Zienswijze 2- bij BP Raadhuisstraat 4 en 6 Gilze

MANNAERTSAPPELS Advocaten

Aantekenen en per gewone post

I■IIIIIIIIIIIIIIIIIINIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII GV00013898

Raad van de gemeente Gilze en Rijen

Postbus 73 5120 AB RIJEN

05/02/2024

ZIENSWIJZE

Betreft ontwerpbestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6 te Gilze Kenmerk 024/144771/mvp Uw ref. Behandeld door 5.1.2.e E-mail 5.1.2.e Doorkiesnummer 5.1.2.e

Geachte leden van de Gemeenteraad, 5.1.2.e beiden wonende aan de 5.1.2.e en de 5.1.2.e in Gilze, gemeente Gilze en Rijen, in deze zaak woonplaats kiezende aan de Spoorlaan 410 (Postbus 772, 500 AT) in Tilburg, op het kantoor van MannaertsAppels Advocaten, van wie 5.1.2.e 5.1.2.e advocaat, in deze als gemachtigde voor hen optreedt, dit met de macht van substitutie, 5.1.2.e

5.1.2.e

dienen bij deze een zienswijze in tegen het ontwerpbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan "Raadhuisstraat 4-6" in Gilze, welk besluit bekend is gemaakt in het Gemeenteblad van 22 december 2023 en ter inzage ligt van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024.

1.

") wonen in de onmiddellijk nabijheid van Reclamanten (hierna ook in enkelvoud: " 5.1.2.e het plangebied. Het bestemmingsplan betreft een postzegelbestemmingsplan, specifiek betrek king hebbend op het kadastrale perceel gemeente Gilze en Rijen, sectie L, perceelnummer 3846 en kennelijk opgesteld om daar een bouwplan (in het ontwerpbestemmingsplan geduid als "een herontwikkeling voor woningbouw") voor vijf appartementen te realiseren. Dat bouwplan is namelijk in strijd met het huidige bestemmingsplan dat ter plaatse onder de bestemming "Wo­ nen" maximaal twee wooneenheden (de bouwaanduiding luidt: "twee-aan-een") toestaat.

2

5.1.2.e

ziet nut en noodzaak van deze bestemmingsplanwijziging niet in: Hij begrijpt dat op dit braakliggend terrein woningbouw mogelijk en wenselijk is, maar ziet geen ruimtelijk rele­ vante redenen waarom niet binnen de bestaande bestemming twee twee-onder-een-kap wo­ ningen zouden worden gebouwd. Dat is niet voor niets de bestemming op het perceel. Waar­ schijnlijk liggen hier financiële motieven aan ten grondslag (met de realisatie van vijf apparte­ menten zou een hogere opbrengst kunnen worden behaald), maar dat draagt op zichzelf niet bij

Tilburg Spoorlaan 410 5038 CG Tilburg Postbus 772 5000 AT Tilburg T. 013 - 583 82 00 F. 013 - 543 27 63 E. info@mannaertsappels.nl I. www.mannaertsappels.nl

IBAN NL85 RABO 0170 251 470 t.n.v. Stichting Beheer Derdengelden Advocaten MannaertsAppels MannaertsAppels is een handelsnaam van MannaertsAppels N.V., gevestigd te Tilburg en Breda en staat ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 17252992. Uitsluitend MannaertsAppels N.V. geldt als opdrachtnemer. Op haar dienstverlening zijn Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden worden schriftelijk verstrekt bij aanvaarding van de opdracht en zijn eveneens te raadplegen op www.mannaertsappels.nl

MANNAERTSAPPELS

Advocaten

aan een betere ruimtelijke ordening, en vormt dus geen reden voor een wijziging van de be stemming.

3.

Reclamanten vrezen een inbreuk op hun privacy vanwege de aanwezigheid van zelfstandige appartementen, ook op de bovenste twee woonlagen van het bouwplan, die uitzicht geven op de tuin en daaraan grenzende overkapping van appellanten (A), en, vanwege de beoogde hoog­ te en diepte van de bebouwing, in het bouwplan, een sterke afname van zon- en daglichttoetreding (B). Daarnaast constateren zij dat bij realisatie van het bouwplan aanzienlijk meer bestemgelegen doodlopende pad zal rijden mingsverkeer over het naast het perceel van 5.1.2.e van en naar de negen parkeerplaatsen die in het bouwplan zijn voorzien, en dan ten minste noodzakelijk zijn vanwege de ter plaatse geldende parkeernormen (C). Ten slotte duidt 5.1.2.e 5.1.2.e waarom ook overigens geen aanleiding bestaat voor de beoogde bestemmingswijzi-

ging (D).

4.

Ad A Door het feit dat in de bovenste laag een zelfstandig appartement is voorzien, en op de eerste verdieping zelfs twee zelfstandige appartementen, betekent dat niet alleen qua aantal bewo­ ners, maar ook qua intensiteit de woonfunctie aanzienlijk zal wijzigen: Waar bij de bestaande bestemming bij grondgebonden woningen niet voor inbreuk op privacy te vrezen valt nu de woonkamer zich daar op de begane grond bevindt, geldt dat in het bouwplan niet, waar kamers van de zelfstandige appartementen op de eerste verdieping en de tweede verdieping recht­ streeks uitzicht geven op het achterste gedeelte van het perceel, en daarmee ook de tuin, van 5.1.2.e

5.

Sterker nog, de balkons zijn aan de achterzijde gesitueerd op de eerste verdieping en mogelijk (dat blijkt niet duidelijk uit de tekeningen) ook op de tweede verdieping. Dat geeft direct zicht en maakt daarmee inbreuk op hun privacy. Dat klemt des te meer, op de tuin van 5.1.2.e omdat vanuit de nieuwbouw van Amarant aan de overzijde van de Aalstraat ook al uitzicht op bestaat het perceel van 5.1.2.e

6.

Uit niets in de overwegingen in het ontwerpbesluit c.q. het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat ter zake die privacy ook maar enige afweging heeft plaatsgevonden.

7.

Ad B De bouwhoogte in het bouwplan wordt hoger dan in het huidige bestemmingsplan is toegestaan (9,5 meter ten opzichte van 9 meter). In de ter inzage liggende stukken is sprake van een bezonis geen bezonningsonderzoek ningsonderzoek dat zou plaatsvinden, maar aan 5.1.2.e

bekend dat betrekking heeft op de gevolgen van de aldus gewijzigde hoogte voor de dag- en moet er dan ook vooralsnog van uitgaan dat dat zonlichttoetreding op zijn perceel. 5.1.2.e tot een afname zal leiden, hetgeen temeer nadelig is omdat het dag- en zonlicht vanuit het zuidwesten betreft.

2

MANNAERTSAPPELS

Advocaten

8.

Op zijn minst zou uit een dergelijk bezonningsonderzoek moeten blijken wat wijziging in zon- en daglichttoetreding als gevolg van het bouwplan omvat in de vier verschillende seizoenen op en hoeveel verschillende momenten van de dag, op welk deel van het perceel van 5.1.2.e uur per dag dat dat het geval zal zijn. Alleen dan kan beoordeeld worden of sprake is van een aanvaardbare afname of niet. Ter toelichting wordt een tweetal foto's van de tuin op het per­ bijgevoegd, en een foto van de voorzijde van de woning van Timmerceel van 5.1.2.e

mans.

9.

Ad C Zoals in de toelichting in het bestemmingsplan zelf wordt aangegeven, kunnen in de doodlopeneen fietser en een auto elkaar niet veilig passede doorgang naast het perceel van 5.1.2.e

ren (pagina 12 ontwerpbestemmingsplan). Ter hoogte van de in- en uitrit van de parkeerplaats is de weg slechts 375 cm breed. Juist vanwege de aanzienlijke toename in de laatste jaren van het gebruik van die doodlopende doorgang door fietsers en voetgangers (voor fietsers is die weg niet doodlopend) van en naar de aan de overzijde van de Raadhuisstraat gelegen school, maar ook van en naar andere gedeelten van Gilze (mede als gevolg van de realisatie van de nieuwe woonwijk aan de noordzijde van het plangebied), zal dat tot zeer verkeersonveilige situaties leiden. 10. Reclamanten kunnen zich niet vinden in de stelling dat maar een zeer beperkt aantal voertuigen van die doodlopende doorgang gebruik gaat maken. In ieder geval zal het aantal verkeersbewe­ gingen van en naar die negen parkeerplaatsen (door bewoners dan wel bezoekers van de appar­ tementen in het bouwplan) aanzienlijk toenemen. Het is ook zeer gevaarlijk manoeuvreren, gelet op de zeer beperkte beschikbare ruimte, zowel in de desbetreffende doodlopende straat als op de voorziene parkeerplaatsen. Het gaat ook niet alleen om het aantal auto's dat gebruik maakt van die doodlopende straat, maar met name ook om het andere verkeer (bovengenoem­ de fietsers en voetgangers) welke combinatie hier tot zeer gevaarlijke situaties zal leiden.

Dat wordt niet anders door "het zicht op elkaar" (dat er niet is als men vanaf de parkeerplaats komt) en de beperkte lengte van de doodlopende straat (20 meter van de Raadhuisstraat tot de par­ keerplaats), zeker niet als men rekening houdt met het feit dat er al uitritten bestaan van en naar de parkeergelegenheid bij Raadhuisstraat 2 en van en naar het achterste gedeelte van het en het recht van overpad van Raadhuisstraat 8 naar hun perceel over perceel van 5.1.2.e de parkeerplaats, alles over diezelfde doodlopende straat. Daarnaast heeft men komende vanuit de doodlopende weg slecht zicht op het verkeer in de Aalstraat en Raadhuisstraat, met name voetgangers komen pas in zicht wanneer men halverwege de stoep staat. Een situatie die zeker niet geïntensiveerd moet worden. Ter toelichting wordt een tweetal foto's bijgevoegd van de huidige situatie.

11. In dit licht is ook niet te volgen de stellingname op pagina 12 van het ontwerpbestemmingsplan

dat dit volgens de gemeentelijke verkeerskundige "geen onoverkomelijk knelpunt is". Dat is het wel

3

MANNAERTSAPPELS Advocaten

Daarbij komt nog het (kennelijk niet onderzochte) effect van dat toenemende verkeer dat zeer rijdt, met alle risico op schade van

dicht langs het rijksmonumentale pand van 5.1.2.e dien, zeker van bouwverkeer.

Ad D 12. Ook overigens blijkt uit niets dat dit bouwplan specifiek past in het gemeentelijk beleid. Dat het daarmee niet zonder meer in strijd is, zoals staat aangegeven in het ontwerpbestemmingsplan, betekent nog niet dat een goede ruimtelijke ordening vergt dat het bestemmingsplan op dit

perceel wordt gewijzigd om dit bouwplan mogelijk te maken. 13. Ten opzichte van de feitelijke situatie (een braakliggend terrein) moge sprake zijn van verbete­ ring, maar dat zou evengoed gelden bij bebouwing die conform het geldende bestemmingsplan wordt gerealiseerd. Daarvoor is geen bestemmingsplanwijziging nodig. Dit uit zich ook in het ontwerpbestemmingsplan bij de bespreking van het beleidskader dat bij nieuwbouw op een trumlocaties de gemeente Gilze en Rijen inzet op de toevoeging van levensloopbestendige wo­ ningen voor ouderen, maar wijst ook op de noodzaak van het vrijkomen van de bestaande wo­ ningvoorraad voor starters. Hoe dit zich verhoudt tot het bouwplan, c.q. waarom vanuit kwalita­ tief oogpunt behoefte zou zijn aan dit bouwplan blijft onduidelijk. Het is duidelijk dat er wonin gen bijkomen, maar voor welke doelgroep dit bestemd is, is niet duidelijk, laat staan dat dat getoetst kan worden aan het gemeentelijke beleid ter zake die doelgroepen.

14. De kwantitatieve behoefte en de kwalitatieve behoefte worden op pagina 14 van het ontwerpbestemmingsplan beschreven, maar volstrekt onduidelijk blijft waarom het bouwplan hieraan een bijdrage zou leveren, anders dan dat vijf appartementen worden gerealiseerd. Al helemaal niet duidelijk is waarom een bouwplan met gestapelde woningen (onder het vigerende be­ stemmingsplan niet toegestaan) met een maximum van vijf wooneenheden een hógere kwaliteit van de woonomgeving tot gevolg zou hebben dan de twee-aan-een woningen met twee woon­ eenheden die in het huidige bestemmingsplan toegestaan zijn. De ontwikkeling heeft ook geen functionele noodzaak, nu evengoed, conform het geldende bestemmingsplan, twee woningen twee-aan-een kunnen worden gerealiseerd.

15. De toelichting/toetsing lijkt puur geschreven om het bouwplan mogelijk te maken, van een reële/juiste toetsing lijkt geen sprake. Dat valt ook te zien op pagina 20 van het ontwerpbestemmingsplan, waar staat dat het planvoornemen inbreiding voor woningbouw mogelijk maakt waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Ook hier is niet in te zien waarom dat door invulling met de woningen conform het vigerende bestemmingsplan niet zo zou zijn 16.

De ontwikkeling van de locatie Raadhuisstraat 4-6, dat dit bestemmingsplan mogelijk wil maken, draagt niet méér bij aan de "versterking van hoofdstructuur en de representatieve uitstraling van de Raadhuisstraat" dan bebouwing conform het vigerende bestemmingsplan zou doen

4

MANNAERTSAPPELS Advocaten

Conclusie

17. Ten onrechte wordt steeds vergeleken met de feitelijke situatie (een braakliggend terrein) in plaats van met wat volgens het geldende bestemmingsplan ter plaatse mogelijk is. 5.1.2.e verzoekt uw Raad het bestemmingsplan niet vast te stellen, zodat ook niet op basis van het bestemmingsplan "Raadhuisstraat 2-4", de door de initiatiefnemer beoogde bebouwing vergund moet worden/mogelijk wordt. Dat zou in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. Uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is er geen enkele noodzaak om de beoogde ont wikkeling van vijf appartementen juridisch planologisch mogelijk te maken. Tilbur"5.1.2.e

-rin0/

5.1.2.e 5.1.2.e

advo

5

cemet*T

Gi(ze en R)en

GEMEENTEBLAD

Nr. 555804 22 december

2023

Officiële uitgave van de gemeente Gilze en Rijen

Ontwerp bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6 te Gilze Burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen maken bekend dat van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage ligt:

-Het ontwerpbestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6 te Gilze, met bijbehorende documenten met als IMRO-nummer NL.IMRO.0784.BPRaadhuisstraat-ON01 Waar gaat het ontwerpbestemmingsplan over? Dit ontwerpbestemmingsplan betreft een woongebouw van maximaal 5 woningen met voorzieningen op Raadhuisstraat 4-6 te Gilze.

Hoe kunt u de stukken bekijken?

De stukken liggen van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 voor 6 weken ter inzage.

Digitaal kunt u de stukken inzien via: -Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken is in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl, met als IMRO-nummer NL.IMRO.0784.BPRaadhuisstraat-ON01 Ook kunt u de stukken inzien op het gemeentehuis van Gilze en Rijen. Als u de stukken in wilt zien kunt u zich tijdens de openingstijden melden bij de receptie van het gemeentehuis. Voor specifieke vragen kunt u een afspraak maken met de behandelend medewerker, 5.1.2.e via 5.1.2.e 5.1.2.e

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met de plannen?

U kunt een schriftelijke of mondelinge zienswijze indienen van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024. Uw zienswijze moet binnen deze termijn zijn ontvangen.

Schriftelijk kunt u uw zienswijze als volgt indianen: -U kunt uw schriftelijke zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan sturen naar de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen, Postbus 73, 5120 AB Rijen

In de brief geeft u aan op welk plan uw zienswijze betrekking heeft en waar u het niet mee eens bent. U moet in de brief ook uw naam, adres, handtekening en datum zetten. Mondeling kunt u uw zienswijze als volgt indienen: -Voor het indienen van een mondelinge zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan neemt u contact op met de behandelend medewerker, 5.1.2.e bereikbaar via 5.1.2.e

Gemeenteblad 2023 nr. 555804

22 december 2023

E

I

N

■ ;

■ ‘g

•

7

F ?w -N

'

I

J

I

$E

2285522

!

I

1 L."

--

,62

s t.

he •

2a6 e

n .

1

N

6

S ?

um

V ,

—

ï

f "Ne

6

■!

’

1

.

11

i

53

22

I

& s 2t-

1

■

1 .6

Ea

(

I

s

c

"l

E

F <

iüëEm #M AM

A

1

-r{ *

N

7 2A

A

.

ilwm®

T M 2daczüf !H, ff!’

’Pr

E

E.„e

5

S

■

i

C

r. 6

g ,

eXeb-3

2f

F.A

s 0

6

I fE

1 1

"

7-4

i

WM a ia»r vv

—

12

— 3 e -=

Mdn!

0 8 8

T F

)

L

8

e

(

I

F1

g

"y

t-

3

A

-fe

n yonovt UOW U \ t

QCWtet Ewiv

1

ty

Ni ii ;himü6d

Mf 4

—3 E#

2

■

.1

{

A

I• M ■ jg

Mh,

■T

1.

MidMH1 ; K I /2F jH — L N} i 1 tif m----

ij

■

NN

\

I

f

•

k ■2

" =e 4”

C k

A2,

~ë

J

■ (11

■

• 2 A: ) 7

g

,e4 2g3 J

; ■ i

1

Mna

VITJ

LI

95 a. ■

L"e

Nh

2d 42 MNH2sE -82 ,4 -f2 K

<8

fd "39 V

L

■ \

' 7X

■

7I

31 N If

01 1

, 2 3 • k3 I

‘

*Lg ' -

■ Y

r a 85

'Eg

IN

t I

1U2

ke

Wk.

l

H.,

ah"

I

•; p» 1. m'

f 3 . 1

p

e

1

hl

Ns

—

>2

n

ï

_U 2 T

-a

3 S. %8, <,

v‘I

ë

N?

)3 .

1

2XY

an0E

’ f 1

•FmT —I—'

TEh

-4

I

-imi lurëëëa

im-.

9II ■

t

+

I LI

4

E

Ë

amumi-meet

= A--

mumimimsmnm

IE

mmuk

4

1;2

-m

”

unrin

.i

9 ", /

Ma Min mn"

in em-mimanu.

.

E-

Meumn M> ■

#-=di=

•mmasim

mammm

fifëzumunaeMme •m nigmmanmim

--4

nami"-

"-den R;-

s

'J>

3

#neP

Fm2

ga.8

-2- -

S- - 5

"se

Èm 265

- L H-I

2 E-3

’

L. *

5

.k -

« 24;T “L

Ca j

""

3 170

S

132

h

9622

5

>‘ A

F ;<

3

oF0

"2 A

m.,

WHmmi

=22 E

b-

22 a

""ur -

nb-:h *.

. 24 2*- ƒ ..

32

h Q-

. O(6 l 0 On

NewvRNS- ioqt

VOAW

A O LI 7 C A t

WOQv

■■ :55

itl

Te

me

»

,

2

E-

I:

•

1

r4

j I

6

I

■

I

89.

2

rte• F :

,

Ei

sF-r

ez.fh

,y—

V

L-im

ceg2

reunei ’ V —na ng

"m

-7,

ea

m ,

' -J we3"a -2

tercue

NP

E

ve

... RH-

I0

G0l

-6

5X -: . S • 3-A_

529

e

ge

M.n

- c2

»—29

*x

5

K d6

gn,' ■ ■

irodEeg)* h

9s

A

-- M

— ..

t.2.-

,7 3 è

i

-

gEa; 1 xtX h

2,1

3.4

Tr-

y. 223623

5,

2a (

23832 2

-—e

-. vy.ge.

.i

24203-9

SKW

‘.

■

*

I

a

e m n e -m --e -,

m m e z p d e m

2035559

-

- am

1 »

*

I

o

19

I

M

s ë s

r~c x a m e n rx v v y u n m m m w w h u s d e -J

’

M % V

23833x8w4

* (

cm

dwu

F 1

M * V

■ -es

1

(u <

4

5j

E

e~ a--

n -m

- t

L= -

-m,6

2

o

eu

n3

•*

MANNAERTSAPPELS Advocaten

_ 5 FEB. 2024

tourdeville.nl B

TD%

AANGETEKEND I Afzender: MannaertsAppels advocaten

I

-

5.1.2.e

5.1.2.e 5.1.2.e

POSTNL

AVG

gemeente Gilze en Rijen Gemeenteraad Postbus 73

AD

I I

5.1.2.e

i i

Alleen Huisadres

|

Handtekening voor ontvangst

1 Collo

3S FZWN 419 70234

H2

HT

TBHS 1005

Postbus 735120AB Naam:Gemeente Gizeen Rijen Adres: Singel 1,5111 CC BAARLE-NASSAU

•r