078. Gemeente Goes - Haalbaarheidsonderzoek - Eindrapportage - Definitief v2

Locatie- en Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Milieustraat en Gemeentewerf Fase 2 - Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Gemeentewerf

Gemeente Goes 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Contactpersoon ARJEN BALTUS Senior adviseur

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland

Dit onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met betrokken medewerkers van de gemeente Goes.

2

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Inhoudsopgave 1

2

3

4

5

6

Inleiding

5

1.1

Achtergrond

5

1.2

Vraagstelling

5

1.3

Opzet Haalbaarheidsonderzoek

6

Programma van Eisen

7

2.1

Huidige situatie Gemeentewerf

7

2.2

Afdeling Openbare Ruimte

8

2.3

Programma van Eisen Gemeentewerf

8

2.4

Programma ZRD op hoofdlijnen

10

Locatie Deltaweg

11

3.1

Kenmerken

11

3.2

Vlekkenplan

12

3.3

Synergiekansen en overige kansen

14

3.4

Varianten

15

Financiële aspecten

17

4.1

Investeringskosten

17

4.2

Grondkosten

18

4.3

Exploitatiekosten

19

4.4

Vrijkomende locaties

19

Fasering en risico’s

20

5.1

Fasering

20

5.2

Risico’s

20

Samenvatting

22

Bijlagen − − − − − − 3

Uitgangspunten locatieonderzoek. Globaal PvE / Ruimtestaat Gemeentewerf. Vlekkenplan gezamenlijke huisvesting Gemeentewerf en Milieustraat locatie Bedrijvenpark Deltaweg. Investerings- en exploitatiekostenraming – separaat bijgevoegd - VERTROUWELIJK Globale planning verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf. Risicodossier Verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf – separaat bijgevoegd. Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Colofon

4

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

32

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

1

Inleiding

1.1

Achtergrond

Bij het regionale Openbaar Lichaam Afvalstoffenverwijdering Zeeland (O.L.A.Z.), de Zeeuwse Reinigingsdienst (ZRD) en de gemeente Goes vinden ontwikkelingen plaats die ervoor zorgen dat een deel van de bestaande huisvesting en terreinen niet meer aansluit op het toekomstig gewenst gebruik. Betreffende organisaties zien kansen om dit fysieke vraagstuk gezamenlijk op te pakken. Meer specifiek zien de organisaties kansen om binnen deze fysieke opgave op de korte en lange termijn samenwerking aan te gaan; om door middel van multifunctioneel gebruik, met synergiewinst de investerings- en exploitatiekosten van de huisvesting en terreinen te verlagen en de huidige bedrijfsvoering voor elke organisatie efficiënter te maken, binnen het gewenste kwaliteitsniveau voor de inwoners van de regio. Hoofddoelstelling vanuit O.L.A.Z. / ZRD voor de opgave is realisatie van een Milieustraat Compleet Plus inclusief Circulair Ambachtscentrum op een centraal gelegen locatie binnen de regio de Bevelanden. Het Algemeen Bestuur van O.L.A.Z. heeft in 2020 een onderzoek laten uitvoeren door adviesbureau RHDHV naar de toekomst van de milieustraten in Zeeland. Op basis van dit onderzoek heeft O.L.A.Z. het besluit genomen om de regionale spreiding van de milieustraten zoals weergegeven in de rapportage van RHDHV als principebesluit te ondersteunen.

Dit principebesluit kan rekenen op draagvlak binnen het O.L.A.Z. Hiernaast is O.L.A.Z. / ZRD op zoek naar alternatieve huisvesting voor remise en kantoor van de ZRD. Vanuit de gemeente Goes zijn de doelstellingen met betrekking tot de opgave gericht op verplaatsing van het huidige Steunpunten 1 en 2 van de afdeling Openbare Ruimte gemeente Goes en Milieustraat ZRD aan het Geldeloozepad en realisatie van een toekomstbestendige en efficiënte bedrijfsvoering van afdeling Openbare Ruimte door concentratie van alle activiteiten op één locatie. Verplaatsing van Steunpunten 1 en 2 van de gemeente en de Milieustraat ZRD aan het Geldeloozepad 1 is in lijn met de ontwikkelambitie om het havenindustrieterrein van de stad van bedrijventerrein naar gemengd stedelijk gebied met hoofdzakelijk een woonfunctie om te vormen. Hiermee wordt voor de omgeving van het Geldeloozepad ook de verkeersveiligheid verbeterd en de overlast verminderd.

1.2

Vraagstelling

Om invulling te geven aan deze opgave hebben gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD in november 2022 in onderlinge afstemming een uitvraag ‘Locatie- en haalbaarheidsonderzoeken naar verplaatsing milieustraat en gemeentewerf’ geformuleerd, waarna vervolgens in januari 2023 adviesbureau Arcadis is geselecteerd als uitvoerende partij. De scope van de werkzaamheden omvat: ▪ Het uitvoeren van een locatieonderzoek, voor zowel (een) locatie(s) voor de gemeente Goes alsook (een) locatie(s) voor het O.L.A.Z., in samenwerking met de gemeenten Goes, Noord-Beveland, Kapelle en Borsele, het O.L.A.Z. en de ZRD, naar mogelijke locaties voor huisvesting van milieustraat en gemeentewerf. ▪ Het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek, voor de gemeente Goes, op basis van de gekozen locatie(s) uit het locatieonderzoek, inclusief onderzoek naar herbestemming vrijkomende locaties, in samenwerking met de gemeente Goes voor huisvesting van gemeentewerf en steunpunten. ▪ Het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar synergiekansen, voor de gemeente Goes en het O.L.A.Z., op basis van bovengenoemd haalbaarheidsonderzoek en het haalbaarheidsonderzoek wat O.L.A.Z. / ZRD laat uitvoeren, in samenwerking met de gemeente Goes, het O.L.A.Z. en de ZRD naar mogelijke locatie(s) voor huisvesting van milieustraat en gemeentewerf.

De eerste fase van de opdracht – het ‘Locatieonderzoek’ – is uitgevoerd in de periode januari t/m april 2023, met als eindresultaat de rapportage ‘Locatie- en Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Milieustraat en Gemeentewerf / Fase 1 – Locatieonderzoek’ d.d. 10 mei 2023 DEFINITIEF. In voorliggende rapportage zijn de resultaten van de stappen ‘Haalbaarheidsonderzoek’ en ‘Haalbaarheidsonderzoek naar synergiekansen’ samengevat.

5

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

1.3

Opzet Haalbaarheidsonderzoek

Het Locatieonderzoek is afgesloten met de conclusie dat – met als uitgangspunt realisatie van één centraal gelegen Milieustraat Compleet Plus binnen de regio Bevelanden en de voorkeur van O.L.A.Z. / ZRD en de gemeente Goes deze milieustraat en een nieuwe locatie voor de gemeentewerf vanuit oogpunt synergiekansen op een gezamenlijke locatie te huisvesten – er drie locaties zijn die voldoende aanknopingspunten bieden hiervoor. Het betreft locaties op bedrijvenpark Deltaweg (fase 1), bedrijventerrein De Poel, en binnen de beoogde ontwikkeling van het gebied Groeweg Noord/Zuid. Als potentieel terugvalscenario met beperkte synergie is in het Locatieonderzoek ook de locatie Klein Frankrijk voor huisvesting van (delen van) de gemeentewerf benoemd. Drie van deze vier potentiële locaties kunnen echter naar verwachting niet binnen een termijn van vijf jaar beschikbaar komen, waardoor alleen Bedrijvenpark Deltaweg (Fase 1) als potentiële locatie nader is onderzocht in het Haalbaarheidsonderzoek. Het Locatieonderzoek is uitgevoerd in samenwerking met betrokken gemeenten en O.L.A.Z. / ZRD en haar adviseur(s). Conform opdracht is het Haalbaarheidsonderzoek door gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD separaat van elkaar uitgevoerd, waarbij tussentijds uiteraard wel afstemming heeft plaatsgevonden over uitgangspunten en gezamenlijk inrichting van de betreffende locatie.

Voorliggende rapportage betreft het Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Gemeentewerf van de gemeente Goes, de resultaten van het Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Milieustraat zijn opgenomen in een separate rapportage opgesteld door O.L.A.Z. / ZRD en haar adviseur(s).

6

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

2

Programma van Eisen

2.1

Huidige situatie Gemeentewerf

In de huidige situatie zijn de gemeentewerf functies van de gemeente Goes verdeeld over vier locaties: ▪ ▪ ▪ ▪

Steunpunt 1 Gemeente Goes – Geldeloozepad 1. Steunpunt 2 Gemeente Goes – Geldeloozepad. Gemeentewerf Gemeente Goes – Troelstralaan 1. Steunpunt 3 Gemeente Goes – Lorentzstraat.

Steunpunt 1 Gemeente Goes – Geldeloozepad Het steunpunt 1 van de gemeente Goes is gelegen aan het Geldeloozepad 1. Steunpunt 1 van de gemeente en de milieustraat van de ZRD zijn gescheiden van elkaar gelegen op één terrein, dat in eigendom is van de gemeente Goes. Het steunpunt van de gemeente heeft een oppervlakte van circa 5.970 m2, waarvan een klein deel te huur staat voor derden voor de periode tot 1/1/2024. De matige verkeerssituatie en de mogelijkheden tot herontwikkeling maken de sluiting van dit steunpunt op termijn wenselijk. Het steunpunt 1 wordt door de afdeling Openbare Ruimte van de gemeente met name gebruikt als remise voor onder andere vuilnis- en strooiwagens, opslag containers en zoutopslag. Scheiding van het steunpunt aan het Geldeloozepad en de gemeentewerf aan de Troelstralaan is vanuit logistiek oogpunt niet ideaal, maar in praktijk de afgelopen jaren werkbaar gebleken omdat de afstand tussen de terreinen relatief beperkt is. Steunpunt 2 Gemeente Goes - Geldeloozepad De afdeling Openbare Ruimte van de gemeente Goes heeft een terrein van circa 1.900 m2 aan het Geldeloozepad naast de begraafplaats in gebruik als aanvullend opslagterrein. Op dit terrein staat geen bebouwing. In het kader van de samenwerking Goese Schans is overeengekomen dan woningcorporatie Beveland Wonen deze locatie in eigendom krijgt voor de bouw van appartementen.

Deze overdracht zal binnen een termijn van enkele jaren plaatsvinden. Gemeentewerf Goes – Troelstralaan De gemeentewerf Goes aan de Troelstralaan 1, onder de hoge televisietoren, ligt aan de rand van de woonwijk ‘Goese polder’ met rondom woningen en een begraafplaats op 250 m afstand van de Ringbaan West. De locatie functioneert goed in de huidige situatie, en heeft een oppervlakte van circa 12.580 m2. De grond is in eigendom van de gemeente. De bedrijfsactiviteiten veroorzaken incidenteel geluid-, stof- en geuroverlast naar de omliggende woningen. Tijdelijk is ook een brandweerpost gehuisvest op het terrein. Steunpunt 3 gemeente Goes – Lorentzstraat De afdeling Openbare Ruimte van de gemeente Goes heeft een terrein met een oppervlakte van circa 1.840 m2 aan de Lorentzstraat in gebruik als aanvullend opslagterrein. De grond is in eigendom van de gemeente. Op het terrein staat geen bebouwing, en het wordt met name gebruikt voor projectmatige werkzaamheden in de binnenstad. In totaal heeft de gemeente met deze vier locaties in de huidige situatie circa 22.290 m2 terreinoppervlak in gebruik ten behoeve van de diverse gemeentewerf functies.

7

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

2.2

Afdeling Openbare Ruimte

Afdeling Openbare Ruimte is er verantwoordelijk voor om de openbare ruimte van de gemeente Goes in goede samenwerking en op efficiënte wijze te ontwerpen, realiseren en beheren. Voor de toekomstbestendige efficiënte bedrijfsvoering van afdeling Openbare Ruimte is de concentratie van alle activiteiten op één locatie essentieel. De bedrijfsprocessen voor het beheer vergen opslagterreinen voor materiaal en materieel, waarbij de inrichting van het terrein enerzijds de logistieke bewegingen moet ondersteunen en anderzijds de mogelijke incidentele geluid-, stof- en geuroverlast moet beperken voor de omgeving.

2.3

Programma van Eisen Gemeentewerf

In afstemming met de Werkgroep Gemeentewerf is in het voorjaar van 2023 een globaal Programma van Eisen (PvE) voor huisvesting van een nieuwe gemeentewerf opgesteld, met als uitgangspunt concentratie van alle functies op één locatie. Gezien de fase waarin het onderzoek zich bevindt – een haalbaarheidsonderzoek – betreft het vooralsnog een globaal PvE als basis voor een vlekkenplan en indicatieve investerings- en exploitatiekostenraming. In een volgende (ontwerp)fase zal dit PvE nader uitgewerkt dienen te worden. Ruimtebehoefte De totale ruimtebehoefte van een nieuwe gemeentewerf bedraagt circa 18.502 m2 terreinoppervlakte, waarop circa 3.783 m2 BVO aan gebouwfuncties gesitueerd. Deze ruimtebehoefte is deels vastgesteld op basis van kwantitatieve uitgangspunten (aantallen medewerkers/werkplekken, aantal bedrijfsvoertuigen), deels op basis van de beschikbare oppervlakte in de huidige situatie inclusief een inschatting door betrokken medewerkers van de Afdeling Openbare Ruimte van eventuele benodigde uitbreiding danwel efficiëntiemogelijkheden (zie onderstaande ruimtestaat). Benodigde oppervlakte ten behoeve van (interne) verkeers-/circulatieruimte en groenvoorzieningen is vooralsnog opgenomen als aanname / p.m. post, aangezien deze sterk afhankelijk zijn van omvang, vorm en randvoorwaarden van de beschikbare locatie(s).

Uitbreidingsflexibiliteit Ten behoeve van eventuele toekomstige ontwikkelingen is rekening gehouden met een post uitbreidingsflexibiliteit van 10% over de totale terreinoppervlakte.

8

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Kantoorruimte De ruimtebehoefte wat betreft kantoorruimte bedraagt in totaal circa 656 m2 BVO, gebaseerd op in totaal 22 werkplekken (conform de huidige situatie), en de diverse algemene voorzieningen als entree/receptie Bewonersloket, kantine, overlegruimten, kleed-/doucheruimte en plotterruimte. Verkeersruimten, sanitaire ruimten en technische ruimten zijn in deze fase van het haalbaarheidsonderzoek niet gespecificeerd maar opgenomen in de omslag van Functioneel Nuttig Oppervlak (FNO) naar Bruto Vloer Oppervlak (BVO).

Specifieke voorzieningen Naast de omschreven ruimten en voorzieningen in de ruimtestaat vraagt de bedrijfsvoering van de gemeentewerf om de volgende specifieke voorzieningen: ▪ Remise – Elektrische laadvoorziening ten behoeve van bedrijfswagenpark; op termijn zal het bedrijfswagenpark elektrisch zijn. ▪ Remise – Afzuiginstallatie uitlaatgassen bedrijfswagens. ▪ Remise – Luchtaansluiting vrachtwagens (inclusief inpandige compressor ruimte). ▪ Remise – Stoomcleaner ruimte (inclusief inpandige stationair ruimte). ▪ Remise – Brandstofopslag ten behoeve van bedrijfswagens (vloeistofdichte vloer). ▪ Werkplaats – Afzuiginstallatie voor houtbewerking (mag aan buitenzijde gebouw geplaatst worden). ▪ Loods open – Ten behoeve van zoutopslag; rekening houden met zoutmenginstallatie (inclusief wateropslag 10.000l en pomp vorstvrij/kelder). ▪ Buitenterrein – Verharding ten behoeve van bedrijfsvoering zoveel als mogelijk uitgevoerd in beton (vanuit overwegingen onderhoud). ▪ Buitenterrein – Rekening houden met aanleg van groenvoorzieningen waar mogelijk, vanuit overwegingen duurzaamheid en uitstraling (bijvoorbeeld groentegels ten behoeve van parkeerplaatsen).

Aanvullende wensen Aanvullend op het PvE en de huidige situatie heeft de werkgroep de wens voor volgende voorzieningen uitgesproken: ▪ Een instructieruimte voor 20p (circa 40 m2 FNO) ten behoeve van trainingen/presentaties, als onderdeel van de kantoorruimten. Deze ruimte is vooralsnog niet specifiek opgenomen in de ruimtestaat, maar wordt onderzocht in relatie tot synergiekansen met het PvE van de ZRD. ▪ Een smeerkuil in de remise/werkplaats, ten behoeve van klein onderhoud bedrijfswagens ▪ Overkapping/afscheiding (deels) van het losperron, ten behoeve van tegengaan weg-/rondwaaiend afval. Inrichting locatie In de eerdere fase Locatieonderzoek zijn diverse uitgangspunten en randvoorwaarden voor een nieuwe locatie voor de gemeentewerf en de inrichting hiervan benoemd (zie bijlage 1). Hieronder kort enkele punten die vanuit oogpunt van bedrijfsvoering, logistiek en veiligheid leidend zijn bij de inpassing c.q. inrichting van de gemeentewerf op een nieuwe locatie: ▪ Gescheiden toegang voor kantoormedewerkers, bezoekers, fietsers en bedrijfsvoertuigen. ▪ Scheiding publiek-afgesloten deel. 9

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

▪ ▪ ▪ ▪

Parkeren auto’s en fietsen in het publieke deel. Clustering van gebouwfuncties kantoor/Bewonersloket, loods/werkplaats, opslag/magazijn en remise. Remise vanuit twee zijden bereikbaar voor bedrijfsvoertuigen. Zicht op toegang bedrijfsvoertuigen en (achter)terrein voor terreinbeheerder.

Duurzaamheid Ten aanzien van het aspect duurzaamheid is tijdens het Locatieonderzoek het volgende uitgangspunt voor huisvesting van de gemeentewerf geformuleerd: ▪ Nieuwbouw klimaatadaptief, conform ENG-eisen en gebruik van duurzame en (waar mogelijk) circulaire materialen. ▪ Hiernaast heeft de gemeente Goes ten aanzien van haar eigen huisvesting de ambitie van een BREEAM-label (minimaal 3 maar bij voorkeur 4 sterren) uitgesproken. Ambitie en uitstraling Kernwoorden wat betreft ambitie en uitstraling van een nieuwe gemeentewerf zijn functioneel, doelmatig en duurzaam, met gebruik van groen en/of duurzame en circulaire materialen waar mogelijk. Het geheel dient uiteraard ook aan te sluiten op de (kwalitatieve) uitgangspunten met betrekking tot de betreffende locatie, in dit geval BKP Bedrijvenpark Deltaweg. De gemeentewerf aan de Koegorsstraat in Terneuzen is in dit kader ook genoemd als goede referentie voor de ambities van de gemeente Goes voor een nieuwe gemeentewerf.

2.4

Programma ZRD op hoofdlijnen

Uitgangspunt voor het haalbaarheidsonderzoek is gezamenlijke huisvesting van de gemeentewerf van de gemeente Goes en milieustraat van de ZRD. De ZRD heeft hiertoe een eigen PvE opgesteld, dit gaat verder dan alleen de milieustraat en omvat nog diverse aanverwante functies in het kader van ‘Circulair Ambachtscentrum De Bevelanden’ alsmede enkele andere functies van de ZRD. Voor een goed begrip van de opgave volgt onderstaand een globaal overzicht van het programma van de ZRD, voor meer achtergrond en details wordt verwezen naar het PvE van de ZRD d.d. 11/9/2023 en het eigen Haalbaarheidsonderzoek van de ZRD. ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Milieustraat incl. innamestraat Kringloop-/hergebruikswinkel Demontagehal Circulair Lab / Educatieruimte Kantoor ZRD Remise ZRD Verkeersruimte/groenvoorziening

circa 10.300 m2. circa 5.800 m2 circa 1.200 m2 circa 300 m2 circa 1.100 m2 circa 2.100 m2 circa 3.800 m2

In totaliteit betreft het programma van de ZRD – gebouwen plus buitenterrein – circa 24.700 m2, waarvan een deel van de gebouwfuncties op de verdieping kan worden gerealiseerd. Het totaal benodigd terreinoppervlak conform PvE bedraagt circa 19.700 m2.

10

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

3

Locatie Deltaweg

3.1

Kenmerken

Kavel Op basis van het raadsbesluit d.d. 9/11/2023 naar aanleiding van het Locatieonderzoek d.d. 10/5/2023 is het Haalbaarheidsonderzoek Verplaatsing Gemeentewerf gericht op gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat op een kavel op Bedrijvenpark Deltaweg, een bedrijventerrein in ontwikkeling. De betreffende locatie betreft een dubbele kavel met een gezamenlijke omvang van circa 3,8 hectare binnen Fase 1 van deze ontwikkeling. Deze dubbele kavel is vooralsnog buiten de verkoop gehouden. Deze locatie is op relatief korte termijn beschikbaar (bouwrijp gereed omstreeks Q2-2024). Aandachtspunten bij deze locatie zijn het Didam-arrest (zie onder) en een formeel besluit voor uitgifte van kavels groter dan 1,0 hectare.

Sinds het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad dd. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR2021.1778) gelden meer spelregels voor gemeenten bij grondverkoop met als doel een gelijk speelveld voor alle geïnteresseerden in de gronden. Een voorgenomen grondverkoop moet daarom gepubliceerd worden, met de mogelijkheid voor andere partijen om hiertegen bezwaar te maken. De start van reserveringen moet ook openbaar gemaakt worden. Wij hebben daarom de door u aangegeven kavels voorlopig uit de verkoop (en reservering) gehouden, zodat we straks als meer bekend is over de gewenste kavel en de hierop beoogde bedrijfsactiviteiten van de verschillende organisaties wij op een juiste wijze de kavel kunnen aanbieden. Wij gaan ervan uit dat gezien het maatschappelijke belang van partijen wij kunnen motiveren dat u als enige gegadigde juist in aanmerking komt voor de betreffende kavel. We kunnen dus nog niet garanderen dat we u daadwerkelijk een kavel kunnen verkopen.

Randvoorwaarden Eisen en randvoorwaarden ten aanzien van de inrichting van betreffende kavel zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Bedrijvenpark Deltaweg, vastgesteld d.d. 22/10/2019. Zonder hier een samenvatting van het volledige Beeldkwaliteitsplan na te willen streven zijn in overleg met de stedenbouwkundige en verkeerskundige van de gemeente Goes de volgende uitgangspunten als leidraad gehanteerd bij het opstellen van een vlekkenplan ten behoeve van inpassing gemeentewerf en milieustraat op de betreffende kavel. ▪ Bebouwde zones gesitueerd in de langsrichting van de kavel. ▪ Vanuit oogpunt van zichtbaarheid geldt – bezien vanaf de Deltaweg – een zonering van respectievelijk 5m, 16m en 12m hoog voor deze kavel; waarbij de zone van 16m bedoeld als zichtbaar hoogteaccent. De inrichting van de ‘kopse kant’ van de kavel is vanuit het aspect beeldkwaliteit dan minder van belang (niet in het zicht). ▪ Langs de aangrenzende kavels dient een strook van minimaal 10m onbebouwd te blijven. ▪ Het Beeldkwaliteitsplan gaat in principe uit van één uitrit per kavel, gezien de omvang van de gezamenlijke kavel is er in dit geval ruimte voor meerdere uitritten.

11

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

3.2

Vlekkenplan

Op basis van de programma’s van eisen van gemeentewerf en milieustraat en de (ruimtelijke) randvoorwaarden ten aanzien van de locatie is in onderlinge afstemming tussen gemeente Goes en ZRD een vlekkenplan ten behoeve van gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat opgesteld. Hierbij zijn onder meer de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ Concentratie van gebouwfuncties – De totale oppervlakte aan gebouwfuncties van gemeentewerf en ZRD samen is relatief beperkt ten opzichte van de omvang van de kavel. Concentratie van gebouwfuncties biedt efficiëntievoordelen en eventueel ook synergiekansen. Een combinatie van kantoor gemeentewerf, kantoor ZRD en Kringloopwinkel ZRD ligt gezien het type gebruik en medewerkers-/bezoekersstromen voor de hand. ▪ Scheiding van verkeerstromen – Separate toegangen voor bezoekers van de milieustraat, medewerkers/bezoekers van kantoor en kringloopwinkel, en het (zwaar) bedrijfsverkeer van gemeentewerf en ZRD. ▪ Concentratie van parkeervoorzieningen – Vanuit oogpunt verkeerskundige ontsluiting en een efficiënt ruimtegebruik. ▪ Combinatie c.q. gedeeld gebruik manoeuvreerruimte (zwaar) bedrijfsverkeer gemeentewerf en ZRD – Ten behoeve van een efficiënt ruimtegebruik. ▪ Gezamenlijk c.q. gedeeld gebruik van de wasplaats voorzieningen.

▪ Positionering toegang milieustraat – Uitgangspunt is dat de wachtbuffer van de milieustraat op eigen terrein wordt gerealiseerd, en dat alleen in geval van ‘calamiteiten’ een buffer op de openbare weg is toegestaan. De toegang van de milieustraat wordt om deze reden op enige afstand van de doorgaande kruispunten gesitueerd.

In bovenstaand vlekkenplan zijn de diverse functies van gemeentewerf (roze/rood) en ZRD (licht/donker blauw) weergegeven. Dit vlekkenplan is opgesteld in afstemming en overleg met de ZRD en haar adviseur Modulo, projectleider en Werkgroep Gemeentewerf van de gemeente Goes, en stedenbouwkundige en verkeerskundige van de gemeente Goes. Nota Bene: Dit betreft een vlekkenplan c.q. massastudie als input voor het haalbaarheidsonderzoek, bedoeld om te toetsen of het gezamenlijk programma van gemeentewerf en milieustraat op hoofdlijnen inpasbaar is binnen de gegeven (ruimtelijke) randvoorwaarden. Terreininrichting en gebouwontwerp dienen in een volgende (ontwerp)fase verder te worden uitgewerkt.

12

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Ter toelichting op het vlekkenplan de volgende opmerkingen: ▪ Het programma van zowel gemeentewerf als milieustraat betreft voor het grootste deel grondgebonden functies (logistiek en opslag). Door de bebouwing in de langsrichting van de kavel te plaatsen, met functies als kantoor, winkel en circulair lab als verdiepingen op de ‘logistieke plint’ wordt invulling gegeven aan de gevraagde hoogteaccenten conform BKP. ▪ Milieustaat en parkeerruimte zijn gesitueerd aan de ‘kopse kant’ van de kavel waar het aspect beeldkwaliteit minder van belang is, en grotendeels onttrokken aan het zicht. ▪ De totale kavel heeft een oppervlakte van 3,77 hectare uitgeefbaar grondoppervlak. Conform BKP dient langs de randen van de kavel een groenstrook van 5m breed te worden aangelegd; in totaal betreft dit 0,31 hectare groenstrook, waarmee een totaal van 3,47 hectare vrij indeelbaar terrein resteert. ▪ Ten behoeve van uitwerking van haalbaarheidsonderzoek en investeringskostenraming c.q. businesscase is binnen het vlekkenplan indicatief een demarcatielijn Gemeente Goes – ZRD vastgesteld. Conform deze demarcatielijn heeft de Gemeente Goes met dit vlekkenplan 1,73 hectare van de gezamenlijke kavel in gebruik en de ZRD 2,04 hectare (46% versus 54%). Gezamenlijke manoeuvreerruimte is hierbij verdeeld conform de demarcatielijn, de gezamenlijke groenstrook naar rato van oppervlakte in gebruik.

Deze demarcatielijn geldt voor deze fase als indicatief, en kan in een volgende (ontwerp)fase scherper worden gesteld.

Het gezamenlijk programma van gemeente Goes (1,85 hectare) en ZRD (1,97 hectare) leidt tot een ruimtebehoefte van circa 3,82 hectare. Zoals hierboven aangegeven bedraagt het vrij indeelbaar oppervlak van de kavel circa 3,47 hectare. Stand-alone huisvesting van gemeentewerf en milieustraat op beiden een eigen kavel is hiermee door gebrek aan kaveloppervlakte niet mogelijk. Door een deel van het programma op verdiepingen te situeren, en door gezamenlijk gebruik van ontsluiting, parkeerterrein, manoeuvreerruimte en wasplaats is in het vlekkenplan dermate synergie behaald dat het gezamenlijk programma inpasbaar blijkt. Onderdeel van het PvE gemeentewerf dat in bovenstaand vlekkenplan niet gerealiseerd wordt is de gewenste 10% uitbreidingsflexibiliteit. Omvang en begrenzing van de kavel bieden niet de ruimte hier op voorhand invulling aan te geven. Eventuele uitbreidingsmogelijkheden ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen dienen gezocht worden door efficiëntie in terreininrichting, eventuele uitbreiding van het aantal bouwlagen en/of mogelijkheden tot synergie met de ZRD.

Proces en besluitvorming Bovenstaand vlekkenplan is tot stand gekomen in afstemming met betrokken medewerkers van de gemeente Goes, maar wijkt op onderdelen af van principes uit BKP en Bestemmingsplan (onder meer aantal uitritten, verkavelingsprincipes) in verband met de omvang van de kavel en maatwerkoplossingen ten behoeve van gezamenlijke inrichting en synergiekansen gemeentewerf en milieustraat. Formele besluitvorming hierover dient nog plaats te vinden in overleg met Project- en Stuurgroep Bedrijvenpark Deltaweg.

13

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

3.3

Synergiekansen en overige kansen

Vlekkenplan versus PvE De gedachte achter gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat is dat Gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD kansen zien om binnen deze fysieke opgave op korte en lange termijn samenwerking aan te gaan, en om door middel van multifunctioneel gebruik, met synergiewinst de investerings- en exploitatiekosten van de huisvesting en terreinen te verlagen en de huidige bedrijfsvoering van beide organisaties efficiënter te maken. Een deel van deze beoogde synergie is reeds gerealiseerd in het vlekkenplan zoals opgesteld voor gezamenlijke huisvesting op locatie Bedrijvenpark Deltaweg: ▪ In afstemming met O.L.A.Z. / ZRD is een globale analyse gemaakt in hoeverre gedeeld gebruik van algemene en kantoorruimten van gemeentewerf, kantoor ZRD en Kringloopwinkel synergievoordelen met zich meebrengt. Deze analyse laat zien dat in geval van concentratie en gedeeld gebruik van algemene ruimten als entree/receptie, kantine, vergader-/overlegruimten, opleidingsruimte en reproruimte door gemeente Goes en ZRD een synergievoordeel van bijna 20% ten opzichte van het PvE kan worden behaald voor de gemeentewerf, waarbij tegelijkertijd invulling wordt gegeven aan de aanvullende wens voor een instructieruimte.

De synergiekansen worden momenteel vooral gezien ten aanzien van gedeeld c.q. flexibel gebruik van de algemene ruimten. Wat betreft kantoorruimten is de verwachting van de gemeente Goes vooralsnog niet dat gedeeld c.q. flexibel gebruik van (gezamenlijke) werkplekken gemeente Goes en ZRD leidt tot synergie in de vorm van ruimtebesparing. Dit wordt echter uitdrukkelijk wel gezien als kans om ruimte te bieden aan eventuele toekomstige groei van de organisatie. ▪ Uitgangspunt bij het opstellen van het vlekkenplan is gedeeld gebruik gemeente Goes – ZRD van de dubbele wasplaats, waarmee synergie in de vorm van ruimtebesparing wordt gerealiseerd. ▪ Een efficiënte inrichting en gedeeld gebruik van de op het terrein benodigde manoeuvreerruimte voor (zwaar) bedrijfsverkeer van gemeente Goes en ZRD leidt tot een aanzienlijke ruimtebesparing; aandeel manoeuvreerruimte gemeente Goes conform demarcatielijn circa 3.095 m2 ten opzichte van 5.000 m2 in PvE. ▪ Als uitvloeisel van het BKP is op het terrein een groenvoorziening gerealiseerd (aandeel gemeente 1.400 m2). In het PvE was deze opgenomen als p.m. (afhankelijk van locatie), maar door synergie op andere onderdelen uiteindelijk binnen de totale ruimtebehoefte gerealiseerd.

Mogelijke synergiekansen in een volgende fase In geval van verdergaande afspraken tussen gemeente Goes en ZRD en verdere, gezamenlijke uitwerking en ontwerp van de locatie zijn mogelijk meer synergiekansen te definiëren. Eventuele mogelijkheden zijn: ▪ Parkeervoorzieningen: Parkeerruimte is in het huidige vlekkenplan een optelsom van aantal parkeerplaatsen zoals gevraagd door gemeente Goes en ZRD voor de diverse functies. Het is goed voorstelbaar dat hier op basis van gedeeld en flexibel gebruik in de tijd (kantoren weekdagen, kringloopwinkel weekeinde) synergie valt te behalen. In een volgende fase kan dit op basis van een gedegen parkeerbalans worden uitgewerkt.

14

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

▪ Gedurende het traject zijn tussen gemeente Goes en ZRD nog diverse verdere mogelijkheden tot synergie besproken, waaronder gedeeld c.q. flexibel gebruik van opslagmogelijkheden en remise/werkplaats, en integratie van het losperron van de gemeente in de milieustraat. Deze zaken gaan echter verder dan huisvesting alleen en vragen allereerst om een gedeelde visie op (organisatorische) samenwerking en bedrijfsvoering, en zijn in deze fase van het haalbaarheidsonderzoek derhalve niet verder geconcretiseerd. Overige kansen in een volgende fase Naast synergiekansen voortkomend uit gezamenlijke huisvesting van gemeentewerf en milieustraat valt mogelijk ook nog efficiëntie te behalen ten aanzien van het gestelde ambitieniveau. Eventuele kansen hiertoe zijn: ▪ Bijstelling ambitie-/uitstralingsniveau: Mede op basis van de gestelde kwaliteits-/duurzaamheidseisen, het BKP Bedrijvenpark Deltaweg en de gemeentewerf aan de Koegorsstraat in Terneuzen als referentiebeeld is in algemene zijn sprake van een relatief hoogwaardig kwaliteitsniveau voor de gemeentewerf. Bij verdere uitwerking in een volgende fase kan dit mogelijk worden aangescherpt. ▪ Remise deels (half)open uitgevoerd: Conform PvE is de remise volledig omsloten uitgevoerd, in de verdere uitwerking kan ervoor worden gekozen de remise deels (half)open uit te voeren.

3.4

Varianten

Inpassing van het programma van eisen voor Gemeentewerf en Milieustraat op locatie Bedrijvenpark Deltaweg laat zien dat diverse synergievoordelen te behalen zijn door gezamenlijke huisvesting op één locatie. Enkele van deze kansen zijn reeds verwerkt in het opgestelde vlekkenplan voor locatie Bedrijvenpark Deltaweg, aanvullende en overige kansen vragen nog nadere uitwerking in een volgende fase. Wat betreft huisvesting van de gemeentewerf geeft dit vooralsnog de volgende varianten: a) Stand-alone huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg conform PvE b) Gezamenlijke huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg inclusief synergiekansen conform vlekkenplan. c) Gezamenlijke huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg inclusief synergiekansen conform vlekkenplan – met aanvullende synergiekansen. d) Gezamenlijke huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg inclusief synergiekansen conform vlekkenplan – met overige kansen → In deze variant worden – naast synergiekansen – overige kansen wat betreft efficiëntie gesignaleerd.

15

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Het effect van de aanvullende synergiekansen en overige kansen onder varianten c. en d. vraagt nadere uitwerking en kan in deze fase van het haalbaarheidsonderzoek niet in m2 BV) / m2 uitgedrukt worden. Dit staat om deze reden vooralsnog als p.m. opgenomen. Een indicatie van het effect op investerings- en exploitatiekosten is opgenomen in hoofdstuk 4.

16

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

4

Financiële aspecten

In navolgende paragrafen zijn de financiële aspecten van verplaatsing c.q. realisatie van een nieuwe gemeentewerf in termen van investeringskosten, grondkosten en exploitatiekosten in beeld gebracht. Voor realisatie van milieustraat en aanverwante functies is door O.L.A.Z. / ZRD een separaat haalbaarheidsonderzoek inclusief investeringskostenraming opgesteld, dit maakt geen deel uit van onderstaande ramingen. Een onderbouwing en toelichting op de hieronder genoemde (totaal)bedragen is opgenomen in bijlage 4. Alle in deze rapportage vermelde bedragen zijn exclusief BTW. Voor de gemeente Goes geldt als uitgangspunt dat 98,95% van de BTW over de investeringen compensabel is.

4.1

Investeringskosten

Op basis van de gestelde uitgangspunten en omschreven synergiekansen zijn de investeringskosten voor de benoemde varianten als volgt geraamd. Varianten c en d vragen verdere uitwerking in een volgende fase, en kunnen slechts zeer indicatief worden omschreven.

•

Variant a: De investeringskosten voor realisatie van een nieuwe gemeentewerf op een stand-alone locatie Bedrijvenpark Deltaweg – conform het PvE – bedragen indicatief circa € 15,4 miljoen exclusief BTW, plus aanvullend een bedrag van circa € 2,7 miljoen voor verwerving van de grond. Totaal circa € 18,1 miljoen.

•

Variant b: In geval van huisvesting van gemeentewerf en milieustraat op een gezamenlijke locatie Bedrijvenpark Deltaweg – conform het geschetste vlekkenplan – worden diverse synergievoordelen in ruimtegebruik ten opzichte van het PvE behaald (gedeeld gebruik wasstraat en efficiëntie inrichting manoeuvreerruimte). De investeringskosten voor realisatie van een nieuwe gemeentewerf bedragen in dit geval indicatief € 14,4 miljoen exclusief BTW, plus aanvullend een bedrag van circa € 2,5 miljoen voor verwerving van de grond (conform demarcatie zoals geschetst in het vlekkenplan). Totaal circa € 16,9 miljoen.

•

Variant c: In paragraaf 3.3. zijn – aanvullend op de reeds behaalde synergie in het vlekkenplan – nog enkele synergiekansen geschetst die mogelijk in een latere fase kunnen worden ingevuld. Deze synergiekansen vragen echter verdere uitwerking en/of afspraken tussen gemeente en O.L.A.Z. / ZRD over (organisatorische) samenwerking en kunnen niet op voorhand goed worden geduid wat betreft effect op de investeringskosten.

•

Variant d: Gedurende het traject zijn – naast de geschetste synergiekansen – nog enkele overige kansen gesignaleerd die tot een reductie van de investeringskosten kunnen leiden:

17

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

−

−

Bijstelling ambitie-/uitstralingsniveau: Mede op basis van de gestelde kwaliteits-/duurzaamheidseisen, het BKP Bedrijvenpark Deltaweg en de gemeentewerf aan de Koegorsstraat in Terneuzen als referentiebeeld is de investeringskostenraming voor de gemeentewerf in algemene zin gebaseerd op een relatief hoogwaardig kwaliteitsniveau. Bijstelling danwel aanscherping van ambitie-/uitstralingsniveau op onderdelen kan leiden tot een reductie van indicatief circa € 0,6-0,8 miljoen op de investeringskosten. Remise deels (half)open uitgevoerd: Conform PvE is de investeringskostenraming gebaseerd op een volledig gesloten remise. In geval de remise deels (half)open wordt uitgevoerd kan dit leiden tot een reductie van indicatief circa € 0,8-1,0 miljoen op de investeringskosten.

Toelichting Een korte toelichting en specificatie van de investeringskostenraming is te vinden in bijlage 4. Als uitgangspunt voor de investeringskostenraming gelden onder meer de eisen en oppervlakten zoals vastgesteld in PvE en vlekkenplan, de eisen en randvoorwaarden zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Deltaweg, referentieprojecten (onder meer de nieuwe gemeentewerf Terneuzen), en kostenkengetallen Arcadis (onder meer op basis van BDB Bouwkosten indexcijfers en Bouwkostenkompas). Bandbreedte In deze fase van het haalbaarheidsonderzoek wordt gewerkt op basis van een globaal PvE en een globaal vlekkenplan en demarcatie gemeente Goes – O.L.A.Z. / ZRD. Gezien de status van de beschikbare informatie en onzekerheden met betrekking tot de verdere uitwerking van het project dient in deze fase rekening te worden gehouden met een bandbreedte van circa +/- 15% wat betreft de geraamde investeringskosten.

4.2

Grondkosten

De grondkosten voor verwerving van het deel van het terrein bestemd voor de gemeentewerf zijn ontleend aan de Grondprijzenbrief 2023 van de gemeente Goes met als uitgangspunt kavelafname in 2025. Aangezien de locatie wat grondprijs betreft is verdeeld in meerdere zones (zichtlocatie, ontsluiting) is hierbij gebruik gemaakt van een gewogen gemiddelde grondprijs berekend over de gehele locatie. Met als uitgangspunt kavelafname in 2025 komt deze inclusief verwachte toekomstige indexering uit op een grondprijs van circa € 142 / m2 (zie voor onderbouwing hiervan bijlage 4). In geval van gezamenlijke huisvesting op locatie Bedrijvenpark Deltaweg kan conform de vastgestelde demarcatie 17.315 m2 terreinoppervlak worden toegerekend aan de gemeentewerf (zie paragraaf 3.2). Het PvE voor de gemeentewerf gaat uit van een benodigd terreinoppervlak van 18.503 m2 (zie paragraaf 2.3). Echter: ▪ In het vlekkenplan voor gezamenlijke huisvesting op locatie Bedrijvenpark Deltaweg wordt een deel van het programma (656 m2 kantoorfunctie) op de verdieping gerealiseerd), in het PvE telt dit mee in het benodigd terreinoppervlak. ▪ In het vlekkenplan voor gezamenlijke huisvesting op locatie Bedrijvenpark Deltaweg is conform BKP reeds circa 1.400 m2 groenvoorziening opgenomen, in het PvE staat deze op p.m. en telt nog niet mee in het benodigd terreinoppervlak.

Voor een goede vergelijking tussen de varianten stand-alone huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg (PvE) en gezamenlijke huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg (vlekkenplan) is derhalve het volgende uitgangspunt voor verwerving grond gehanteerd: ▪ Stand-alone huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg → 18.503 – 656 + 1.400 = 19.247 m2 grond ≈ € 2,7 miljoen. ▪ Gezamenlijke huisvesting locatie Bedrijvenpark Deltaweg → 17.315 m2 grond ≈ € 2,5 miljoen.

18

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

4.3

Exploitatiekosten

Om het financieel effect van realisatie van een nieuwe gemeentewerf op de begroting van de gemeente Goes in beeld te brengen zijn de investeringskosten – conform de binnen de gemeente gehanteerde methodiek en uitgangspunten – vertaald in jaarlijkse exploitatiekosten. Een onderbouwing van de hieronder vermelde cijfers is te vinden in bijlage 4.

In geval van voortzetting van de huidige situatie bedragen de exploitatiekosten van de diverse gemeentewerf locaties (Geldeloozepad, Troelstralaan, Lorentzstraat) in totaal circa € 363.500 op jaarbasis (2028). De exploitatiekosten van een nieuwe gemeentewerf op Bedrijvenpark Deltaweg bedragen circa € 1.355.300 op jaarbasis (2028) in geval van stand-alone huisvesting en € 1.270.300 op jaarbasis (2028) in geval van gezamenlijke huisvesting conform het geschetste vlekkenplan. In deze bedragen is verwerkt dat de exploitatiekosten van de huidige locaties dan per 2028 komen te vervallen. Conform ambitie van de gemeente Goes is voor de nieuw gemeentewerf uitgegaan van een Energie Neutraal Gebouw (ENG). Hiertoe is in investerings- en exploitatiekostenraming rekening gehouden met de aanleg van (circa 150) zonnepanelen ten behoeve van energieopwekking en een sterk gereduceerde energielasten. Een energieverbruik van 0% conform ENG-standaard betreft echter alleen het gebouwgebonden energieverbruik, het niet-gebouwgebonden energieverbruik (bedrijfsinstallaties, laadpalen, wasplaats, en dergelijke) valt op voorhand lastig in te schatten. Vooralsnog is hiertoe als uitgangspunt voor de nieuwe gemeentewerf een totaal energieverbruik van circa 15% ten opzichte van de gebruikelijke normwaarden gehanteerd. Deze aanname zal bij verdere uitwerking getoetst worden.

De gemeente Goes heeft ten aanzien van haar eigen huisvesting de ambitie van een BREEAM-label (minimaal 3 maar bij voorkeur 4 sterren) uitgesproken. Deze ambitie is vooralsnog niet uitgewerkt in dit haalbaarheidsonderzoek, maar kan desgewenst in een volgende fase verder worden geconcretiseerd. De in paragraaf 4.1 geschetste overige kansen (variant d) – Bijstelling ambitie-/uitstralingsniveau en Remise deels (half)open uitgevoerd) – leiden indicatief tot een reductie van respectievelijk circa € 40.000 en € 50.000 op de totale exploitatiekosten. In de exploitatiekostenberekening is vooralsnog uitgegaan van kavelafname in 2025 en ingebruikname van de nieuwe gemeentewerf per Q4-2027. Over de jaren 2026 en 2027 leidt dit (deels) tot dubbele exploitatiekosten. Vanaf 2028 zal de nieuwe gemeentewerf operationeel zijn en komen de vrijkomende locaties in aanmerking voor herontwikkeling. De eventuele opbrengstem die hiermee gemoeid zijn niet opgenomen in bovenstaande exploitatiekostenberekening.

4.4

Vrijkomende locaties

In geval van verhuizing van de diverse functies van de gemeentewerf naar een locatie op Bedrijvenpark Deltaweg komen de huidige locaties aan het Geldeloozepad, Troelstralaan en Lorentzstraat vrij voor herontwikkeling. Een onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden van deze locaties is opgenomen in een separate rapportage.

19

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

5

Fasering en risico’s

5.1

Fasering

Voor het project verplaatsing gemeentewerf is geen formele planning vastgesteld. Het initiatief tot het uitvoeren van een locatie- en haalbaarheidsonderzoek voor verplaatsing gemeentewerf en milieustraat is mede voortgekomen uit overwegingen met betrekking tot verkeersoverlast c.q. -onveiligheid rondom de huidige locatie aan het Geldeloozepad. In dit kader heeft de gemeente Goes op 19/3/2021 O.L.A.Z. bericht, dat de gemeente het voornemen heeft om per 1/1/2024 de huurovereenkomst van de milieustraat met het O.L.A.Z. op te zeggen. Huuropzegging heeft nog niet plaatsgevonden, en dient minimaal een jaar van tevoren plaats te vinden. Het gezamenlijk Locatieonderzoek Verplaatsing Milieustraat en Gemeentewerf is afgerond in mei 2023, besluitvorming hierover in de gemeenteraad heeft plaatsgevonden op 9/11/2023. De separate haalbaarheidsonderzoeken van Gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD voor respectievelijk verplaatsing gemeentewerf en milieustraat zijn beide afgerond in januari 2024. Besluitvorming naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek en vaststelling van eventuele vervolgstappen voor het project verplaatsing gemeentewerf staat momenteel voorzien voor Q1-2024 in de gemeenteraad. Besluitvorming over verplaatsing van de milieustraat vindt plaats door het O.L.A.Z.

In geval van een positieve besluitvorming voor zowel verplaatsing van gemeentewerf als milieustraat kan tussen gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD een samenwerkingsovereenkomst voor gezamenlijke huisvesting op Bedrijvenpark Deltaweg worden opgesteld. Eventuele ingebruikname van de gemeentewerf zal – in geval van een soepel proces – naar alle waarschijnlijkheid niet eerder dan Q4-2027 plaatsvinden. Een indicatieve planning zoals opgesteld door de gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD is opgenomen in bijlage 5. In geval van vertraging in het (gezamenlijk) proces zal het moment van ingebruikname van gemeentewerf en milieustraat mogelijk verschuiven naar 2028-2029.

5.2

Risico’s

Bij aanvang het project Verplaatsing Milieustraat en Gemeentewerf is een overzicht ‘Risicodossier huisvesting en terrein(en) OLAZ/ZRD en Gemeente’ d.d. 20/92022 opgesteld. Ten behoeve van het haalbaarheidsonderzoek heeft een herijking van de hierin genoemde risico’s plaatsgevonden en is het dossier aangevuld met enkele nieuwe risico’s. Risico’s die alleen betrekking hebben op het proces van O.L.A.Z. / ZRD ten aanzien van milieustraat en aanverwante functies zijn opgenomen in een separaat risicodossier behorende bij het haalbaarheidsonderzoek van O.L.A.Z. / ZRD. Zie voor het volledig risicodossier bijlage 6, onderstaand kort samengevat de meest dringende en relevante risico’s op dit moment: ▪ 11) O.L.A.Z. / ZRD kan niet voor 1/1/2024 de huidige locatie aan het Geldeloozepad verlaten: De gemeente heeft reeds 19/3/2021 O.L.A.Z. bericht, dat de gemeente het voornemen heeft om per 1/1/2024 de huurovereenkomst van de milieustraat met het O.L.A.Z. op te zeggen, maar deze datum zal niet gehaald worden (zie boven). Het effect is dat de verkeersonveilige situatie ter plaatse van het Geldeloozepad fors later dan 2024 kan worden weggenomen. NB: dit risico heeft inmiddels plaatsgevonden: een eventuele verplaatsing van milieustraat en gemeentewerf voor 1/1/2024 is niet mogelijk en zal naar alle verwachting niet eerder dan Q4-2027 plaatsvinden.

▪ 15) Verplaatsing van betreffende functies milieustraat en gemeentewerf blijkt voor de ene partij wel haalbaar en voor de andere niet. Gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD kennen beide eigen afwegingen en dynamiek besluitvormingsproces, waarmee mogelijk geen integraal besluit over gezamenlijke huisvesting kan plaatsvinden. Mogelijke effecten zijn vertraging in het proces en het onbenut laten van synergiekansen. ▪ 14) Verplaatsing gemeentewerf blijkt (financieel) niet haalbaar, waarmee een besluit over verplaatsing gemeentewerf niet wordt genomen en de huidige situatie in stand blijft. Effecten zijn onder meer dat de huidige locaties niet vrijkomen voor (her)ontwikkeling, er geen synergie wat betreft gezamenlijke huisvesting wordt behaald en de bedrijfsvoering van de afdeling Openbare Ruimte verspreid over meerdere locaties (suboptimaal) wordt uitgevoerd.

20

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

▪ 5) Herbestemming van de locatie aan het Geldeloozepad blijkt beperkt mogelijk, waardoor opbrengsten uit de herontwikkeling van deze locatie uitblijven. Een quick-scan van beschikbare (gedateerde) bodemonderzoeken heeft opgeleverd dan op deze locatie mogelijk rekening moet worden gehouden met bodemsaneringsmaatregelen. Herbestemmingsmogelijkheden van deze locatie worden parallel aan dit haalbaarheidsonderzoek uitgewerkt in een separate rapportage ‘Variantenstudie herontwikkeling/GREX Geldeloozepad’. Door een knip te maken – waarbij de vrijkomende locaties overgaan naar de bouwgrond – kan dit risico buiten de scope van het project worden geplaatst. ▪ 12) De beoogde kavel op Bedrijvenpark Deltaweg kan niet worden aangekocht. De Hoge Raad heeft bepaald dat overheden de verkoop van onroerend goed – dus ook grond – niet langer via een-op-een transacties met een marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten kunnen meedingen. Sinds het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad dd. 26/11/2021 (ECLI:NL:HR2021.1778) gelden meer spelregels voor gemeenten bij grondverkoop met als doel een gelijk speelveld voor alle geïnteresseerden in de gronden. De gemeente heeft de betreffende kavel vooralsnog buiten de verkoop gehouden, en gaat ervan uit dat gezien het maatschappelijke belang van partijen de gemeente kan motiveren dat de O.L.A.Z.

en de gemeente als enige gegadigde juist in aanmerking komen voor de betreffende kavels. In geval dit uiteindelijk niet zo blijkt is vooralsnog geen andere locatie voor huisvesting van gemeentewerf en milieustraat beschikbaar, en zal een forse vertraging optreden. ▪ 16) Netcongestie Provincie Zeeland: Door de sterk toenemende vraag naar elektriciteit bereikt het landelijke hoogspanningsnet van TenneT zijn capaciteitsgrenzen in de provincie Zeeland. Het elektriciteitsnet van Stedin is hiermee verbonden en hier afhankelijk van. Stedin en TenneT deden daarom op 19/7/2023 een vooraankondiging van congestie voor dit gebied bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Dit betekent dat grootverbruik klanten > 3x80 Ampère wel kunnen worden voorzien van een aansluiting, maar dat zij op een wachtlijst komen voor transportvermogen voor afname van elektriciteit. Het effect hiervan op de planning voor verplaatsing gemeentewerf is vooralsnog niet goed te duiden, maar wordt blijvend gemonitord. Door bureau Resourcefully (januari 2024) is op basis van het energieverbruik op de huidige locaties en het programma van eisen voor de nieuwe locatie onderzocht hoeveel het verwachte benodigde elektravermogen bedraagt voor realisatie van een nieuwe gemeentewerf.

Met technische maatregelen is naar verwachting 3x80 Ampère net voldoende voor realisatie hiervan, het elektrificeren van het wagenpark kan echter pas plaatsvinden als weer meer ruimte beschikbaar komt op het elektriciteitsnetwerk.

21

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

6

Samenvatting

In het voorjaar van 2023 is een Locatieonderzoek uitgevoerd met als uitgangspunt huisvesting van een centraal gelegen Milieustraat Compleet Plus regio de Bevelanden en de gemeentewerf van de gemeente Goes op één gezamenlijke locatie. Uit dit locatieonderzoek kwamen drie locaties naar voren die hiervoor voldoende aanknopingspunten bieden. Aangezien twee van deze drie locaties naar verwachting niet binnen een termijn van vijf jaar beschikbaar komen, is alleen Bedrijvenpark Deltaweg (Fase 1) als potentiële locatie nader is onderzocht in het haalbaarheidsonderzoek. Op basis van de gestelde uitgangspunten en het globaal programma van eisen van gemeentewerf en milieustraat kan geconcludeerd worden dat gezamenlijke huisvesting op locatie Deltaweg – in functionele zin – op hoofdlijnen inpasbaar is binnen de stedenbouwkundige en verkeerskundige randvoorwaarden ten aanzien van de beoogde kavel (BKP). Gezamenlijke huisvesting leidt tot diverse synergievoordelen tussen gemeentewerf en milieustraat, zoals gedeeld c.q. flexibel gebruik van terreinontsluiting, parkeervoorzieningen, (interne) manoeuvreerruimte en wasplaats, waarmee voor de gemeentewerf een besparing van circa 10% terreinoppervlakte ten opzichte van huisvesting in een stand-alone situatie wordt gerealiseerd.

De investeringskosten voor realisatie van een nieuwe gemeentewerf uitgaande van stand-alone huisvesting op locatie Bedrijvenpark Deltaweg (variant a) bedragen circa € 15,4 miljoen plus een bedrag van circa € 2,7 miljoen voor verwerving van de grond. In geval van gezamenlijke huisvesting inclusief synergiekansen op locatie Bedrijvenpark Deltaweg (variant b) bedragen de investeringskosten circa € 14,4 miljoen plus een bedrag van circa € 2,5 miljoen voor verwerving van de grond. In de huidige situatie bedragen de exploitatiekosten van de diverse gemeentewerf locatie (Geldeloozepad, Troelstralaan en Lorentzstraat) in totaal circa € 363.500 op jaarbasis (2028). De exploitatiekosten van een nieuwe gemeentewerf op Bedrijvenpark Deltaweg bedragen circa € 1.355.300 op jaarbasis (2028) in geval van stand-alone huisvesting (variant a) en € 1.270.300 op jaarbasis (2028) in geval van gezamenlijke huisvesting conform het geschetste vlekkenplan (variant b). Bij verdere uitwerking in een volgende (ontwerp)fase zijn eventueel nog meer synergiekansen te behalen (variant c), onder meer wat betreft een meer efficiënt gebruik van parkeervoorzieningen, gedeeld c.q. flexibel gebruik van kantoorruimten, en eventueel gedeeld gebruik van bijvoorbeeld opslagruimten en remise/werkplaats.

Deze zaken gaan echter verder dan huisvesting alleen en vragen allereerst om een gedeelde visie op (organisatorische) samenwerking en bedrijfsvoering, en zijn in dit haalbaarheidsonderzoek niet verder uitgewerkt. Hiernaast zijn nog enkele overige kansen om efficiëntie te behalen gesignaleerd (variant d), dit betreft eventuele bijstelling van het ambitie-/uitstralingsniveau en realisatie van een deels (half)open in plaats van volledig gesloten remise Gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD kennen beide een eigen besluitvormingstraject naar aanleiding van het gezamenlijk Locatieonderzoek en de vervolgens separaat uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken. Besluitvorming gemeente Goes omtrent haalbaarheidsonderzoek en eventuele vervolgstappen verplaatsing gemeentewerf staat voorzien voor Q1-2024. In geval van positieve – en parallelle – besluitvorming aan zowel zijde van gemeente als O.L.A.Z. / ZRD kan mogelijk Q4-2027 verhuizing van gemeentewerf en milieustraat naar de betreffende locatie op Bedrijvenpark Deltaweg plaatsvinden. Hierbij is echter sprake van diverse risico’s, zowel wat betreft proces (dynamiek separate besluitvorming), financiële haalbaarheid, juridische aspecten (verwerving grond locatie Deltaweg) alsook een technische kant (netcongestie). Deze vragen nadere uitwerking en vervolgaanpak in de volgende fase.

22

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGEN: 1. Uitgangspunten locatieonderzoek. 2. Globaal PvE / Ruimtestaat Gemeentewerf. 3. Vlekkenplan gezamenlijke huisvesting Gemeentewerf en Milieustraat locatie Bedrijvenpark Deltaweg. 4. Investerings- en exploitatiekostenraming – separaat bijgevoegd - VERTROUWELIJK 5. Globale planning verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf. 6. Risicodossier Verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf – separaat bijgevoegd.

23

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 1: Uitgangspunten Locatieonderzoek (d.d. 10/5/2023) Programma

Bedrijfsvoering

24

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Stedenbouwkundige inpassing

Terreininrichting

Exploitatie en fasering

25

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Overige aandachtspunten

26

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 2: Globaal PvE / Ruimtestaat Gemeentewerf d.d. 13/6/2023

27

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 3: Vlekkenplan gezamenlijke huisvesting Gemeentewerf en Milieustraat locatie Bedrijvenpark Deltaweg

28

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 4: Investerings- en exploitatiekostenraming Gemeentewerf Separaat bijgevoegd - VERTROUWELIJK

29

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 5: Globale planning Verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf Opgesteld door Gemeente Goes en O.L.A.Z. / ZRD d.d. 18/12/2023

Definitiefase → Projectaanpak, Samenwerkingsovereenkomst en Didam procedure Q1-2024 Besluitvorming haalbaarheidsstudies Q2-2024 Didam procedure Q2/Q3-2024 Start reserveringsperiode grond Q2-2024 Ontwikkelen en besluitvorming gezamenlijke projectaanpak, bouworganisatie- en aanbestedingsvorm en opdrachtgeverschap Q2/Q3-2024 Opstellen en ondertekenen samenwerkingsovereenkomst Ontwerpfase → Selectie adviseurs, voorontwerp en aanbesteding Q3-2024 Bepalen aanpak wijziging omgevingsplan t.b.v. kringloopwinkel Q3-2024 Q1/Q2-2025 Q1/Q2-2025 Q1-Q3-2025

Q3-2025

Marktconsultatie, aanbesteding en gunning architect en installatie adviseur Voorontwerp-plus en besluitvorming (start omgevingsplan wijziging?) Ontwikkelen en besluitvorming gezamenlijke beheeraanpak Kavelafname en ondertekenen koopovereenkomst; kavelafname t.z.t. zoveel mogelijk aansluiten op reserverings-/verkoopprocedure Bedrijvenpark Deltaweg Aanbesteding aannemer en installateur en besluitvorming

Door O.L.A.Z./ZRD en GG Door GG Door GG Door O.L.A.Z./ZRD en GG Door O.L.A.Z./ZRD en GG

Door OLAZ/ZRD, wettelijke publieke rol GG Door opdrachtgever(s) Door opdrachtgever(s) Door opdrachtgever(s) Door O.L.A.Z./ ZRD en GG

Door opdrachtgever(s)

Uitvoeringsfase → Definitief, Technisch en Uitvoeringsontwerp, omgevingsvergunningen, uitvoering en ingebruikname Q4-2025 t/m Q3-2026 t/m Integraal voorontwerp-plus, Definitief ontwerp en Technisch ont- Door opdrachtgever(s) werp, verificatie en acceptatie en omgevingsvergunningprocedure Q3/Q4-2026 Uitvoeringsontwerp, voorbereiding bouw, verificatie en acceptatie Door opdrachtgever(s) Q1-2027 t/m Q4- 2027 Realisatie gebouwen, verificatie en acceptatie Door opdrachtgever(s) Q4-2027 Inrichten terrein, verhuizing en ingebruikname Door O.L.A.Z./ ZRD en GG

30

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

BIJLAGE 6: Risicodossier Verplaatsing Milieustraat / Gemeentewerf d.d. 11/1/2024 Separaat bijgevoegd

31

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Colofon LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF FASE 2 - HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING GEMEENTEWERF

KLANT Gemeente Goes AUTEUR Arjen Baltus PROJECTNUMMER 30158414 ONZE REFERENTIE

DATUM 11 januari 2024 STATUS Definitief v2 GECONTROLEERD DOOR

VRIJGEGEVEN DOOR

Arjen Baltus Senior adviseur

Arjen Baltus Senior adviseur

32

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2

LOCATIE- EN HAALBAARHEIDSONDERZOEK VERPLAATSING MILIEUSTRAAT EN GEMEENTEWERF

Over Arcadis Arcadis is de leidende wereldwijd opererende ontwerp- en consultancyorganisatie op het gebied van de natuurlijke en gebouwde omgeving. Wij helpen onze klanten en de maatschappij met doeltreffende, duurzame en digitale oplossingen. Wij zijn met 36.000 mensen actief die in ruim zeventig landen meer dan €4,2 miljard aan omzet genereren. Wij helpen UN-Habitat met onze mensen, die kennis en expertise leveren om de moeilijke leefomstandigheden te verbeteren in gebieden die lijden onder de gevolgen van klimaatverandering. www.arcadis.com

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland T +31 (0)88 4261 261

Arcadis. Improving quality of life 33

Datum: 11 januari 2024 – Definitief v2