006. Was-wordt-lijst Ontwerp omgevingsplan Ketelhaven Noord

Ontwerp omgevingsplan Ketelhaven Noord: wijzigingen beleidsthema wonen Tekst 3.1 RIJKSBELEID Ladder duurzame verstedelijking Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling met 200 woningen en daarmee is het project dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling waarbij de behoefte moet worden beschreven. In 2023 is de Zeeuwse Woondeal (zie Regionaal beleid) gesloten. De behoefte aan nieuwbouwwoningen in het voorgestelde segment is groot. Met het plan wordt invulling gegeven aan het bereiken van de doelen uit de Zeeuwse Woondeal om in 2030 ca. 16.500 woningen in Zeeland extra beschikbaar te hebben. Het is daardoor niet aannemelijk dat er sprake is van leegstand. De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, en dus ook aan de omgevingskwaliteit van het gebied waarin de ontwikkeling ligt. Met het oog op het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van ongewenste leegstand is er daarnaast ook behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Aangepaste tekst 3.1 RIJKSBELEID Ladder duurzame verstedelijking Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 12 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling met 200 woningen en daarmee is het project dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling waarbij de behoefte moet worden beschreven.

3.3 REGIONAAL BELEID Zeeuwse Woondeal 2023-2030

3.3 REGIONAAL BELEID Zeeuwse Woondeal 2023-2030 en Regionale Woningmarktafspraken 2020 – 2030 Het Rijk, de provincie en de Zeeuwse gemeenten hebben de Zeeuwse Woondeal gesloten (maart 2023). In deze afspraken zijn de ambities en doelen vastgelegd voor de opgaven voor de bouw en de versnelling van woningbouw, sleutelprojecten en herstructurering, betaalbaarheid (socialeen middenhuurwoningen + ‘goedkope’ koopwoningen), de bouw van voor

In Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Hiervan worden 16.500 woningen in Zeeland gerealiseerd. Binnen de regio zijn via de Zeeuwse Woondeal 2023-2030 afspraken gemaakt over de ‘fair share’ van deze regionale opgave. De gemeente Goes zet zich in voor realisatie van 2.736 woningen in de regionale opgave.

In de regionale woningmarktafspraken (mei 2020) en de Zeeuwse Woondeal (maart 2023) is de kwantitatieve woningbehoefte vastgesteld. Uitgaande van de recente Zeeuwse Woondeal gaat het om een behoefte van 2.735 woningen exclusief sloop (Bruto) voor de periode 2022 tot en met 2030. Hiervoor is een plancapaciteit nodig van 3.550 woningen (130%). De harde plancapaciteit in deze periode is 1.865 woningen. Daarmee bedraagt de ladderruimte op basis van de recente Woondeal 1.685 woningen. Deze ladderruimte is ruim voldoende voor het plan Ketelhaven Noord met maximaal 225 woningen. De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, en dus ook aan de omgevingskwaliteit van het gebied waarin de ontwikkeling ligt. Met het oog op het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van ongewenste leegstand is er daarnaast ook behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Daarbij is tevens afgesproken dat gemeenten zorgdragen voor voldoende (harde) plancapaciteit. Gestreefd wordt ook om binnen Zeeland 2030 woningen door middel van transformatie te realiseren. Goese Schans is in de Zeeuwse Woondeal vanwege omvang en betekenis voor de regio aangemerkt als regionaal significant sleutelproject. Dit project is belangrijk voor de betaalbaarheid en doorstroming. Gestreefd wordt naar 2/3 betaalbaarheid. Dit betreffen koopwoningen tot € 390.000,- en huurwoningen tot een sociale huurgrens van maximaal € 1.000,-/maand.

senioren geschikte woningen en de huisvesting van aandachtsgroepen. Concreet is in de afspraken voor de periode 2022 tot en met 2030 opgenomen: - Een woningbehoefte van 2.735 woningen. - De ambitie om 1/3 deel van de woningen te bouwen in de categorie sociale huur (875 woningen) en 1/3 deel van de woningen in de categorie betaalbaar bestaande uit middenhuurwoningen met een maandhuur tot € 1.228 (prijspeil 2026) en/of koopwoningen met een maximale koopprijs van € 420.000 (prijspeil 2026) (900 woningen). - Zijn de plannen voor Centrum-Zuid, Goese Schans en Programma Binnenstad als regionale sleutelprojecten voor woningbouw benoemd. En een uitbreidingswijk, Wilhelminadorp West, als lokaal sleutelproject. - De behoefte aan voor senioren geschikte woningen: 510 nultredenwoningen en 200 geclusterde woningen. Ook stelt de provincie in het Omgevingsplan dat regionale woningmarktafspraken nodig zijn om in te spelen op de demografische veranderingen en te zorgen voor een goed functionerende en Dynamische woningmarkt. De regio De Bevelanden heeft dergelijke woningmarktafspraken opgesteld en opgenomen in de ‘Woningmarktafspraken De Bevelanden 2020-2030’. In het document is een gezamenlijk woningbouwprogramma voor de komende jaren opgenomen. En zijn er algemene, ruimtelijke en programmatische uitgangspunten geformuleerd. Het gaat er hierbij om: Algemeen: − Niet méér bouwen dan de behoefte.

− Uitsluitend producten die echt iets toevoegen; goede producten op goede plekken. − Lokaal maatwerk, aansluiten bij DNA van de plek. − Flexibiliteit in de plannen. − Onderling bespreken en afstemmen aan de voorkant. Ruimtelijk: − Hoge dichtheid in de kernen, lage in het landschap. − In principe binnen de kernen, bij voorzieningen. − Inbreiden voor uitbreiden. − Vooral focus op kleine huishoudens in stad en dragende kernen. − Inzetten op “mooie woondorpen”.

Programmatisch: − Duurzaam, extra energiebesparende maatregelen. − Levensloop- en toekomstbestendig. − Aandacht voor groen en water. − Omvang voorraad sociale huurwoningen gelijk. − Extra middenhuurwoningen. − Meer hoogwaardige grondgebonden nultreden en semipermanente woningen. Motivering Het project draagt bij aan het verwezenlijken van de doelen uit de Zeeuwse Woondeal. Invulling wordt gegeven aan het streven om 2/3 betaalbare woningen te realiseren.

Motivering Het project draagt bij aan het verwezenlijken van de doelen uit de Zeeuwse Woondeal. Invulling wordt gegeven aan de ambitie om 2/3 betaalbare woningen te realiseren. Onderdeel hiervan is de bouw van 30% sociale huurwoningen waarmee de bestaande voorraad aan huurwoningen in Goes en de locatie Goese Schans een gewenste uitbreiding krijgt.

Conclusie De Zeeuwse Woondeal staat het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

Conclusie De Zeeuwse Woondeal en de Regionale Woningmarktafspraken staan het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

Woonvisie de Bevelanden 2019-2023 De gemeenteraad van gemeente Goes heeft samen met de andere vier Bevelandse gemeenten, de Woonvisie De Bevelanden 2019-2023 vastgesteld. Deze visie gaat uit van een grote opgave. Er zijn meer woningen nodig door de (weliswaar beperkte) groei van het aantal inwoners. Daarnaast werkt de gemeente er hard aan om de bestaande voorraad woningen aan te laten sluiten bij de veranderende vraag. Ook de bouw- en milieutechnische staat van de woningvoorraad moet verbeterd worden. De woonvisie geeft hieraan sturing op hoofdlijnen. De Woonvisie heeft de volgende speerpunten: de bestaande (particuliere) woningvoorraad, duurzaamheid, lage en middeninkomens op de huurmarkt, senioren en mensen met een zorgvraag. Deze speerpunten zijn vertaald in drie pijlers van het woonbeleid: • Toekomstbestendige en complete woonmilieus in de wijken en kernen. De gemeente wil de identiteit en de leefbaarheid van de wijken en dorpen in Goes behouden en versterken. Op wijk- en dorpsniveau

Regionale Woon(zorg)visie 2024 - 2028 De Woon(zorg)visie De Bevelanden 2024-2028 bevat de doelen voor verschillende opgaven voor wonen en wonen en zorg. De Woon(zorg)visie geeft de gemeente een belangrijke basis voor de invulling van de rol als regisseur voor het woonbeleid. En een belangrijke basis voor de acties die de gemeente wil uitwerken en de afspraken die de gemeente wil maken met de woonpartijen. In de visie zijn voor de thema’s ‘nieuwbouw’, ‘(ouderen)zorg’, ‘aandachtsgroepen’, ‘bestaande bouw & toekomstbestendigheid’ en ‘betaalbaarheid’ de volgende ambities en doelen geformuleerd: 1. We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal (Nieuwbouw). 2. Wonen met zorg op de Bevelanden is wonen zonder zorgen en gericht op kwaliteit van leven ((Ouderen)zorg). 3. Aandacht & evenwicht voor een regionale verdeling (Aandachtsgroepen).

•

•

betekent dit het creëren van een woningaanbod, dat is afgestemd op de samenstelling van de bevolking. Middelen daarvoor zijn nieuwbouw, renovatie en herstructurering. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid zijn hierbij belangrijke uitgangspunten. Een duurzame woningvoorraad. De woningbehoefte van mensen verandert. Dat vraagt om aanpassing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Maar ook om het beperken van de energiebehoefte en de daaraan gekoppelde woonlasten. Slaagkansen voor iedereen. De gemeente wil dat er voor iedereen iets te kiezen valt op woongebied. Daarvoor moeten er in aantal en kwaliteit voldoende woningen beschikbaar zijn voor onze (toekomstige) inwoners. Voor doelgroepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt, zet de gemeente zich extra in. Dit met als doel hun slaagkansen te verbeteren.

4. Duurzamer in stappen, benutten van het bestaande (Bestaande bouw & toekomstbestendigheid). 5. We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij (Betaalbaarheid). De doelstellingen voor woningbouw uit de visie zijn: − We houden ons aan de ambities van de Woondeal, en zorgen ervoor dat we jaarlijks bijdragen aan de ambitie voor 2030. We monitoren onze voortgang. − Van de totale woningbouwproductie is 30% sociale huur. We ontwikkelen geen nieuwe woonwijken vanaf 50 woningen zonder sociale huurwoningen. − We hanteren aanpasbare bouw als norm voor ons nieuwbouwprogramma met uitzondering van huisvesting specifiek voor aandachtsgroepen, innovatieve/collectieve woonvormen en transformatie. − We faciliteren innovatieve en collectieve woonvormen. We bouwen voort op ons flexwoon-project, met een uitbreiding in de huursector en een mogelijke pilot voor flexwoningen in de koopsector. − In plannen gericht op het toevoegen van woningen houden we rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we circulaire/biobased bouwprincipes en modulaire bouwconcepten. − We volgen de ambitie van de Woondeal, en zorgen voor een uitbreiding van het aantal nul-treden- en geclusterde woningen met en zonder zorg. − We clusteren zorg in verzorgingsgebieden waar de benodigde infrastructuur en basisvoorzieningen al aanwezig zijn om de zorg voor de langere termijn betaalbaar te houden.

In het traject van het uitvoeringsprogramma werken we verzorgingsgebieden nader uit. Hiertoe vindt de woningbouwopgave specifiek voor de ouderen voornamelijk binnen deze verzorgingsgebieden plaats. − We faciliteren innovatieve woonzorg concepten, collectieve woonvormen en huisvestings-oplossingen voor andere aandachtsgroepen bij geclusterde woonvormen. − In plannen gericht op het toevoegen van woningen alsook in de bestaande bebouwde omgeving, houden we rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we circulaire bouwprincipes. − Twee-derde van onze nieuwbouw is betaalbaar; sociale huur, middenhuur of betaalbare koop, gebaseerd op de Woondeal.

−

− − −

30% van onze regionale nieuwbouw, bestaat overeenkomstig de Woondeal uit sociale huurwoningen, ongeveer de helft als vervanging (herstructurering), een kwart voor de lokale behoefte en een kwart voor de maatschappelijke opgave die het landelijke beleid ons oplegt. We stimuleren marktpartijen en woningcorporaties om in het middenhuur-segment meer te bouwen, daarbij kijken we ook naar transformatie van bestaande bouw en juridische instrumenten. We stimuleren de woningcorporaties om ook in het lage middenhuur segment woningen bij te bouwen. We vergroten het aanbod in betaalbare koop.

Motivering Met het realiseren van Ketelhaven Noord wordt de identiteit van het havengebied behouden, maar zodanig opgewaardeerd dat dit ook beter beleefbaar is. De woningen worden duurzaam gebouwd en ook de inrichting van de buitenruimte vindt toekomstbestendig plaats, met veel oog voor groen en beleving. Doordat in het plan 33% van de woning als sociale huurwoning wordt gerealiseerd en 33% als betaalbaar, worden de slaagkansen voor alle inwoners groter. Het project draagt bij aan het verwezenlijken van de doelen uit de Zeeuwse Woondeal.

Motivering Met het realiseren van Ketelhaven Noord wordt de identiteit van het havengebied behouden, maar zodanig opgewaardeerd dat dit ook beter beleefbaar is. De woningen worden duurzaam gebouwd en ook de inrichting van de buitenruimte vindt toekomstbestendig plaats, met veel oog voor groen en beleving. Doordat in het plan 30% van de woning als sociale huurwoning wordt gerealiseerd en 37% als betaalbaar, worden de slaagkansen voor alle inwoners groter. Het project draagt bij aan het verwezenlijken van de doelen uit de Woon(zorg)visie De Bevelanden 2024 2028.

Conclusie De regionale woonvisie staat het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

Conclusie De regionale woon(zorg)visie staat het wijzigen van het omgevingsplan niet in de weg.

3.4 GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie #Goes2040 De structuurvisie #Goes2040 is op 14 juni 2012 vastgesteld. Daarin wordt ingezet op een florerende centrumgemeente met een breed aanbod aan voorzieningen en werkgelegenheid voor de inwoners van de Bevelanden. Goes wil een stad zijn met een variëteit aan vitale en gewilde woonmilieus met kwalitatief goede en toegankelijke woningen voor alle inwoners. De Goese Schans wordt daarbij nadrukkelijk benoemd als transformatiegebied tot een vitaal stadsdeel. Daarnaast is in het kader van dit plan van belang dat Goes als fietsstad wordt gezien. In Goes is de fiets vervoermiddel nummer één.

3.4 GEMEENTELIJK BELEID Omgevingsvisie Goes 2040 In de ‘Omgevingsvisie gemeente Goes’ (december 2025) staan de uitgangspunten en kaders beschreven voor wat we willen bereiken en hoe en waar we dat willen doen. Uitgangspunt is het versterken van de positie van Goes als Hart van Zeeland, om zoals geografisch hart van de regio een functionele bijdrage te leveren aan een veerkrachtige en duurzame Zeeuwse samenleving. In de omgevingsvisie wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op onze ambitie voor aantrekkelijk wonen. De aantrekkelijke woonomgeving met een stedelijke levendigheid en landelijke rust willen we niet alleen behouden, maar ook

verder ontwikkelen. We streven daarbij naar een goede balans en sluiten zoveel mogelijk aan bij de behoeften van onze inwoners. Motivering Het gebied Ketelhaven Noord is aangemerkt als ‘woongebied in ontwikkeling’. Met het plan wordt invulling gegeven aan het woongebied en daarmee komt ook een gedifferentieerd aanbod aan woningen beschikbaar die aan de behoefte voldoet. Hoewel in Ketelhaven Noord voornamelijk appartementen zijn voorzien, betreffen dit wel appartementen in diverse segmenten, zowel sociale huur, betaalbaar als het duurdere segment. In het mobiliteitsplan dat voor Ketelhaven Noord is opgesteld is ingezet op een andere positie van de auto en wordt ingezet op sterke verbindingen voor langzaam verkeer. Uitgegaan wordt van een lager privé-autobezit. De voorwaarden om te fietsen of te lopen zijn zo optimaal mogelijk. Zie verder onder Mobiliteit en bereikbaarheid.

Motivering Binnen de omgevingsvisie wordt genoemd dat we woningen willen toevoegen volgens het principe van de compacte stad. Dit betekent dat we eerst kijken naar locaties binnen de bestaande omgeving waarbij zoveel mogelijk het bestaande groen behouden. De locatie Ketelhaven Noord is onderdeel van de transformatie van een voormalig havenindustrieterrein binnen het stedelijk gebied. Met het plan wordt groen toegevoegd, waardoor dit goed aansluit op het principe van de compacte stad. Ook noemt de omgevingsvisie dat Goes een gemeente is waar we naar elkaar omkijken. We willen zorgen voor een goede balans tussen vraag en aanbod van passende woningen, waarbij we geclusterde woonvormen in wijken en dorpen stimuleren zodat ontmoetingen vanzelfsprekend zijn. Met het plan wordt een nieuw woongebied gerealiseerd en komt er een gedifferentieerd aanbod aan woningen beschikbaar die aan de behoefte voldoet. Hoewel in Ketelhaven Noord voornamelijk appartementen zijn voorzien, betreffen dit wel appartementen in diverse segmenten, zowel sociale huur, betaalbaar als het duurdere segment. In het mobiliteitsplan dat voor Ketelhaven Noord is opgesteld is ingezet op een andere positie van de auto en wordt ingezet op sterke verbindingen voor langzaam verkeer. Uitgegaan wordt van een lager privé-autobezit. De voorwaarden om te fietsen of te lopen zijn zo optimaal mogelijk.

Zie verder onder Mobiliteit en bereikbaarheid.

Conclusie Het plan geeft invulling aan de doelen uit de structuurvisie.

Conclusie Het plan geeft aanvulling aan de ambities van de Omgevingsvisie Goes.