Agendapunt 04. Raadsvoorstel investeringskredieten Omnium

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

21 december 2023

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

A. van der ReestPortefeuillehouder2 Onderwijs, sport en cultuur drs. S.M.P. van Terheijden Omgeving & Economie

:

Z21.097435 / D23.1079416 Investeringskredieten Omnium

Gevraagd besluit 1. Een investeringskrediet te verstrekken van €15.055.000 voor de realisering van een schoolgebouw; 2. Een investeringskrediet te verstrekken van €4.728.000 voor de vernieuwbouw van sporthal 3 en de aanpassing van de entree en horeca bij het Omnium; 3. De financiële effecten op de gemeentelijke exploitatie vanaf 2025 jaarlijks ten laste te brengen van het begrotingssaldo; 4. Daartoe de begrotingswijzing 2024-8 vast te stellen.

Juridische grondslag Privaatrecht. Aanleiding Op 22 december 2022 heeft uw raad een positieve grondhouding aangenomen ten aanzien van de verplaatsing van het Groencollege naar het Omnium en de aankoop van het huidige perceel van het Groencollege aan het Stationspark. Ten behoeve van de dekking van de voorbereidingskosten voor het opstellen van een voorlopig ontwerp van de te bouwen school heeft u een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Op 29 juni 2023 heeft de architect zijn visie in een Technisch beraad gepresenteerd. De architect heeft samen met gemeente, Scalda en Omnium een voorlopig ontwerp gemaakt waarover alle partijen positief gestemd zijn. Het voorlopig ontwerp is gepresenteerd in een Technisch beraad van 18 oktober 2023. Het bestuur en de Raad van Toezicht hebben inmiddels ingestemd met het realiseren van dit ontwerp en het daartoe aangaan van een langlopende huurovereenkomst van 25 jaar. Het college heeft verder onderzocht of het wenselijk is de oudste sporthal van het Omnium gelijktijdig te vervangen. Gebleken is dat het zowel financieel als bouwkundig voordelen biedt als een nieuwe sporthal in hetzelfde bouwproces wordt gerealiseerd. Resultaat Het verstrekken van investeringskredieten voor de realisering van een schoolgebouw voor het Groencollege, de vervanging van sporthal 3 en daarmee verband houdende aanpassingen van het Omnium. Argumenten 1.

Er is een goede invulling voor het tropisch bos gevonden. De raad heeft opdracht gegeven een nieuwe invulling te vinden voor het verlieslijdende tropisch bos. Met de komst van het Groencollege van Scalda naar het Omnium wordt een betrouwbare en duurzame gebruiker gevonden. 2.1 Het voorlopig ontwerp voldoet aan de eisen van de betrokken partijen. Het voorlopig ontwerp is tot stand gekomen in een gezamenlijk en intensief overleg met gemeente, Scalda en Omnium. In dit gebouw kan Scalda haar nieuwe onderwijsvisie geheel realiseren. Het is verder een duurzaam gebouw dat voldoet aan de eisen van een Frisse School. Voor de gemeente is van groot belang dat het een flexibel gebouw is dat op langere termijn aangepast kan worden. Eventueel voor een ander gebruik.

Agendapunt Pagina 2

2.2 Het voorlopig ontwerp verbetert de kwaliteit en de kansen van het Omnium. De realisering van de school in de kas verbetert de exploitatie van het Omnium structureel. Het geeft echter ook kansen voor verdere synergie tussen onderwijs, recreatie en educatie. Ook de geplande vernieuwing van sporthal 3 en de aanpassing van de entree en horeca draagt bij aan een hogere kwaliteit van het Omnium als voorziening in het algemeen en het gebouwencomplex in het bijzonder. 3. De huurprijs is kostendekkend. Met Scalda is een huurprijs overeengekomen die over de totale periode van 25 jaar kostendekkend is. (investeringslasten en onderhoud). Deze huurprijs is een maximumbedrag. Wanneer de investeringskosten onverhoopt hoger uitvallen, gaan partijen terug naar de tekentafel en moet er bezuinigd worden op het ontwerp. Vallen de investeringskosten lager uit dan profiteert ook Scalda van dit voordeel en wordt de huurprijs aangepast. In de op te stellen samenwerkingsovereenkomst worden hier verdere afspraken over gemaakt. In de kostenraming en daarmee ook de huuropbrengst is tevens rekening gehouden met de verbouwing van de kinderboerderij en het Ambachtscentrum, alsmede de realisering van een loods. De beschikbaarheid van die voorzieningen voor de Groenopleiding is van het allereerste begin een randvoorwaarde voor Scalda. 4. De komst van Scalda dient een maatschappelijk belang.

Met de realisering van het nieuwe Groencollege bij het Omnium wordt een maatschappelijk belang gediend. Scalda kan een moderne en duurzame school realiseren waarmee invulling kan worden gegeven aan hun nieuwe onderwijsvisie die past in de huidige tijd. Bij het Omnium zijn ook de Scaldaopleidingen Cios en VDO al gevestigd. Daarmee wordt de maatschappelijke functie van het Omnium versterkt en kan synergie worden bereikt met de overige educatieve en recreatieve functies van het complex. 5. Versterking van Goes als onderwijscentrum. Goes is een onderwijsstad voor de regio en daarbuiten. Die functie wordt met deze ontwikkeling versterkt en dat past in de ambities van de gemeente. Bovendien biedt het de mogelijkheid een carrousel op gang te brengen voor de verdere modernisering van onderwijsvoorzieningen in de gemeente. Met de aankoop van het huidige schoolgebouw aan het Stationspark kan de gemeente daar direct invloed op uitoefenen. 6. Gelijktijdige vervanging van sporthal 3 levert voordelen op. Sporthal 3 is technisch en economisch afgeschreven. De hal heeft een bezettingspercentage van meer dan 90%. Vervanging van de hal is daarmee legitiem. Het gelijktijdig vervangen van de sporthal levert zowel bouwkundig als financieel voordeel op. Er is sprake van één bouwstroom en daarmee kan de overlast beter worden gedoseerd.

Gelijktijdige uitvoering levert een kostenvoordeel op van ruim €675.000. Het belangrijkste is dat door de vervanging door een nieuwe sporthal die wordt gedraaid, ruimte ontstaat voor een nieuwe entree die de stroom gebruikersgroepen beter kan faciliteren, meer ruimtelijke kwaliteit geeft in het gebouw en bovendien de mogelijkheid opent om in de toekomst het complex in oostelijke richting uit te breiden. Mogelijke risico’s Het betreft hier een majeur project dat een grote investering van de gemeente vraagt. De gemeente is risicodrager van de ontwikkeling en de investering. Daarom is het heel belangrijk dat er overeenstemming is met Scalda over een huurprijs en huurperiode waarmee de investering uiteindelijk kan worden gedekt. De huurprijs is gebaseerd op de kostenraming van het voorlopig ontwerp. Daarmee is de investering niet zonder risico's. Het project is zodanig ingericht dat die - in samenhang met aanvullende beheersmaatregelen - acceptabel zijn. Risico leegstand 1. De gemeente is eigenaar van het gebouw van het project en heeft daarmee de regie; 2. Door de lange huurrelatie van 25 jaar met een betrouwbare partner heeft de gemeente meer zekerheid. 3. Het gebouw wordt flexibel ingericht zodat het gebouw ook op langere termijn (deels) kan worden aangepast voor ander gebruik;

Agendapunt Pagina 3

4. In de op te stellen en aan het college voor te leggen samenwerkingsovereenkomst met Scalda en gemeente worden nadere (proces)afspraken gemaakt die het risico inperken (onder meer met betrekking tot beperken tussentijdse aanpassing oppervlakte of beëindiging van de huurovereenkomst). Risico kostenraming 1. De onderdelen in het voorlopig ontwerp zijn diverse malen doorgerekend en gecheckt door het bouwteam en de verschillende adviseurs. Een deskundig kostenbureau heeft vervolgens een investeringsraming opgesteld; 2. In de totale kostenraming zitten voldoende veiligheidsmarges om tegenvallers op te kunnen vangen. Zo is er een passende post onvoorzien en rekening gehouden met prijsstijgingen; 3. Er is een second opinion gevraagd op de kostenraming. Risico aanbesteding We gaan de markt op met een aanbesteding (bouwteam) waarin we met een taakstellend budget partijen gaan uitdagen om het project te realiseren. De partij die zich aan de gemeente gaat binden zal binnen het krediet moeten bouwen. Hiervoor is het traject opgedeeld in een bouwteamfase en uitvoeringsfase. Dit biedt een extra escape om het project verder uit te werken en nogmaals geheel door te rekenen. Hier lopen we een beperkt risico dat we de uren van de aannemer moeten vergoeden.

Na de bouwteamfase kunnen we doorgaan met de betreffende aannemer (voorkeur) of we gaan met het uitgewerkte plan de markt op met als doel (binnen het taakstellend krediet) een partij te vinden die een zo laag mogelijke aanbieding doet. Risico rente en consumentenprijsindex Een aantal onzekere en conjuncturele factoren kunnen niet worden weggenomen. De ontwikkeling van de rente is een aspect dat grote gevolgen kan hebben op het uiteindelijke resultaat. Maar dat geldt voor alle investeringen die de gemeente doet. Er is overeenstemming met Scalda over verlenging van de huurperiode van 20 naar 25 jaar. Bij de overeengekomen huurprijs van €750.000 per jaar per 1 september 2025 is er sprake van een positief resultaat na 25 jaar van €2,2 miljoen (bij CPI 2% en rente 4%). Met het positieve resultaat over de totale huurperiode kan dit risico worden beperkt maar niet geheel worden weggenomen. Risico druk op de begroting Als beschreven in de paragraaf Financiën moet gedurende de eerste 8 jaren een totaal verlies worden genomen van €1,1 miljoen. Bekend is reeds dat het rekeningsaldo van de gemeente in de jaren 2026 en 2027 sowieso niet positief zal zijn. Daarmee drukken deze lasten extra. Belangrijk is daarom af te wegen of de risico's opwegen tegen het maatschappelijk belang dat wordt gediend. En dat lijkt hier het geval gelet op de kansen die de verplaatsing van het Groencollege biedt.

Kansen voor versterking van onderwijs, sport en recreatie. Nu onderdeel van de deal is dat de gemeente het bestaande gebouw aan het Stationspark aankoopt, krijgt de gemeente regie over de herontwikkeling van dit kavel. Dat is strategisch van belang voor de herontwikkeling van centrum-zuid. Risico apart uitvoeren schoolgebouw en sporthal Indien de raad mocht besluiten alleen het schoolgebouw te realiseren en niet de sporthal, vervalt een financieel voordeel van €675.000 die een gelijktijdig bouwproces oplevert. De meerkosten zien we onder andere terug in het twee keer inrichten van een bouwplaats, gesplitst projectmanagement, extra voorzieningen bij de bouw van de sporthal naast de school die dan al in gebruik is. Bovendien betekent dat extra overlast voor de gebruikers van het Omnium wanneer de hal over enkele jaren toch wordt vervangen. Financiën In dit onderdeel wordt inzicht gegeven in de investeringsraming, onderhandelingsresultaat huurprijs en de financiële effecten. In de huidige begroting 2024 is voorafgaand aan de ontwerpfase een uitbreidingsinvestering in begroting 2024 opgenomen van € 12,8 miljoen. Na het doorlopen van de ontwerpfase en het toevoegen van de investeringen in sporthal 3 en de entree-horeca kunnen we nu een volledig beeld geven van de investeringsraming.

Agendapunt Pagina 4

De investeringsraming bestaat uit drie onderdelen. In onderstaande tabel wordt per onderdeel de investeringsraming en de afschrijvingslasten weergegeven: Onderdeel Realisatie schoolgebouw Sporthal 3 en Entreehoreca

Investeringsraming €15.055.000

Afschrijvingslasten €451.000

€4.728.000

€143.000

Kosten De exploitatielasten voor gemeente Goes bestaan voor een groot deel uit de kapitaallasten. Naast de hierboven genoemde afschrijvingslasten, hebben we ook rentelasten. Beide onderdelen zijn gebaseerd op de nota waardering en afschrijving zoals we die voor alle investeringsramingen toepassen. Voor de rentekosten gaan we uit van het rentepercentage van 4%, zoals we die in de begroting 2024 hebben bepaald. De nota waardering en afschrijving bepaald dat we werken met een lineaire afschrijving. Dat betekent dat de afschrijving jaarlijks gelijk is maar door de dalende boekwaarde, dalen ook de rentekosten Naast de kapitaallasten hebben we een inschatting gemaakt wat de onderhoudskosten van de investering zijn, ten opzichte van de onderhoudskosten die we nu in het meerjaren onderhoudsplan voor bijvoorbeeld het tropisch bos hebben opgenomen. De meerkosten aan onderhoud voor een schoolgebouw ten opzichte van het tropisch bos, zijn onderdeel van de exploitatielasten. Afwaardering Voor twee van de drie onderdelen hebben we te maken met een afwaardering. De realisatie van het schoolgebouw zorgt ervoor dat we een deel van de investering van het tropisch bos moeten afwaarderen. De ondergrond, fundering en constructie blijven intact. Het blijkt dat we van deze onderdelen gebruik kunnen maken in het nieuwe ontwerp. Maar er zijn een aantal onderdelen die verwijderd worden.

Een voorbeeld hiervan zijn de zakken die nu de schil van het tropisch bos vormen. We hebben een inschatting gemaakt van de afwaardering, deze schatten we in op €905.000. De andere afwaarderingen in het tropisch bos zoals de loopbrug, klimmuur en bar vinden plaats in de exploitatie van het Omnium. Bij een raadsbesluit in 2023 zullen de afwaarderingen ook in 2023 ten laste van het resultaat worden gebracht. Bij de overname van het vastgoed van het Omnium is dit onderdeel geworden van de vaste activa staat van gemeente Goes. Dit betekent dat het vastgoed van het Omnium gewaardeerd is, conform de nota waardering en afschrijving. Dat betekent dat de sporthal een restwaarde heeft. Met het verwijderen van sporthal 3, die in 2024 wordt afgeschreven tot de restwaarde, moeten we nog wel deze restwaarde afwaarderen. Voor sporthal 3 is dat ongeveer €155.000. De afwaardering van de restwaarde van sporthal 3 vindt plaats ten laste van de exploitatie van 2025 omdat de oude sporthal pas in maart 2025 buiten gebruik wordt gesteld. Dekking Voor de realisatie van het schoolgebouw zijn er twee dekkingsmogelijkheden. De grootste is de huuropbrengst van het Scalda Groencollege. Daarnaast kent het tropisch bos nu een structureel exploitatietekort van jaarlijks €100.000. Met de realisatie van het schoolgebouw in het tropisch bos, valt dit exploitatienadeel voor het Omnium weg.

Voor sporthal 3 ontstaat er geen extra dekking voor de exploitatielasten. In principe wordt de huidige hal één op één vervangen. Dat betekent dat ook de opbrengsten van de hal hetzelfde blijven. De exploitatielasten in de vorm van afschrijvings- en rentekosten moeten binnen de begroting van gemeente Goes worden opgevangen. Er wordt niet geput uit de beschikbare middelen voor verduurzaming omdat het college het uitgangspunt hanteert dat sprake is van volledige nieuwbouw van de sporthal.

Agendapunt Pagina 5

Onderhandelingsresultaat Onder voorbehoud van goedkeuring college en gemeenteraad is met Scalda onderhandeld over het huurbedrag dat jaarlijks betaald gaat worden. Na de onderhandelingen is dit uitgekomen op € 750.000 per 1 september 2025. Deze datum is de verwachte ingebruikname en de start van het schooljaar voor het Scalda Groencollege. Deze huur zal conform gemeentelijk beleid bij verhuur, jaarlijks geïndexeerd worden met de consumenten prijsindex (CPI). Zoals aangegeven bij de kosten, zullen de kapitaalasten jaarlijks dalen, door de indexering van de huur, zullen de opbrengsten jaarlijks stijgen. Het onderhandelingsresultaat betekent dat we in het eerste jaar van het huurcontract nog geen kostendekkende huur zullen hebben. Dit punt wordt na 8 jaar bereikt. Om de risico’s daar waar mogelijk te beperken is gekozen voor een huurcontract van 25 jaar. Voor de totale looptijd verwachten we dat de opbrengsten hoger uit gaan vallen dan de kosten. Dit wordt in onderstaande grafiek weergegeven.

De groene lijn laat zien dat de eerste jaren verlieslatend zijn. Vanaf ongeveer 8 jaar wordt het exploitatieresultaat positief. Effect op begroting gemeente Goes

Effect op schuldpositie Op basis van een eerste grove inschatting, voorafgaand aan de ontwerpfase is een investeringsbedrag in de begroting opgenomen. Dit bedrag van €12,8 miljoen loopt al mee in de schuldpositie van gemeente Goes. De hogere investering van het schoolgebouw en de investering van sporthal 3 zijn nog geen onderdeel van begroting 2024. Het effect op de schuldquote van deze twee extra investeringen is ongeveer 4%. Fiscaliteit In de ramingen hebben we de btw van de investering als kostenverhogend opgenomen. Voor onderwijshuisvesting en sport kunnen we de btw niet via het btw compensatiefonds compenseren. In het verdere traject gaan we nog kijken naar fiscale optimalisatie. We zien hiervoor nog kansen bij de sporthal. We gaan voor de btw van de bouw van de sporthal een aanvraag doen voor compensatie via de regeling specifieke uitkering sport (SPUK-sport). Deze SPUK aanvraag kennen we ook voor andere sportaccommodaties. Het is de ervaring van de afgelopen jaren dat dit een compensatie van 70% van de btw kan opleveren. De btw van de sporthal is circa €650.000 wat een compensatie van mogelijk €455.000 kan geven. Hiermee is in de raming nog geen rekening gehouden.

Agendapunt Pagina 6

Aankoop gebouw Stationspark De aankoop van het huidige Groencollege aan het Stationspark zal worden meegenomen in de op te stellen grondexploitatie voor de herontwikkeling van centrum-zuid. Die grondexploitatie zal te zijner tijd separaat aan de raad worden voorgelegd. Optimalisatie Het college ziet nog mogelijkheden om het resultaat te optimaliseren. Deze zijn vanwege de onzekerheid evenwel niet meegenomen in de dekking. Het gaat om optimalisatie van kosten, opbrengsten en fiscaliteit. Dan gaat het bijvoorbeeld om inzet van aangevraagde subsidie voor duurzaamheidsmaatregelen (DUMAVA), te behalen exploitatievoordeel bij het Omnium door onder meer lagere energielasten en aan te vragen middelen SPUK Sport. Zodra daarover wel meer duidelijkheid bestaat, kan alsnog worden besloten deze voordelen toe te rekenen. Overigens zal het college in het vervolg van het project sowieso proactief zoeken naar optimalisatie van het resultaat. Duurzaamheid Met de realisering van het voorlopig ontwerp kan verder invulling worden gegeven aan de duurzaamheidsdoelstelling van de gemeente in het algemeen en het Omnium in het bijzonder. Er kunnen bijvoorbeeld veel meer zonnepanelen geplaatst worden op de nieuwe daken van de kas en de sporthal worden gelegd. Door een nieuwe schil rond de sporthallen 3 en 4 wordt de gevelisolatie verbeterd.

Verder kan de energieprestatie van het complex worden geoptimaliseerd. Communicatie & Participatie Bij de realisering van het plan zijn verschillende stakeholders betrokken. Gebruikers van het Omnium, de kinderboerderij en het Ambachtscentrum, omwonenden, instellingen en bedrijven. De raad is na de verstrekking van het voorbereidingskrediet op verschillende momenten bijgepraat in een Technisch beraad. Op 29 maart 2023 hebben de directies van Scalda Groen en Omnium verteld waarom zij positief zijn over het plan. Op 29 juni 2023 heeft de architect zijn visie gepresenteerd op de realisering van een schoolgebouw samen met de vervanging van sporthal 3 en de aanpassing van de horeca en entree. Op 18 oktober 2023 heeft de architect vervolgens het voorlopig ontwerp gepresenteerd. Op 14 november 2023 wordt de raad in een Technisch beraad geïnformeerd over de financiële aspecten van het plan. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? In het kader van de gebiedsvisie die mede naar aanleiding van de voorgenomen verplaatsing van het Groencollege voor de Hollandse Hoeve wordt opgesteld, heeft participatie plaatsgevonden via Goes praat mee. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met stakeholders (eigenaren en de diverse gebruikers) in het gebied. Die zullen na een positief besluit ook betrokken blijven bij het verdere traject.

Scalda en Omnium zijn voortdurend aangehaakt geweest bij de planvorming. In het verdere proces is nog ruimte om de huidige gebruikers van het Omnium te betrekken. Dan gaat het vooral over het gebruik van de sporthal. Uitvoering Wanneer uw raad de gevraagde investeringskredieten verstrekt, zal in januari de aanbesteding worden gestart. Verder zal met Scalda en Omnium een samenwerkingsovereenkomst worden gesloten om de verdere procesafspraken vast te leggen en risico's te beperken voor het geval het project onverhoopt niet door mocht gaan. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

M.A. Fränzel MSc. Burgemeester