ontwikkelaar gesloten samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat in het zuidelijk deel 65 middeldure huurwoningen worden gerealiseerd, waarvan mogelijk een deel in de sociale sector zal worden aangeboden. Hierover vindt nog overleg plaats met Beveland Wonen. Daarnaast wordt een fors aantal levensloopbestendige woningen gebouwd. Ook de beoogde herontwikkeling van boerderij Hof Welgelegen, gelegen aan het Pykeswegje 3, tot hotel maakt onderdeel uit van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbeeldkwaliteitsplan hebben van 30 november 2023 tot en met 10 januari 2024 zes weken ter inzage gelegen. Over het ontwerpbestemmingsplan zijn drie zienswijzen naar voren gebracht. Eén zienswijze is ingediend door 99 bewoners van Aria en richt zich uitsluitend tegen de herontwikkeling van de boerderij tot hotel. De zienswijze heeft ertoe geleid dat Fraanje heeft besloten de locatie van de boerderij buiten het bestemmingsplan te willen laten, om te voorkomen dat een beroepszaak over een andere functie van de boerderij de woningbouwontwikkelingen in Aria-Zuid ophoudt. Voor de locatie van de boerderij zal op een later moment een afzonderlijke procedure worden gevoerd.

De beide andere zienswijzen, die gaan over de ontsluiting van de wijk voor langzaam verkeer en motorvoertuigen en de komst van appartementen, leiden niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Verder heeft het waterschap Scheldestromen een informele opmerking gemaakt over het waterhuishoudkundig plan en de provincie Zeeland over de betaalbaarheid van woningen, een nader vleermuisonderzoek en de stikstofberekeningen. Deze opmerkingen leiden ook tot aanpassingen, welke als ambtshalve wijzingen worden meegenomen.

Agendapunt Pagina 2

Voor een samenvatting van de zienswijzen en de opmerkingen van het waterschap en de provincie, alsmede de beantwoording daarvan, wordt u verwezen naar bijgevoegde antwoordnota. Hierin worden de volgende aanpassingen benoemd: 1. De locatie van boerderij Hof Welgelegen, gelegen aan het Pykeswegje 3, wordt geheel buiten het bestemmingsplan gelaten. 2. Het waterhuishoudkundig plan, dat is opgenomen als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan, wordt geactualiseerd. 3. De betaalbaarheid van de woningen wordt nader onderbouwd in de toelichting. 4. Het nader onderzoek naar vleermuizen wordt toegevoegd als bijlage bij de toelichting. 5. De stikstofberekeningen met de Aerius Calculator worden geactualiseerd. Uw raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen met inachtneming van deze aanpassingen. Tevens wordt uw raad voorgesteld het beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Financiën De gemeente is met ontwikkelaar Fraanje een samenwerkingsovereenkomst (anterieure overeenkomst) aangegaan. Kostenverhaal is daarmee verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan kan achterwege blijven. De uitvoering van het project en eventueel toegekende planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Duurzaamheid Duurzaamheid is onder het regime van de Wet ruimtelijke ordening geen onderwerp dat uitdrukkelijk kan worden geregeld.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit 2012) is een uitputtende regeling voor wat betreft het stellen van bouwvoorschriften uit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu. Er is geen ruimte om aanvullende duurzaamheidseisen te stellen aan de te bouwen woningen in Aria-Zuid. Communicatie & Participatie Het ontwerp van het bestemmingsplan en van het beeldkwaliteitsplan hebben, na publicatie in de Bevelandse Bode, het Gemeenteblad en op www.ruimtelijkeplannen.nl, zes weken ter inzage gelegen met de mogelijkheid voor eenieder om daarop te reageren. Dit heeft geleid tot drie zienswijzen. Verder heeft de ontwikkelaar in juli en december 2023 diverse inloopbijeenkomsten gehouden voor bewoners van Aria, waar informatie is verstrekt over de plannen. Uitvoering Na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan wordt dit gepubliceerd in de Bevelandse Bode, het Gemeenteblad en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Belanghebbenden kunnen vervolgens binnen zes weken beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking (tenzij een voorlopige voorziening wordt gevraagd) en fungeert het als toetsingskader voor bouwplannen en andere initiatieven in het gebied. Tegen het besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan is geen beroep mogelijk. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

M.A. Fränzel MSc. Burgemeester