074. Raadsvoorstel Resultaten onderzoeken en inzetten woningmarktinstrumenten versie college

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: : :

Z24.197144 / D25.1454997 Resultaten onderzoek en voorstel inzetten woningmarktinstrumenten J. Veldhuizen Ruimte en economie Arnold Bakker Omgeving & Economie

Gevraagd besluit 1. Kennis te nemen van het rapport Woningmarktinstrumenten De Bevelanden met de conclusies per instrument en de geformuleerde aanbevelingen met bijbehorende oplegger. 2. De Starterslening, anti-speculatiebedingen, het vastleggen van woningcategorieën in overeenkomsten, en erfpacht als instrumenten te continueren. En met de gezamenlijk geformuleerde aanbevelingen en de lokale uitgangspunten de voorwaarden voor de in te voeren instrumenten vast te stellen. 3. De instrumenten huisvestingsverordening (urgentieregeling en woonruimteverdeling), woningdelen (splitsingsbeleid, bouwkundige en/of juridische splitsing) en vastleggen woningcategorieën in Omgevingsplan/vergunning (BOPA), beperken van uitbreidingsmogelijkheden van woningen, instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw) en Koopstart en Verkoop onder voorwaarden eerst nader regionaal uitwerken. In samenhang met de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting, de Realisatiestimulans en de prestatieafspraken met Beveland Wonen. 4. Vast te stellen de grens voor goedkope koopwoningen op een bedrag van 75% van de grens voor betaalbare koop. 5. Vast te stellen De verordening Startersregeling gemeente Goes 2025. Juridische grondslag − Woningwet en Huisvestingswet. − Burgerlijk wetboek Aanleiding In april 2024 hebben de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk de Woon(zorg)visie Bevelanden 2024-2028 vastgesteld.

Hierin is de ambitie vastgelegd om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te verbeteren door het gebruik van woningmarktinstrumenten. De ambitie vanuit de Woon(zorg)visie is gericht op het vergroten van de (financiële) bereikbaarheid van woningen binnen de regio. Dit betreft het volledige betaalbare segment, waaronder sociale huurwoningen, woningen met middenhuur en betaalbare koopwoningen. Het probleem is dat er onvoldoende woningen beschikbaar en betaalbaar zijn en dat de woningen die wel beschikbaar en betaalbaar zijn, in sommige gevallen niet naar de doelgroep gaan voor wie ze bedoeld zijn, namelijk huishoudens met een (relatief) lager inkomen en middeninkomens, zoals starters en urgentiegroepen. Om de juiste instrumenten te selecteren is een procesvoorstel voor het uitvoeren van een onderzoek naar voor potentiële woningmarktinstrumenten gedaan (zie bijlage, besluit van augustus 2024). Vanuit deze opdracht is een regionaal onderzoek uitgevoerd naar een breed scala aan mogelijke maatregelen. Dit voorstel geeft een overzicht van de onderzoeksresultaten en de vervolgstappen. Resultaat Met het vaststellen van de conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek ontstaat een helder kader voor de inzet van woningmarktinstrumenten.

Dit stelt de gemeente in staat om gericht maatregelen te treffen die de beschikbaarheid en betaalbaarheid van betaalbare woningen vergroten, met aandacht voor starters, middeninkomens en urgente doelgroepen. Het vervolgtraject richt zich op de verdere concrete uitwerking, beleidsontwikkeling en implementatie van de geselecteerde instrumenten in afstemming met regionale partners.

Agendapunt Pagina 2

Argumenten A.1 Onderzoek woningmarktinstrumenten De woningmarkt in de Bevelanden kampt met een structureel tekort aan betaalbare woningen, met name voor lagere- en middeninkomens, waaronder starters en urgente groepen op de woningmarkt. Dit tekort beperkt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen binnen het sociale huursegment, het middenhuur-segment en de betaalbare koopsector. Om deze problemen effectief aan te pakken, is het noodzakelijk om een mix van woningmarktinstrumenten in te zetten die aansluiten bij de lokale en regionale situatie. De juridische grondslagen, effectiviteit en uitvoerbaarheid van de verschillende instrumenten zijn in beeld gebracht. Hierbij is ook gekeken naar een mogelijk waterbedeffect en zo te kunnen bepalen voor welke instrumenten de vijf Bevelandse gemeenten gezamenlijk moeten optrekken. Om bepaalde woningmarktinstrument in te kunnen zetten, is een onderbouwing nodig die aantoont dat het beoogde instrument een passende maatregel is voor het probleem op de Bevelandse woningmarkt. Het is in dat geval ook een vereiste dat het resultaat niet op een andere, minder ingrijpende manier, kan worden bereikt. De conclusies wijzen uit dat een combinatie van financiële arrangementen, aanpassingen in woonruimteverdeling, maatregelen ter bevordering van betaalbaarheid en het beter benutten van de bestaande woningvoorraad het meest kansrijk is.

Met deze aanpak kan de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen binnen de regio worden verbeterd, waardoor de doelgroepen beter bediend worden. De besluitvorming over het inzetten van de woningmarktinstrumenten is afhankelijk van lokaal geldend beleid en de lokale dynamiek. Het rapport en de geformuleerde aanbevelingen vormt de basis voor nadere besluitvorming. Vanuit deze menukaart maken de vijf gemeenten gezamenlijk een keuze voor de voort/in te zetten instrumenten en nader uit te werken instrumenten. De uiteindelijk voorwaarden voor toepassing van een instrument kan per gemeente verschillen. Het ene instrument kan voor een bepaalde gemeente immers wel inzetbaar zijn en voor een andere gemeente niet. In regionaal overleg wordt de lokale besluitvorming met elkaar besproken en worden regionaal te maken keuzes gecoördineerd. A2. Aanbevelingen Voor de besluitvorming in de afzonderlijke gemeenten worden de volgende aanbevelingen gedaan voor te continueren of in te zetten instrumenten en nader uit te werken instrumenten. Ook zijn er instrumenten waarvoor er onvoldoende basis om deze in te zetten. In het bijgevoegd overzicht staan, als oplegger op het rapport, per onderzocht woningmarktinstrumenten een korte beschrijving, de argumenten, de conclusies en aanbevelingen. A2.1 Te continueren of in te zetten instrumenten.

A2.1.a Starterslening Voor het voortzetten van de Starterslening uit te gaan van de volgende uitgangspunten: − Te laten gelden voor bestaande woningen en nieuwbouw. − Maximale leeftijdsgrens van 35 jaar. − Herkomst van de starters minimaal wonend/werkend in de regio. − Maximaal aankoopbedrag van 75% van de grens Nationale Hypotheekgarantie. Voorstel: Voortzetten Startersleningen met aanpassen van de voorwaarden met de voorgestelde uitgangspunten. Voor 2026 betekent 75% van de grens Nationale Hypotheekgarantie een aankoopgrens van € 352.500. Dit komt overeen met de huidige maximale aankoopprijs voor de Starterslening (€ 355.000). A2.1.b Anti-speculatiebedingen (zelfbewoningsplicht en verbod tot doorverkoop). De inzet van anti-speculatiebedingen te begrenzen tot wat juridisch gezien aanvaardbaar is. Dat betekent uit te gaan van: − Antispeculatie-bedingen opnemen in overeenkomsten bij woningen met een verkoopprijs van maximaal de NHG-grens. − Voor beide bedingen te kiezen voor een termijn van 5 jaar.

Agendapunt Pagina 3

Voorstel: De anti-speculatiebedingen staan in de Algemene verkoopvoorwaarden 2022 en worden van toepassing verklaard op uitgifte van bouwgrond. En is het voortzetten van het instrument. Een wijziging in de regeling vraagt afstemming met de uitwerking van andere beperkende voorwaarden zoals het vastleggen van woningcategorieën in Omgevingsplan/ vergunning (BOPA) en beperken uitbreidingsmogelijkheden van woningen in omgevingsplan (restricties uit- en opbouwmogelijkheden). Zie paragraaf A.2.2. A.2.1.c Vastleggen woningcategorieën in overeenkomsten. − In anterieure overeenkomsten en gronduitgifteovereenkomsten, voor zover daarover overeenstemming met een ontwikkelaar wordt bereikt, regels op te nemen over specifieke woningcategorieën. − Te hanteren termijnen voor de instandhouding na ingebruikname: o Sociale huur 25 jaar. o Middenhuur 10 jaar. o Betaalbare koop 5 jaar. Voorstel: Woningcategorieën leggen wij al vast in overeenkomsten. En is dus het voortzetten van de inzet van het instrument. Een mogelijkheid is de woningcategorie goedkope koop daaraan toe te voegen. Zie paragraaf A.2.4. A.2.1.d Differentiëren grondprijsbeleid. Het gerichter differentiëren van grondprijzen. Opties: − Hanteren van vaste kavelprijzen voor sociale huurwoningen. − Onderscheid in grondprijzen voor goedkope en betaalbaar (huur)woningbouw.

Voorstel: In Goes maken wij bij het vaststellen al gebruik van differentiatie in de grondprijzen. Dit is het voortzetten van het instrument. In de grondprijzenbrief staat dat in specifieke situaties de geldende grondprijs afzonderlijk wordt berekend of getaxeerd door derden. Per project wordt door het college bepaald op welke wijze de verkoop plaatsvindt in een verkoopstrategie. Kavels voor projectmatige bouw worden doorgaans via een openbare uitvraagprocedure op de markt gebracht. Dit is ook denkbaar voor kavels huurwoningen (zowel middenhuur als vrije sector). De tweede optie is dus al geïntegreerd in ons grondprijsbeleid. Wij zijn op dit moment in overleg met Beveland Wonen over de grondprijzen voor sociale woningbouw. De 1e opties van vaste kavelprijzen voor sociale huurwoningen wordt daarin ook afgetast. A.2.1.e Erfpacht Het gerichter of bewuster inzetten van erfpacht. Opties: − Te variëren met het percentage van de canon. − In bepaalde gevallen het percentage van 0,5 % dat voor administratiekosten gehanteerd wordt niet in rekening te brengen. − Koopstarters gedurende een aantal jaren geen canon in rekening te brengen (vergelijkbaar met het systeem voor de Starterslening waarbij drie jaar geen rente en aflossing hoeft te worden betaald). − Het instrument te beperken tot woningen die onder NHG-garantie (en dus ook de NHG-grens) gebouwd worden.

Voorstel: In Goes maken wij gebruik van erfpacht. En is dus voortzetten van de inzet van het instrument. De huidige regeling is breed opgezet en loopt goed. Wij zien geen aanleiding hier een wijziging in aan te brengen. A.2.2 Nader uit te werken instrumenten Naast de direct toepasbare instrumenten zijn er instrumenten die nog een nadere uitwerking vragen in relatie met regionale afstemming en landelijk beleid. Dit laatste omdat ook het Rijk maatregelen heeft getroffen of nog in voorbereiding heeft om te sturen op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Nog niet alles is duidelijk en inzichtelijk. Het is van belang dat proces en inhoud synchroon en in samenhang met elkaar worden opgepakt. Daarvoor is afstemming nodig en zoveel als mogelijk dezelfde toepassing. Het gaat hierbij om de afstemming met: a. De Wet Versterking regie Volkshuisvesting. Deze wet wordt naar verwachting halverwege volgend jaar ingevoerd. Deze wet schrijft een urgentieregeling en een volkshuisvestingsprogramma met

Agendapunt Pagina 4

onder andere een uitwerking van het beleid voor de bestaande woningvoorraad voor. Dit heeft raakvlakken met en geeft richtlijnen voor de uitwerking van de instrumenten voor de huisvestingsverordening (urgentieregeling en woonruimteverdeling), woningdelen (splitsingsbeleid, bouwkundige en/of juridische splitsing), vastleggen van woningcategorieën in Omgevingsplan/ vergunning (BOPA) en beperken uitbreidingsmogelijkheden van woningen in omgevingsplan (restricties uit- en opbouwmogelijkheden). b. De Realisatiestimulans. Met de subsidieregeling van het Rijk krijgen gemeente een prestatiebijdrage voor betaalbare woningbouw. Deze inzet van de subsidiemiddelen heeft raakvlakken met het instellen vereveningsfonds (fonds sociale woningbouw). c. De prestatieafspraken met Beveland Wonen. Voor 2026 een actie toevoegen voor het onderzoeken van de mogelijkheden voor toepassing Koopstart en Verkoop onder voorwaarden (Kopen naar Wens). A.2.3 Niet in te zetten instrumenten Het gaat om: − Opkoopbescherming. De inzet kan op dit moment niet worden onderbouwd. − Koopgarant en Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Voor beide is geen specifieke regeling nodig. A.2.4 Goedkope koop Landelijk zijn er geen richtlijnen voor begrenzing van betaalbare koopwoningen. Voor goedkope koop is deze er niet en vraagt een lokale afweging.

Voor het verstrekken van de Starterslening is de grens bepaald op € 355.000, te weten de oude betaalbaarheidsgrens van 2023. Bepalend is de vraag welke inkomensgroep wij daarmee willen ondersteunen. Richten we ons alleen op mensen met een lager middeninkomen en eenpersoonshuishoudens met een hoger middeninkomen (prijspeil 2026), dan zou het bijbehorende maximale aankoopbedrag € 315.0001 kunnen zijn. Dit komt overeen met 75% van de betaalbaarheidsgrens van € 420.000 voor 2026. Een alternatief is uit te gaan van een maximale aankoopprijs van 75% van de NHG met een mogelijk opslag van 6% voor energiezuinige maatregelen. Voor 2026 is de NHG-grens respectievelijk € 470.000 en € 498.200; 75% van de NHG-grens is een prijsgrens van respectievelijk € 352.500. Vergelijkbaar dus met de huidige grens van de Starterslening. Daarmee wordt ook een deel van de meerpersoonshuishoudens met een hoger middeninkomen bediend. Zowel de grens voor betaalbare koopwoningen als de grens van de Nationale Hypotheek Garantie wordt jaarlijks landelijk geïndexeerd. Het advies is de raad voor te stellen voor goedkope koop uit te gaan van 75% van de grens voor betaalbare koop. Voor 2026 een grens van € 315.0002. Kanttekeningen Er bestaat een risico dat het niet lukt om de nagestreefde uniformiteit in de aanbevelingen over te nemen.

Dit is het geval wanneer individuele gemeenten besluiten af te wijken van de aanbevelingen. Dit kan leiden tot een verminderde samenhang in de aanpak binnen de regio. Daarnaast is het proces rondom de huisvestingsverordening nauw verweven met de ontwikkeling van de wettelijke urgentieregeling (na ingang van de wet Versterking regie volkshuisvesting), die mogelijk op provinciaal niveau wordt vastgesteld. Deze ontwikkeling kan invloed hebben op het tijdpad en de inhoud van de lokale beleidsvorming. Tot slot kan de implementatie van sommige woningmarktinstrumenten extra financiële en organisatorische middelen vereisen. Financiën Wat kost het? De inzet van woningmarktinstrumenten vraagt om ambtelijke capaciteit en financiële middelen. Voor sommige instrumenten, zoals de starterslening, worden al budgetten beschikbaar gesteld; voor andere moeten nog financiële kaders worden vastgesteld. Voor het instrument opkoopbescherming is 1 Voor 2026 is de bovengrens van lagere middeninkomens € 70.000. Grofweg kunnen deze inkomens een

hypotheek van zo’n € 315.000 krijgen. Voor tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van € 90.000, bovengrens hogere middeninkomens, is dat zo’n € 420.000. De bovengrens van betaalbare woningen. 2 Ter illustratie: in 2025 zijn 10 leningen toegekend voor woningen met een aankoopprijs lager dan € 300.000 op een totaal van 20 toegekende leningen.

Agendapunt Pagina 5

een onderzoek uitgevoerd door het Kadaster. Dit onderzoek heeft in totaal €22.956,20 gekost (€ 4.591,24 per gemeente). Naast dit Kadaster-onderzoek zijn voor het onderzoek naar woningmarktinstrumenten geen aanvullende externe kosten gemaakt; de overige werkzaamheden zijn uitgevoerd met reguliere ambtelijke capaciteit. Hoe worden de kosten gedekt? Voor de implementatie van woningmarktinstrumenten kunnen echter wel extra financiële middelen en capaciteit nodig zijn. Bij verdere uitwerking wordt duidelijk wat de exacte kosten zijn. Eventueel benodigd budget wordt via de reguliere weg (kadernota) aangevraagd. Zijn er grote gevolgen voor het weerstandvermogen? Het besluit heeft geen gevolgen voor het weerstandsvermogen. Duurzaamheid Niet van toepassing. Communicatie & Participatie Wie zijn de betrokken bij dit raadsbesluit? Het procesvoorstel is in augustus 2024 gedeeld met de gemeenteraad. Er heeft geen participatietraject plaatsgevonden omdat het onderzoek vooral gericht was op een interne verkenning en analyse van mogelijke woningmarktinstrumenten. Wel is er gesproken met een in de regio werkzaam makelaarsbedrijf en met woningcorporatie Beveland Wonen.

Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? Voor de uitwerking van de woningmarktinstrumenten, waaronder de huisvestingsverordening en urgentieregeling, wordt wel verwacht dat deze in gezamenlijkheid met de woningcorporatie en andere belangenvertegenwoordigers worden afgestemd. Een verordening met urgentieregeling moet ook ter inzage worden gelegd. Uitvoering In 2026 worden in afstemming met landelijk beleid, de Wet versterking Regie Volkshuisvesting en de Realisatiestimulans, en de prestatieafspraken met Beveland Wonen diverse instrumenten nader uitgewerkt. De belangrijkste zijn een huisvestingsverordening met een urgentieregeling en een strategische inzet van de subsidiemiddelen voor woningbouw. De uitwerking gebeurt in nauwe samenwerking met de andere Bevelandse gemeenten. Ook de uitvoering van de instrumenten gebeurt in nauwe samenwerking met de andere Bevelandse gemeenten en de woningcorporatie Beveland Wonen. De voortgang wordt gemonitord en waar nodig worden maatregelen bijgesteld om de doelstellingen te realiseren. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. F.E.W. van Dijk Waarnemend secretaris

C.H. van den Bos Burgemeester