Agendapunt 09. Raadsvoorstel exploitatieberekening en voorbereidingskrediet project Tiny Houses def

Raadsvoorstel Agendapunt

09.

Vergadering d.d.

22 april 2021

Datum collegebesluit 2 maart 2021

Registratienummer

Raadsvoorstel: exploitatieberekening en beschikbaar stellen budget project Tiny Houses Z19.044916 / D21.726362

Portefeuillehouder

drs. J. de Goffau

Programma

Ruimte en economie

Behandeld door

Arnold Bakker

Onderwerp

1. Samenvatting Met een initiatiefgroep is een plan uitgewerkt voor het realiseren van Tiny Houses aan de Tiendendreef in de wijk Goes-West. Zo is er een concept verkavelingsplan gemaakt en zijn de voorwaarden voor de beeldkwaliteit voor Tiny Houses uitgewerkt. Met dit raadsvoorstel wordt de gemeenteraad budget gevraagd om de benodigde vervolgstappen te kunnen zetten. Voor u ligt vertrouwelijk de notitie “Exploitatieberekening Tiendendreef Tiny House” ter inzage. Het stuk bevat bedrijfsgevoelige informatie en dient daarom vertrouwelijk te worden behandeld.

2. Inleiding Aan de Tiendendreef in de wijk Goes-West wordt een project voor Tiny Houses voorbereid. Het is een eerste stap om de behoefte aan deze nieuwe manier van wonen in een Tiny House nader inzichtelijk te maken. Hiervoor is een initiatiefgroep gevormd die zoveel als mogelijk zelf een plan opstelt (vraaggericht ontwikkelen). De gemeente faciliteert en begeleidt. Het gaat hierbij om een combinatie van burger- en overheidsparticipatie. Voor de realisatie van Tiny Houses aan de Tiendendreef is een plan uitgewerkt, bestaande uit een verkavelingsopzet en randvoorwaarden. Zie bijgevoegde verkavelingsopzet. Om met het plan verder te kunnen in de vorm van het uitwerken van een bestemmingsplan en het voorbereiden van de verkoop samen met de initiatiefgroep wordt de gemeenteraad gevraagd de exploitatieberekening vast te stellen en een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. De exploitatie gaat er van uit dat de inbreidingslocatie aan de Tiendendreef te Goes wordt ingezet voor de realisatie van 11 Tiny Houses.

3. Inhoud 3.1 Hoe ziet het plan eruit? De opzet van het project is de toekomstige bewoners zoveel als mogelijk vrij te laten binnen de voorwaarden van omvang, hoogte, inhoud en beeldkwaliteit. Er zijn verschillende vormen en typen van Tiny Houses. De Tiny House bestaat niet. Dit neemt niet weg dat voor een Tiny House geldt dat deze vrijstaand moet zijn en een maximale woonoppervlakte van 50 m2 mag hebben overeenkomstig gangbare definities. In eerste instantie werd voor het project uitgegaan van het creëren van een woongemeenschap of het wonen in een gezamenlijke tuin. Op voorstel van de initiatiefgroep is als het ware gekozen voor een tussenvorm dat uitgaat van de uitgifte van (kleinere) kavels a la Mannee vanuit particulier opdrachtgeverschap. Dus vooral samen in de zin van bij elkaar met lage erfafscheidingen, minder gemeenschappelijk, geen woongemeenschap. Het plan geeft de woonwensen weer waar deze groep voor wil gaan en is een mooi resultaat van een bewonersinitiatief. Dit sluit naadloos aan bij de opzet van het proefproject voor het vraaggericht ontwikkelen. Daarnaast past de uitgifte van kleine kavels voor zelfbouw bij de trend van kleiner wonen

Z033743CB07

Agendapunt Pagina 2

en daarvoor zelf iets te kunnen bouwen op een duurzame manier. Zonder direct daar een woongemeenschap voor te hoeven vormen. Het plan voor het project Tiny Houses aan de Tiendendreef voorziet in kavels voor het plaatsen van in totaal elf Tiny Houses die via verkoop of erfpacht worden uitgegeven. Daarnaast heeft het collectief voor iedere bewoner een eigen parkeerplaats op het eigen terrein. Verder is het aan te leggen Tiny Forest geïntegreerd, zie bijgevoegde verkavelingsopzet. Aan de Tiny Houses worden de volgende voorwaarden gesteld: − Een woonoppervlak van maximaal 50 m2 inclusief een overdekt terras; − Maximaal twee lagen met een maximale hoogte van 6 meter en een inhoud van maximaal 225 m3; − Zelfvoorzienend voor wat betreft energie; − De Tiny Houses komen op een verrijdbaar onderstel te staan (mobiel) of op een lichte funderingsconstructie (verplaatsbaar); − Geen (verbouwde) zeecontainer of een (geïsoleerde) stacaravan. Voor het terrein geldt als voorwaarde dat deze een open inrichting krijgt, dus geen schuttingen. Het bestaande (waardevolle) groen is zoveel als mogelijk ingepast. Toch is het nodig een aantal bomen te kappen voor inpassing van het plan. 3.2 Sanering en bodemvervanging Op de locaties Tiny Houses en Tiny Forest is de bodem vervangen in verband met verhoogde loodwaarden.

Daarmee wordt het perceel geschikt om in de tuinen van de Tiny Houses bijvoorbeeld een moestuin te kunnen maken. Het perceel voor de Tiny Forest wordt met de vervanging van de grond geschikt gemaakt voor aanplant en gezorgd dat de kinderen veilig kunnen werken / spelen. En op het perceel van de Tiny Houses is op een klein oppervlak een sterke loodverontreiniging gevonden, die is gesaneerd. 3.3 Planologische procedure De huidige bestemming is maatschappelijk en mag er niet worden gewoond en ook mogen er geen woningen worden gebouwd. Er is een planologische procedure nodig om wonen op de locatie Tiendendreef mogelijk te maken. Voor het opstellen van een bestemmingsplan is een proceduretijd van zeker een half jaar nodig.

4. Financiën 4.1 Exploitatieberekening en voorbereidingskrediet De uitgaven van het plan worden gedekt door de grondverkopen. Wel is voorfinanciering nodig. De exploitatieberekening zal tenminste tweemaal worden herzien, zowel bij de begroting als de jaarrekening. 4.2 Sanering en bodemvervanging Voor de bodemsanering en het vervangen van de grond voor de percelen van de Tiny Houses en de Tiny Forest bedragen de geraamde kosten van bijna € 62.000. Dit bedrag betreft het uitgevoerde bodemonderzoek, de uitvoering van de werkzaamheden (aanneemsom), voorbereiding en begeleiding. De kosten kunnen worden gedekt uit het krediet ISV 1 Oriënterende onderzoeken, te weten het restant van de bodembudgetten Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Binnen het krediet is nog ruim € 100.000 beschikbaar.

5. Communicatie Initiële doelen van de participatie zijn: a. Vanuit de behoeften van de belangstellenden/initiatiefnemers een project op te zetten. Waarbij de gemeente faciliteert en begeleidt om met zoveel als mogelijk eigen inbreng van potentiële gegadigden (vraaggericht ontwikkelen) een plan te maken. Het gaat hierbij om een combinatie van burger- en overheidsparticipatie. Dit is vormgegeven via een geformeerde initiatiefgroep die met ondersteuning van de gemeente een concept plan heeft uitgewerkt; b. Het informeren van de omwonenden en de naastgelegen school over de planvorming. Omwonenden en school zijn via aankondigingsbrief, een informatiebijeenkomst en een brief over de planvorming / het concept plan geïnformeerd. Daarnaast vond en vindt afzonderlijk overleg met de school plaats over verkeersveiligheid en leerlingenvervoer.

Agendapunt Pagina 3

Een aantal omwonenden heeft opmerkingen gegeven op het concept plan over de maximale bouwhoogte van zes meter en het niet toestaan van ramen op de verdieping (informatieronde per brief, januari 2021). De reacties van omwonenden zijn beantwoord en de opmerkingen zijn besproken met de initiatiefgroep. Naar aanleiding hiervan heeft de initiatiefgroep haar voorstel aangepast en is het maximale bouwvolume teruggebracht naar maximaal 225 m3 (dit was 250 m3). In de bijlage zijn verschillende voorbeelden opgenomen van grotere Tiny Houses met een maximum van 50 m2 en een hoogte van maximaal 6 meter (en zelfs hoger) en wat dan dus eventueel zou kunnen worden geplaatst. De informatie is ook naar de omwonenden gestuurd die hebben gereageerd. Bij dit raadsvoorstel mee te zenden stukken: 1. Verkavelingsplan project Tiny Houses Tiendendreef, versie definitief; 2. Overzicht voorbeelden Tiny Houses met een maximum van 50 m2. Ter inzage te leggen stukken: 1. Collegevoorstel Project Tiny Houses Tiendendreef: vaststellen plan en exploitatieberekening; 2. Notitie “Exploitatieberekening Tiendendreef Tiny House” (vertrouwelijk); 3. Exploitatieberekening Tiendendreef Tiny House (vertrouwelijk). Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

drs. M. Mulder MSc. Burgemeester