042. Raadsvoorstel GREX Ketelhaven Noord

Raadsvoorstel Datum vergadering Agendapunt Zaaknummer Onderwerp

: : : :

Portefeuillehouder Programma Opgesteld door: Afdeling

: : :

Z23.154198 / D24.1177701 Exploitatieberekening (GREX) Goese Schans, Ketelhaven Noord J. de Goffau Ruimte en economie Jody Poortvliet - de Jonge Omgeving en Economie

Gevraagd besluit 1. de exploitatieberekening voor Goese Schans, Ketelhaven Noord vast te stellen overeenkomstig de bij dit besluit behorende vertrouwelijke notitie “Exploitatieberekening Goese Schans, Ketelhaven Noord”; 2. van bouwgrond Goese Schans, Goese Diep Noord de geparkeerde subsidies BLS/TSW en FIB ad € 1.548.990 ten gunste van de GREX Goese Schans, Ketelhaven Noord te brengen; 3. voor de bovenwijkse infrastructuur (ten zuiden van het plangebied): a. een krediet te verlenen van € 1.320.000 voor de op basis van proportionaliteit niet aan bouwgrondcomplex Goese Schans, Ketelhaven Noord toe te rekenen kosten van de bovenwijkse infra (groene as, plein Ketelhaven); b. dit krediet onder te verdelen over de jaren 2025, 2026 en 2028 voor de respectievelijke bedragen van € 50.000, € 610.000 en € 660.000; c. voor het gehele bedrag van € 1.320.000 een claim te leggen op de reserve bouwgrondexploitaties ter dekking van hieruit voortvloeiende afschrijvingskosten na afronding van het project (naar verwachting in 2033); 4. de 29e begrotingswijziging 2025 vast te stellen. Juridische grondslag De stukken bevatten bedrijfsgevoelige informatie waardoor wordt gevraagd deze vertrouwelijk te behandelen. Op grond van de Gemeentewet (artikel 189) heeft de gemeenteraad het budgetrecht. Het vaststellen van de exploitatieberekening raakt dit budgetrecht.

Aanleiding Eind 2021 werd de gemeente eigenaar van 2 voormalige loodsen en een kantoor van “IHC” met bijna 1 hectare grond. In 2022 kochten wij 2,4 hectare ontwikkelgrond naast deze loodsen. Hiermee kreeg de gemeente de volledige regie voor deze (potentiële) woningbouwlocatie. Met de verleende kredieten voor de verwerving heeft de gemeenteraad ook een krediet voor planvoorbereiding verstrekt. In Goese Schans waren volgens het masterplan uit 2007 ca. 2.000 woningen voorzien. Tijdens de kredietcrisis in 2010 is tegen dit masterplan vaarwel gezegd. Wij en 2 samenwerkingspartners zouden Goese Diep en Westerschans ontwikkelen tot woningbouw. Deze ontwikkelingen zijn nagenoeg gereed en er is een woningtekort waardoor het logisch is dat de bevriezing van andere deelgebieden van Goese Schans weer opnieuw tegen het licht is gehouden. In 2022 is een visietraject gestart voor het hele Goese Schans-gebied. De nieuwe gebiedsvisie die in Q4 2024 door de gemeenteraad werd vastgesteld, biedt ruimte aan woningbouw en maatschappelijke voorzieningen in het gebied Ketelhaven Noord. Voor Ketelhaven Noord is toen ook het concept stedenbouwkundig plan vastgesteld. Deze deellocatie wordt als kansrijk gezien en kan een aanjager worden voor andere ontwikkelingen tot woningbouw. Na vaststelling van de stukken volgden de voorbereidingen voor het omgevingsplan.

De grondexploitatieberekening (GREX) is nu gereed en ligt voor ter besluitvorming.

Agendapunt Pagina 2

Resultaat Met het vaststellen van de exploitatieberekening worden de voor de gebiedsontwikkeling benodigde kredieten door de gemeenteraad verleend. Het betreft een plan met circa 200 gestapelde en grondgebonden woningen en maatschappelijke voorzieningen (zorg en onderwijs) waarop na het bouwrijp maken van de 3,4 hectare grond woningen in de categorieën “sociaal” (ca. 30%), “betaalbaar” (ca. 40%) en “vrije sector”(ca. 30%) kunnen worden gerealiseerd. Argumenten Voor de argumenten verwijzen wij naar de vertrouwelijke bijlage. Kanttekeningen Voor de kanttekeningen (risico’s en kansen) verwijzen wij ook naar de vertrouwelijke bijlage. Financiën Wat kost het? De grondexploitatie sluit met een positief resultaat door het inzetten van subsidiegelden. Op basis van de BBV-regelgeving (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, de zogenaamde PTPtoets) kan slechts een gedeelte van de inrichting en infrastructuur (met name de groene as ten zuiden van het plangebied) ten laste van de voorliggende exploitatie worden gebracht. Een bedrag van € 1.320.000 kan niet ten laste van Goese Schans, Ketelhaven Noord worden gebracht. Wij stellen voor om € 1.320.000 (nu voorzien in 2033 na het gereedkomen van het werk) ten laste van de reserve bouwgrondexploitaties te brengen. Deze kosten van de aanpassingen zouden ook in het verleden1 ten laste zijn gebracht van het bouwgrondcomplex.

De stand van de reserve bouwgrond na het in exploitatie nemen van dit complex (vóór claims) bedraagt € 8,5 mio. De vrije ruimte is hoger dan € 1.320.000. Wij stellen daarom voor om alle infrastructurele investeringen die samenhangen met een nieuwe eigen grondexploitatie, waar mogelijk, ten laste van de reserve bouwgrond te brengen. De vrije ruimte geldt als risicobuffer voor alle bouwgrondcomplexen. Met additionele bijdrages van andere nieuwe ontwikkelingen in Goese Schans is nog geen rekening gehouden, maar verhogen de dekking van de bovenwijkse voorzieningen en zijn zeker opportuun. In de Kadernota 2026 is de uitbreidingsinvestering (groene as, plein Ketelhaven) opgenomen. Vooruitlopend op de verwerking hiervan in de Programmabegroting 2026 stellen wij via dit voorstel voor het krediet alvast beschikbaar te stellen en een claim te leggen op de reserve bouwgrondexploitaties voor de dekking hiervan. Om de gewenste bruggen uit de gebiedsvisie Goese Schans in de toekomst mogelijk te maken wordt voorgesteld hier in de komende jaren gelden te reserveren (na een concreet voorstel hiervoor via de gebruikelijke weg van de Kadernota). Hoe worden de kosten gedekt? De kosten van de grondexploitatie en bovenwijkse infrastructuur worden gedekt uit de opbrengsten, subsidies en reserves, daarnaast is voorfinanciering nodig.

Zijn er grote gevolgen voor het weerstandvermogen? Het effect op het weerstandsvermogen is beperkt. Vanuit de spelregels BBV wordt na vaststelling van de GREX dit complex niet langer verantwoord onder de materiële vaste activa (strategische gronden) en immateriële vaste activa maar onder de voorraden (Bouwgrond In Exploitatie, ofwel BIE). Het weerstandsvermogen van de bouwgrond (de reserve bouwgrond) is ruim voldoende om eventuele tegenvallers op te vangen.

1

vóór de aangescherpte BBV-regelgeving in 2016

Agendapunt Pagina 3

Duurzaamheid Duurzaamheid speelt niet bij het vaststellen van de exploitatieberekening. Bij de planontwikkeling is dit aspect uiteraard wel meegewogen. Communicatie & Participatie Wie zijn de betrokken bij dit raadsbesluit? De exploitatieberekening bevat vertrouwelijke informatie en wordt daarom slechts intern met de betrokken medewerkers gecommuniceerd. Hoe wordt aan participatie uitvoering gegeven? Bij de planvorming, die heeft geresulteerd in deze GREX, is geparticipeerd. Voor de GREX zelf, die vertrouwelijk is, vindt geen participatie plaats. Uitvoering Door verwerking van de 29e begrotingswijziging 2025 wordt uitvoering gegeven aan dit raadsvoorstel. Na vaststelling van de exploitatieberekening kunnen wij de realisatie van de gebiedsontwikkeling verder voorbereiden. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Goes,

mr. H.E. Schild Secretaris

C.H. van den Bos Burgemeester