078. Gemeente Goes - Variantenonderzoek Gemeentewerf - Definitief
Tekst van het document
Variantenonderzoek Gemeentewerf Gemeente Goes 2 december 2024
Contactpersoon ARJEN BALTUS Senior adviseur
M +31 6 20014772 E arjen.baltus@arcadis.com
Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland
Dit onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met betrokken medewerkers van de gemeente Goes.
2
Datum: 2 december 2024
Inhoudsopgave 1
2
3
4
Inleiding
4
1.1
Achtergrond
4
1.2
Vraagstelling
4
1.3
Opzet
4
Varianten
5
2.1
Haalbaarheidsonderzoek
5
2.2
Vlekkenplan variant b.
6
2.3
Aanvullend onderzoek
7
2.4
Variant e.
8
2.4.1
Synergie-/besparingskansen
8
2.4.2
Bedrijfsvoering afdeling Openbare Ruimte
9
2.4.3
Indicatie ruimtebehoefte
10
2.5
Variant 1a/1b
11
2.5.1
Uitgangspunten
11
2.5.2
Bedrijfsvoering afdeling Openbare Ruimte
12
2.5.3
Indicatie ruimtebehoefte
12
Financiële aspecten
14
3.1
Algemeen
14
3.2
Investeringskosten
14
3.3
Grondkosten
15
3.4
Exploitatiekosten
15
3.5
Vrijkomende locaties
16
Samenvatting
17
4.1
Aanvullende varianten
17
4.2
Overwegingen
17
4.3
Vervolgtraject
18
Bijlagen 1. Investeringskostenraming 2. Exploitatiekostenraming
3
Datum: 2 december 2024
1
Inleiding
1.1
Achtergrond
In opdracht van de gemeente Goes heeft Arcadis in 2023 een Locatie- en Haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar verplaatsing van milieustraat en gemeentewerf naar een gezamenlijke locatie binnen de gemeente Goes. Het haalbaarheidsonderzoek heeft zich hierbij toegespitst op uitwerking van een variant waarbij alle gemeentewerf functies gezamenlijk met de milieustraat worden geconcentreerd op een locatie op Bedrijvenpark Deltaweg. De rapportage1 van dit onderzoek is opgeleverd in januari 2024, en de resultaten vervolgens in maart 2024 gepresenteerd aan College en Gemeenteraad van de gemeente Goes.
1.2
Vraagstelling
Op basis van het Raadsbesluit d.d. 11/4/2024 heeft de Stuurgroep Verplaatsing Gemeentewerf besloten ten behoeve van verlaging van de exploitatiekosten onderzoek naar enkele aanvullende varianten te laten uitvoeren, met als scope: • •
Nader onderzoek en verdieping om aanvullende synergie- en besparingsmogelijkheden (zoals opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek) van gezamenlijke huisvesting gemeentewerf en milieustraat verder te onderzoeken en uit te diepen (variant e., zie hoofdstuk 2). Nader onderzoek en uitwerking van een variant waarin alleen steunpunten 1 en 2 worden verplaatst van het Geldeloozepad naar een locatie op Bedrijvenpark Deltaweg en de locatie Troelstralaan wordt gehandhaafd (variant 1, zie hoofdstuk 2).
Hierbij geldt nadrukkelijk dat dit onderzoek gericht is op synergiekansen in ruimtelijke zin (gedeeltelijk multifunctioneel gebruik van huisvesting en terrein), en niet handelt over organisatorische samenwerking tussen O.L.A.Z. / ZRD en gemeente Goes. Daarnaast richt het onderzoek zich op overige besparingsmogelijkheden.
1.3
Opzet
Het aanvullend variantenonderzoek is uitgevoerd in de periode juli t/m november 2024 in samenwerking met de Werkgroep Gemeentewerf en de afdeling Openbare Ruimte (ORu) van de gemeente Goes. Mogelijke ruimtelijke synergievoordelen (multifunctioneel gebruik) zijn afgestemd met O.L.A.Z. / ZRD. Deze rapportage moet gelezen als een aanvulling op het ‘Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Gemeentewerf’ d.d. 11/1/2024, en haakt op diverse plaatsen aan op resultaten uit dit rapport. Er is om deze reden voor gekozen niet alle informatie uit de oorspronkelijke rapportage opnieuw te verwerken in de rapportage van voorliggend aanvullend onderzoek. Deze rapportage geeft geen advies over een eventueel te kiezen voorkeursvariant. In het onderzoek zijn de consequenties van de aanvullende varianten in beeld gebracht vanuit vastgoedperspectief en (deels) bedrijfsvoering. Bestuurlijke besluitvorming over de te kiezen variant zal plaatsvinden binnen de context van onder meer gemeentelijk beleid en doelstellingen en herontwikkelingskansen van de vrijkomende locaties. Parallel aan dit onderzoek naar aanvullende varianten voor verplaatsing van de gemeentewerf wordt ook onderzoek uitgevoerd naar herbestemmingsmogelijkheden van de in dit geval vrijkomende locaties aan het Geldeloozepad en Troelstralaan. De uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in een separate vertrouwelijke rapportage.
1 Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Gemeentewerf – versie Definitief v2 d.d. 11/1/2024
4
Datum: 2 december 2024
2
Varianten
2.1
Haalbaarheidsonderzoek
In het haalbaarheidsonderzoek zoals gepresenteerd in januari 2024 zijn oorspronkelijk vier varianten benoemd (zie onder), waarbij voor varianten a. en b. ook de financiële consequenties in beeld zijn gebracht. Variant b. is hiertoe in nauwe samenwerking met O.L.A.Z. / ZRD uitgewerkt tot een vlekkenplan voor locatie Bedrijvenpark Deltaweg. Synergiekansen in geval van gezamenlijke huisvesting liggen in dat geval naast enkele gedeelde voorzieningen (algemene ruimten kantoorfunctie, wasplaats) voornamelijk in een efficiënte inrichting en gedeeld gebruik van het terrein wat betreft verkeersruimte en groenvoorzieningen.
5
Datum: 2 december 2024
2.2
Vlekkenplan variant b.
Variant b. uit het Haalbaarheidsonderzoek is gebaseerd op onderstaand vlekkenplan, opgesteld in samenspraak tussen gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD.
6
Datum: 2 december 2024
2.3
Aanvullend onderzoek
Ten behoeve van het variantenonderzoek is aanvullend op bovengenoemde varianten een variant e. benoemd (een combinatie van varianten c. en d.) met als doelstelling alle mogelijke synergie- en besparingsmogelijkheden van gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat – boven op de reeds gesignaleerde synergiekansen in variant b. – verder te onderzoeken en uit te diepen. In afstemming met de Werkgroep Gemeentewerf is vastgesteld dat de voorgestelde variant waarbij alleen de steunpunten 1 en 2 van het Geldeloozepad naar Bedrijvenpark Deltaweg worden verplaatst en de locatie aan de Troelstralaan blijft gehandhaafd, op twee manieren ingevuld kan worden. Dit geeft het volgende beeld van de nader te onderzoeken varianten.
De locatie Steunpunt 3 aan de Lorentzstraat blijft in variant 1a en 1b gehandhaafd, en wordt verder niet behandeld in dit onderzoek.
7
Datum: 2 december 2024
2.4
Variant e.
2.4.1
Synergie-/besparingskansen
Bij variant e. worden alle gemeentewerf functies verplaatst naar een nieuwe, gezamenlijke locatie met de milieustraat op Bedrijvenpark Deltaweg. In het haalbaarheidsonderzoek is hiertoe in afstemming met O.L.A.Z. / ZRD een globaal vlekkenplan opgesteld, waarin reeds de nodige synergie-/besparingsmogelijkheden wat betreft efficiënte inrichting en gedeeld ruimtegebruik zijn verwerkt. In afstemming met de Werkgroep Gemeentewerf zijn tijdens voorliggend variantenonderzoek nog de volgende aanvullende synergie-/besparingsmogelijkheden ten opzichte van het PvE 2023 en variant b. uit het haalbaarheidsonderzoek besproken.
Ad 1 – Parkeervoorzieningen De gemeentewerf zelf heeft behoefte aan 48 parkeerplaatsen voor eigen medewerkers en 2 parkeerplaatsen voor bezoekers. De parkeerplaatsen voor eigen medewerkers zijn overdag gedurende het grootste deel van de week bezet, hier valt verder geen besparing te behalen. Eventuele synergiekansen liggen in gedeeld gebruik van parkeervoorzieningen met de Kringloopwinkel van de ZRD, waar de piek van behoefte aan parkeerplaatsen waarschijnlijk op zaterdag ligt. Deze mogelijke synergiekans wordt uitgewerkt in een volgende (ontwerp)fase, Ad 3 - Losperron De gemeentewerf heeft in de huidige situatie de beschikking over een kleinschalig losperron, van waaruit de diverse afvalstromen (groen, grond, klein/grofvuil) in containers worden gestort en afgevoerd. Vanuit oogpunt synergie is de mogelijkheid onderzocht de functionaliteit van het losperron te integreren in de milieustraat c.q. uit besteden aan de 8
Datum: 2 december 2024
ZRD. Dit blijkt echter niet mogelijk, omdat de gemeente de betreffende afvalstromen niet kan aanbieden en/of scheiden in de fracties waaraan de ZRD gehouden is. Daarnaast hanteert O.L.A.Z het beleid om geen bedrijfsafval toe te laten op de milieustraten, inzamelen van bedrijfsafval is daarmee ook geen taak van de ZRD. Ad 4 – Ambitie/uitstraling De optelsom van ambities en eisen vanuit het BKP Deltaweg, kwaliteits- en duurzaamheidsdoelstellingen vanuit de gemeente, en het referentiebeeld project Koegorsstraat Terneuzen leidt tot een relatief hoogwaardig kwaliteits- en investeringskostenniveau ten opzichte van soortgelijke projecten. De investeringskostenraming is in deze fase van haalbaarheids- c.q. variantenonderzoek gebaseerd op normatieve kostenkengetallen per m2, en nog niet op een daadwerkelijk ontwerp. Verwachting is dat in een volgende (ontwerp)fase door optimalisatie van ontwerpoplossingen mogelijk een lager investeringskostenniveau kan worden behaald met behoud van ambities en kwaliteit. Deze besparingskans is vooralsnog niet opgenomen in de investeringskostenraming. Ad 5 – Remise Uitgangspunt van het eerdere haalbaarheidsonderzoek was een geheel gesloten remise (vorstvrij), maar op basis van nieuwe analyse en inzichten blijkt dat een aanzienlijk deel van de bedrijfsvoertuigen ook overkapt (half-open) of op het buitenterrein (open) gestald kan worden.
Dit levert niet direct een besparing op wat betreft benodigde oppervlakte, maar wel een aanzienlijke besparing wat betreft bouw- en investeringskosten. Ad 6 - Kantoorruimte Op basis van actuele inzichten is het aantal werkplekken voor de gemeentewerf opgehoogd van 22 naar 25, inclusief toekomstige groeimogelijkheden. Van deze 25 werkplekken zijn er 2 eventueel beschikbaar voor gedeeld/flexibel gebruik met de ZRD. In overleg heeft de ZRD aangegeven zelf geen mogelijkheden te zien voor gedeeld/flexibel gebruik van werkplekken, en op dit punt wordt dan ook geen synergiekans gezien. Dit levert een lichte verhoging van de investeringskosten op ten opzichte van het eerdere haalbaarheidsonderzoek. Ad 7 – Buitenopslag Op basis van gewijzigde inzichten van afdeling Openbare Ruimte (ORu) wat betreft inrichting en voorraadbeheer kan de terreinoppervlakte voor buitenopslag met circa 20% worden gereduceerd, van 7.750 naar 6.250 m2. Verhoudingsgewijs levert dit ook een reductie op van benodigde terreinoppervlakte ten behoeve van verkeer en groenvoorzieningen. Naast een besparing op investeringskosten brengt dit ook een besparing op grondkosten met zich mee. Gezamenlijk laadplein In overleg tussen gemeente Goes en ZRD is als aanvullende synergiekans realisatie van een gezamenlijk laadplein naar voren gekomen.
Beide organisaties zijn momenteel bezig met elektrificering van het wagenpark, wat met name voor het zwaar bedrijfsverkeer (huisvuilwagens) een aanzienlijke investering, extra ruimtebeslag en veiligheidsvoorzieningen met zich meebrengt. Dit onderwerp vraagt verdere uitwerking, en is verder niet meegenomen in dit variantenonderzoek.
2.4.2
Bedrijfsvoering afdeling Openbare Ruimte2
De gemeentewerf is momenteel verdeeld over een hoofdlocatie aan de Troelstralaan en twee steunpunten aan het Geldeloozepad. Het Geldeloozepad huisvest de huisvuilwagens, een kleine milieustraat en dient als vertrekpunt voor de gladheidbestrijding (zoutloods/-stalling). Alle medewerkers zijn multifunctioneel inzetbaar, wat flexibiliteit biedt in capaciteit en prioritering van werkzaamheden. Dagelijks wordt de prioriteit afgestemd tussen de verschillende vakopzichters. Centralisatie van alle gemeentewerf functies op één locatie brengt de volgende voordelen met zich mee ten opzichte van de huidige situatie. •
Efficiëntie in Werkprocessen: − −
2
9
Door alles op één locatie te concentreren, kunnen medewerkers en materieel direct worden ingezet zonder onnodige vertragingen. Dit bevordert een efficiëntere werkplanning en uitvoering, aangezien er geen tijd verloren gaat aan het verplaatsen tussen verschillende locaties. Dagelijkse afstemming tussen de opzichters is eenvoudiger en effectiever wanneer iedereen op dezelfde locatie aanwezig is.
Tekst op basis van memo ORu d.d. 27/92024 en nadere uitwerking kosten reistijd november 2024 Datum: 2 december 2024
•
Reistijd en Transportkosten: −
Momenteel kost de reistijd tussen het Geldeloozepad en Troelstralaan, die 450 meter uit elkaar liggen, ongeveer 2 minuten per rit. Met dagelijkse transporten tussen deze locaties wordt circa 120 minuten per dag aan reistijd besteed. Centralisatie van de gemeentewerf functies op één locatie levert een structurele besparing van circa € 47.000 per jaar op.
Bovenstaande overwegingen zijn vooralsnog van overwegend kwalitatieve aard en niet in effect op ruimtebehoefte danwel investeringskosten voor verplaatsing c.q. huisvesting van de gemeentewerf uit te drukken. Het aspect bedrijfsvoering is verder dan ook buiten de investerings-/exploitatiekostenraming voor verplaatsing van de gemeentewerf gehouden.
2.4.3
Indicatie ruimtebehoefte
De totaal benodigde ruimtebehoefte voor de gemeentewerf neemt ten gevolge van de gesignaleerde synergie-/besparingskansen indicatief af van 17.315 m2 tot circa 15.279 m2 terreinoppervlak. De grootste verschillen betreffen een verschuiving van gebouwoppervlakte naar terreinoppervlakte door (deels) open uitvoering remise en reductie van de oppervlakte buitenopslag en daarmee (verhoudingsgewijs) gepaard ook benodigde ruimte voor verkeer en groenvoorzieningen.
In geval van variant e. is sprake van een reductie van ruim 2.000 m2 terreinoppervlakte ten opzichte van het – gezamenlijk met O.L.A.Z. / ZRD opgestelde – vlekkenplan voor gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat op Bedrijvenpark Deltaweg (variant b.). Mogelijk kan deze ruimte worden aangewend om invulling te geven aan de wens voor ruimte voor uitbreidingsflexibiliteit conform PvE Gemeentewerf, waarvoor in het gezamenlijke vlekkenplan eerder geen ruimte was in verband met beperkingen kavelgrootte.
10
Datum: 2 december 2024
2.5
Variant 1a/1b
2.5.1
Uitgangspunten
Variant 1 gaat uit van de situatie dat alleen steunpunten 1 en 2 worden verplaatst van het Geldeloozepad naar een locatie op Bedrijvenpark Deltaweg en de locatie Troelstralaan blijft gehandhaafd. Hiertoe zijn twee varianten onderzocht, met als onderscheidende factor locatie van de zoutloods/stalling en reinigingsdienst.
Variant 1a In variant 1a blijft de gemeentewerf locatie aan de Troelstralaan nagenoeg ongewijzigd in stand. Vanuit het oogpunt van optimalisering bedrijfsvoering – ‘mensen en rollend materieel bij elkaar’ – worden de zoutloods/-stalling en reinigingsdienst verplaatst van het Geldeloozepad naar de Troelstralaan, en de overige functies (losperron, wasplaats en buitenopslag) naar Bedrijvenpark Deltaweg. • • • •
De huidige gebouwen en het terrein op de Troelstralaan vragen in geval van handhaving voor de langere termijn investeringen in groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. Bureau Marsaki heeft in voorjaar 2024 onderzoek verricht naar benodigde duurzaamheidsmaatregelen voor zowel kantoor, remise als werkplaats-magazijn. Een deel van de bestaand remise wordt omgebouwd tot zoutloods/-stalling, om het gebouwvolume op de locatie gelijk te houden. Huisvesting van de zoutloods/stalling op de Troelstralaan brengt gedurende circa vijf maanden (week 42 t/m 12) per jaar kans op aanzienlijke geluidsoverlast voor de omgeving met zich. Dit vraagt aanvullende maatregelen, zowel organisatorisch als fysiek, om dit te beperken (zie paragraaf 2.5.2). Synergiekansen door gezamenlijke huisvesting met milieustraat en kantoor ZRD op één locatie zijn in deze variant beperkt, en bestaan uit gedeeld/flexibel gebruik van de wasplaats, en efficiëntie in terreininrichting wat betreft verkeersruimte en groenvoorzieningen.
Variant 1b Ook in variant 1b blijft de gemeentewerf locatie aan de Troelstralaan nagenoeg ongewijzigd in stand. Vanuit het oogpunt één-op-één verhuizen worden alle functies van het Geldeloozepad verplaatst naar Bedrijvenpark Deltaweg; het betreft zoutloods/-stalling, reinigingsdienst, losperron, wasplaats en buitenopslag. • •
11
De huidige gebouwen en het terrein op de Troelstralaan vragen in geval van handhaving voor de langere termijn investeringen in groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen. Bureau Marsaki heeft in voorjaar 2024 onderzoek verricht naar benodigde duurzaamheidsmaatregelen voor zowel kantoor, remise als werkplaats-magazijn. Zoutloods/-stalling en reinigingsdienst en bijbehorende geluidsoverlast ten gevolge van bedrijfsvoering ORu worden verplaatst naar het bedrijvenpark Deltaweg.
Datum: 2 december 2024
•
Synergiekansen door gezamenlijke huisvesting met milieustraat en kantoor ZRD op één locatie zijn in deze variant beperkt, en bestaan uit gedeeld/flexibel gebruik van de wasplaats, en efficiëntie in terreininrichting wat betreft verkeersruimte en groenvoorzieningen.
2.5.2
Bedrijfsvoering afdeling Openbare Ruimte 3
Gladheidbestrijding/Reiniging De gladheidbestrijdings- en reinigingswerkzaamheden worden momenteel uitgevoerd vanuit het steunpunt aan het Geldeloozepad. Voor de reinigingsdienst is er dagelijkse inzet, terwijl de strooidienst vooral buiten kantooruren actief is, met gemiddeld vijftien uitrukken per seizoen waarbij negen wagens worden ingezet. Het opwarmen en laden van de wagens met zout veroorzaakt geluidsoverlast. De huidige locatie aan het Geldeloozepad is hiervoor geschikt vanwege de afstand tot de bebouwde kom. Als deze activiteiten naar de Troelstralaan worden verplaatst is het noodzakelijk om rekening te houden met geluidsbeperkte maatregelen om overlast naar de omwonenden en de begraafplaats te voorkomen. Hierbij valt o.a. te denken aan: • Warmdraaien en laden en lossen zo veel mogelijk in een loods laten plaatsvinden. • Beperk nachtelijk activiteiten op het terrein (dus buiten de loods). • Witte ruis achteruitrij alarm op gemeentelijke voertuigen aanbrengen. Met een geluidsberekening moet worden aangetoond of dit haalbaar is binnen de milieuwetgeving. In geval van verhuizing van de gemeentelijke reinigingsdienst naar de Deltaweg (circa 3,6 km verwijderd van de Troelstralaan) zou de reistijd per rit toenemen tot 15 minuten. Dit betekent een aanzienlijke toename in de tijd en kosten die aan transport worden besteed.
Voor de strooidienst geldt dat in geval van verplaatsing naar Bedrijvenpark Deltaweg de strooiwagens aan het einde van de werkdag op de Deltaweg moeten worden klaargezet voor de volgende inzet. Dit vereist extra planning en mogelijk langere werktijden om alles tijdig gereed te hebben. In geval van variant 1a is sprake van een toename van de dagelijkse reistijd van circa 330 minuten ten opzichte van de huidige situatie (totale dagelijkse reistijd 120+330 = 450 minuten), in variant 1b betreft dit 780 minuten (totale dagelijkse reistijd 120+780 = 900 minuten). De structurele kosten van deze toename van reis- en transporttijd wordt geraamd op respectievelijk circa € 130.000 en € 307.000 per jaar voor varianten 1a en 1b. Pauzes medewerkers en dergelijke zullen in beide varianten plaatsvinden op de Troelstralaan, omdat het in verband met onderlinge afstemming niet wenselijk is een tweede kantoor/kantine op locatie Deltaweg te hebben. Als de strooidienst naar de Deltaweg wordt verplaatst, kan het noodzakelijk zijn om een tweede zout-verreiker aan te schaffen om de operationele capaciteit te behouden. Dis betreft een investering van circa € 150.000 eenmalig. Een alternatief is om synergie te zoeken met de ZRD voor efficiëntere inzet van middelen.
2.5.3
Indicatie ruimtebehoefte
De huidige gemeentewerf locatie aan de Troelstralaan heeft een oppervlakte van 12.580 m2 terrein, met daarop circa 2.520 m2 gebouwoppervlakte. Terrein en gebouwen blijven in zowel variant 1a als 1b nagenoeg ongewijzigd in stand, in variant 1a wordt alleen een deel van de bestaande remise omgebouwd tot zoutloods-/stalling (inclusief geluidsisolerende maatregelen). De functies van het Geldeloozepad worden zoveel als mogelijk ingepast op locatie Troelstralaan, de overige (delen van) functies worden verplaats naar Bedrijvenpark Deltaweg.
3
Tekst op basis van memo ORu d.d. 27/92024 en nadere uitwerking kosten reistijd november 2024
12
Datum: 2 december 2024
In geval van variant 1a leidt dit tot een ruimtebehoefte van 5.803 m2 terreinoppervlakte op Bedrijvenpark Deltaweg, in geval van variant 1b een ruimtebehoefte van 6.253 m2. In deze varianten wordt vooralsnog geen rekening gehouden met uitbreidingsflexibiliteit ten behoeve van eventuele toekomstige groei.
13
Datum: 2 december 2024
3
Financiële aspecten
3.1
Algemeen
In navolgende paragrafen zijn de financiële aspecten van de aanvullende varianten in termen van investeringskosten, grondkosten en exploitatiekosten in beeld gebracht. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: • •
•
•
•
•
Voor realisatie van milieustraat en aanverwante functies is door O.L.A.Z. / ZRD een separaat haalbaarheidsonderzoek plus investeringskostenraming opgesteld, inclusief de ruimtelijke synergievoordelen voor O.L.A.Z. / ZRD. Dit maakt geen deel uit van onderstaande ramingen voor verplaatsing van de gemeentewerf. Investerings- en exploitatiekostenraming zijn voor een goede vergelijkbaarheid grotendeels gebaseerd op dezelfde financiële parameters als het Haalbaarheidsonderzoek d.d. januari 2024: – Prijspeil van alle investeringskostenramingen is september 2023. – Op basis van de actuele inzichten – en in afwijking van de eerdere rapportage – is in de ramingen voor varianten e., 1a en 1b uitgegaan van start bouw per Q4-2027 en ingebruikname van de nieuwe gemeentewerf per Q3-2028 (in de eerdere rapportage respectievelijke Q1-2027 en Q4-2027). – De indexeringskosten over de periode 2023-2028 zijn opgenomen in de investeringskostenraming. Conform beleid van de gemeente Goes is hierbij uitgegaan van een prijsstijging van 4,7% per jaar op basis van de CBScijfers: in totaal circa 20% over de betreffende periode. Met de introductie van variant e. is de eerdere variant b. feitelijk niet meer aan de orde, en slechts nog als referentiepunt opgenomen in onderstaande overzichten. Voor een goede vergelijkbaarheid met de financiële ramingen uit de eerdere rapportage is ervoor gekozen variant b.
niet aan te passen aan de actuele inzichten en fasering. Hieraan aangepast zouden de investerings- en exploitatiekosten voor variant b. inmiddels ook hoger uitvallen. In opdracht van de gemeente Goes is door bureau Marsaki in het voorjaar van 2024 een onderzoek uitgevoerd naar verduurzamingsmaatregelen voor de gebouwen op locatie Troelstralaan (inclusief kostenraming en prognose indexering met als uitgangspunt uitvoering in 2028). De investeringskosten van deze maatregelen bedragen in totaal circa € 1,3 miljoen, hiertegenover staat een reductie van de energielasten. De resultaten van het onderzoek van Marsaki zijn één-op-één verwerkt in onderstaande investerings- en exploitatiekostenramingen. Investerings- en exploitatiekostenraming zijn gebaseerd op een globaal programma van eisen en vlekkenplan, en kostenkengetallen passend bij de fase van een haalbaarheidsonderzoek. Aan de kostenramingen ligt nog geen ontwerp of concrete uitwerking (zoals bijvoorbeeld maatregelen geluidsisolatie of duurzaamheid) ten grondslag. Met betrekking tot de investeringskostenraming dient om deze reden rekening te worden gehouden met een bandbreedte van circa +/- 15%. In een verdere (ontwerp)fase kan deze bandbreedte verder worden aangescherpt. Alle in deze rapportage vermelde bedragen zijn exclusief BTW.
Voor de gemeente Goes geldt als uitgangspunt dat 98,95% van de BTW over investeringen compensabel is.
3.2
Investeringskosten
Op basis van de gestelde uitgangspunten en omschreven synergie- en besparingsmogelijkheden zijn de investeringskosten voor de aanvullende varianten als volgt geraamd. Een onderbouwing van de investeringskosten is opgenomen in bijlage 1.
•
14
Variant b: Conform het Haalbaarheidsonderzoek d.d. januari 2024 bedragen de investeringskosten voor gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat op locatie Bedrijvenpark Deltaweg – inclusief synergievoordelen conform vlekkenplan – in totaal circa € 14,4 miljoen exclusief BTW, plus aanvullend een bedrag van circa € 2,5 miljoen voor verwerving van de grond. Totaal circa € 16,9 miljoen (niet aangepast aan huidige fasering, zie ook opmerking onder 3.1).
Datum: 2 december 2024
•
Variant e: In variant e. bedragen de investeringskosten circa € 12,1 miljoen exclusief BTW, waarbij de besparing ten opzichte van variant b. voornamelijk wordt behaald door een deel van de remise uit te voeren als overdekte c.q. buitenstalling, en een reductie van circa 1.500 m2 op de buitenopslag. De benodigde kaveloppervlakte neemt hiermee ook af, waardoor de totale investeringskosten, inclusief circa € 2,2 miljoen verwerving grond, worden geraamd op circa € 14,2 miljoen.
•
Variant 1a/1b: De investeringskosten voor varianten 1a/1b worden geraamd op een bedrag van circa € 3,4 - 3,7 miljoen exclusief BTW. In deze variant wordt slechts een deel van de gemeentewerf functies verplaatst naar Bedrijvenpark Deltaweg, waardoor de verwervingskosten grond aanzienlijk lager liggen dan in de andere varianten. De totale investering voor deze varianten komt inclusief grondkosten uit op een bedrag van circa € 4,2 – 4,6 miljoen.
3.3
Grondkosten
De grondkosten voor verwerving van het deel van de kavel op Bedrijvenpark Deltaweg bestemd voor de gemeentewerf functies zijn – overeenkomstig de gehanteerde grondprijs in het Haalbaarheidsonderzoek – gebaseerd op een grondprijs van € 141,65 / m2, met als uitgangspunt kavelafname in 2025. De grondkosten voor de verschillende varianten zijn hiermee als volgt: • • • •
17.316 m2 → circa € 2,5 miljoen. 15.279 m2 → circa € 2,2 miljoen. 5.803 m2 → circa € 0,8 miljoen. 6.253 m2 → circa € 0,9 miljoen.
Variant b Variant e Variant 1a Variant 1b
Variant e kent een ruimtebesparing van circa 2.000 m2 terrein oppervlakte ten opzichte van het vlekkenplan (variant b) zoals eerder opgesteld in het Haalbaarheidsonderzoek d.d. januari 2024. Dit biedt eventueel de mogelijkheid ruimte te reserveren ten behoeve van toekomstige uitbreidingsflexibiliteit, hier wordt in variant e vooralsnog geen rekening mee gehouden. Variant b. uit het eerdere haalbaarheidsonderzoek was gebaseerd op gezamenlijke afname van een dubbele (gereserveerde) kavel door gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD. In geval van afname van een kleinere kavel bij variant e. en varianten 1a/1b dient bij de invulling en uitwerking hiervan rekening te worden gehouden met de randvoorwaarden die door de gemeente zijn vastgesteld bij ontwikkeling van Bedrijvenpark Deltaweg. Dit betreft onder meer aspecten als courantheid, inrichting en beeldkwaliteit, en relatie eigenaar-eindgebruiker.
3.4
Exploitatiekosten
Om het financieel effect van verplaatsing van de gemeentewerf op de begroting van de gemeente Goes in beeld te brengen zijn de investeringskosten – conform de binnen de gemeente gehanteerde methodiek en uitgangspunten – vertaald naar jaarlijkse exploitatiekosten. Een onderbouwing van de hieronder vermelde exploitatie kosten is te vinden in bijlage 2.
De exploitatiekosten van de huidige situatie en variant b. zijn reeds eerder gepresenteerd en toegelicht in het Haalbaarheidsonderzoek d.d. januari 2024 (niet aangepast aan huidige fasering, zie ook opmerking onder 3.1). De exploitatielaten voor variant e. zijn conform dezelfde financiële uitgangspunten berekend als variant b. en bedragen circa € 1.061.700 op jaarbasis (2029). De exploitatiekosten voor variant 1a/1b bedragen circa € 573.300 – 611.500 op 15
Datum: 2 december 2024
jaarbasis. Varianten e, 1a en 1b zijn gebaseerd op ingebruikname per Q3-2028, waar in de eerdere rapportage nog werd uitgegaan van ingebruikname per Q4-2027. De exploitatielasten voor varianten 1a en 1b zijn deels gebaseerd op nieuwbouw ten behoeve van betreffende gemeentewerf functies op locatie Bedrijvenpark Deltaweg, en deels op handhaving van locatie Troelstralaan. Voor het deel nieuwbouw zijn dezelfde financiële uitgangspunten gehanteerd als voor varianten b. en e. Voor het deel handhaving Troelstralaan zijn onder meer de volgende kostenelementen verwerkt: • • • • •
Investeringskosten zoutloods/-stalling (variant 1a verbouw, variant 1b nieuwbouw). Lopende kapitaallasten locatie Troelstralaan. Geplande investeringen conform MJOP locatie Troelstralaan. Investeringskosten duurzaamheidsmaatregelen conform rapport Marsaki. Reductie energielasten conform rapport Marsaki.
In de exploitatielasten van de huidige situatie zijn geen investeringen ten behoeve van duurzaamheid opgenomen. In de overige varianten zijn deze wel voorzien, voor zowel de bestaande bebouwing Troelstralaan (rapportages bureau Marsaki) als nieuwbouw op bedrijvenpark Deltaweg (integraal onderdeel investeringskostenraming). In de exploitatiekostenberekening is uitgegaan van kavelafname in 2025 en ingebruikname van de vernieuwde gemeentewerf per Q3-2028. Over de jaren 2026, 2027 en 2028 leidt dit (deels) tot dubbele exploitatielasten.
3.5
Vrijkomende locaties
In geval van verhuizing van (delen van) de gemeentewerf naar locatie Bedrijvenpark Deltaweg komen de huidige locaties aan het Geldeloozepad en Troelstralaan (variant e.) vrij voor herontwikkeling. Een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van deze locaties is opgenomen in een separate rapportage.
16
Datum: 2 december 2024
4
Samenvatting
4.1
Aanvullende varianten
In opdracht van de gemeente Goes heeft Arcadis in 2023 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar verplaatsing van milieustraat en gemeentewerf naar een gezamenlijke locatie op Bedrijvenpark Deltaweg. De rapportage van dit onderzoek is opgeleverd in januari 2024, en vervolgens in maart 2024 gepresenteerd aan College en Gemeenteraad van de gemeente Goes. De zogenaamde variant b. van dit haalbaarheidsonderzoek gaat uit van een – in samenspraak met O.L.A.Z. / ZRD opgesteld – vlekkenplan voor deze locatie waarbij diverse synergievoordelen door gezamenlijke huisvesting worden behaald. Aanvullend op dit haalbaarheidsonderzoek zijn in voorliggend variantenonderzoek ook de volgende varianten voor verplaatsing van de gemeentewerf uitgewerkt: • •
Variant e.: nader onderzoek naar aanvullende synergie- en besparingsmogelijkheden van gezamenlijke huisvesting gemeentewerf en milieustraat op locatie Bedrijvenpark Deltaweg. Variant 1a/1b: nader onderzoek van een variant waarin alleen steunpunten 1 en 2 worden verplaatst van het Geldeloozepad naar een locatie op Bedrijvenpark Deltaweg en de locatie Troelstralaan wordt gehandhaafd.
Met betrekking tot variant e. kan geconcludeerd worden dat aanvullende synergiekansen met de ZRD beperkt zijn, maar dat nieuwe inzichten omtrent onder andere de uitvoering van remise en omvang buitenopslag leiden tot een verminderde ruimte- en investeringsbehoefte voor huisvesting van de gemeentewerf. Ten opzichte van variant b. kunnen in variant e. de investeringskosten worden teruggebracht van circa € 16,9 miljoen naar circa € 14,2 miljoen, en de exploitatielasten van circa € 1.270.300 naar € 1.061.700 op jaarbasis (202(). In varianten 1a en 1b wordt de huidige gemeentewerf locatie aan de Troelstralaan gehandhaafd en slechts een beperkt deel van de gemeentewerf functies naar Bedrijvenpark Deltaweg verplaatst. Van synergiekansen door gezamenlijke huisvesting met de milieustraat is in deze variant niet tot nauwelijks sprake. De investeringskosten van variant 1a/1b bedragen circa € 4,2 – 4,6 miljoen, de exploitatielasten circa € 573.300 – 611.500 op jaarbasis.
4.2
Overwegingen
Naast financiële aspecten spelen bij besluitvorming over verplaatsing van de gemeentewerf ook overwegingen vanuit bedrijfsvoering, ruimtelijke inpassing in de omgeving en eventuele synergiekansen met de ZRD een rol. Onderscheidende factoren hierbij zijn met name: •
Bedrijfsvoering: Huisvesting van gemeentewerf functies op één centrale locatie op Bedrijvenpark Deltaweg of verdeeld over locaties Troelstralaan en Bedrijvenpark Deltaweg. In het eerste geval zal sprake zijn van optimale efficientie in werkprocessen, in het tweede geval moet rekening worden gehouden met extra reistijd/transportkosten tussen beide locaties.
•
Ruimtelijke inpassing: De werkzaamheden van reinigingsdienst en gladheidsbestrijding brengen (geluids)overlast met zich mee, en zijn wat dat betreft beter inpasbaar op Bedrijvenpark Deltaweg dan op de Troelstralaan (woonomgeving). Dit vraagt aanvullende geluidsisolerende en organisatorische maatregelen.
•
Synergie ZRD: Huisvesting van een beperkt deel van de gemeentewerf functies op een gezamenlijke locatie met de ZRD op Bedrijvenpark Deltaweg brengt ook slechts beperkt synergiekansen met zich mee.
17
Datum: 2 december 2024
4.3
Vervolgtraject
Voorliggend variantenonderzoek is uitgevoerd als aanvulling op het eerder uitgevoerde Haalbaarheidsonderzoek verplaatsing gemeentewerf d.d. 11/1/2024, waarbij de consequenties van de beschouwde varianten in beeld zijn gebracht vanuit vastgoedperspectief, ruimtelijke synergiekansen met de ZRD en (deels) bedrijfsvoering ORu. Verdere besluitvorming zal plaatsvinden binnen de context van onder meer gemeentelijk beleid en doelstellingen, herontwikkelingspotentie van de vrijkomende locatie Geldeloozepad en (mogelijk) Troelstralaan, en verdere afstemming en afspraken met O.L.A.Z. / ZRD.
18
Datum: 2 december 2024
BIJLAGEN 1. Investeringskostenraming – separaat bijgevoegd – VERTROUWELIJK 2. Exploitatiekostenraming – separaat bijgevoegd – VERTROUWELIJK
19
Datum: 2 december 2024
Colofon VARIANTENONDERZOEK GEMEENTEWERF
KLANT Gemeente Goes AUTEUR Arjen Baltus PROJECTNUMMER 30236651 DATUM 2 december 2024 STATUS Definitief
20
Datum: 2 december 2024
Over Arcadis Arcadis is de leidende wereldwijd opererende datagedreven duurzame ontwerp-, advies- en consultancyorganisatie op het gebied van de natuurlijke en gebouwde omgeving. Wij zijn met 36.000 architecten, data-analisten, ingenieurs, projectplanners, water- en duurzaamheidexperts. Onze gedeelde passie is: Improving quality of life. Toewijding aan de strategie ‘accelerating a planet positive future’ onderschrijft onze wereldwijde samenwerking met klanten en hoe we hen helpen met duurzame projectkeuzes. We combineren digitale met mensgerichte innovaties en omarmen toekomstgerichte vaardigheden op het gebied van milieu, energie, water, gebouwen, transport en infrastructuur. We werken vanuit meer dan dertig landen en rapporteerden in 2023 een bruto omzet van 5 miljard euro. www.arcadis.com www.arcadis.com
Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland T +31 (0)88 4261 261
Arcadis. Improving quality of life 21
Datum: 2 december 2024