047. Raadsvoorstel Wilhelminadorp-Zuid

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

19 september 2024

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: :

J. Veldhuizen Ruimte en economie Tom Bogers

Z23.168514 / D24.1131294 Vaststellen bestemmingsplan WilhelminadorpZuid

:

Gevraagd besluit 1. De situering van de rijtjeswoningen aan te passen en deze wijzigingen door te voeren in de toelichting van het bestemmingsplan en op de plankaart. 2. De nieuwe versie van de AERIUS berekening in de toelichting van het bestemmingsplan verwerken en als bijlage aan het bestemmingsplan toevoegen. 3. Figuur 3.1 in de toelichting van het bestemmingsplan vervangen. 4. De bestemmingsomschrijving Groen in de toelichting en regels van het bestemmingsplan aanpassen. 5. De bestemmingsomschrijving Water in de toelichting en regels van het bestemmingsplan aanpassen. 6. Op de plankaart maatvoeringsaanduidingen opnemen ter plaatse van de woningen die aangeven hoeveel woningen er gebouwd mogen worden. 7. Op de plankaart een ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied opnemen die uitkomt op de Wilhelminapolderweg. 8. Aanpassen NIBM berekening conform rekenresultaten uit de verkeersparagraaf. 9. Het bestemmingsplan ‘Wilhelminadorp-Zuid’ (planidentificatienummer NL.IMRO.0664.BPWI02-ON99) met inachtneming van het bepaalde onder 1 tot en met 8 gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen, het bijgevoegde beeldkwaliteitsplan ‘Wilhelminadorp-Zuid’ vast te stellen en geen exploitatieplan vast te stellen. Juridische grondslag Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Aanleiding Op 12 december 2023 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Goes ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan voor de ontwikkeling van 59 woningen in het projectgebied ‘Wilhelminadorp-Zuid’. Dit is een uitbreidingslocatie die aan de zuidzijde van het dorp Wilhelminadorp ligt. Het bouwplan voorziet in de realisatie van sociale huurwoningen, betaalbare koopwoningen en middeldure koopwoningen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 29 december tot en met 8 februari 2024 ter inzage gelegen. Eenieder is hiermee in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen op het plan. Tevens is het plan verzonden naar de provincie Zeeland, het waterschap Scheldestromen, de Veiligheidsregio Zeeland, de Gasunie, Stedin, Evides en woningcorporatie Beveland Wonen. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat het ontwerpbestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage is gelegd, is daarop de procedure die is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) nog van toepassing. Op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan voor Wilhelminadorp-Zuid onherroepelijk wordt, gaat het van rechtswege onderdeel uitmaken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor de gemeente Goes. Argumenten Tijdens de termijn dat het plan ter inzage heeft gelegen, zijn er veertien zienswijzen binnen gekomen.

Daarnaast hebben we twee inhoudelijke reacties van overlegpartners ontvangen, namelijk Beveland Wonen en de provincie Zeeland. De overige overlegpartners hebben geen inhoudelijke bezwaren tegen het plan. De binnengekomen zienswijzen en overlegreacties zijn in de vorm van een antwoordnota gebundeld en beantwoord. De nota is als bijlage bij voorliggende raadsvoorstel

Agendapunt Pagina 2

gevoegd. Beveland Wonen heeft een opmerking geplaatst over de bouw- en goothoogte van de appartementen. Deze was oorspronkelijk 10 meter (bouwhoogte en goothoogte) waardoor het appartementengebouw met een plat dak zou worden uitgevoerd. Door opmerkingen vanuit de omgeving hebben we deze aangepast naar 10 meter bouwhoogte en 6 meter goothoogte. Hierdoor krijgt het bouwplan een kap. Beveland Wonen geeft aan dat door het realiseren van een kap op de derde bouwlaag de woningen duurder worden en dat er een kleiner en afwijkend woonprogramma ten opzichte van de onderliggende woningen ontstaat. Ook heeft Beveland Wonen aangegeven de rijtjeswoningen graag anders gepositioneerd te willen hebben om financiële, logistieke en organisatorische redenen. Dit betekent dat de rijtjeswoningen in plaats van een blok van zes woningen en een blok van vier woningen, dan in twee blokken van vijf woningen wordt uitgevoerd waarvan Beveland Wonen er één zal ontwikkelen. Naar aanleiding van de reactie van Beveland Wonen is er met hen overleg gevoerd en hebben we kenbaar gemaakt dat we voor wat betreft de aanpassing van de goothoogte niet meegaan met hun voorstel. De reden hiervan ligt in het feit dat ook binnen de huidige afmetingen een appartement gerealiseerd kan worden, zoals Beveland Wonen zelf ook aangeeft. Dit zal wel iets duurder zijn dan binnen standaardafmetingen.

Het is ook niet dat deze afmetingen structureel in het bestemmingsplan worden opgenomen, maar dat in dit geval, vanwege de opmerkingen vanuit de omgeving, daar wel gebruik van gemaakt wordt. De situering van de rijtjeswoning passen we aan in het bestemmingsplan. Dit hebben we ook in de antwoordnota opgenomen. Dit maakt het organisatorisch, logistiek en financieel beter voor Beveland Wonen, aangezien zij vijftien appartementen en vijf woningen zouden ontwikkelen. Stedenbouwkundig is hier niets op tegen. De provincie Zeeland heeft een opmerking gemaakt over de verouderde AERIUS-berekening die in het ontwerpbestemmingsplan was opgenomen. De berekening is opnieuw uitgevoerd en ter afstemming naar de provincie Zeeland toegestuurd. De nieuwe berekening is akkoord bevonden. De vooroverlegreacties geven aanleiding voor de volgende wijzigingen: - Situering rijtjeswoningen aanpassen, doorvoeren in de toelichting en op de plankaart. - Nieuwe versie van de AERIUS berekening in de toelichting van het bestemmingsplan verwerken en als bijlage toevoegen. Op het bestemmingsplan zijn veertien zienswijzen binnengekomen. De omwonenden hebben met name problemen met de verkeersontsluiting door de bestaande wijk. Naar aanleiding van deze zienswijzen wordt er een extra ontsluiting gerealiseerd, aan de zuidzijde van de ontwikkeling die uitkomt op de Wilhelminapolderweg.

Dat betekent dat de nieuw te realiseren woonwijk vier ontsluitingen krijgt. Op moment van schrijven wordt nog onderzocht wat de gevolgen van het openhouden van de ontsluitingen op de Lindenberghstraat en I.G.J. van den Boschstraat zijn met betrekking tot sluipverkeer. Afhankelijk van de onderzoeksresultaten kunnen er verkeersmaatregelen worden getroffen door deze ontsluitingen af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer. Deze maatregelen kunnen echter niet in het bestemmingsplan worden geborgd, waardoor de planologische procedure voor het vaststellen van het bestemmingsplan doorgezet kan worden. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord en geven aanleiding voor de volgende wijziging: - Vervangen figuur 3.1. in de toelichting. In het ontwerpbestemming zit een foutieve weergave van de verkeersstromen door het dorp. Deze figuur wordt aangepast. - Toevoegen begripsbepaling patiowoning aan de regels van het bestemmingsplan. - Extra ontsluiting op plankaart opnemen en deze verwerken in toelichting van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn er nog een aantal ambtelijke wijzigingen doorgevoerd: - Toevoegen bijlage Geluidsonderzoek. - In de regels van het bestemmingsplan en in de toelichting van het bestemmingsplan is de bestemmingsomschrijving Groen aangepast.

Agendapunt Pagina 3

-

In de regels van het bestemmingsplan en in de toelichting van het bestemmingsplan is de bestemmingsomschrijving Water aangepast. Op de verbeelding is het aantal woningen dat wordt ontwikkeld aangegeven middels een maatvoeringsaanduiding. Aanpassing NIBM berekening. Rekenwaarden aanpassen conform uitkomsten motivatie verkeersparagraaf toelichting bestemmingsplan. Bijvoegen beeldkwaliteitsplan. Redactionele wijzigingen.

Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit wil zeggen dat aan de huidige regelgeving en beleidskaders wordt voldaan. Voor de ontwikkeling op het projectgebied Wilhelminadorp-Zuid is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte en bevat toetsbare richtlijnen voor de verdere uitwerking van het bouwplan. Voor het beeldkwaliteitsplan is geen vormvaste procedure bepaald. Het plan is dan ook niet als ontwerp ter inzage gegaan. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd en zal ook als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan worden gevoegd. Uw raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen en tevens het beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Financiën De kosten van het bestemmingsplan zijn opgenomen in de grondexploitatie (GREX) WilhelminadorpZuid. Dit is een eigen exploitatie van de gemeente waarin alle kosten en opbrengsten voor rekening en risico van de gemeente komen. Het kostenverhaal is dan ook verzekerd via de gronduitgifte door de gemeente of komt ten laste van de reserve bouwgrond indien de opbrengsten van het plan ontoereikend zouden zijn. De GREX is vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 25 januari 2024.

Duurzaamheid In de toelichting van het bestemmingsplan is een duurzaamheidsparagraaf opgenomen. Duurzaamheid is onder de Wro geen onderwerp dat uitdrukkelijk kan worden geregeld. Tijdens de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van de woningen, zal worden getoetst aan het aspect duurzaamheid. Communicatie & Participatie Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft na publicatie in de Bevelandse Bode, het Gemeenteblad en op www.ruimtelijkeplannen.nl voor een periode van zes weken ter inzage gelegen met de mogelijkheid voor eenieder om daarop te reageren. Over het ontwerpbestemmingsplan zijn 14 zienswijzen en twee overlegreacties ingediend. Deze hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Uitvoering Na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan wordt dit gepubliceerd in de Bevelandse Bode, het Gemeenteblad en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Belanghebbenden kunnen vervolgens binnen zes weken beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking (tenzij een voorlopige voorziening wordt gevraagd) en fungeert het als toetsingskader voor het uiteindelijke bouwplan op het bouwgebied. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild

C.H. van den Bos

Agendapunt Pagina 4

Secretaris

Burgemeester