037. GEWIJZIGDE VERSIE Hoogbouwvisie

Bouwhoogtevisie Goes visie duurzaam ruimtegebruik Gemeente Goes

juni 2024

www.goes.nl

Gemeente Goes www.goes.nl Bouwhoogtevisie Goes

2

Bouwhoogtevisie Goes Juni 2024 3

Bouwhoogtevisie Goes

Bouwhoogtevisie Goes

4

Inhoud Bouwhoogtevisie Goes

5

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding 7 Aanleiding 7 Focus op kansrijke gebieden 7 Relatie met Omgevingsvisie 7 Leeswijzer 8

2. 2.1 2.2 2.3 2.4

Ambities Omgevingsvisie 9 Stedelijk Goes 9 9 Compacte stad Leefbaarheid 9 Veranderende woonmilieus 10

3. 3.1 3.2 3.3

Hoogbouw in Goes 11 Goese definitie van hoogbouw 11 Bouwhoogte en beleefbaarheid van openbare ruimte 13 Zichtlijnen 13

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6

Visie op hoogbouw 15 Visie 15 Zones 15 Centrum zone I: De historische binnenstad 17 Centrum zone II: Centrum-zuid en Goese Schans 17 Stedelijke entrees 19 Hoogbouw vrije zones 19 Overige delen van de stad 19 Zonekaart bouwhoogte 19

5. 5.1 5.2

Toetsing 21 Stedelijk silhouet Goes 21 Hoogbouweffectrapportage 21

Bouwhoogtevisie Goes

Bouwhoogtevisie Goes

6

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Focus op kansrijke gebieden

waar moet of kan komen. Dit wordt in andere plannen en visies gedaan, zoals de Omgevingsvisie. Daarnaast wordt in de visie geen uitspraak gedaan over specifieke locaties. Goes is een stad waar hoogbouw incidenteel voorkomt: markante voorbeelden zijn de Grote- of Maria Magdalenakerk, televisietoren en de watertoren. Deze accenten zijn verbonden met de historische ontwikkeling van de stad. Daarnaast draagt hoogbouw bij aan de wijze waarop de waarnemer de stad ervaart, zich oriënteert en de stad functioneel ‘leest’. Hoogbouw is niet alleen goed zichtbaar vanuit veel delen van de stad maar juist ook vanuit het buitengebied. Zij vormt het silhouet van de stad Goes.

Goes is een ambitieuze gemeente. We willen de gemeente duurzamer, gezonder, bereikbaarder en aantrekkelijker maken. Daarnaast neemt het aantal inwoners toe tot 2030 en bouwt Goes ruim 2500 woningen. Veel van de uitdagingen en ambities zullen gerealiseerd worden in de stad Goes. Door te kiezen voor inbreiding in de stad beschermen we de kwaliteiten van de omliggende dorpen en het landschap. Daarnaast draagt een meer stedelijke bouwtypologie ook bij aan nieuwe woonmilieus en markeert het (nieuwe) plekken of locaties in de stad. Het is hierbij van belang om de identiteit als plattelandsstad en het Goese silhouet niet uit het oog te verliezen.

Deze bouwhoogtevisie wijst plekken en gebieden aan waar verdichting een bijdrage kan leveren aan de stedelijke uitdagingen van Goes. Het beleid tot 2024 laat heel veel toe en is niet expliciet in het stellen van kaders. Dit werkt willekeur in de hand. Het helder formuleren van ambities, doelen en kaders geeft richting. De keuze voor een beperkt aantal gebieden waar hoogbouw mogelijk is, vergroot de kans op de realisatie van nieuwe stedelijke milieus die bijdragen aan doelstellingen uit de vastgestelde Nota van Uitgangspunten. Dit betekent ook dat er delen van de stad zijn waar geen hoogbouw voorzien wordt. De Bouwhoogtevisie spreekt zich niet uit over welke functie

1.3

Relatie met Omgevingsvisie

De bouwhoogtevisie is een thematische verdieping op het onderwerp bouwhoogte en is onderdeel van de Omgevingsvisie Goes 2040. Het is één van de kaders voor afwegingen ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De bouwhoogtevisie biedt een kader voor de omgang met de bouwhoogte van nieuwe gebouwen in de verschillende delen van Goes zonder direct in te gaan op individuele gevallen.

7

Bouwhoogtevisie Goes

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vat hoofdstuk twee de relevante principes uit de Nota van Uitgangspunten van de Omgevingsvisie samen. Hoofdstuk drie is een analyse van de bestaande situatie met betrekking tot hoogbouw in Goes. Hoofdstuk vier beschrijft de visie op hoogbouw. Tenslotte gaat hoofdstuk vijf nader in op het toekomstige toetsingskader voor hoogbouw in Goes.

Bouwhoogtevisie Goes

8

2.

Ambities Omgevingsvisie

De wereld om ons heen verandert snel. De komende decennia vinden grote sociale en maatschappelijke veranderingen plaats die van invloed zijn op onze manier van leven. Dit heeft zijn weerslag op de inrichting en het functioneren van de gemeente Goes. Er moet steeds meer op de beperkte ruimte die er is: De fysieke ruimte in Nederland staat fors onder druk. De beperkte ruimte zorgt er voor dat we de verschillende opgaven steeds meer in samenhang met elkaar moeten oplossen. De Omgevingsvisie is het document waar economische, ecologische en sociale perspectieven ruimtelijk samen komen. In deze veranderende wereld wil Goes hart van Zeeland blijven, niet alleen geografisch maar ook qua functies. We hebben hierbij oog voor de gevolgen op verschillende schaalniveaus: regio de Bevelanden, Zeeland en de Zuid-Westelijke Delta. Hoofdstuk twee vat de relevante uitgangspunten op het gebied van bouwhoogte samen.

2.1

2.2

Compacte stad

2.3

Leefbaarheid

Naast een kwantitatieve opgave van het toevoegen van woningen is er ook een kwalitatieve ambitie die om ruimte vraagt. Het uitgangspunt voor de Omgevingsvisie is de compacte-stad-gedachte. Anders dan vroeger wordt er niet meer overwegend gezocht naar mogelijkheden voor nieuwe wijken aan de rand van de stad. De compacte-stad-gedachte ambieert een relatief hoge woningdichtheid en het mengen van ruimtelijke functies binnen het stedelijk gebied. Hierdoor behouden we het omliggende open landschap en beperken we de mobiliteit. We verplaatsen ons van A naar B door middel van een efficiënt openbaar-vervoersysteem via een openbare ruimte die lopen en fietsen bevordert. Dit leidt tot een lager energieverbruik, minder uitstoot van broeikasgassen, meer sociale interactie op straat en een hogere sociale veiligheid. Om de compactheid van de stad te waarborgen, is het noodzakelijk plaatsen in de stad aan te wijzen waar beperkt hoogbouw plaats kan vinden.

Stedelijk Goes

Goes is het ‘kloppend hart’ van de regio en Zeeland. Goes biedt met haar stedelijke economie, in combinatie met de nabijheid van natuur en water een aantrekkelijk en onderscheidend vestigings- en woonklimaat. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van regio en provincie. Als centrumstad biedt Goes een stedelijk aanbod en -voorzieningen aan, bijvoorbeeld op het vlak van cultuur, onderwijs en zorg. De kwaliteit van voorzieningen staat of valt met de bereikbaarheid ervan. De centrale ligging van Goes, zowel langs de as Gent-Rotterdam als in oost-westelijke richting via snelweg en spoor is een belangrijke troef. Door ontwikkeling van wonen en werken te faciliteren rond verkeersknooppunten concentreren en versterken we deze stedelijkheid. Het markeren van de stedelijke positie en het versterken van intensief ruimtegebruik is naast, onder andere bebouwingsdichtheid en functiemenging één van de ingrediënten om stedelijkheid te benadrukken.

Waar vroeger economische doelen centraal stonden in een ruimtelijke visie, staat in de Omgevingsvisie leefbaarheid meer dan ooit centraal. Er is een beperkt aantal groene verblijfsruimten in de stad. Goesenaren moeten makkelijker toegang tot méér groene gebruiksruimten krijgen, en de biodiversiteit van het stedelijk groen moet worden versterkt. Dit draagt bij aan zowel klimaatadaptatie als het thema ‘gezonde stad’. Binnen het bestaande verstedelijkte gebied is de ruimte hiervoor echter beperkt: De meeste kansen liggen bij het maken van directe groene verbindingen met het omliggende landschap. Hoogbouw kan een hulpmiddel zijn om binnenstedelijk ruimte vrij te houden voor vergroening.

9

Bouwhoogtevisie Goes

2.4

Veranderende woonmilieus

Er is een maatschappelijke trend van enerzijds een groei van het inwoneraantal en anderzijds een verdunning van het aantal personen dat een huishouden vormt. De verwachting is dat het aantal éénpersoonshuishoudens substantieel zal toenemen. Er zullen meer woningen nodig zijn om hetzelfde aantal inwoners te huisvesten. Deze woningen hebben een kleinere oppervlakte dan grondgebonden gezinswoningen. Dit biedt voor Goes de kans om interessante en nieuwe woonmilieus te creëren in contrast met de bestaande stedelijke gebieden, de dorpen en de regio.

Bouwhoogtevisie Goes

10

3.

Hoogbouw in Goes De grote- of Maria Magdalenakerk, televisietoren en de watertoren vormen een aantal markante voorbeelden van hoogbouw in Goes. Daarnaast kent vrijwel elke wijk daarbij haar eigen hoogbouwaccent; variërend van het Erasmuspark in de Goese Polder, de zgn. ‘weideflats’ in Goes zuid, Rossinipark in Overzuid tot Symfonia in Ouverture. De meest voorkomende bouwhoogte van de hogere gebouwen in Goes is 15-20 meter. Dit komt overeen met de hoogte van de boomkruinen. Van de huidige gerealiseerde hoogbouwaccenten is het gros tussen de 15 en 30 meter hoog. De gebouwen hoger dan 30 meter zijn op één hand te tellen. Gebouwen hoger 30 meter worden in Goes al snel als hoogbouw ervaren. Gelet op de huidige schaal en verschijningsvorm van de stad Goes kunnen we alles hoger dan 15 - 20 meter (4 tot 6 woonverdiepingen) als hoogbouw beschouwen. Hoewel het begrip hoogbouw arbitrair en context-afhankelijk blijft, is het binnen de Goese context zinvol de discussie over maximale bouwhoogten te koppelen aan begrenzingen van 20 meter; 30 meter; 40 meter; en 60 meter. Waarbij elk van deze categorieën een eigen beschrijving kent. Een ‘hoogteaccent’ is twee keer de gemiddelde bouwhoogte van de directe omgeving.

Er bestaat geen eenduidige definitie van hoogbouw. Daarom geeft dit hoofdstuk eerst de ‘Goese’ definitie van hoogbouw. Daarna beschrijft het relatie tussen hoogbouw en de bestaande openbare ruimte. Tenslotte licht hoofdstuk 3 het concept ‘zichtlijnen’ toe.

3.1 Goese definitie van hoogbouw

Er is geen vastgestelde definitie van hoogbouw. Het Bouwbesluit (wettelijk kader) gebruikt hoogbouw voor gebouwen waarbij een lift vereist is. Deze eis geldt vanaf vijf verdiepingen, wat overeenkomt met een hoogte vanaf 15 meter. Een ander veel gebruikt handvat is om hoogbouw af te meten aan de hand van de omliggende gebouwen in de omgeving: Alles hoger dan 2x deze “omgevingscontext” (de bouwhoogte die meest voorkomt in de omgeving) is hoogbouw. Een derde mogelijkheid om een grens te bepalen zijn de (brand)veiligheids eisen uit het Bouwbesluit: Gebouwen hoger dan 70 meter dienen aan zwaardere eisen te voldoen.

11

Bouwhoogtevisie Goes

beleving openbare ruimte vanuit hoogbouw Bouwhoogtevisie Goes

12

3.2 Bouwhoogte en beleefbaarheid van openbare ruimte

3.3

Er is een relatie tussen de bouwhoogte en de beleefbaarheid van de openbare ruimte. Vanuit een lager gebouw beleeft men de openbare ruimte sterker dan vanuit een hoog gebouw. In een gebouw van minder dan 15-20 meter heeft de gebruiker bij het naar buiten kijken nog zicht op de openbare ruimte. Gebouw en omgeving worden daardoor beleeft als één samenhangend (woon)milieu. In gebouwen hoger dan 20 meter is de oriëntatie van het wonen/werken meer gericht op de ‘skyline’ van de stad. De functies in het gebouw manifesteren zich daarmee dan ook wat anoniemer van hun omgeving. Dit heeft onder andere betekenis voor de ervaren sociale veiligheid van een stadsdeel.

Zichtlijnen

Hoogteaccenten markeren een bijzondere functie of plek in de stad. Zij vormen het stadssilhouet, en dragen hierdoor sterk bij aan de identiteit van de stad en de oriëntatie in de stad. De hoogteaccenten van het huidige stadsilhouet zijn vaak verbonden met de historische ontwikkeling van de stad: kerken, watertoren, televisietoren, een enkel (flat)gebouw. Ze markeren vaak de oorspronkelijke verbindingswegen tussen stad en ommeland. Het beschermen van een aantal zichtlijnen vanuit het landschap rond de stad op enkele (historische) gebouwen verankert de historische betekenis van de relatie tussen stad en platteland. Onderstaande kaart geeft de belangrijkste zichtlijnen weer. Hieruit vloeit een aantal te beschermen zichtlijnen vanuit het buitengebied op de stad voort. Om deze lijnen te bepalen gebruiken we veelgebruikte of ‘historische’ plekken zichtlocaties in het landelijk gebied.

13

Bouwhoogtevisie Goes

Binnen de kom van Goes worden de zichtlijnen op de volgende gebouwen gerespecteerd: - Televisietoren - Kerktorens van Kloetinge - Helige Maria Magdalenakerk - Grote- of Maria Magdalenakerk - Westerkerk - Stadhuistoren - Watertoren - Presleypark - Sinfonia Bouwhoogtevisie Goes

14

4 Visie op hoogbouw Uitgangspunt is dat ontwikkeling van de bebouwd gebied alleen kan plaatsvinden als tegelijkertijd uitbreiding van de groenstructuur plaatsvindt en er ‘natuurinclusief’ wordt gebouwd. Hiermee kan hoogbouw bijdragen aan de vergroening van de stad. De concentratie van bebouwing benut de fysieke ruimte efficiënter. Hierdoor blijft er meer ruimte beschikbaar als openbare ruimte. Deze openbare ruimte versterkt de, steeds belangrijker wordende, analoge sociale interactie. De effecten van hoogbouw op de gebouwde omgeving dienen echter niet onderschat te worden. Het introduceren van gebouwen met een duidelijk afwijkende hoogte heeft een onmiskenbare impact op de maat en schaal en de beleving van de omgeving waarin het staat. Hoogbouw kan ook waardevolle zichtlijnen blokkeren zoals het zicht op de Grote- of Maria Magdalenakerk vanaf de diverse locaties buiten de stad. Extra zorg dient er te worden gedragen wanneer het gebieden betreft met waardevolle cultuurhistorische, stedenbouwkundige, architectonische of landschappelijke kwaliteiten. Het beargumenteren van het doel dat met hoogbouw bereikt tracht te worden en het kiezen voor de juiste locaties is daarom van belang.

Hoofdstuk vier beschrijft de visie van de Gemeente Goes op hoogbouw. De maximale bouwhoogte is afhankelijk van de locatie in de stad. Deze visie onderscheidt verschillende zones. 4.2 beschrijft vier verschillende zones: de historische binnenstad, de schil rondom de binnenstad, de stedelijke entrees en de hoogbouw-vrije zones.

4.1

Visie

Hoogbouw is in Goes geen doel op zich. Hoogbouw dient als middel om specifieke beleidsdoelen op een gerichte plek te bereiken. Doel is om de benodigde groei van wonen, werken en andere voorzieningen binnen een compacte stad te faciliteren. En daarnaast de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, inclusiviteit en duurzaamheid van de stad te waarborgen. Hoogbouw kan helpen om strategisch met de beperkte binnenstedelijk ruimte om te gaan. Differentiatie in de hoogte van gebouwen vormt een belangrijk middel om een bijdrage te leveren aan de dynamiek en het beeld van de stad. Het benadrukt tevens het stedelijke imago. Hoogteaccenten kunnen de beleving, de kwaliteit en de herkenbaarheid van een plek versterken. Hoogbouw, ingezet als landmark, onderscheidt een belangrijke plek in de stad van andere plekken bijvoorbeeld door het accentueren van een belangrijke centrumfunctie. Daarnaast doorbreekt variatie in de gebouwhoogten de monotonie en voegt het iets extra’s toe aan de levendigheid van het straatbeeld. Hoogbouw kan ook ingezet worden als toevoeging van een nieuwe tijdslaag en daarbij een imago van eigentijdsheid creëren. Hoogbouw op een bijzondere plek in combinatie met een geschikte architectonische vormgeving kan een iconische werking te bewerkstelligen. Hoogbouw voegt een nieuwe bouwtypologie toe aan het Goese palet.

Het biedt ruimte voor stadse woonvormen en is geschikt voor kleinere huishoudens. Daarmee speelt het in op de demografische trend van verdunning.

4.2

Zones

Volgend op eerder aangegeven aspecten en het gewenste ruimtelijke concept voor de stad, kiest de gemeente in deze visie voor de introductie van vier zones. Elke zone kent specifieke regels voor maximaal toelaatbare bouwhoogten. Uitgangspunt is dat de maximale hoogten aansluiten op de reeds bestaande maximale hoogte in het huidige stadsilhouet. Zie onderstaande afbeelding.

15

Bouwhoogtevisie Goes

Bouwhoogtevisie Goes

16

4.2.1 Centrum zone I: De historische binnenstad

voegen. Nieuwe hoogbouw wordt begrenst op 20 meter. Een voorstel voor hoogbouw in deze zone dient altijd gepaard te gaan met een duidelijke analyse en onderbouwing (zie hoofdstuk 5).

De historische binnenstad van Goes is een belangrijke drager van de identiteit van Goes. Een belangrijke reden voor velen om de stad te bezoeken. De binnenstad heeft zowel een maatschappelijke-, economische- als sociale waarde c.q. betekenis. Ook is de binnenstad het deel van de stad met de grootste dynamische mix van wonen, werken, detailhandel, recreatie en andere voorzieningen. In de binnenstad is nieuwe hoogbouw alleen voorstelbaar indien het een aantoonbare bijdrage levert aan de leesbaarheid en beleving van de bestaande historische stad, en het de historische waarden ervan respecteert. We maken een duidelijk onderscheid tussen het historisch stadshart (de oude stad) en enkele toegangswegen. In het historisch stadshart is het toevoegen van gebouwen hoger dan 15 meter in principe uitgesloten vanwege het feit dat deze door haar context gezien wordt als een aantasting op het beschermd stadsgezicht. De entree van de historische binnenstad wordt op enkele plekken gemarkeerd door hogere gebouwen. De accentwerking van deze hogere gebouwen op de belangrijke knooppunten dragen bij aan de beleving en betekenis van het centrum. Een beperkte hoogte en een zorgvuldige overgang naar de omliggende historische bebouwing zorgen ervoor dat deze gebouwen zich met respect naar de historische waarden van dit deel van de stad

4.2.2 Centrum zone II: Centrum-zuid en Goese Schans

In de Omgevingsvisie is de keuze vastgelegd om een groot deel van de verwachte groei binnen de stad op te vangen (de compacte-stad-gedachte). Centrum-zuid en Goese Schans zijn aangewezen als gebieden die kunnen transformeren. Zo kan Centrum-zuid veranderen van klassiek bedrijventerrein naar wonen of, afhankelijk van de plek, een combinatie van werken, onderwijs en wonen. Hoogbouw speelt in deze transformatie een belangrijke rol. Hoogbouw is mogelijk mits het respecteren van de bestaande lokale kwaliteiten de basis vormt. Voor alle hoogbouw wordt in het bijzonder rekening gehouden met de direct aan het gebied grenzende historische waarden zoals bijvoorbeeld (zicht op) de monumenten van de historische binnenstad, de relatie met het kanaal, oude zeedijk en of oude stadshaven.

Centrum-zuid

Een deel van de vraag naar woningen kan worden opgevangen in het Centrum-Zuid. Dit leidt tot een intensivering van het gebruik van het centrum als totaal en de openbare ruimte in het

Zeelandhallen/Zorgpark max. 60m / ca 20 verdiepingen Entree Goese Schans: max. 30m / ca. 10 verdiepingen Entree Centrum-Zuid: max. 40m / ca. 12 verdiepingen Historisch centrum: max 15m / ca. 5 verdiepingen; entree max. 20m / ca. 6 verdiepingen

17

Bouwhoogtevisie Goes

Centrum zone I (tot 20m) Centrumzone II: Centrum Zuid (tot 40m mogelijk) Centrumzone II: Goese Schans (tot 30m mogelijk) Stedelijke entrees (tot 60m mogelijk) Overige wijken (tot 20m mogelijk)

Kansrijke gebieden en locaties voor hoogbouw en de hoogtes die daarbij richtinggevend zijn. Bouwhoogtevisie Goes

18

bijzonder. De transformatie van Centrum-zuid draagt bij aan een stedelijke uitstraling en de gewenste ontwikkeling van de stad. Voorbeelden daarvan zijn het maken van kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, het klimaat adaptief maken van de stad, het bevorderen van positieve gezondheid, het huisvesten van jongeren, het ondersteunen van nieuwe economische activiteiten en het aanboren van nieuwe stedelijke milieus. Deze kwalitatieve ambitie vraagt de nodige ruimte. De maximale bouwhoogte is 40 meter.

A58 en A256 (Deltaweg). Langs de A256 geldt dit met name waar de Anthony Fokkerstraat het bedrijvenpark Deltaweg met de stad verbindt. Hoogbouw heeft op deze locaties een visueel ruimtelijke betekenis waarmee het de stad aanhecht op de nationale assen. Op deze plekken is hoogbouw mogelijk tot een hoogte van 60 meter. Aanvullend hierop is hoogbouw toegestaan op de locatie “Hotel van der Valk” waar in het verleden reeds principemedewerking is verleend aan de realisatie van een hotel met hoogte van 55 meter. De hoogte voor deze zones sluit aan bij de bestaande hoogbouwaccenten in Goes (zie figuur in paragraaf 4.2) en overstijgt hiermee de meeste huidige bebouwing en moet daarmee als verbijzondering in de stad gezien worden. Toekomstige plannen moeten rekening houden met de zichtbaarheid vanuit het spoor- en snelweglandschap. Bij de stedelijke entrees dient een verzoek voor hoogbouw altijd gepaard te gaan met een duidelijke analyse en onderbouwing (zie hoofdstuk 5).

Goese Schans

Ten noorden van de historische binnenstad ligt Goese Schans. Het is de schakel naar de Oosterschelde, het water waaraan Goes haar ontstaansgeschiedenis te danken heeft. Het bedrijventerrein dat hier rond de havens ontstond verloor tegen het einde van de 20e eeuw haar vitaliteit. Vanaf dat moment werden plannen gemaakt voor invulling met andere functies. Inmiddels is in het noordelijk deel de woonwijk Goese Diep vrijwel afgerond en in het zuidelijk deel het meer stedelijke project Westerschans met winkels en appartementen. Voor de rest van de Goese Schans wordt ingezet op geleidelijke transformatie tot een gemengd gebied met wonen en andere stedelijke functies. De aanwezige ruimte binnen en buiten het plangebied, - binnen het water en buiten de groengebieden aan weerszijden- maakt invullingen in een hoge dichtheid mogelijk. Het havenkanaal is daarbij een verbindend element, een lijn die op een aantal plekken geaccentueerd kan worden met hogere bebouwing. De maximale bouwhoogte is 30 meter. Ook in de schil rondom de historische binnenstad dient een verzoek voor hoogbouw altijd gepaard te gaan met een duidelijke analyse en onderbouwing (zie hoofdstuk 5).

4.2.4 Hoogbouw vrije zones

De bestaande hoogteaccenten in de stad hebben vaak een relatie met de (historische) hoofdroutes in de stad. Nieuwe hoogteaccenten kunnen deze zichtlijnen verstoren. Daarom zijn bepaalde zones uitgesloten van nieuwe hoogbouw. Binnen deze zones geldt een maximale bouwhoogte tot 15 meter.

4.2.5 Overige delen van de stad

In overige delen van de stad geldt een maximale bouwhoogte van 20 meter. Overeenkomstig met de gekoppelde hoogteaccenten binnen het bestaande gemiddelde stedelijke gebied op buurtniveau.

4.2.3 Stedelijke entrees

4.2.6 Zonekaart bouwhoogte

Bouwhoogte kan nieuwe plekken of gebieden markeren en ‘nieuwe’ stedelijke milieus aan de stad toe voegen. Ter markering van de aanhechting van Goes aan de nationale assen wordt hoogbouw voorzien bij de stedelijke entrees langs de

Samenvattend leidt dit tot nevenstaande overzichtskaart met zoneringen voor de toegestane bouwhoogten.

19

Bouwhoogtevisie Goes

Van der Spiegelstraat

Oranjeweg

Hilleweg Bouwhoogtevisie Goes

20

5.

Toetsing • In aanvulling op de uitwerking van de architectuur /beeldkwaliteit wordt specifiek aandacht gevraagd voor aan hoogbouw verbonden thema’s. • De functie van de begane grondlaag van de hoogbouw, de inrichting van de omringende openbare ruimte en de sociale veiligheid in de directe omgeving. Met name de uitwerking van de plint als typische uitdaging voor hoogbouw is een belangrijk aspect. Tevens wordt aandacht gevraagd voor de ‘sociale’ ordening van het gebouw intern als ook de relatie met de stedelijke context om te voorkomen dat er een anoniem gebouw ontstaat waar gebruikers elkaar niet kunnen tegenkomen en er geen eigenaarschap ontstaat. • Indien van toepassing de wijze waarop rekenschap wordt gegeven van cultuurhistorische en/of ecologische structuren. • Technische beperkingen voor de hoogte zoals onder andere straalpaden, zendstations en vliegroutes van vliegveld Midden Zeeland. • Effecten van wind op de hoogbouw zelf en op de directe omgeving. • Effecten van geluidhinder ontstaan door de hoogbouw. • Effecten van schaduwwerking op de (directe) omgeving ontstaan door de hoogbouw. • Om het effect van hoogbouw voor de omgeving, stadsdeel en stadsniveau inzichtelijk te maken worden visualisaties, fotomontages, 3D beelden en/of een maquette van voldoende schaal als basis gehanteerd

In hoofdstuk vier zijn kansrijke gebieden aangewezen voor hoogbouw op stedelijk niveau. Voor veel van die gebieden moeten de gebiedsgerichte- c.q. plankaders nog bepaald worden. Pas dan wordt bepaald wat de effecten van hoogbouw voor dat gebied betekent. Dat betekent dat hoogbouw niet op elke locatie binnen die zone zonder meer wordt toegelaten. De hoogbouwvisie is daarnaast geen vervanging van rechten die reeds verankerd zijn in vigerende bestemmingsplannen.

5.1

Stedelijk silhouet Goes

5.2

Hoogbouweffectrapportage

Belangrijk uitgangspunt is dat nieuwe hoogbouw de leesbaarheid van de stad en het bestaande silhouet versterkt. Een toekomstige nota ‘hoogbouw en beeldkwaliteit’ zal een concreet toetsingskader bieden voor de beoordeling van concrete hoogbouwinitiatieven. Indien men voornemens is om hoogbouw te realiseren vraagt de gemeente initiatiefnemers om een Hoogbouw Effect Onderzoek op locatieniveau. Dit is aanvullend op reguliere planonderzoeken. Op basis van het ontwerp en alle onderzoeken wordt het initiatief integraal beoordeeld. Er zijn een aantal criteria benoemd die aan de orde moeten komen in het onderzoek: • De wijze waarop het initiatief aan de gestelde ambitie een bijdrage levert en de wijze waarop hoogbouw tot uiting komt op stadsdeel en stadsniveau. Belangrijke aspecten daarbij zijn de zeggingskracht van het gebouw en wat de betekenis is voor het stadsbeeld. Met daarbij inzicht in wat de effecten zijn die hoogbouw heeft op bestaande zichtlijnen en betekenisvolle bebouwing. • De wijze waarop de hoogbouw in de omgeving is ingepast, waarbij met name de visuele impact op de omgeving van belang is. De belangrijkste aspecten die hier een rol spelen zijn hoogte, verschijningsvorm, situering en oriëntatie (privacy). 21

Bouwhoogtevisie Goes