Agendapunt 09. Raadsvoorstel financiele regelingen wonen en particuliere woningverbetering - voortgang februari 2024 versie college

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

11 april 2024 09. Z23.165300 / D24.1120519 Financiële regelingen wonen en particuliere woningverbetering - februari 2024

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

J. Veldhuizen / S. Meulblok Ruimte en economie Arnold Bakker Omgeving & Economie

:

Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van de voortgang van de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis van februari 2024; 2. In te stemmen met: a. De aanpassing van de maximale aankoopprijs voor de Starterslening. Hiervoor de grens van 85% Nationale Hypotheekgarantie te vervangen in een vaste aankoopprijs van € 355.000 en € 376.300 met (6%) energiebesparende maatregelen; b. Het beschikbaar stellen van een bedrag van € 687.500 voor de Starterslening. En voor de dekking van de rentelast van € 27.500 gebruik te maken van de vergoeding rente en beheer van SVn binnen de begrotingspost woonbeleid/woningbouw; c. Het beschikbaar stellen van een bedrag van € 750.000 voor de lening Duurzaam en Langer Thuis beschikbaar te stellen. En voor de dekking van de rentelast van € 30.000 gebruik te maken van de begrotingspost Duurzaam bouwen. 3. Vast te stellen: a. De verordening Startersregeling gemeente Goes 2024; b. De 26e begrotingswijziging 2024. Juridische grondslag Wij hebben verschillende gemeentelijke regelingen voor wonen en woningverbetering voor woningeigenaren. Deze vallen onder het programma Ruimte en economie. Met deze stimuleringsmaatregelen willen wij zorgen voor voldoende huisvestingsmogelijkheden. En willen wij de kwaliteit van de woningvoorraad van woningeigenaren verbeteren. Het gaat om de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis.

Dit zijn leningen met een lage rente die wij uitgeven via: a. Verordening Startersregeling gemeente Goes 2022; b. Verordening Lening Duurzaam en Langer Thuis Goes 2019. Aanleiding Met dit voorstel informeren wij uw gemeenteraad over de voortgang van de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis in beeld. Wij stellen uw gemeenteraad voorst geld beschikbaar te stellen voor beide lening. Daarnaast is het gewenst een nieuwe verordening voor de Starterslening met een aangepaste maximale hoogte van de aankoopprijs vast te stellen. Resultaat Extra geld voor de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis. En de aanpassing van de verordening voor de Starterslening. Argumenten A1. Voortgang Starterslening en lening Duurzaam en Langer Thuis

Uitgegeven leningen Leningen met een reservering

2022 23 -

Starterslening 2023 Febr 2024 46 6 3

Duurzaam en Langer Thuis 2022 2023 Febr 2024 47 32 1 2

Agendapunt Pagina 2

Bijlage 1 van dit raadsvoorstel geeft een overzicht van de besteding van het geld voor deze leningen. Uitleg bij de Starterslening: In 2022 hebben wij de regels voor de Starterslening ruimer gemaakt. Hierbij verhoogde wij de grens van de aankoopprijs van € 190.000 naar maximaal 85% van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. In 2022 was dat een maximale aankoopgrens van € 301.750 en € 319.855 met (6%) energiebesparende maatregelen. Dit ruimer maken had een duidelijk resultaat vergeleken met het jaar daarvoor: van 6 naar 23 leningen. Ook in 2023 was dit het geval en hebben wij in totaal 46 leningen uitgegeven. De aankoopprijs van een woning voor een Starterslening is maximaal 85% van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. Voor 2023 gaf dit een maximaal een bedrag € 344.250 en € 364.905 met (6%) energiebesparende maatregelen. De hogere grens gaf koopstarters mogelijkheden voor een ruimer aanbod van woningen een lening aanvragen. Echter in 2023 gaven wij 45 leningen uit voor een woning met een prijs onder € 300.000. En voor 1 lening lag de aankoopprijs boven € 300.000. Het gemiddelde bedrag van de uitgegeven Starterslening in 2023 was € 36.850. Uitleg bij de Duurzaam en Langer Thuis: in 2023 gaven wij minder leningen uit. Ook voor de lening Duurzaam en Langer Thuis hebben wij tijdelijk geen leningen uitgegeven. De reden hiervoor was een tekort aan geld.

Vaak vragen woningeigenaren een lening aan voor de plaatsing van zonnepanelen. In 2023 vroegen woningeigenaren ook leningen aan voor de verbouwing van bestaande koopwoningen. Zo ook leningen om een woning levensloopbestendig te maken. Dit resultaat is gelijk aan 2022. Bijlage 2 bij dit raadsvoorstel geeft een overzicht van de uitgegeven leningen in 2023. Daarin staat informatie over de vorm van de lening, de bedragen van de leningen en de aangevraagde maatregelen. Het gemiddelde bedrag van de uitgegeven lening Duurzaam en Langer Thuis in 2023 was € 20.422. Dit is een stijging vergeleken met het vorige jaar (€ 15.648) en in 2022 (€ 9.021). Het laat het gevolg zien van de hogere leningen voor de verbouwing van de woningen. Deze gaan tot een maximum van € 50.000 voor de verbouwing van woningen. De leningen voor zonnepanelen liggen veel lager. En de bedragen komen vaak niet boven de € 15.000 uit. A2. Starterslening Het geld op de rekening van de Starterslening is op. Wij gebruiken de volgende drie opties hoe daar mee om te gaan: 1. Laten zoals het is; 2. Uitwisselen van het saldo op de rekeningen; 3. Extra geld storten op de rekening Starterslening. Bijlage 3 van dit raadsvoorstel geeft de overwegingen bij deze opties. Wij hebben geen geld gereserveerd voor het toevoegen van geld aan de aan de rekening.

En tot nu toe hebben wij al miljoenen voor de Starterslening beschikbaar gesteld. Het is een politieke vraag wat wij er maximaal voor over hebben om koopstarters met een lening te steunen. In bijlage 4 van het raadsvoorstel staan de argumenten voor en tegen een voorzetting van de regeling door opnieuw geld beschikbaar te stellen. Deze bijlage bevat een weergave van de wegingsaspecten1 met een onderscheid naar: − De volkshuisvestelijke doelen; − Het perspectief van de consument; − De impact en effect; − De financiën en uitvoering. Wij adviseren uw gemeenteraad opnieuw geld beschikbaar te stellen voor de Starterslening. Dit te doen voor een bedrag van € 687.500. En de rentelast van € 27.500 te dekken met de vergoeding van rente en het beheer van SVn. En hiervoor de 26e begrotingswijziging 2024 vast te laten stellen. A3. Duurzaam en Langer Thuis Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis was er ook een stijging van de uitgegeven leningen met hogere leningsbedragen is ook het geld voor de lening Duurzaam en Langer thuis hard gegaan. 1 Op basis van indeling Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023)

Agendapunt Pagina 3

Hierdoor heeft ook de rekening voor de lening nu een tekort. Dit ondanks dat wij in januari vorig jaar extra geld op de rekening hebben gezet. Wij gebruiken de volgende drie opties hoe daar mee om te gaan: 1. Laten zoals het is; 2. Uitwisselen van het saldo op de rekeningen; 3. Extra geld storten op de rekening Duurzaam en Langer Thuis. Bijlage 3 van het raadsvoorstel geeft de overwegingen bij deze opties. Wij adviseren uw de gemeenteraad opnieuw geld beschikbaar te stellen voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. Dit te doen voor een bedrag van € 750.000. En de rentelast van € 30.000 te dekken uit de begrotingspost Duurzaam bouwen. En hiervoor de 26e begrotingswijziging 2024 vast te laten stellen. Kanttekeningen K1. Startersleningen: schulden De marktomstandigheden op dit moment zijn redelijk positief. Dit neemt niet weg om goed de nadelen en risico’s voor de ontvangers van de Starterslening te bekijken. Het extra geld voor de Starterslening maakt het mogelijk koopstarters te blijven steunen bij de koop van de eerste woning. Echter zet de uitgifte van de leningen woningeigenaren ook aan extra schulden aan te gaan. De Nederlandse toezichthouders zijn kritisch over de verhoging van de schuldenlast van koopstarters. Het ruimen maken van de voorwaarden zorgt voor een stijging van de woonlasten. En een hogere hypotheekschuld die koopstarters moeten aflossen.

Dit is een aandachtspunt bij de Starterslening. Voor Goes geldt een maximaal leningsbedrag van € 40.000. De regeling maakt het mogelijk een maximum van 20% van de aankoopprijsgrens vast te leggen. Voor 2023 betekende dat een maximale lening van € 68.850. Door het bedrag voor een lening op maximaal € 40.000 te zetten maken wij de schuldenlast van een koopstarter mogelijk minder. Dit hangt wel af van het inkomen van de koopstarter. Het gemiddelde bedrag voor een Starterslening van de afgelopen vijf jaar is € 32.335. De afgelopen twee jaar zijn de gemiddelde bedragen voor de Starterslening duidelijk hoger. In 2023 € 36.850 en in 2022 € 37.685. Zeker ook vergeleken met het gemiddelde van 2019, 2020 en 2021 van € 29.050. In deze jaren was het gemiddelde per jaar ongeveer hetzelfde. Daarnaast bestaat het risico dat woningeigenaren die in financiële problemen komen de lening niet meer aflossen. De Starterslening kent een borging via de Nationale Hypotheek Garantie. Dat betekent dat de gemeente altijd het restant van de aflossing van de lening terugkrijgt. NHG en SVn staan hiervoor garant. Het risico is dan dat de gemeente de rente niet meer terugkrijgt. In het algemeen start een klein deel van de koopstarters niet met het aflossen van de lening naar drie jaar. Het aantal ligt tussen de 11% tot 12%. De aflossingsvrije en rentevrije periode gaat dan langer door.

Verder zijn de betalingsachterstanden niet groot. Met een maximum van een kleine € 840 in een kwartaal. Vijf jaar terugkijkend is er een stijging de gemiddelde betalingsachterstand vanaf 2019. Met een top van het gemiddelde in 2022 (€ 481). In 2023 is dit gemiddelde weer iets minder geworden (€ 405).

K2. Hoeveel geld willen wij beschikbaar blijven stellen voor de regelingen? En hoe lang gaan wij daarmee door? In de looptijd van de leningen hebben wij in totaal een bedrag van € 6.823.107 op de rekeningen gestort. Bij de Starterslening een bedrag van € 5.381.146. En voor de lening Duurzaam & Langer Thuis met de oude regelingen € 1.441.961. Met het voorstel voor het extra geld gaat het bedrag naar totaal € 8.260.607. En voor de Starterslening komt het totaal € 6.068.646 en voor de lening Duurzaam en Langer thuis op € 2.191.961.

Agendapunt Pagina 4

Dit brengt binnen onze begroting een bedrag van totaal € 215.000 aan rentelast met zich mee. Hierbij is een keuze het extra geld voor de beide leningen te gebruiken voor het lager maken van het begrotingstekort in de toekomst. Dit maakt het mogelijk het tekort te verlagen naar € 157.500 (€ 215.000 - € 57.500 = € 157.500).

Door het hoge aantal aanvragen is het geld dat zo beschikbaar komt niet genoeg. Dit betekent dat bij een groot aantal aanvragen toch nog extra geld voor de rekeningen nodig is. Hierbij zijn de vragen over hoeveel geld wij beschikbaar willen blijven stellen voor de leningen. En hoe lang wij daarmee door willen gaan. Elke jaar is deze keuze te maken. Elk jaar, in de eerste drie maanden, leggen wij een voorstel aan uw gemeenteraad voor met de stand van zaken van de rekening. Dat betekent dat als er geen geld meer op de rekening van de Starterslening staat wij stoppen met het uitgeven van de Starterslening voor dat jaar. En pas weer verder gaat na een nieuw besluit door de gemeenteraad in de eerste drie maanden van het jaar daarna.

K3. Starterslening: extra geld is minimaal Ieder jaar voegen wij het resultaat van de vergoeding van rente en het beheer van het geld bij SVn toe aan de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw. Voor 2023 gingen wij uit van een resultaat van € 40.700. Dit resultaat is nu € 68.200. Een extra bedrag van € 27.500. Het advies is dit bedrag te gebruiken voor de dekking van de rentelast. Dit maakt het mogelijk een bedrag van € 687.500 beschikbaar stellen. Dit bedrag zien wij als minimum. Naar schatting komt er dit jaar een bedrag van ongeveer € 208.000 aan rente en het aflossen beschikbaar. Ook lossen ontvangers van leningen een leningen in een jaar geheel af. Vooraf is niet in te schatten hoeveel dat er zijn en voor welk bedrag. In 2021 gaven wij zes leningen uit. Daarom verwachten wij het resultaat dit jaar niet groot is. Als wij ook dit jaar weer 45 aanvragen uitgeven is maximaal € 1,8 miljoen nodig. Ook als wij een zo'n bedrag inzetten sluiten wij niet dat volgend jaar weer geld nodig is. Daarvoor komt er simpelweg te weinig geld terug via aflossing en de betaling van rente. Dit geldt niet als het aantal aanvragen flink teruggaat naar een standaard gemiddelde van 20 leningen. Buiten de begrotingspost Woonbeleid/woningbouw hebben wij geen andere begrotingsposten wonen beschikbaar. Voor de inzet van meer geld of later een storting te doen is er een andere dekking nodig.

K4. Starterslening: koppeling aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie In 2022 maakten wij een keuze om de maximaal hoogte van aankoopprijs te koppelen aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. En wel met een maximum van 85% van de NHG-grens. In 2022 was daarmee de aankoopgrens € 301.750 en € 319,855 met (6%) energiebesparende maatregelen in (NHG 2022 van € 355.000, zonder en met 6%). Voor 2024 gaat de aankoopgrens naar € 369.750 en € 391.935 (NHG 2024 van € 435.000, zonder en met 6%). Dit betekent duidelijk meer ruimte. In 2022 bepaalden wij de grens via de vraag wanneer in de Goese situatie op de woningmarktsituatie nog is te spreken van een starterswoning. In combinatie met de doelgroep voor de starterslening. Te weten lage- en middeninkomens. De aparte bijlage geeft een overzicht van de woningen voor koopstarters met verschillende prijsgrenzen. Het voorstel is de koppeling met grens van de Nationale Hypotheekgarantie los te laten. En een vaste aankoopprijsgrens in de verordening op te nemen. En dit bedrag te bepalen op € 355.000, de betaalbaarheidsgrens prijspeil 2023. Zo’n grens sluit aan bij wat in de Goese woningmarkt nog een

Agendapunt Pagina 5

starterswoning is. En deze grens sluit ook aan bij de maximale hypotheek voor samenwonenden met een inkomen van € 75.000. Te weten de bovengrens van middeninkomens. Het begrenzen van de aankoopgrens is voldoende. Het is niet nodig dit te regelen door een maximum inkomen in de verordening op te nemen. De starterslening gaat uit van draagkracht. Dat betekent dat een koopstarter die zelf voldoende inkomen heeft, niet in aanmerking komt voor een lening. En deze dus ook niet krijgt. Financiën Wat kost het? Wij hebben een rekening voor de Startersleningen en een rekening voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) beheert deze rekeningen voor ons. In de tabel hieronder staat de bestedingsruimte van dit moment voor beide leningen.

Huidig bestedingsruimte (februari 2024)

Starterslening

Duurzaam en Langer Thuis

€ -2.57

€ -33.413

In totaal heeft de gemeente bij SVn vier rekeningen. Naast de Starterslening en de Duurzaam en Langer Thuis zijn er nog twee rekeningen. Bij deze oude regelingen geven wij geen nieuwe leningen meer uit. Wel komt er rente en aflossing terug van eerder uitgegeven leningen. Dit is de reden dat deze rekeningen niet in de tabel hierboven staan. Het gaat om: − −

De regeling Verduurzaming. Deze hebben wij vervangen door de Duurzaamheidslening; Duurzaamheidslening, een regeling voor renovatie van woningen. Deze regeling hebben wij vervangen door in de lening Duurzaam en Langer Thuis. In de tabel hieronder staat het saldo van de oude leningen.

Saldo (februari 2024)

Stimuleringsregeling Verduurzaming € 13.348

Duurzaamheidslening € 27.595

De restanten van deze rekeningen voegen wij per toe aan de rekening Duurzaam en Langer Thuis. Dit gebeurt zolang deze oude leningen nog niet helemaal zijn afgelost. Hoe worden de kosten gedekt? Met de aflossing en de betaling van rente van uitstaande leningen komt er weer geld op de rekening. Dit geld zetten wij weer in voor nieuwe regelingen. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis lossen de koopstarters direct af en betalen vanaf het begin rente. Voor de Starterslening zijn de eerste drie jaar vrij van aflossing en rente. En komt er dus later geld op de rekening terug. Dit noemen wij de revolverende werking. In een perfecte situatie komt er elk jaar genoeg geld beschikbaar om nieuwe leningen te verstrekken. Door het gestegen aantal lukt dat echter niet. En raakt het geld op. Vooral bij de Starterslening is dit effect groot omdat de aflossingsvrije en rentevrije periode van drie jaar. Het hangt sterk van het aantal af of er elk jaar genoeg geld is voor het toekennen van leningen voor de aangevraagde leningen. Voor het totaal van beide regelingen geldt dat wij al wel meer leningen hebben uitgegeven voor het geld dat wij beschikbaar stelden. Bij de Starterslening gaven wij met een bedrag van € 5.381.146 voor een bedrag van € 8.588.368 aan leningen uit. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis gaven wij met een bedrag € 1.441.961 voor een bedrag van € 2.539.049 aan leningen uit.

Zijn er grote gevolgen voor het weerstandvermogen? Er zijn geen gevolgen voor het weerstandvermogen.

Agendapunt Pagina 6

Duurzaamheid De lening Duurzaam en Langer Thuis is een ondersteuningsinstrument voor eigenaren die de eigen woning willen verbouwen en daarmee toekomstbestendig willen maken. Communicatie & Participatie Wie zijn de betrokken bij dit raadsbesluit? Het beheer van de fondsen gaat in overleg met de adviseur van SVn. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? Via de eigen middelen voor communicatie brengen wij de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis onder de aandacht van mogelijke aanvragers. Daarnaast brengen wij de lening Duurzaam en Langer Thuis onder de aandacht in de gesprekken met bezoekers en informatiemateriaal in het Bespaarhuis. Uitvoering Na het besluit storten wij het geld op de rekeningen van de Starterslening en de lening Duurzaam en Langer Thuis. Daarnaast publiceren wij de nieuwe verordening voor de Starterslening. We passen de website van de gemeente aan en communiceren dat het weer mogelijk is een Starterslening en lening Duurzaam & Langer Thuis aan te vragen. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

C.H. van den Bos Burgemeester

Agendapunt Pagina 7

Bijlage 1: Besteding regelingen Starterslening en lening Duurzaam en Langer thuis

bedrag

Duurzaam en Langer Thuis aantal bedrag

Beginstand 1 januari 2023

€ 1.071.445

€

-351.916

Storting krediet / fonds

€

€

768.980

€

-447.396

Starterslening aantal

Verstrekte leningen 2023

46

500.000

€ -1.695.100

25

Aflossingen en rente 2023

€

486.052

€

115.162

Overig (o.a. beheervergoeding) t/m 2023

€

-40.585

€

-3.961

Eindstand 31 december 2023

€

321.811

€

80.870

Agendapunt Pagina 8

Bijlage 2: Uitgegeven leningen in 2023 met vorm van de lening, de bedragen van de leningen en de aangevraagde maatregelen. Lening Duurzaam en Langer Thuis Verzilverlening

Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis Verzilverlening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis Verzilverlening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis hypotheek looptijd 20 jaar Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis hypotheek looptijd 10 jaar Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening Duurzaam en Langer Thuis persoonlijke lening

Bedrag Maatregel 50.000 Slaapkamer en badkamer in de garage incl isolatie +vloerverwarming. Vervangen van kozijnen met HR ++ glas. Vervangen cv ketel naar hybride ketel en of warmtepomp. Zonnepanelen. € 7.508 Vloerisolatie, airco € 5.500 Zonnepanelen € 50.000 Warmtepomp met installatie € 6.150 Zonnepanelen € 4.479 Zonnepanelen € 15.000 Zonnepanelen. Isoleren van zolder. € 3.639 Zonnepanelen € 5.030 Zonnepanelen € 12.369 Kunststof kozijnen inclusief HR++ glas € 15.239 zonnepanelen € 50.000 Kunststof kozijnen en beglazing € 3.000 Zonnepanelen € 5.209 Zonnepanelen € 5.170 Zonnepanelen € 28.000 Huislift en badkamer uitbreiding € 25.000 warmtepomp, zonnepanelen en isoleren voorgevel. € 50.000 Isoleren dak en dakkapellen (buitenzijde). € 20.569 Zonnepanelen en een hybride warmtepomp € 12.500 Zonnepanelen. € 10.226 Zonnepanelen € 10.000 Zonnepanelen € 7.808 Zonnepanelen € 10.000 Isoleren en zonnepanelen € 35.000 Isoleren woning aan buitenkant, zonnepanelen, kunststof kozijnen €

€

447.396

Agendapunt Pagina 9

Bijlage 3: Overzicht opties vervolg Starterslening en Duurzaam en Langer Thuis Opties Laten zoals het is

Herverdelen van de beschikbare fondsen Extra geld storten voor de Starterslening en Duurzaam & Langer Thuis

+ Leningen uitgeven als er bestedingsruimte ontstaat vanuit aflossing en rente van lopende leningen. Deze werkwijze is ook zo in de verordening opgenomen.

• • In feite zetten wij de uitgifte tijdelijk on hold. Deze optie houdt in dat pas weer leningen kunnen worden verstrekt bij voldoende positief saldo. Voor de Starterslening komt dit jaar minimaal € 208.000 aan aflossing en rente terug. En voor de lening Duurzaam en Langer Thuis komt minimaal € 107.000 aan aflossing en rente terug. Ook worden er in een jaar leningen volledig afgelost; vooraf is niet in te schatten hoeveel dat er zijn en voor welk bedrag; • In april 2022 zijn de mogelijkheden van de Startersregeling verruimd. Hierbij is de aankoopprijs verhoogd van € 190.000 naar 85% grens Nationale Hypotheekgarantie. In 2022 was dat een maximale aankoopgrens van € 301.750 en € 319.855 met (6%) energiebesparende maatregelen. Wij zien ook dat het gebruik van de starterslening daarmee is toegenomen. Voor de lening Duurzaam en Langer Thuis zien wij dat na een mager begin in 2021 meer eigenaren gebruik maken. En de uitgifte van leningen op gang is gekomen. Ook voor grotere verbouwing van de eigen woning. Dan gaat er een slecht signaal vanuit als wij langere tijd geen geld beschikbaar hebben voor steun aan koopstarters en eigenaren die de woning willen verbeteren. Beide fondsen hebben een tekort. Dit betekent dat deze optie niet mogelijk is. • •

Geeft direct financiële lucht; Met de dekking van de rentelast met een

•

Op de rekening voor de Starterslening is in de looptijd van de regeling in

Agendapunt Pagina 10

•

rekenrente van 4% is een storting te doen van: − € 687.500 voor de Starterslening; − € 750.000 voor de lening Duurzaam en Langer Thuis. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan het collegeakkoord en de raadsagenda om daar waar mogelijk actief gebruik te maken van sturingsinstrumenten voor de woningmarkt voor het uitveren van het gemeentelijke woonbeleid. In de Woon(zorg)visie staat het voornemen door te blijven gaan met de Starterslening. Dat hoeft niet te beteken dat er altijd geld bij moet. Optie 1 volstaat dan ook.

•

totaal een bedrag van € 5.381.146 gestort. En voor de lening Duurzaam & Langer Thuis € 1.441.961.

Agendapunt Pagina 11

Bijlage 4 Afwegingen voor en tegens Starterlening

Onderstaand zijn de wegingsaspecten2 weergegeven met een onderscheid naar de volkshuisvestelijke doelen, het perspectief van de consument en de impact en effect en financiën en uitvoering.

1. Volkshuisvestelijke doelen 1.1 Voor wie doen wij het? In de verordening van de Startersregeling is het volgende beleidsdoel opgenomen: het financieel ondersteunen van koopstarters voor de aankoop van de eerste eigen woning die daar zelf onvoldoende inkomen voor hebben. Met het verhogen van de aankoopgrens kozen wij ervoor in te zetten op de ondersteuning van koopstarters met een lager en een middeninkomen. Grofweg gaat het om lage inkomens tot € 40.000. En voor middeninkomens liggen tussen € 40.000 en zo’n € 56.500 voor alleenstaanden en tussen € 40.000 en € 75.000 voor samenwonenden3. Deze groep heeft beperkt toegang tot de sociale huursector en heeft veelal te weinig inkomen voor een koopwoning. En kan grofweg een hypotheek van minimaal € 165.000 en maximaal € 315.000 voor alleenstaanden of maximaal tot € 345.000 voor samenwonenden4. 1.2 Koppeling aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie In 2022 is bij de aanpassing van de verordening een bewuste keuze gemaakt voor een koppeling aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie met een maximum van 85%. In 2022 leverde dit een aankoopgrens van € 301.750 (NHG 2022 van € 355.000). Voor 2024 wordt dat € 369.750 (NHG 2024 van € 435.000). Dit betekent een aanzienlijke verruiming.

2. Consumentenperspectief 2.1 Wat biedt het de koopstarter? De starterslening is een persoonsgebonden instrument en geeft de koopstarter meer keuzevrijheid op de koopwoningmarkt in vergelijking met een woninggebonden instrument. De koopstarter zoekt zelf een woningen binnen het beschikbare woningaanbod met gebruik van de lening. Voor de woonlasten geldt dat de houder van de Starterslening rente en aflossing gaat betalen zodra het inkomen hiervoor toereikend is. De eerste drie jaar zijn sowieso rente en aflossingsvrij. Ook is alle waardestijging volledig voor de eigenaar-bewoner. Bij de Starterslening kan altijd tussentijds boetevrij worden afgelost. Een risico is dat indien het inkomen niet stijgt en niet wordt afbetaald, de kans op een restschuld steeds groter wordt. Dat het inkomen ook daadwerkelijk stijgt, is vooraf niet te voorspellen. 2.2 Het financieel ondersteunen van koopstarters heeft ook een keerzijde Naast een financiële ondersteuning voor de aankoop van de eerste koopwoning is het verstrekken van leningen voor woningeigenaren een stimulans om hogere schulden aan te gaan. De Nederlandse toezichthouders zijn kritisch over het verruimen van de voorwaarden met het oog op een stijging van de woonlasten en een hogere hypotheekschuld die moet worden afgelost.

Daarnaast bestaat het risico dat woningeigenaren die in financiële problemen komen en de lening niet meer kunnen aflossen. Hierbij is overigens het risico voor de gemeente beperkt aangezien de starterslening een borging via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft. Dit betekent dat de gemeente altijd de restant aflossing van de lening terugkrijgt, NHG en SVn staan hiervoor garant. Het enige risico is dan dat de gemeente de rente niet meer terugkrijgt. Door een Starterslening te maximeren op een leningsbedrag van € 40.0005 kan de schuldenlast van een koopstarter mogelijk worden beperkt.

2 Op basis van indeling Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023) 3 Definities uit de Woon(zorg)visie (februari 2024). 4 Berekening maximale hypotheek ING en Rabobank. 5 Volgens de regeling van SVn kan het leningsbedrag maximaal 20% van de koopprijs bedragen.

Agendapunt Pagina 12

3. Impact en effect 3.1 Verdringing6 De inzet van de Staterslening kan invloed hebben op de slaagkansen van andere kandidaat-kopers. Belangrijk hierbij is de schaal waarop het instrument wordt ingezet. In een kleine markt leidt dit tot een groter zogeheten ‘loterijeffect’ en nemen de kansen voor ‘gewone’ kopers af. Daar staat tegenover dat onderzoek uitwijst dat koopstarters met een starterterslening over het algemeen kleinere en goedkopere woningen kopen. En eerder een woningen kopen. Zij kopen vaak een woning in een ander segment dan koopstarters zonder starterslening. 3.2 Prijseffect van de Starterslening7 Onderzoek laat zien dat de starterslening geen direct of indirect effect heeft op de prijs van koopwoningen. Daar zijn diverse redenen voor. Zo mogen koopstaters met een Starterslening niet meer bieden dan de marktwaarde van de woning. Ook is het aantal kopers met een Starterslening te beperkt om invloed te hebben op de koopprijs. Ook hier lijkt de omvang van de inzet van het instrument van belang. De kans of een verstorend effect is groter als er geen nieuw aanbod komt. En in een krappe woningmarkt. In 2023 zijn er 46 Starterslening uitgegeven. Bijna tweemaal zoveel als het gebruikelijke gemiddelde per jaar. Een effect voor dat jaar is niet uit te sluiten. Dit is niet nader onderzocht.

Ter illustratie: in februari 2024 staan er 40 woningen met een prijs van maximaal € 350.000 te koop.

4. Financieel en uitvoering 4.1 Hoeveel geld en hoelang willen wij geld beschikbaar blijven stellen voor de regelingen? De revolverende werking in de zin dat het rekening zich jaarlijks kan bedruipen is nu minder geworden. Dit komt door de vele aanvragen. En met de aflossing van rente van uitstaande leningen komt er te weinig geld terug. Dit betekent dat bij een groot aantal aanvragen na verloop van tijd weer een storting op de rekening moet worden gedaan. Het zijn vooral een politieke vragen over hoeveel geld wij beschikbaar willen blijven stellen voor de regelingen. En hoe lang wij daarmee door willen gaan. 4.2 NHG Voor de Nationale Hypotheekgarantie met een starterslening geldt een eigen risico van 10% op verliezen bij NHG-hypotheken. SVn neemt dit eigen risico helemaal voor haar rekening. Dit blijft zij in ieder geval tot 1 januari 2025 doen. Dit overweegt SVn jaarlijks. Zij verwacht op dit moment daar geen verandering in. Als SVn toch stopt krijgt de gemeente dit risico. Dat geldt dan voor nieuwe leningen die gemeente vanaf 1 januari 2025 uitgeeft. Op dat moment kunnen wij inzichtelijk maken wat het risico voor de gemeente is. 4.3 Uitvoering De gemeente stelt geld beschikbaar voor de Startersleningen en wij kennen de lening toe. De SVn geeft vervolgens de Startersleningen uit en zorgt voor alle administratie.

6 Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters (Rigo, januari 2023) en Onderzoek Prijseffecten

Startersleningen (Kadaster, januari 2023). 7 Onderzoek Prijseffecten Startersleningen (Kadaster, januari 2023).