Agendapunt 10. A-5 Zakelijke beschrijving 2020-11-24

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

ZAKELIJKE BESCHRIJVING Versiedatum: 24 november 2020

Onteigening Bedrijvenpark Deltaweg fase 1 in de gemeente Goes

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.1

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

1. Aanhef Onteigening ten name van de gemeente Goes ter realisering van het bedrijventerrein Bedrijvenpark Deltaweg, ter uitvoering van het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' in de gemeente Goes.

2. Aanleiding, nut en noodzaak 2.1.

Aanleiding, nut en noodzaak

De gemeente Goes (hierna: 'de gemeente') realiseert ten westen van de Deltaweg (N256) in Goes een nieuw bedrijvenpark. Het plangebied ligt in de noordwestelijke oksel van knooppunt 'de Poel' bij de aantakking van de Deltaweg op de rijksweg A58. Gezien de lange looptijd (tot en met 2030) wordt het plan onderverdeeld en gerealiseerd in meerdere fasen. Voor de realisering van de eerste fasen heeft de gemeenteraad van Goes op 16 april 2020 het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' (hierna: 'het bestemmingsplan') en exploitatieplan vastgesteld. Tegen dit bestemmingsplan (en het exploitatieplan) zijn beroepen ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waardoor het bestemmingsplan momenteel nog niet onherroepelijk is. Reeds in de Structuurvisie #Goes 2040, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 juni 2012, is het gebied ten westen van de Deltaweg aangewezen als zoekgebied voor een nieuw bedrijventerrein. De locatie sluit als het ware aan bij het bestaande bedrijventerrein De Poel aan de oostzijde van de Deltaweg, kan goed worden ontsloten via de Deltaweg en de Anthony Fokkerstraat en biedt goede mogelijkheden voor een optimale faseerbaarheid.

In de structuurvisie werd al opgemerkt dat de nog beschikbare ontwikkelruimte voor bedrijven op De Poel II (aan de oostzijde van de Deltaweg) beperkt was en dat de resterende kavels op dat bedrijventerrein binnen enkele jaren volledig zouden zijn uitgegeven. Inmiddels is er inderdaad nagenoeg geen uitgeefbare bedrijfsgrond meer voorradig. Deze constatering is mede aanleiding geweest voor de vaststelling door de gemeenteraad van de Structuurvisie Bedrijvenpark Poelbos op 31 mei 2018. De naam 'Bedrijvenpark Poelbos' voor het bedrijvenpark is nadien gewijzigd in 'Bedrijvenpark Deltaweg'. In laatstgenoemde structuurvisie is nader uitgewerkt welk beeld de gemeente voor ogen heeft bij de ontwikkeling van het bedrijvenpark ten westen van de Deltaweg, waarbij tevens de gebruikswaarde en de relatie met het Poelbos, het bos dat grenst aan het plangebied van het Bedrijvenpark Deltaweg, worden versterkt. De gemeente heeft ambities ten aanzien van de duurzaamheid op het bedrijvenpark, zodat het Bedrijvenpark Deltaweg toekomstbestendig is. Daarnaast is het doel dat het nieuwe bedrijvenpark bijdraagt aan een betere benutting en toegankelijkheid van het omliggende recreatieve uitloopgebied van het Poelbos. De gemeente is eigenaar van het grootste deel van het plangebied van het Bedrijvenpark Deltaweg.

Voor de realisering van het bedrijvenpark, ter uitvoering van het bestemmingsplan, is het noodzakelijk dat de gemeente de eigendom verwerft van de overige percelen en perceelsgedeelten, die zijn aangegeven op de bij deze zakelijke beschrijving behorende onteigeningslijst. Het belang om het Bedrijvenpark Deltaweg te ontwikkelen is groot, omdat er in Goes momenteel geen beschikbare ontwikkelruimte meer is voor bedrijven. Het publiek belang is bovendien gediend met een verbeterde infrastructuur voor langzaam verkeer om de toegankelijkheid van het Poelbos te bevorderen.

2.2.

Planning en urgentie

Dit bestemmingsplan betreft fase 1 van het te ontwikkelen gebied. In deze fase wordt in meerdere deelfases in totaal circa 21 hectare uitgeefbare grond tot ontwikkeling gebracht, direct aansluitend op Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.2

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

het terrein van Hotel Goes aan de Anthony Fokkerstraat 100 en in de bocht van knooppunt De Poel. In een volgende fase (fase 2) kan verder in westelijke richting meer bedrijventerrein worden ontwikkeld tot een totale oppervlakte van circa 33 hectare. Het verkavelingsplan wordt momenteel uitgewerkt tot een bestek, op basis waarvan de werken en werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Voor de eerste fasen van het bedrijvenpark heeft de gemeente vooralsnog geen vaste fasering voorgeschreven. Conform de fasering in het vastgestelde beeldkwaliteitsplan wordt gedacht aan een fase 1a en 1b op basis van grondeigendom. Maar de daadwerkelijke fasering is afhankelijk van het eigendom, de bereikbaarheid en de differentiatie in het marktaanbod, zodat voor de toekomstige bedrijven op Bedrijvenpark Deltaweg voldoende keuzemogelijkheid is (zicht, prijs, omvang, hoogte, etc.). Het bedrijvenpark wordt gefaseerd ontwikkeld, waarbij steeds het optimum wordt gezocht tussen de hoogte van de voorinvesteringen van bouwrijp maken en de tijdige beschikbaarheid van bouwrijpe kavels om de bedrijfsgebouwen en de openbare ruimte te realiseren.

Een fasering van noord naar zuid lijkt het meest optimaal, ook omdat vanuit de landschappelijke inpassing als voorwaarde wordt gesteld dat als een fase bedrijfskavels wordt uitgegeven, de landschappelijke inpassing via de grondwal, die wordt aangelegd op de gronden die in eigendom zijn bij de gemeente, wordt gerealiseerd. Uitgegaan wordt van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van circa 2,1 hectare bedrijventerrein vanaf 2021, op basis van de laatste informatie van de gemeente is dit doorgeschoven naar begin 2022. De gemeente heeft de intentie om het plangebied binnen de eerste deelfasen (1a en een gedeelte van 1b) binnen vijf jaar te realiseren. Een eventuele fase 2 ligt buiten de begrenzing van voorliggend bestemmingsplan. Pas op het moment dat de gemeente concrete signalen ontvangt dat er behoefte ontstaat aan extra uit te geven bedrijfsgrond, zal voor de latere fase een bestemmingsplan worden voorbereid. Momenteel wordt het inkoopplan, inclusief de aanbesteding, voorbereid. Zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, zal de uitvoering in deelfasen plaatsvinden. Dit is afhankelijk van het moment waarop of de gemeente de eigendom van de benodigde gronden heeft verworven. Indien de gemeente niet tijdig over de eigendom kan beschikken, zullen eerst de kavels bouwrijp gemaakt worden die de gemeente reeds in haar bezit heeft.

De landschappelijke inpassing zal op de gemeentelijke kavels worden gerealiseerd door de grondwal. De kavels zullen op het juiste peil worden gebracht en bouwwegen en riolering zullen worden aangelegd. Zodra de gemeente over de eigendom van de onderhavige percelen en perceelsgedeelten kan beschikken, is een deels andere fasering logisch, waarbij wel de verplichting bestaat om eerst de landschappelijke inpassing te realiseren. De verkoop van kavels wordt voorbereid in de tijd dat het gebied bouwrijp wordt gemaakt. Zodra de kavels bouwrijp zijn, zullen de eerste kavels getransporteerd worden. Uitgegaan wordt van de volgende planning.

• Q3 en Q4 2020: opstellen projectplan en -opdracht, risico-analyse (uitvoeren aanvullende conditioneringsonderzoeken, verleggingsplannen kabels en leidingen, ontwerp kabels en leidingen, bewegwijzeringsplan, uitwerken voorlopig ontwerp, afstemming stakeholders, opstellen raming voorlopig ontwerp en programma van eisen); • Q1 en Q2 2021: opstellen inkoopplan, contractvorm en aantal contracten en aanbestedingsvorm(en); • Q1 2021: vaststellen verkoopproces, grondprijzen en verkoop/erfpachtcontracten; • Q2 2021: opstellen civiele contract(en), definitief ontwerp en aanvraag vergunningen; • Q2 2021: start reserveringen kavels; • Q3 2021: aanbesteding; • Q4 2021 en Q1 2022: bouwrijp maken en aanpassen infrastructuur westkant Deltaweg; Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.3

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

•

Q1 2022: uitgifte eerste bouwkavels aan bedrijven.

Verder wordt uitgegaan van de volgende algemene globale planning: • gefaseerd bouwrijp maken, uiterlijk 1 jaar voor uitgifte per deelfase (Q4 2021 en Q1 2022); • realisatie bedrijfsgebouwen, binnen 2 jaar na uitgifte (Q1 2022 – Q1/Q2 2024; gefaseerd woonrijp maken, na realisatie bedrijfsgebouwen (na ca. 2 jaar na uitgifte, 2023-2024); • aanpassingen infrastructuur oostkant Deltaweg voorlopig geraamd in 2025. Momenteel zijn vrijwel alle kavels op de Poel II verkocht, verpacht, in optie of gereserveerd. Er is daarom binnen Goes aantoonbaar behoefte aan nieuw uit te geven bedrijfskavels. De gemeenten in de regio hebben gezamenlijk een nieuw bedrijventerreinen-programma vastgesteld, waarin was opgenomen dat er vanaf 2019 ruimte is om nieuwe bedrijfsgrond uit te geven in Goes. Omdat op dit moment geen bedrijfsgrond in Goes beschikbaar is, verwacht de gemeente een inhaaleffect in de eerste jaren van deze gebiedsontwikkeling. Volgens de planning zijn de gronden van SMB waarop de hoofdinfrastructuur komt, benodigd in de loop van 2021. Delen van de gronden van SMB overlappen de percelen die de gemeente al in de eerste deelfase kan uitgeven. Zodra de gemeente over deze gronden kan beschikken, dan kan de landschappelijke inpassing met de grondwal direct worden gecompleteerd.

De verwachting is dat de uitgeefbare gedeelten van de gronden van SMB kunnen worden uitgegeven vanaf 2023, zodat het noodzakelijk is dat uiterlijk in 2022 deze overige gronden bouwrijp worden gemaakt. Bovendien kan dan direct de grondwal worden gecompleteerd. Volgens de planning zijn de gronden van de heer M. Oudkerk, Hotel Goes B.V. en Espe B.V. waarop de hoofdinfrastructuur wordt gerealiseerd, eveneens benodigd in 2021. Indien de gemeente niet tijdig over de gronden voor de hoofdinfrastructuur beschikt, dan komt de realisatie van het bedrijvenpark Deltaweg in gevaar. Alternatieve routes die voldoende veiligheid bieden om het park bouwrijp te maken zijn niet voorhanden. Qua bereikbaarheid voor de opstalontwikkeling is ook de aanleg van de hoofdinfrastructuur noodzakelijk. Een vaste verkaveling is niet voorgeschreven. In het beeldkwaliteitsplan van Bedrijvenpark Deltaweg, onderdeel van het bestemmingsplan, is onderstaand stedenbouwkundig verkavelingsplan opgenomen.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.4

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Figuur 1: afbeelding fasering (bron: Beeldkwaliteitplan 'Bedrijvenpark Deltaweg')

De aangegeven kavels zijn indicatief en betreffen een voorkeursvariant. Bedrijven zullen echter maatwerk vragen, waardoor verschuivingen in kavelgrenzen mogelijk zijn, waarbij wel randvoorwaarden gelden. Zo kan bijvoorbeeld de diepte van kavels in gebied IV niet verschoven worden (tenzij een bedrijf de totale breedte wil kopen), maar is er wel flexibiliteit in kavelbreedte. De buitengrenzen van de blokken met bedrijfskavels liggen echter wel vast. In het bestemmingsplan zijn daarnaast zones aangegeven waarbinnen welke hoogtes gebouwd mag worden (5, 12 en 16 meter). De locatie-eisen die de gemeente noodzakelijk acht, zijn vastgelegd in het bestemmingsplan en het door de gemeenteraad vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Ter voorkoming van ongewenste grondspeculaties is op 4 juli 2019 en op 19 december 2019 op de onderhavige percelen en perceelsgedeelten het gemeentelijk voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Het gemeentelijk voorkeursrecht is door de vaststelling van het bestemmingsplan gecontinueerd. Economische uitvoerbaarheid In december 2019 heeft de gemeenteraad de exploitatieberekening 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' vastgesteld. Hieruit blijkt een rendabele exploitatie.

Voor de investeringen aan de hoofdinfrastructuur ten westen en oosten van de Deltaweg zijn in dezelfde raadsvergadering kredieten verleend en is dekking geregeld voor die investeringen, die volgens de kostensoortenlijst niet aan de GREX Bedrijvenpark Deltaweg fase 1 kunnen worden toegerekend. Uit de GREX (grondexploitatie) blijkt de economische uitvoerbaarheid. Overigens zijn zowel het bestemmingsplan als het exploitatieplan in april 2020 vastgesteld, waarin ook de economische uitvoerbaarheid is verantwoord. Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.6 onder f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Deze uitvoerbaarheid heeft in het bijzonder betrekking op de financieel-economische uitvoerbaarheid. Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.5

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

In dat verband is hiernaar onderzoek verricht. Daarnaast moet worden aangegeven of er een exploitatieplan wordt opgesteld of dat er sprake is van een overeenkomst. Op grond van artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om op gronden waar voorgenomen bouwplannen zijn voorzien, een exploitatieplan vast te stellen. De aangewezen bouwplannen zijn gedefinieerd in artikel 6.2.1 van het Bro. Hieronder worden onder andere gerekend de bouw van één of meer woningen en de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan Bedrijvenpark Deltaweg fase 1 maakt de bouw van aangewezen bouwplannen mogelijk. Aangezien het kostenverhaal niet voor alle gronden in het exploitatiegebied is veiliggesteld, en voor het geval de onderhandelingen over de verwerving van de onderhavige percelen en perceelsgedeelten niet slagen, heeft de gemeente een exploitatieplan opgesteld en vastgesteld. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten blijkt dat naar huidige inzichten de grondopbrengsten hoger zijn dan de kosten van de grondexploitatie, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente veiliggesteld kan worden. De gemeente heeft een belangrijk deel van de gronden in bezit en heeft met het waterschap een samenwerkingsovereenkomst inzake de overdracht van gronden. De gemeente wil de overige gronden verwerven.

Mocht de gemeente met de eigenaren van de onderhavige percelen en perceelsgedeelten niet tot overeenstemming komen over minnelijke aankoop, dan kan de gemeente haar publieke middelen inzetten om de gronden in eigendom te verkrijgen ter realisatie van het bestemmingsplan. Een belangrijk deel van de aan te leggen bovenwijkse voorzieningen is niet toerekenbaar aan het exploitatiegebied en komt voor rekening van de gemeente. De gemeente heeft hiervoor elders dekking gevonden in haar begroting. Om de afzetbaarheid van het programma, zoals dat mogelijk gemaakt wordt in het bestemmingsplan, te toetsen, is er een behoefteraming en een Bedrijventerreinprogramma Regio de Bevelanden opgesteld. De conclusie van de ramingen en programmering is dat heel fase 1 van het Bedrijvenpark Deltaweg binnen 10 jaar gerealiseerd kan worden.

2.3.

Verzoeker om onteigening

De op de onteigeningslijst vermelde percelen en perceelsgedeelten zijn gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan van de gemeente. De gemeenteraad van Goes is de verzoeker van deze onteigening. De gemeente(raad) is de meest gerede partij om te verzoeken om de onderhavige percelen en perceelsgedeelten die vermeld zijn op de bij deze zakelijke beschrijving behorende onteigeningslijst, ter onteigening te laten aanwijzen, omdat het de gemeente is die het Bedrijvenpark Deltaweg realiseert.

2.4.

Noodzaak tot onteigening

De gemeente voert al geruime tijd onderhandelingen met de eigenaren, zakelijk gerechtigden en overige gerechtigden van de betreffende percelen en perceelsgedeelten over de verwerving daarvan. Het ziet er momenteel echter vooralsnog niet naar uit dat er overeenstemming bereikt zal worden. Om de tijdige realisering van het bedrijvenpark mogelijk te maken, wordt de raad voorgesteld om te besluiten de Kroon, in casu Rijkswaterstaat Corporate Dienst (hierna: 'RWS CD' of 'de Kroon') te verzoeken om over te gaan tot het voeren van de administratieve onteigeningsprocedure op grond van Titel IV Onteigeningswet en om de op de onteigeningslijst vermelde percelen en perceelsgedeelten ter onteigening aan te wijzen. Hervestiging zakelijke rechten Over het plangebied van het Bedrijvenpark Deltaweg lopen twee hoogspanningsleidingen van TenneT TSO B.V.. De percelen kadastraal bekend als gemeente Goes, sectie V, nummers 180, 194, 195 en 326 zijn belast met zakelijke rechten als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.6

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Privaatrecht ten behoeve van Tennet TSO B.V.. Per brief van 12 mei 2020 heeft Tennet TSO B.V. aangegeven in te stemmen met het aanbod van de gemeente tot hervestiging van genoemde zakelijke rechten voor rekening van de gemeente, indien genoemde percelen onteigend worden. Resultaten erfdienstbaarhedenonderzoek Ten behoeve van het opstellen van dit onteigeningsplan is in opdracht van de gemeente door het Kadaster een erfdienstbaarhedenonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er op de onderhavige kadastrale percelen geen erfdienstbaarheden rusten. Onderzoek naar derde-belanghebbenden Aan de eigenaren van de betreffende percelen en perceelsgedeelten is gevraagd of er sprake is van erfdienstbaarheden of derde-belanghebbenden, zoals (onder-) huurders, (onder-) pachters, gebruikers anders dan de eigenaren of gerechtigden op erfdienstbaarheden. De eigenaren hebben aangegeven dat er geen sprake is van derde-belanghebbenden. Dit met uitzondering van het perceel kadastraal bekend als gemeente Goes, sectie V, nummer 195 (grondplannummer 6), eigendom van SMB. Dit perceel is regulier verpacht. De gemeente voert onderhandelingen met de pachter, welke onderhandelingen zullen worden voortgezet.

3. Grondslag/rechtsbasis onteigening 3.1.

Bestemmingsplan

Ingevolge artikel 77 en verder van de Onteigeningswet kan onteigening plaatsvinden onder meer in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling, ter uitvoering van een bestemmingsplan of een inpassingsplan. De planologische grondslag voor de onteigening wordt gevormd door het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' van de gemeente Goes (identificatienummer: NL.IMRO 0664.BPBP05VG99). Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 31 oktober 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn zienswijzen ingediend. De gemeenteraad heeft op 16 april 2020 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn beroepen ingediend. Het bestemmingsplan is momenteel nog niet onherroepelijk.

3.2.

Bestemmingen

De bestemmingen in het plangebied van het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' zijn: - Bedrijventerrein (artikel 3); - Groen (artikel 4); - Verkeer (artikel 5); - Leiding – Bovengrondse hoogspanningsverbinding (dubbelbestemming, artikel 7); - Waarde – Archeologie 2 (dubbelbestemming, artikel 9). De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van bedrijven tot en met de categorieën 2, 3.1 en 3.2, voor zover deze voorkomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Ook zijn de gronden bestemd voor een nutsvoorziening (hoogspanningsstation) ter plaatse van de aanduiding, detailhandel en kantoren als ondergeschikte nevenactiviteit bij de ter plaatse uitgeoefende activiteiten, webshops, wegen, paden, parkeervoorzieningen, water, groenvoorzieningen, tuinen, erven, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, andere voorzieningen ten dienste van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.7

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Op de gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' mogen worden gebouwd niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De breedte van de bouwpercelen bedraagt minimaal 30 meter. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn bouwvlakken aangegeven. Ook zijn op de verbeelding de maximum goot- en bouwhoogten en bebouwingspercentages aangegeven. De bouwhoogten variëren van 5 meter voor de eerstelijnsbebouwing tot 12 en 16 meter bouwhoogte verder in het plangebied. Deze inrichting past bij het achterland en sluit aan bij de omgeving van het plangebied. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, waterpartijen, watergangen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, (voet- en fiets-) paden, bruggen, straatmeubilair, afvalverzamelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen en, a. ter plaatse van de aanduiding 'geluidwal': tevens een geluidwal; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing': tevens een landschappelijke inpassing; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - uitkijktoren': tevens een uitkijktoren. De oppervlakte van gebouwen bij deze bestemming mag maximaal 15 vierkante meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 3,5 meter.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, bruggen, tunnels, straten en paden en voor bij deze doeleinden behorende voorzieningen. De oppervlakte van gebouwen bij deze bestemming mag maximaal 16 vierkante meter bedragen en de bouwhoogte maximaal 3,5 meter. De bouwhoogte van lichtmasten en vlaggenmasten mag maximaal 8 meter bedragen. De voor 'Leiding - Bovengrondse hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn, naast de daarvoor aangewezen andere bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, het beheer en de instandhouding van een hoogspanningsverbinding, met de daarbij behorende belemmerende strook, masten en (veiligheids-)voorzieningen. In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de regels van dit artikel vóór de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. Op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van de hoogspanningsverbinding. Voor de volledige beschrijving van de bestemmingen wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan (te raadplegen op de website ruimtelijkeplannen.nl en in het bestemmingsplan dat onderdeel uitmaakt van het onteigeningsplan).

3.3.

Plangebied

Het plangebied ligt in de noordwestelijke oksel van knooppunt 'de Poel, de aantakking van de Deltaweg (N256) op de rijksweg A58. De Sinoutskerkseweg vormt de westelijke begrenzing van het plangebied. Vanaf deze weg wordt(voor het gemotoriseerd verkeer) geen ontsluiting naar het plangebied gerealiseerd. Aan de noordwestzijde grenst het gebied aan het Poelbos en het schakelstation van TenneT. De Verbartelweg en het Van der Valk Hotel Goes complex aan de Anthony Fokkerstraat vormen de noordelijke begrenzing.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.8

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Figuur 2: luchtfoto plangebied (bron: website kadastralekaart.com)

De ruimtelijke structuur wordt in sterke mate bepaald door twee functionele aspecten: het trafostation met boven- en ondergrondse hoogspanningsleidingen en de waterhuishouding van het terrein. Door de hoogspanningslijnen wordt het plangebied als het ware opgedeeld in drie velden. Deze zijn herkenbaar op bovenstaande figuur 1. Binnen deze velden wordt het bedrijvenpark zo efficiënt mogelijk verkaveld. Binnen de vrijwaringszone van de leidingen mag niet gebouwd worden en is hoog opgaande beplanting (bomen) ongewenst. De hoogspanningsleidingen hebben daarom een grote invloed op het percentage uitgeefbaar bedrijventerrein en de ruimtelijke structuur van het toekomstige bedrijvenpark. De afslag vanaf de Deltaweg bevindt zich ter hoogte van het Van der Valk Hotel Goes Aan de Anthony Fokkerstraat, waar de ontsluitingsweg naar het Bedrijvenpark Deltaweg komt te liggen. Het Bedrijvenpark Deltaweg wordt ontsloten vanaf de Deltaweg en de Anthony Fokkerstraat. Om ongewenst sluipverkeer (woon-werkverkeer tussen de omliggende woonlocaties Heinkenszand, ’s-Heer Arendskerke, 's-Heer Hendrikskinderen en de werklocaties van De Poel I t/m IV en nu ook Bedrijvenpark Deltaweg) te weren, worden maatregelen getroffen. Hiermee wordt de hoofdwegenstructuur op orde gehouden en wordt het buitengebied zo veel mogelijk vrijgehouden van onnodig verkeer.

Om die reden is de entree van het Bedrijvenpark Deltaweg zo dicht mogelijk bij de westelijke A256-aansluiting Goes-De Poel gesitueerd. Er zijn geen wegaansluitingen gepland op de Sinoutskerkseweg. Verkeer rijdt in en uit direct via de aansluitingen op de A256.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.9

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

Het fietsverkeer krijgt een tweetal vrijliggende routes. De eerste loopt via de Sinoutskerkseweg langs het Poelbos, de Verbartelweg naar de Anthony Fokkerstraat. Een nieuwe fietserstunnel zorgt hier voor een veilige ongelijkvloerse kruising. De tweede route loopt dwars door het bedrijvenpark vanaf de Sinoutskerkseweg via de Ongereedweg en vervolgens langs het Van der Valk Hotel Goes door naar de Anthony Fokkerstraat.

4. Beschrijving/toelichting werken 4.1.

Bestaande situatie

Het plangebied ten westen van het stedelijk gebied van de gemeente Goes wordt aan de zuid- en oostzijde begrensd door zware infrastructuur, respectievelijk de rijksweg A58 en de Deltaweg. Aan de overzijde (oostzijde) van de Deltaweg liggen tegenover het plangebied het bedrijventerrein De Poel en iets noordelijker de woonwijk Goes West. Het plangebied zelf maakt onderdeel uit van het poelgrondengebied dat zich ook ten zuiden van de rijksweg A58 uitstrekt. Als onderdeel van de ruilverkaveling werd in 1975 in dit open poellandschap het Poelbos aangelegd op de voor landbouw minst geschikte venige zilte gronden. Het plangebied is gesitueerd ten oosten van het Poelbos. Direct ten oosten van het Poelbos is een trafostation gevestigd met in vier richtingen uitwaaierende hoogspanningsleidingen. Deze leidingen zijn visueel nadrukkelijk in het landschap aanwezig en beperken de gebruiksmogelijkheden van het plangebied aanzienlijk. Bij de afslag van de Deltaweg is Hotel Goes gevestigd met circa 140 kamers en vergaderfaciliteiten. Min of meer tegenover het hotel, aan de overzijde van de Deltaweg, bevinden zich de Zeelandhallen, waarin behalve ruimte voor beurzen ook leisurefuncties, zoals een bioscoop en een bowlingbaan, zijn gehuisvest. Het gebruik van het plangebied is voornamelijk agrarisch.

Op de gronden in het plangebied die reeds eigendom zijn van de gemeente worden inmiddels werkzaamheden uitgevoerd, zoals het tijdelijk zonnepark ten noorden van de Ongereedweg, archeologisch onderzoek, ophoging van het terrein en een tijdelijk gronddepot. Aan noord-, oost- en zuidzijde liggen de barrières van spoor, Deltaweg en snelweg. Alleen aan de westzijde bij 's-Heer Arendskerke sluit de uitloper van het Poelbos: het (Arends)bos direct aan op het bewoonde gebied. Ook 's-Heer Hendrikskinderen is relatief nabij. Mede hierom heeft het bos een imagoprobleem ten aanzien van het gebruik, de doorgankelijkheid en de perceptie van sociale veiligheid. Ook telt het bos niet veel voorzieningen: een speelweide en een parkeerterreintje aan de noordzijde, enkele fietspaden, wandelpaden, een ruiter/atb-route en een paintbalterrein in het zuidelijk/oostelijk gedeelte grenzend aan het zonnepark. Het huidig gebruik van het bos is daarom vooral beperkt tot paardrijden, honden uitlaten en mountainbiken. Wandelaars en fietsers lijken het bos vooral als onderdeel van grotere routes aan te doen. De voorafgaande geldende bestemmingsplannen in het plangebied zijn 'Buitengebied 2010', dat op 17 maart 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Goes, en '150 kV Ongereedweg', vastgesteld op 1 februari 2018. Het plangebied heeft in hoofdzaak de enkelbestemming 'Agrarisch'.

De wegen en waterlopen zijn bestemd voor 'Verkeer' en 'Water', het hoogspanningsstation voor 'Bedrijf' met aanduiding 'nutsvoorziening' en het deel van het terrein van Hotel Goes dat deel uitmaakt van het plangebied voor 'Groen' en 'Horeca'. Verder gelden in het gebied de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 1 en Leiding – Hoogspanning.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.10

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

4.2.

Wijze van planuitvoering

De uit te voeren werken en werkzaamheden worden in vier hoofdgroepen verdeeld: • bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied; • aanleg van nutsvoorzieningen; • inrichting van openbare ruimte; • aanleg van de bovenwijkse voorzieningen buiten het plangebied. De hoofdgroep 'Inrichting van de openbare ruimte' is onderverdeeld in: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen het plangebied; 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het plangebied; 3. het aanleggen van de bovenwijkse voorzieningen in het kader van de verkeersafwikkeling. 1. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen het plangebied In het plangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied voorzien: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels. • het ophogen, ontgraven en egaliseren van het terrein voor zover nodig. • het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. • het graven of dempen van sloten, watergangen en kanalen. • het saneren van de verontreinigde bodem afgestemd op de bodemfunctie. • het treffen van grondwater regulerende maatregelen. • het aanbrengen van de aansluiting op de riolering. • het afvoeren van grondwater voor zover nodig.

In het plangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: • het aanleggen van openbare nutsleidingen, kabels en bijbehorende voorzieningen. • het verleggen van kabels en leidingen. 2. Het inrichten van de openbare ruimte in het plangebied In het plangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte voorzien: • het aanleggen van (bouw) wegen van de kavel naar hoofdweg; • het aanbrengen van riolering van de kavel naar het aansluitpunt van de riolering bij de hoofdontsluiting binnen de openbare ruimte; • het aanleggen van wadi’s; • het aanleggen van nieuwe watergangen en waterpartijen en andere waterhuishoudkundige werken inclusief waterbergingsvoorzieningen; • het uitvoeren van drainage; • het uitvoeren van grondwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van (bouw)wegen, riolering en landschappelijke inpassing; • het verwijderen van zich in de bodem bevindende resten, puinverharding, funderingen en andere obstakels, alsmede het kappen van bomen. 3.

Het woonrijp maken van de openbare ruimte In het plangebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het woonrijp maken van de openbare ruimte voorzien: • het aanleggen van de definitieve verharding van wegen; • het aanleggen van (vrij liggende) fietspaden, voetpaden en bijbehorende afwerking van de bermen; Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.11

Onteigeningsstuk A-5: De zakelijke beschrijving.

• • • • • • • •

het aanleggen van de verdere riolering en/of drainage binnen de openbare ruimte; het aanleggen van openbare verlichting; het aanleggen van duikers, stuwen en gemalen; het aanleggen van kunstwerken; het aanleggen van groenvoorzieningen; het aanbrengen van bebording, bewegwijzering, bebakening en belijning; het aanbrengen van inrichtingselementen zoals straatmeubilair, afvalbakken, straatnaamborden; het aanleggen van blusvoorzieningen en voorzieningen ter bestrijding van calamiteiten.

Afhankelijk van de vraag worden de kavels uitgegeven. Binnen de bestemmingsgrenzen is alleen flexibiliteit in kavelbreedte aanwezig. De rode lijnen in figuur 1 geven de buitengrenzen van de bestemmingsvlakken aan. De uitgeefbare kavels betreffen de nummers 1 tot en met 5 en 8 in figuur 1.

5. Gemeente(n) De ter onteigening aan te wijzen percelen en perceelsgedeelten zijn gelegen in de gemeente Goes.

6. Tenaamstelling onteigening De onteigening van de in het onteigeningsplan 'Bedrijvenpark Deltaweg fase 1' gelegen gronden zal geschieden ten name van de gemeente Goes. De onteigening zal plaats vinden op grond van Titel IV Onteigeningswet (over ‘onteigening in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling, van de Volkshuisvesting, van de openbare orde en van de handhaving van de Opiumwet’), de artikelen 77 en verder. Behoort bij het besluit van de raad van de gemeente Goes van <datum> december 2020.

Versiedatum: 24 november 2020 Format Zakelijke beschrijving Titel IV

Pag.12