Agendapunt 08. Bestemmingsplan PDF 20210354

▪ De nieuwe woning dient duidelijk onderge-

van het bestaande ensemble te worden

▪ De nieuwe woning uitgevoerd in overwe-

schikt te zijn aan het hoofdgebouw en dient

vormgegeven. Verbindende elementen en

gend traditioneel en ingetogen kleur- en

verder van de Stelleweg te worden gesitu-

ondergeschikte toevoegingen zijn contras-

materiaalgebruik, zoals baksteen, hout en

eerd;

terend en dienen het bestaande ensemble

(gebakken) pannen;

▪ Bijgebouwen bij de nieuwe woning zijn gesitu-

te versterken;

▪ Geen opvallende en/of felle contrasteren-

eerd op het achtererf en ondergeschikt;

▪ Bij renovatie of verbouwing moet de archi-

▪ Bestaande oriëntatie en doorzichten dienen

tectuurstijl van de onderhavige bouwwer-

▪ Materiaal- en kleurgebruik van bijgebou-

ken worden gerespecteerd. Met aandacht

wen en aanbouwen afgestemd op dan wel

voor behoud van gevelopeningen, detaille-

contrasterend ter versterking van het be-

ring en ornamentiek;

staande ensemble.

te worden gehandhaafd; ▪ Het ensemble krijgt een zorgvuldige landschappelijke inpassing die hier tevens versterkend aan is.

de kleuren;

11

Referentiebeeld informele Zeeuwse haag

Referentiebeeld formele Zeeuwse haag

12

Referentiebeeld formele voorzijde erf

Referentiebeeld houtwal

Referentiebeeld parkeren achter haag

Referentiebeeld hoogstamboomgaard

Referentiebeeld gebakken klinkers

Referentiebeeld boerengrind

5. Beeldkwaliteit buitenruimte Referentiebeelden

De nieuwe Elsa Hoeve zal zich als ensemble

Parkeren

In dit beeldkwaliteitsplan wordt gebruik ge-

voegen in het open landschap waar het onder-

• Parkeren vindt plaats op eigen terrein;

maakt van referentiebeelden. Met deze beel-

deel van uitmaakt. Daarnaast zal het zich met

• Parkeerplaatsen en rijbaan worden waar

den wordt een mogelijke uitwerking/sfeer

name functioneel richten op de Stelleweg.

weergegeven zonder dat dit een letterlijke uit-

Uitgangspunt is een ensemble dat op een aan-

werking dient te zijn.

trekkelijke en landschappelijke wijze zich onop-

mogelijk uitgevoerd in grasbetonsteen; • Parkeren zoveel als mogelijk aan het zicht onttrekken.

vallend schikt in de context. Beplanting

5. 1. Beeldkwaliteitcriteria Bestrating

• De groeninrichting draagt nadrukkelijk bij aan het beeld van de ensemble;

• Eenduidige erfinrichting rondom het nieu-

• Bestaande houtwal rondom herstellen met

we ensemble. Daarbij wordt onderscheid

streekeigen soorten en voorzien van door-

worden gemaakt tussen het achtererf (in-

zichten;

formeel) en voorerf (formeel); • De Elsa Hoeve krijgt een formele inrit vanaf de Hoge Meet, dedeeltelijk uitgevoerd als karrespoor, en een informele (langzaamverkeer) vanaf de Stelleweg; • De vrijstaande woning krijgt één informele inrit (gedeeld met de Elsa Hoeve) welke in vormgeving en materialisatie (b.v. grasbetonstenen) ondergeschikt is • Eenheid in materialisering en een rustig en

• Tussen de Elsa Hoeve en de nieuwe woning een informele streekeigen haag van maximaal 1,80 meter hoog; • Aan de zijde van de Stelleweg een afzooming van het ensemble met een formele streekeigen ‘Zeeuwse haag’ van maximaal 1 meter hoog; • Voor de nieuwe woning is een hoogstamboomgaard voorzien van oorspronkelijke fruitrassen.

eenduidig beeld d.m.v. gebakken klinkers en boerengrind.

13

buro-sro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement

Bijlage 2 Inrichtingsplan met landschappelijke inpassing

Wer fla an

Ringbaan Oost

Karrespoor t Mee Hoge

Verplaatsen sloot en houtwal Bestaande dam

Kappen monumentale bomen en herplanten

Stelleweg

DD

17 parkeerplaatsen afgeschermd met haag BB

AA

Inrit fiets /voet CC Legenda

Oranjeweg

DD

Erf verharding Parkeren

Inrichting wordt nader ontworpen als belevingstuin voor de bewoners

Parkeren (grasbetontegels) Mindervaliden parkeren Woonperceel Bebouwing Bebouwing éénlaags plat en transparant (glazen) volume Hoogstamboomgaard Houtwal Bomen

BB

Zeeuwse haag (informeel)

AA

Zeeuwse haag (formeel) max. 1m hoog Zichtlijnen Toekomstig bouwvlak

CC

Stedenbouwkundig plan

Elsa hoeve, Kloetinge

Ch.

eg onw

urb e Bo

d

0

5

10

20

30

40

50

Schaal: Datum: Projectnummer: Tekeningformaat:

1:1000 25 oktober 2022 SR200280 A3

DD DD

2,0m 5,9 m 4,8 m 6,5 m 4,0 m 0 2,5 5 7,5

schaal 1:250

10

inrichting belevenistuin n.t.b.

verharidng tuin

bestaande wagenschuur

rijbaan

kadastrae grens

houtwal

greppel

Bijlage 3 Vormvrije m.e.r.‐beoordeling

5 december 2022

5 december 2022 20210354 Elsa Hoeve Kloetinge ing. J.A. van Broekhoven Blouberg Projectontwikkeling B.V.

S. Lie Concept

Rho adviseurs voor leefruimte

20210354

Inhoud

Rho adviseurs voor leefruimte

20210354

Rho adviseurs voor leefruimte

20210354

Aan de Stelleweg 2 in Kloetinge was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd. Het bedrijf is enige jaren geleden gestopt en de bedrijfsgebouwen staan leeg. De bijbehorende woning wordt nog bewoond. De bestaande bebouwing aan de Stelleweg 2 - de Elsa Hoeve - heeft de status van rijksmonument. De initiatiefnemers willen de Elsa Hoeve herontwikkelen naar een woonvorm voor dementerende ouderen. Er worden 38 zorgeenheden en een vrijstaande reguliere woning gerealiseerd. Zo krijgt de monumentale boerderij een nieuwe functie en wordt invulling gegeven aan de behoefte aan zorgwoningen in Goes. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen deze bestemming. Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken is met de gemeente Goes overeengekomen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D 11.2 van de bijlage opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De beoogde ontwikkeling bestaat uit 38 zorgeenheden en één vrijstaande woning.

Hiermee blijft de ontwikkeling onder de drempelwaarde. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde ‘vormvrije m.e.r.-beoordeling’. Dit document bevat deze beoordeling.

In een m.e.r.- beoordeling wordt getoetst of een m.e.r. procedure doorlopen moet worden. De wettelijke regeling voor de m.e.r.-beoordeling gaat uit van het principe 'nee, tenzij'. Dat wil zeggen, een volwaardige m.e.r.-procedure is alleen noodzakelijk als sprake is van 'belangrijke nadelige gevolgen' die het betreffende project voor het milieu kan hebben. Daarbij moet het bevoegd gezag rekening houden met de omstandigheden zoals aangegeven in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling, te weten: • de plaats van het project; • de omvang van het project; • de kenmerken van de potentiële milieueffecten (in samenhang met de eerste twee criteria). Het bevoegd gezag dient een m.e.r-beoordelingsbeslissing te nemen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de omvang van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

Deze m.e.r.-beoordelingsnotitie: • beschrijft in hoofdstuk 2 de plaats en omvang van het project;

5/33

• •

licht in hoofdstuk 3 de verwachte effecten voor de verschillende milieueffecten toe; geeft ten slotte in hoofdstuk 4 de conclusie weer voor de m.e.r.-beoordeling.

Bij de analyse in hoofdstuk 2 en 3 is gebruik gemaakt van informatie uit de onderzoeken welke te vinden zijn in de bijlagen.

6/33

Het plangebied ligt buiten de kern ten noorden van Kloetinge en ten oosten van Goes. Het plangebied ligt in de stadsrand en maakt onderdeel uit van het buitengebied. De locatie is gelegen aan de Stelleweg, ten zuiden van de Hoge Meet, en omvat de monumentale boerderij Elsa Hoeve en de direct aangrenzende oostelijke en zuidelijke percelen. Aan de overzijde van de Stelleweg ligt een vrijstaande woning en ten zuiden daarvan natuur- en gezondheidspark 'De Mirakel'. Het gebied ten oosten van het plangebied, is agrarisch in gebruik. De ligging is in figuur 2.1 weergegeven.

Figuur 2.1 Ligging plangebied (Bron: Google Maps, bewerking Rho Adviseurs) Bijzondere gebieden en het opnamevermogen van het natuurlijk milieu Het plangebied kent in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2010’ (vastgesteld op 02-06-2011) de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 1’. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk wanneer de werkzaamheden een oppervlak van groter van 100 m2 beslaan en dieper reiken dan 40 cm.

7/33

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Oosterschelde bevindt zich op circa 2 kilometer (figuur 2.2). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied bevindt zich op circa 750 meter van de beoogde bebouwing (figuur 2.3). Het plangebied is niet gelegen binnen een milieu beschermingsgebied (figuur 2.4).

Figuur 2.2 Ligging plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: Provincie Zeeland)

Figuur 2.3 Ligging plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van Natuurnetwerk Nederland (bron: Provincie Zeeland)

8/33

Figuur 2.4 Ligging plangebied (rood omcirkeld) ten opzichte van milieu beschermingsgebieden (bron: Provincie Zeeland)

9/33

Ter plaatse van de Stelleweg zullen 38 zorgeenheden en een vrijstaande reguliere woning worden gebouwd. De beoogde ontwikkeling betreft een volledige herontwikkeling van de monumentale boerderij Elsa Hoeve. Bij de ontwikkeling wordt ook het zuidelijk gelegen kadastrale perceel GOE00-X-761 betrokken. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het gehele ensemble, met aanvullende nieuwbouw, op een ruimtelijk en landschappelijk wijze goed in te passen. De basis ligt in de herontwikkeling van de Elsa Hoeve, waarbij de vrijkomende woonbestemming wordt gebruikt om de nieuwbouwwoning te kunnen realiseren. De betreffende kadastrale percelen worden nadrukkelijk op elkaar afgestemd, waardoor er een fraai bebouwingsensemble zal ontstaan die aansluit op de agrarische gronden. Het bestaande ensemble wordt in ere hersteld en krijgt een maatschappelijk functie als woonzorglocatie. Het ontwerp gaat uit van de bestaande woning en grote landbouwschuur met haaks daarop, aan de noordoostzijde, een nieuw schuurvolume van één laag met een kap. De nokhoogte bedraag ca. 10 meter. Aan deze nieuwe schuur wordt een éénlaagse uitbouw van ca. 3 meter gerealiseerd op de kop aan de noord-oostzijde. De nieuwe schuur krijgt een bij het ensemble passende architectuur.

De kop van de beoogde grote landbouwschuur, het woonhuis en de bakkeet, worden door middel van een nieuw éénlaags plat en transparant (glazen) volume (ca. 3 meter hoog) met elkaar verbonden. Dit volume vormt de centrale entree van de woonzorgboerderij en laat, door zijn transparantie, de waarde van de bestaande bebouwing intact. Ten zuiden van de vernieuwde Elsa Hoeve wordt een vrijstaande woning gerealiseerd als onderdeel van het nieuwe ensemble. Deze woning, met een omvang van maximaal 750 m3, wordt ten opzichte van de Elsa Hoeve verder van de Stelleweg gebouwd, zodat de monumentale boerderij nadrukkelijk het zicht ter plaatse bepaald. De nieuwe woning heeft een afmeting van ca. 17,5 bij 9 meter, een smal, lang volume passend bij de bestaande bebouwing. Dit volume bestaat uit één laag met een kap en is gelijk aan een agrarisch schuurvolume. De nokhoogte bedraag circa 8 meter. De woning en de bijbehorende schuur/garage worden achter de voorgevellijn van de bestaande bebouwing geplaatst waardoor het ondergeschikt is aan de bebouwing. De woning wordt zodanig gepositioneerd dat deze eenzelfde richting heeft als het agrarische ensemble van de Elsa Hoeve en heeft de nokrichting haaks op de Stelleweg. Ten zuiden van de woning wordt een bijgebouw gerealiseerd van 7,5 x 6 meter en bestaat eveneens uit één laag met een kap (nokhoogte ca. 5 meter).

Net zoals de woning wordt dit bijgebouw in een agrarisch gerelateerde architectuur uitgevoerd passen binnen het ensemble. Het gehele ensemble wordt op een aantrekkelijke en landschappelijk wijze ingepast. Daartoe wordt de bestaande houtwal aan de noord- en oostzijde ontdaan van slechte bomen en struiken. Nieuwe streekeigen bomen en heesters worden toegevoegd langs zowel de noord-, oost- en zuidrand van het totale perceel. De huidige houtwal rondom de bestaande woning wordt verwijderd om zo zicht en openheid te creëren. Tussen de Elsa Hoeve en de nieuwe woning wordt een smalle houtwal/haag voorgesteld om voldoende privacy te waarborgen. Deze houtwal/haag begint bij de voorgevellijn van de nieuwe woning waardoor het zicht op de oorspronkelijke woning gewaarborgd blijft. Om een eenheid op beide percelen te creëren wordt er een hoogstamboomgaard gerealiseerd aan de voorzijde van het woonperceel die gedeeltelijk ook naast de woning van de oorspronkelijke boerderij groeit. Dit heeft als voordeel dat de nieuwe bebouwing wat meer uit het zicht komt en ook beide percelen ruimtelijk met elkaar verbindt.

10/33