065. Raadsvoorstel Beheerplan Onderhoud Vastgoed 20025-2029

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: : :

Z24.209110 / D24.1245445 Beheerplan Onderhoud Vastgoed 2025-2029 J. Veldhuizen Ruimte en economie Giel Schout Openbare Ruimte (GIB)

Gevraagd besluit Het Beheerplan Onderhoud Vastgoed 2025-2029 vast te stellen. Juridische grondslag Gemeente Goes is verantwoordelijk voor adequaat beheer van haar kapitaalgoederen, waaronder gebouwen en objecten. In het “Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten” is vastgelegd dat er voor het beheer een meerjarenprogramma beschikbaar moet zijn. Voor de periode van 2025-2029 is hiervoor een Beheerplan Onderhoud Vastgoed opgesteld. Aanleiding De gemeente Goes beheert en onderhoudt 94 gebouwen en 61 objecten met in totaal ca. 90.090 m² bruto vloeroppervlak. Om te zorgen dat dit areaal effectief en efficiënt wordt onderhouden is het belangrijk om over een actueel beheerplan onderhoud vastgoed te beschikken. Het vigerende beheerplan was een onderdeel van de Nota gemeentelijk vastgoedbeleid 2016. Gezien de diverse ontwikkelingen en veranderingen is het van belang vast te leggen op welke wijze met het beheer van de gebouwen objecten binnen de portefeuille van de gemeente Goes wordt omgegaan. Hierbij worden eenduidige kaders en richtlijnen voor de programmering, budgettering en uitvoering van het planmatig onderhoud vastgelegd. In dit beheerplan wordt voor het Omnium de speciale status, met de eerder hiervoor beschikbare middelen nog 2 jaar doorgezet.

Hieronder wordt een toelichting gegeven waarom dit wordt doorgezet: - Met het opstellen van het beheerplan loopt een inventarisatie naar de onderhoudsstatus, het benodigde onderhoud en investeringen voor groot onderhoud van het Omnium. - Er staat in 2025/2026 een verbouwing van het complex gepland waarbij de voormalige tropische kas omgebouwd wordt voor een onderwijsgebouw van Scalda, sporthal 3 nieuw gebouwd wordt en de hoofdentree verplaatst van de westzijde naar de oostzijde van het complex. - Er wordt een verduurzamingsslag gemaakt (het Omnium is één van de gebouwen uit het Uitvoeringsprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed). Hierdoor is momenteel nog geen representatief financieel overzicht voor het beheer en onderhoud en blijft het Omnium buiten dit beheerplan, en zal dit pas in de loop van 2026 aan het beheerplan worden toegevoegd. Het onderhoud, de noodzakelijke vervangingen en keuringen worden in de tussentijd, via de sinds de overname ingerichte begrotingspost op correctieve onderhoudsbasis uitgevoerd.

Een belangrijke aanleiding voor het opstellen van dit beheerplan zijn de door de raad binnen de financiële verordening vastgestelde afspraken over de periodieke actualisatie van het beheerplan, alsook de spelregels van de financiële wetgeving van de wet BBV (voor het mogen hanteren van een onderhoudsvoorziening, dient er sprake te zijn van een recent door de raad vastgesteld beheerplan). De accountant toetst ons hier ook op. Resultaat Met het vaststellen van het voorliggende beheerplan zal er voldoende aandacht zijn en blijven voor “veilig, heel en schoon”, waar de gemeente voor staat. Met het vaststellen van het voorliggende beheerplan zullen de gebouwen en objecten voldoen aan kwaliteitsniveau 3 (=Conditieniveau 3).

Agendapunt Pagina 2

Argumenten Voor het efficiënt beheren van het vastgoed is het van belang dat strategische doelen (doorexploiteren, herpostioneren, afstoten) worden vertaald naar beleidsuitgangspunten voor het onderhoud. Dit doet Openbare Ruimte (ORu) op basis van de norm NEN 2767 conditie- en risico gestuurd waarbij ook aandacht is voor verbetering en verduurzaming inclusief de energietransitie. Hierbij sluit ORu ook aan bij de norm ‘NEN 8026; Methode voor het waarde-gestuurd in stand houden van assets in de gebouwde omgeving’. Dit wordt expliciet gemaakt door vast te stellen op welke waarde- thema’s in aansluiting op de strategische- en assetmanagement doelen wordt gestuurd. Eén van de waarde-aspecten hierbij is de technische staat, conditie NEN 2767. Deze beschrijft op transparante, objectieve en éénduidige wijze hoe de huidige technische toestand van een bouwdeel vast te stellen. Dit gebeurt middels ‘conditiemeting’. Conditiemeting is een gestandaardiseerde methode voor het registreren, kwalificeren en kwantificeren van gebreken aan bouwdelen. Op basis van de gebreken die een bouwdeel bevat, wordt de mate van degradatie bepaald ten opzichte van nieuwbouwkwaliteit. Dit wordt uitgedrukt in een getalswaarde, de conditiescore van 1 t/m 6. Hierbij staat een conditiescore 1 van een bouwdeel voor nieuwbouwkwaliteit en een conditiescore 6 voor technisch rijp voor sloop.

Op dit moment is het beheerniveau voor het vastgoed in gemeente Goes, volgens de Nota gemeentelijk vastgoednota 2016, ingesteld op kwaliteitsniveau 3 (=Conditieniveau 3 volgens NEN 2767). Conditiescore 3 is redelijk: plaatselijk zichtbare veroudering, functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel niet in gevaar. Door de gebouwen opnieuw te inspecteren zal meer gestuurd worden op de technische staat om het vastgoed op conditieniveau 3 te houden. Nu worden met name de aspecten veilig, schoon en heel als uitgangspunt aangehouden waarmee niet duidelijk is vastgelegd welke conditieniveau het gebouw of object daadwerkelijk is. Kanttekeningen In het Beheerplan Onderhoud Gemeentelijk Vastgoed 2025-2029 worden de volgende risico’s benoemd: Inspecties gebouwen Van de gebouwen in het Uitvoeringplan Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed zijn begin dit jaar 9 gebouwen geïnspecteerd om de onderhoudsstatus van bouw- en installatiedelen vast te stellen. Het resterende deel wordt in 2025 opnieuw geïnspecteerd. Om gebouwen op conditieniveau 3 te houden kan het zijn dat hieruit (verborgen) gebreken voortkomen. Hiertoe is een onvoorzien post, onderdeel van de financiële onderbouwing opgenomen. Verduurzaming In 2025 en 2026 worden de eerst gemeentelijk gebouwen verduurzaamd volgens het Uitvoeringsplan Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed.

Er zijn nog geen volledige uitgewerkte plannen per gebouw en er is ook geen inzicht in de technische staat van onderdelen die aangepakt gaan worden. De kans bestaat dat tijdens de uitvoering van de verduurzaming onvolkomenheden aan het licht komen die hersteld dienen te worden ten laste van de onderhoudsvoorziening (bijvoorbeeld scheuren in muren en houtrot). Hiertoe is een onvoorzien post, onderdeel van de financiële onderbouwing opgenomen. Veranderende en nieuwe wetgeving Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in werking getreden. Daarin is opgenomen dat de constructieve veiligheid van grote publieke gebouwen periodiek gecontroleerd moet worden. Die verplichte controle geldt vanaf 1 juli 2024. In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties ontwikkelde NEN daarvoor de NTA 8790 ‘Periodieke beoordeling betrouwbaarheid van constructieve veiligheid van bestaande bouwwerken’. De wettelijke verplichting geldt voor publieke gebouwen uit gevolgklasse 3, specifiek voor gebouwen waar meer dan 5.000 mensen in kunnen, of gebouwen met ruimten waar meer dan 500 mensen in kunnen, zoals bij de Theater De Mythe. Welke andere gebouwen uit andere gevolgklassen hier later nog aan worden toegevoegd is nog niet bekend. Onderzoekskosten in verband met dergelijke wetgeving valt buiten het reguliere onderhoud.

Eventuele kosten zullen t.z.t. separaat worden aangedragen bij de begroting.

Agendapunt Pagina 3

Waterstress Naast verdroging kan er tijdens overvloedige regenbuien ook water op daken blijven staan of minder snel afgevoerd worden. Dat kan consequenties hebben voor de constructies van met name platte daken en de bouwkundige detaillering. Mogelijke oplossingen vallen buiten het reguliere onderhoud. Eventuele kosten zullen t.z.t. separaat worden aangedragen bij de begroting. Risico-inventarisatie en evaluatie (RIE) Binnen het vastgoed is risicobeheersing een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Niemand wil risico lopen op wat dan ook. Meestal wordt daarom gevraagd naar een Risicoanalyse, en een Beheersplan. Bijvoorbeeld voor het onderwerp Legionella krijg je dan een Risicoanalyse Legionella en een Legionella beheersplan. Het is nog niet duidelijk voor welke gebouwen een Legionella beheersplan nodig is. Er vindt een inventarisatie plaats van de gebouwen. Kerktorens worden gebruikt om te ‘vlaggen’. Van de bereikbaarheid van de kerktorens is geen RIE beschikbaar en is ook niet bekend of de bereikbaarheid volgens de huidige Arbovoorschriften is. Er wordt een RIE opgesteld waaruit wellicht de nodige aanpassingen nodig zijn. Hiertoe is een onvoorzien post, onderdeel van de financiële onderbouwing opgenomen. Asbest Alle risicovolle asbesttoepassingen voor publieke constructies moeten verwijderd worden.

Hieronder vallen toepassingen zoals asbestcement, dak- en gevelbekleding en niet hechtgebonden toepassingen. Het is niet duidelijk in welke gebouwen nog asbest aanwezig is. Als daar aanleiding toe is in combinatie met het uitvoeren van onderhoud zal dit worden geïnventariseerd. Verwijderen valt buiten het reguliere onderhoud. Eventuele kosten zullen t.z.t. separaat worden aangedragen bij de begroting. Prijsstijgingen De afgelopen tijd zijn stevige prijsverhogingen en oplopende levertijden opgetreden. Er zijn signalen uit de markt dat dit de aankomende jaren nog effect zal hebben en de prijzen daardoor blijven stijgen. Eventuele kosten zullen t.z.t. separaat worden aangedragen bij de begroting. Financiën Het beheerplan toont aan dat er geen extra financiële middelen nodig zijn om aan het huidige niveau van onderhoud te kunnen blijven voldoen. Wel is sprake van een neutrale overheveling van € 121.000 van de dotatie aan de onderhoudsvoorziening voor groot onderhoud naar het exploitatiebudget voor klein onderhoud. Dit als gevolg van een verdere navolging van de definities van de financiële wetgeving (wet BBV). De dekking voor de verduurzaming vanuit het budget van het Onderhoud is in 2025 € 476.541 en in 2026 € 909.631. Deze zijn in het beheerplan meegenomen. De overheveling van voorziening naar exploitatie is ook in het beheerplan meegenomen.

De neutrale overheveling van budgetten uit de voorziening naar de exploitatie, worden na besluitvorming via een ambtshalve begrotingswijziging in de financiële administratie verwerkt. De reserve (stand voorziening) in 2028 en 2029 van € 836.000 en € 756.000 (onvoorzien post) zijn nodig om eventuele risico’s af te dekken, zoals hierboven benoemd. Investeringen worden via de kadernota ingebracht en maken geen onderdeel uit van het beheerplan. In het beheerplan is hiervan een overzicht opgenomen. De bedragen in dit beheerplan zijn als aangegeven exclusief indexatie. De jaarlijkse indexatie zal worden meegenomen in de Kadernota en Programmabegroting ter vaststelling door de gemeenteraad. Er zijn geen gevolgen voor het weerstandvermogen. Duurzaamheid

Agendapunt Pagina 4

Het onderhoud van het gemeentelijk vastgoed sluit aan bij het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Goes. Gelijktijdig met het Uitvoeringsplan Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed wordt een Duurzaam MeerJarenOnderhoudsPlan (DMJOP) opgesteld voor alle gebouwen. Dit is een MJOP waarin naast het reguliere onderhoud ook duurzaamheidsmaatregelen worden opgenomen. Communicatie & Participatie Bij de totstandkoming van het beheerplan is geen participatie toegepast. Participatie (met gebruikers) ontstaat nadat het beheerplan is vastgesteld en er onderhoudsmaatregelen aan de vastgoedobjecten gaan plaatsvinden. Het onderhoud wordt jaarlijks via een jaarplan onderhoud vastgoed voorgelegd aan het college. In het jaarplan wordt er actief geparticipeerd met de beheerder/gebruiker over het onderhoud in het desbetreffende jaar. Ook gedurende het jaar is er geregeld contact tussen beheerders/gebruikers gemeente Goes. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? Zie boven bij communicatie & participatie. Uitvoering Aan de hand van het voorliggende beheerplan zullen jaarlijks uitvoeringsplannen worden opgesteld en worden vastgesteld door het college, waarbinnen de meerjarenplanning vanuit het beheerplan wordt uitgedetailleerd. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

C.H. van den Bos Burgemeester