8. Raadsvoorstel nota grondbeleid en nota kostenverhaal

Raadsvoorstel Agendapunt Vergadering d.d.

2021

Datum collegebesluit 20 juli 2021 Onderwerp

Nota grondbeleid en nota kostenverhaal

Registratienummer

Z21.079975 / D21.742614

Portefeuillehouder

De Goffau/Pille

Programma

Ruimte en economie

Behandeld door

Jody Poortvliet - de Jonge

1. Inleiding De gemeente Goes heeft behoefte aan een nota grondbeleid waaraan getoetst kan worden door de gemeenteraad. De gemeente heeft goede ervaringen met zowel het actief als faciliterend grondbeleid maar wil de richtinggevende kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen vastleggen in een nota grondbeleid. Daarnaast wordt in de nota beschreven hoe de gemeente binnen haar instrumentele, informatieve, financiële en organisatorische kaders werkt met betrekking tot grondbeleid. De nota kostenverhaal is een uitvloeisel van de nota grondbeleid en legt de werkwijze vast rondom het kostenverhaal. Op die manier wordt voor iedereen duidelijk op welke wijze moet worden gehandeld bij kostenverhaal. 2. Inhoud Grondbeleid is een middel om je ruimtelijke doelen te realiseren. Het biedt de gemeenteraad een kader waarin een brede afweging over ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvindt, waarin alle relevante doelen en waarden worden afgewogen om meerwaarde voor de gemeente te bereiken. Grondbeleid heeft een instrumenteel karakter: er worden geen nieuwe doelen bepaald, maar het is dienend aan doelen en ambities, zoals bijvoorbeeld de Omgevingsvisie. In de nota grondbeleid worden de volgende keuzes vastgesteld: 1. De gemeente kiest voor “opgavegericht grondbeleid”. De gemeente zal per situatie afwegen welke grondbeleidsvorm wenselijk is.

Dit betekent dat de rol van de gemeente per opgave of samenstel van opgaven en per locatie kan verschillen: actief, faciliterend of samenwerkend. De uiteindelijke grondbeleidskeuze voor een specifieke locatie is het resultante van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen urgentie, regie en rendement leidend zijn. De afweging en motivering worden expliciet vastgelegd in de besluitvorming over de desbetreffende ontwikkeling. 2. Tijdens de initiatief- en haalbaarheidsfase van een ontwikkeling worden de ruimtelijke-, financiële- en beleidsmatige kaders vastgelegd. Het gaat daarbij om zowel faciliterende initiatieven als actieve grondexploitaties, waarvoor een nieuw bestemmingsplan (omgevingsplan onder de Omgevingswet) noodzakelijk is, niet zijnde een uitwerkingsplan. Het college zoekt in deze fase, voor ontwikkelingen vastgelegd in het afwegingskader, afstemming met de raad over het te voeren grondbeleid. 3. Wanneer de gemeente besluit een actief grondbeleid te voeren, is minnelijke verwerving het uitgangspunt. Grondeigenaren worden in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken. Mocht het nodig zijn, dan kan de gemeente het onteigeningsinstrumentarium inzetten. Daarnaast kan de gemeente mogelijke grondspeculaties in het exploitatiegebied voorkomen door een voorkeursrecht gemeenten te vestigen (Wvg). 4.

Bij strategische aankopen is handelingssnelheid cruciaal evenals een acceptabel risicoprofiel. Momenteel heeft het college geen financieel mandaat. Het afwegingsproces waarbij de factoren urgentie, regie en rendement centraal staan, wordt bij de keuze tot strategische aankopen betrokken. Het voorstel is om een jaarlijks budget van maximaal € 5.000.000 als financieel mandaat te geven aan het College van B&W en hierover periodiek, in de gebruikelijke rapportages bouwgrond te onderbouwen en verantwoorden. Het bedrag van €

Z037C0C497A

Agendapunt Pagina 2

5.

5.000.000 moet gezien worden in het licht van de bijzonder lage huidige boekwaarde van strategische gronden en bouwgrond en de ambities en potentie van Goes. Met dit bedrag verwachten wij goede kansen te kunnen pakken om gewenste transformatiegebouwen en agrarische gronden in bezit te krijgen. Deze systematiek komt ook voor bij andere gemeenten. De financiële kaders worden hoofdzakelijk bepaald door hetgeen is voorschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV (2019) en de financiële verordening van de gemeente. De gemeenteraad stelt tweemaal per jaar de geactualiseerde grondexploitaties vast door middel van een Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). Het minimum van de reserve bouwgrond wordt bepaald op basis van risico-analyse, toekomstige claims en de verschuldigde vennootschapsbelasting (VPB). Voor de grondexploitaties maken we kwantitatieve risicoanalyses. De kaderstelling rondom het grondprijsbeleid wordt vastgelegd in de jaarlijkse grondprijsbrief. Uitgangspunt voor het bepalen van marktconforme grondprijzen door het college is de residuele grondwaardemethodiek en de comparatieve methode (vergelijking met ontwikkeling grondprijzen in de regio).

Bij faciliterend grondbeleid beperkt de taak van de gemeente zich vaak tot het stellen van (financiële) randvoorwaarden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling en een toetsende rol. Goes is hierbij wettelijk verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op private initiatiefnemers. In de basis gaat het om kostensoorten die gerelateerd zijn aan de grondexploitatie. In de huidige Wet ruimtelijke ordening, maar ook in de aankomende Omgevingswet, is daarvoor een gelimiteerde kostensoortenlijst opgenomen. De gemeente streeft altijd naar het sluiten van een overeenkomst met private initiatiefnemers op vrijwillige basis (anterieure overeenkomst). Dit biedt partijen meer regie, contractsvrijheid en flexibiliteit voor maatwerk. De nota kostenverhaal is onderdeel van het gemeentelijk omgevingsbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. In de nota wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op de Omgevingswet die in 2022 in werking treedt. De nota wordt daarom periodiek geactualiseerd, zodat aansluiting op de Omgevingswet en de verstedelijkingsopgave wordt gewaarborgd en actuele ontwikkelingen kunnen worden meegenomen. In het kader van kostenverhaal en grondexploitatie worden nu onderstaande bijdragen en afdrachten voorzien: 1.

Er wordt nu in de bestaande grondexploitaties en bij anterieure overeenkomsten een bijdrage voorzien voor bovenwijkse voorzieningen, ruimtelijke ontwikkeling en bovenplanse verevening, zijnde een percentage van de grondprijs (of een vast bedrag per m² (uitgeefbaar) bij oudere exploitaties). Dit komt ongeveer neer op een bijdrage van € 12/m² woningbouw (bij een kavel van 250 m² gaat dit om een bijdrage van circa € 3.000/woning) of € 2.228 per appartement, op een bijdrage van € 6/m² maatschappelijke voorzieningen of op een bijdrage van € 3/m² bedrijfsterrein. De bijdrages zijn pragmatisch ingestoken en redelijk en billijk. 2. Er geldt binnen de gemeente een compensatieregeling voor bomen die gekapt moeten worden vanwege ruimtelijke ontwikkelingen. Waardevolle bomen worden dan getaxeerd en de financiële waarde wordt ingezet voor de herplanting van bomen binnen of in de nabijheid van het plangebied. Mocht herplanting op de locatie of in de omgeving niet mogelijk zijn dan wordt het getaxeerde bedrag toegevoegd aan de begrotingspost “voorziening groen”, bestemd voor het in stand houden en herstel van de hoofdgroenstructuur. 3. In de projecten waar niet voorzien kan worden in de realisatie van de benodigde waterberging hanteert de gemeente een afkooptarief per m³ waterberging om deze berging op een andere locatie te realiseren. 4.

Gemeentebrede onderzoeken (bijvoorbeeld niet gesprongen explosieven) worden toegerekend op basis van een bijdrage per m² plangebied als de initiatiefnemer hiervan gebruik kan maken voor zijn beoogde ontwikkeling en worden meegenomen als plankosten. 5. Afdrachten bij uitbreidingslocaties: a. reserve bouwgrondexploitatie: 5% van de basisgrondprijs of 2,5% van de uitgifteprijs van niet-woningen; b. reserve bovenwijkse voorzieningen: 3% van de basisgrondprijs of uitgifteprijs van niet-

Agendapunt Pagina 3

woningen; reserve duurzaam bouwen: 4,5% van de opbrengst ten behoeve van woningbouw; voor appartementen wordt uitgegaan van dezelfde percentages over de opbrengsten bouwgrond; e. reserve stimuleringsmaatregelen duurzaamheid bedrijventerreinen: 1,5% van de opbrengst ten behoeve van bedrijvigheid. 6. Afdrachten bij inbreidingslocaties: f. reserve bouwgrondexploitatie: 3% van de basisgrondprijs of 1,5% van de uitgifteprijs van niet-woningen; g. reserve bovenwijkse voorzieningen: 1,5% van de basisgrondprijs of uitgifteprijs van niet-woningen; h. reserve duurzaam bouwen: 4,5% van de opbrengst ten behoeve van woningbouw; i. voor appartementen wordt uitgegaan van dezelfde percentages over de opbrengsten bouwgrond; j. reserve stimuleringsmaatregelen duurzaamheid bedrijventerreinen: 1,5% van de opbrengst ten behoeve van bedrijvigheid. c. d.

In het kader van het opstellen van de Omgevingsvisie en de programma’s zullen de bijdragen en afdrachten bij de vaststelling van genoemde documenten worden herijkt. Tot die tijd blijven de hiervoor genoemde bijdragen en afdrachten gehandhaafd. Dit is van toepassing op alle nieuwe ontwikkelingen (ook transformatie en inbreiding), niet zijnde sociale woningbouw. Indien de exploitatieberekening reeds is vastgesteld door de gemeenteraad blijven de vastgestelde percentages gelden. Dit geldt ook voor al afgesloten anterieure overeenkomsten. 3. Financiën Bij besluitvorming over de nota krijgt het college het mandaat om voor € 5.000.000 per jaar strategische aankopen te doen, mits dit een acceptabel risiconiveau kent. De hieruit voortvloeiende rentekosten (gesaldeerd met eventuele tijdelijke inkomsten) komen in eerste instantie ten laste van de algemene dienst. In de nota grondbeleid wordt beschreven hoe wordt omgegaan met risico-management in de verschillende fases van bouwgrondexploitatie. Het minimum van de reserve bouwgrond (de buffer om allerlei risico's op te vangen) wordt bepaald op basis van kwantitatieve risico-analyse. Indien het ‘worst case scenario’ gecumuleerd met de contante waarde van de desbetreffende bouwgrondexploitatie negatief is, dient dit bedrag tenminste aanwezig te zijn in de reserve bouwgrond.

Het minimum wordt dan gevormd door deze bedragen samen van de grondexploitaties en een bedrag van € 1.500.000 voor (voorzieningen) nieuwe strategische aankopen en het bedrag van de claims op peildatum (de door de raad besloten onttrekkingen in de toekomst en de verschuldigde vennootschapsbelasting). Op basis van de cijfers bouwgrond jaarverslag 2020 verwachten wij dat het minimum van de reserve bouwgrond op basis van de risico-analyse circa € 1.500.000 hoger wordt dan dat berekend werd met de methode van scenario-analyse (met de laatste methode was deze nog geen € 100.000). Samen met de buffer voor strategische aankopen wordt het minimum van de reserve bouwgrond (op basis van de huidige gegevens) € 3.000.000 hoger ingeschat dan volgens de huidige berekeningsmethode. In de nota kostenverhaal staat beschreven hoe de fondsvorming vanuit de ontwikkelingen bouwgrond plaatsvindt. De nota grondbeleid en de nota kostenverhaal wijken af op de volgende punten ten opzichte van de financiële verordening artikel 212 (FV) en de nota reserves en voorzieningen: 1. Arikel 189 gemeentewet regelt het budgetrecht van de gemeenteraad. In artikel 5 (FV) staat daarnaast dat nieuwe investeringen of aanvullingen op bestaande kredieten separaat aan de raad worden voorgelegd.

Bij investeringen groter dan 1,0% van de schuldquote op basis van de laatst vastgestelde financiële verordening (in casu € 1.400.000 op basis van de begroting 2021) informeert het college de raad in het voorstel over het effect van de investering op de schuldpositie van de gemeente. Met het (voorlopig) jaarlijks budget van maximaal € 5.000.000 als mandaat voor het college in de besluitvorming nota grondbeleid wordt hiervan expliciet

Agendapunt Pagina 4

afgeweken. Met de in de nota genoemde voorwaarden achten wij dat afdoende wordt geborgd dat alleen in noodzakelijke gevallen gebruik wordt gemaakt van dit mandaat. 2. In de nota reserves en voorzieningen staat de huidige systematiek rond het bepalen van de minimale omvang van de reserve bouwgrond vermeld: het bedrag van de rentelasten dat niet gedekt kan worden uit de grondexploitatie zelf als een vertraging van 4 jaar optreedt (scenario-analyse) en dat de maximale omvang van de reserve gelijk is aan de minimale omvang, eventueel aangevuld met specifieke risico's die niet voortvloeien uit het conjunctuurrisico maar uit algemene wet- en regelwijzigingen. In de nota grondbeleid wordt op basis van huidige inzichten een nieuw minimum van de reserve bouwgrond bepaald op basis van risico-analyse, gecumuleerd met € 1.500.000 voor strategische aankopen en het bedrag van claims. Risico-analyse gaat veel verder in op de specifieke risico's per project dan de huidige algemene scenario-analyse en doet hiermee meer recht aan een goede onderbouwing van de buffer voor bouwgrondexploitatie. 3. In de nota reserves en voorzieningen wordt voor de reserve bovenwijkse voorzieningen een concreet percentage benoemd (1,5%). In de nota kostenverhaal wordt een percentage van 3% voorgesteld voor uitbreidingslocaties. Na besluitvorming over de nieuwe percentages gaan die percentages gelden.

De afwijkende punten zullen via een addendum bij de FV en de nota reserves en voorzieningen na besluitvorming door uw raad worden opgenomen. 4. Communicatie Na besluitvorming in uw raad zal een nieuwsbericht geplaatst worden op Goes.nl. Bij dit raadsvoorstel mee te zenden stukken: 1. Raadsbesluit 2. Nota grondbeleid 3. Nota kostenverhaal Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

drs. M. Mulder MSc. Burgemeester