Voorwaarden en toelichting starterslening en algemene bepalingen voor hypothecaire leningen
Tekst van het document
Starterslening
.
V
•a#
THÿ '
■nk«
-
mmà
.»i
SVN0306E - april 2019
Voorwaarden en toelichting op een Starterslening en Algemene bepalingen voor
hypothecaire leningen SVn Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Inhoudsopgave Algemeen en voorwaarden
4
Over dit boekje
4
Wat is een Starterslening?
4
Hoe ziet uw totale financiering eruit?
4
Hoe wordt het bedrag van een Starterslening vastgesteld?
5
Hoe werkt de hertoets?
5
De uitkomst van de hertoets kent drie varianten: ________
6
Hertoets als u reeds het volledige maandbedrag betaalt
6
Begrippen en definities
7
Overige punten van aandacht:
9
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening
10
1.
Kredietgever
10
2.
Starterslening
10
3.
Combinatielening
11
4.
Algemeen
12
5.
Voorwaarden
14
6.
Zekerheden
15
7.
Illustratieve aflossingstabellen
15
8.
Benodigde bescheiden
16
9.
Geldigheid
16
10. Acceptatieverklaring Algemene Bepalingen
16 17
Inleiding
17
Begripsbepalingen
17
Hoofdelijke aansprakelijkheid
18
Het bedrag en de looptijd van de lening
18
Rentepercentage en rente
19
De aflossing; betaling van de schuld
19
Betaling van rente, aflossing, kosten en andere bedragen
__________ 19
Rente extra stortingen
20
Verrekening
20
Te late betaling
20
Hypotheek; positieve/negatieve hypotheekverklaring
20
Derdenhypotheek
20
Aanvullende zekerheden
20
Kosten voor rekening van de schuldenaar
21
In stand houden van het onderpand
21
Verzekeringen
22
Tussentijdse waardebepaling
23
2
Verhuur en/of verpachting
23
Verpanding van rechten
23
Kennisgeven en toezending van bescheiden
23
Opeisbaarheid
24
In gebreke zijn
26
Openbare verkoop
26
Voortzetten van het hypotheekrecht
26
Doorhalen van het hypotheekrecht
27
Opzegging
27
Zorgplicht SVn en schuldenaar
27
Specifieke bepalingen voor rechtspersonen en zakelijke relaties
27
Saldo-opgave en renseignering
27
Bijzondere overheidsvoorschriften
27
Eenzijdig wijzigen
27
Gevolgen nietigheid
27
Bijlage 1 Dienstverleningsdocument
28
Over SVn en de partijen die de Starterslening mogelijk maken
32
Wie is SVn?
32
Wie maken de (Corporatie)Starterslening mogelijk en welke regels stellen zij'?
32
Wat doet SVn?
32
3
Algemeen en voorwaarden, april 2019
4
Algemeen en voorwaarden Over dit boekje Bij onze offerte treft u dit boekje aan. Dit boekje bestaat uit twee delen: Voorwaarden en toelichting op een Starterslening De ‘Voorwaarden en toelichting op een Starterslening' bevat de voorwaarden en alle specifieke regels over een Starterslening en is bedoeld als handleiding bij onze offerte. Tevens is als bijlage ons Dienstverleningsdocument opgenomen. Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen De ‘Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen' bevatten de overige voorwaarden die van toepassing zijn op uw Starterslening. Bij het accepteren van onze offerte voor een Starterslening ver klaart u dat u de ‘Voorwaarden en Toelichting op een Starters lening' en de ‘Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen' heeft ontvangen en dat deze van toepassing zijn op uw leningen. Als er in dit boekje gesproken wordt over ‘Starterslening' bedoelen we daarmee de combinatie van Starterslening én Combinatielening, tenzij uit de tekst duidelijk blijkt dat één van beide leningen bedoeld wordt. Waar in dit boekje gesproken wordt over Starterslening wordt ook de Corporatie Starterslening bedoeld, tenzij in de tekst een duidelijk onderscheid is gemaakt.
WAT IS EEN STARTERSLENING? Een Starterslening is een tweede hypotheek die u afsluit voor de aankoop van uw woning. Voor deze lening wordt een recht van tweede hypotheek gevestigd op deze woning. Tegelijk met de Starterslening sluit u bij SVn een Combinatielening af. Deze Combinatielening is bij aanvang nihil en wordt elke maand verhoogd met de niet betaalde aflossing voor uw Starterslening. Starterslening en Combinatielening vormen één geheel en bestaan niet los van elkaar. De Starterslening is de financiering van het verschil tussen de totale verwervingskosten van uw woning en het genormeerde maximale bedrag dat u op basis van uw inkomen bij een bank of andere geldverstrekker kunt lenen. U heeft de eerste drie jaar geen maandlasten voor uw Starterslening noch voor de Combinatie lening. Of u na deze 3 jaar rente en/of aflossing gaat betalen hangt af van uw huishoudinkomen op dat moment (zie het hoofdstuk over de hertoets in dit boekje). Naast de in de offerte aangeboden Starterslening en Combinatie lening vraagt u bij een geldverstrekker een eerste hypotheek aan. De hypotheekaktes van de eerste en de tweede hypotheek (Star terslening) worden op hetzelfde moment bij de notaris door u en de notaris ondertekend en ingeschreven in het hypotheekregister.
Als u een Starterslening hebt aangevraagd worden er ook eisen aan de eerste hypotheek gesteld. Let op: ^ u gaat leningen aan waarbij u na drie jaar (of door een hertoets later) rente en aflossing betaalt; ^ u gaat leningen aan die uiterlijk in 30 jaar moeten zijn afgelost, ook al heeft u tot op dat moment nog geen rente en aflossing betaald; ^ ook bij tussentijdse verkoop van de woning moeten de leningen worden afgelost; ^ na afloop van de rentevastheidsperiode van de eerste 15 jaar kunnen de voor u berekende maandlasten ook toenemen door stijging van de rente.
HOE ZIET UW TOTALE FINANCIERING ERUIT? De totale financiering van uw huis bestaat uit een eerste hypotheek bij de bank of een andere geldverstrekker en als aanvulling daarop een Starterslening met de daaraan gekoppelde Combinatielening. De eerste hypotheek moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar en kunt u afsluiten bij de geldverstrekker van uw keuze. Een Starterslening met een rentevaste periode van 15 jaar sluit u af bij SVn. Beide leningen (eerste hypotheek en Starterslening) moeten voldoen aan de voorwaarden van de NHG. SVn Starterslening en Combinatielening
Totale financiering
Uw (hypotheek) bank
M Starterslening
M Combinatielening
M Eerste hypotheek
Het actuele 15-jaars rentetarief van de Starterslening en Combinatielening kunt u vinden op: www.svn.nl/rente. Om de hoogte van de Starterslening te bepalen, berekent SVn hoe hoog de maximale Starterslening voor u is, uitgaand van een genormeerde maximale financiering bij de eerste geldverstrekker. De verwervingskosten zijn de koopsom of de koopVaanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachts belasting, renteverlies tijdens de bouw, notariskosten, makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening. Er is een maximum verbonden aan het vast te stellen bedrag aan verwervingskosten. Dit maximum wordt jaarlijks vastgesteld door het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW). Voor de specifieke regels, die de instantie die de Starterslening ter beschikking stelt heeft bepaald, verwijzen wij naar de website van SVn: www.svn.nl/producten.
5
HOE WORDT HET BEDRAG VAN EEN STARTERSLENING VASTGESTELD? Na ontvangst van een aanvraag voor een (Corporatie) Starterslening worden alle aangeleverde documenten beoordeeld en wordt er een inkomenstoets (de aanvangstoets) uitgevoerd. Het bepalen van de hoogte van uw Starterslening en het bepalen van het rentepercentage voor de maandelijkse betaling gebeurt in meerdere stappen: 1. De hoogte van een Starterslening hangt af van uw inkomen, uw eigen vermogen en de specifieke voorwaarden die de instantie die uw Starterslening mogelijk maakt , stelt. Voor het bepalen van de hoogte van de Starterslening hanteert SVn als toetsrente een rentepercentage dat is gebaseerd op de op het moment van aanvraag van de Starterslening door geldverstrekkers op internet gepubliceerde 10-jaars rentetarieven voor hypothecaire geldleningen met NHG. SVn stelt de hoogte van deze toetsrente wekelijks vast en publiceert die op haar website: www.svn.nl/rente; 2. Het rentepercentage, dat geldt voor uw Starterslening en Combinatielening, wordt door SVn vastgesteld op het moment van ontvangst van uw aanvraag bij SVn. Die rente is het 15-jaars rentetarief van de Starterslening, zoals SVn die publiceert op haar website (www.svn.nl/rente) 3. Bij een Starterslening wordt de berekening vervolgens naar de gemeente of provincie gestuurd.
Zij stuurt de aanvrager en SVn op basis van deze berekening een toewijzingsbrief Starterslening. Hierin staat de hoogte van de Starterslening. De hoogte wordt aangepast als de totale financiering (de eerste hypotheek en het bedrag in de toewijzingsbrief Starterslening) de NHG-norm ten aanzien van de Loan-toValue of de verwervingskostengrens overschrijdt. Bij een Corporatie Starterslening of een Starterslening die door een andere partij mogelijk wordt gemaakt, stuurt SVn rechtstreeks een offerte naar de aanvrager. Naast de algemene en specifieke voorwaarden van de partij die de Starterslening mogelijk maakt en de normen van NHG komen ook de volgende inkomensaspecten aan de orde (zie ook de begrippen en definitielijst): a. Vermogenstoets Bij de aanvangstoets wordt gekeken of de aanvrager beschikt over vermogen boven de vrijstellingsgrens in een vorig belastingjaar. Indien dit het geval is, wordt de financieringsbehoefte met het bedrag boven de vrijstellingsgrens verlaagd. b. Persoonlijke verplichtingen bij aanvangstoets Bij het bepalen van de hoogte van een Starterslening wordt geen rekening gehouden met verplichtingen zoals uit persoonlijke leningen of andere kredieten. c. Huishouden bij aanvangstoets In de regeling (en in de bijgevoegde begrippenlijst) is een definitie opgesteld van het huishouden. Er geldt een andere definitie van het huishouden bij een hertoets.
HOE WERKT DE HERTOETS? De offerte van een Starterslening is zo opgesteld dat u na een periode van drie jaar zonder maandlasten, de volledige maandlast (rente + aflossing op basis van een annuïteitenlening) voor uw Starterslening en Combinatielening betaalt. Denkt u dat uw inkomen op dat moment nog ontoereikend is om de volledige maandlast te betalen, dan kunt u bij SVn een hertoets aanvragen. Circa drie maanden vóór de herzieningsdatum krijgt u bericht van SVn om u eraan te herinneren dat u een hertoets kunt aanvragen. Als u geen hertoets aanvraagt, dan gaat u in de volgende periode de volledige maandlast betalen. Aan de hertoets zijn kosten verbonden. Deze worden jaarlijks vastgesteld en kunt u terugvinden op de site van SVn. Bij de hertoets wordt de maandlast van uw Starterslening en Combinatielening door SVn aangepast aan het dan geldende actuele huishoudinkomen. U ontvangt vervolgens uiterlijk twee weken vóór de herzieningsdatum bericht van SVn met daarin de verschuldigde maandlast in de volgende periode. De hertoetsmomenten zijn na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. Vanaf het moment dat u de volledige maandlast over uw Starterslening en uw Combinatielening betaalt, vindt er geen hertoets meer plaats.
Als uit de vierde (en laatste) hertoets in het 15e jaar blijkt dat uw inkomen nog niet toereikend is, blijft de dan vast te stellen maandtermijn voor de gehele resterende looptijd van toepassing. Aflossing vindt uitsluitend plaats bij verkoop van uw woning of conform de voorwaarden van de lening, uiteindelijk na 30 jaar. In dat geval is uw Starterslening tot nihil gereduceerd en is uw Combinatielening net zo groot geworden als de oorspronkelijke hoofdsom van uw Starterslening. Al die tijd is de rente gecompenseerd door de partij die de Starterslening mogelijk heeft gemaakt. Over de gecompenseerde rente vindt geen navordering plaats. De peildatum voor het bepalen van uw inkomen en uw huishouden ligt drie maanden voor de herzieningsdatum. Een hertoets vindt plaats aan de hand van de op de peildatum geldende NHGnormen. Indien er gedurende de looptijd van de lening op enig moment geen NHG-normen beschikbaar zijn, zal SVn de hertoets uitvoeren aan de hand van een zelf te bepalen normenkader wat aansluit bij de gebruikelijke normen in de markt. a.
b.
Persoonlijke verplichtingen bij hertoets Bij de hertoets van uw Starterslening wordt geen rekening gehouden met verplichtingen, die u bent aangegaan nadat de Starterslening is verstrekt. In die gevallen dat binnen de definitie van het huishouden bij hertoets een persoon aan het huishouden wordt toegevoegd voor de vaststelling van de betaalcapaciteit, zal SVn een kredietwaardigheidstoets uitvoeren voor deze toegevoegde persoon. Huishouden bij hertoets In de regeling (en in de bijgevoegde begrippen en definitielijst) is een definitie opgesteld van het huishouden: ‘De schuldenaar ofschuldenaren op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot ofgeregistreerd
Algemeen en voorwaarden, april 2019
6
partner, ofdegene die met hem voorafgaand aan de peildatum
draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen ofpleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.’ Bij een hertoets kan dus een persoon aan het huishouden worden toegevoegd. Deze persoon wordt géén schuldenaar voor de Starterslening. Vanaf dat moment wordt voor de bepaling van uw betaalcapaciteit echter wel rekening gehouden met het inkomen dat deze toegevoegde persoon bijdraagt aan het huishoudinkomen. Als uit de berekening blijkt dat u het volledige maandbedrag voor de Starterslening kunt opbrengen, dan bestaat er geen volgende hertoetsperiode en wordt (in principe) voor de resterende looptijd rekening gehouden met beide inkomens behoudens de situatie zoals hieronder beschreven bij de kop: ‘Hertoets als u reeds het volledige maandbedrag betaalt'.
DE UITKOMST VAN DE HERTOETS KENT DRIE VARIANTEN: 1.
2.
3.
De hertoets wijst uit dat er op basis van het huishoudinkomen geen ruimte is voor de betaling van de maandlast voor de Starterslening en de Combinatielening. In dat geval loopt de hoofdsom van Combinatielening in de daaropvolgende periode verder op met de aflossingscomponent van de Starterslening. De rentecomponenten voor beide leningen worden voor deze periode wederom gecompenseerd door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt. De hertoets wijst uit dat er op basis van het huishoudinkomen ruimte is voor de betaling van de gehele rentecomponent of slechts een deel van de rentecomponent voor de Starterslening en de Combinatielening. In beide gevallen loopt de hoofdsom van Combinatielening in de daaropvolgende periode verder op met de aflossingscomponent van de Starterslening. Indien er sprake is van gedeeltelijke betaling worden de rentecomponenten voor beide leningen voor deze periode wederom gedeeltelijk gecompenseerd door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt. Is er sprake van volledige betaling dan is er uiteraard geen sprake meer van compensatie van de rente. Deelbetaling wordt naar rato verdeeld tussen de Starterslening en de Combinatielening. De hertoets wijst uit dat er op basis van het huishoudinkomen ruimte is voor de betaling van de gehele maandtermijn van de Starterslening èn de Combinatielening.
In dat geval worden de Starterslening en de Combinatielening binnen de overeengekomen looptijd volledig afgelost op basis van maandannuïteiten.
HERTOETS ALS U REEDS HET VOLLEDIGE MAANDBEDRAG BETAALT In die gevallen dat bij de hertoets voor de berekening van de betaalcapaciteit een persoon aan het huishouden is toegevoegd en deze persoon het huishouden op enig moment verlaat, kan door de oorspronkelijke aanvrager van de Starterslening een tussentijdse hertoets worden aangevraagd. Deze aanvraag dient binnen een maand na aangetoond vertrek van de toegevoegde persoon bij SVn te worden ingediend. Deze regeling geldt alleen wanneer in het verleden een feitelijke hertoets heeft plaatsgevonden op verzoek van de aanvrager door SVn. Als geen hertoets heeft plaatsgevonden en de aanvrager is door het verstrijken van de tijd de volledige maandtermijn gaan betalen, dan geldt deze mogelijkheid van tussentijdse hertoets niet. Het kan derhalve verstandig zijn om uw recht van een hertoets niet te ‘verspelen' en in alle gevallen waarbij sprake is van een toegevoegde persoon aan het huishouden, een hertoets aan te vragen ook als uw inkomen op dat moment daartoe geen aanleiding geeft.
7
BEGRIPPEN EN DEFINITIES
Begrip
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets
Definitie bij draagkracht hertoets
Starterslening
Aflopende box 1 schuld. Aflossing op basis van maandannuïteiten.
Combinatielening
Oplopende box 3 schuld. (Indien er sprake is van aflossing op basis van maandannuïteiten.)
Peildatum
De datum waarop de aanvraag voor een Starterslening door SVn is ontvangen.
De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de (gedefinieerde) herzieningsdatum.
Aanvrager
De aanstaande eigenaar of eigenaren die de aanvraag voor de Starterslening doet of doen. Een aanvrager mag niet eerder een woning in bezit hebben gehad.
De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt en de persoon die volgens de definitie van het huis houden tot dit huishouden is gaan behoren.
Huishouden
De aanstaande eigenaar of eigenaren worden beschouwd als huishouden voor het bepalen van de draagkracht in de aanvangsdraagkrachttoets.
De schuldenaar of schuldenaren op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden zijn niet duurzaam gescheiden levende echt genoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draag kracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Individueel toetsinkomen
Voor ieder lid van het huishouden wordt af zonderlijk het toets-inkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen han teert SVn de op de peildatum geldende NHGnorm inkomen.
Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen.
Toetsinkomen huishouden
Gerekend wordt met 95/0 van het toetsinko men en een financieringslastpercentage dat hoort bij ioo/ van het inkomen.
Gerekend wordt met ioo/ van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij ioo/ van het inkomen.
Financieringslastpercentage
Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum van de aanvraag gel dende normen van NHG.
Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende normen van NHG.
Peiljaar voor de vermogenstoets
Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangst datum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
Beschikbaar eigen geld uit vermogen
25 x belastbaar inkomen in box 3 van de in komstenbelasting in het peiljaar, van beide partners. (Op de aanslag Inkomsten-belasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 40/0 van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling)*. *Behoudens wettelijke wijzigingen.
Algemeen en voorwaarden, april 2019
8
Begrip
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets
Verwervingskosten
Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.
Genormeerde last eerste hypotheek
De genormeerde bruto last van de eerste hypotheek berekent met het toetsinkomen huishouden op basis van maandannuïteiten, de rente van de Starterslening en een looptijd van 30 jaar.
ingangsdatum lening
De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd of (als deze datum eerder is) de datum van uitbetaling van de lening.
Periode
Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft.
Definitie bij draagkracht hertoets
De genormeerde bruto last van de eerste hypo theek, berekent op basis van maandannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in reke ning gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening. Als er sprake is van leningsdelen met een verschillend rente percentage, dan wordt de rente gemiddeld.
De Starterslening kent 5 perioden: Periode 1: jaar 1 t/m jaar 3 Periode 2: jaar 4 t/m jaar 6 Periode 3: jaar 7 t/m jaar 10 Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15 Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30
Herzieningsdatum
De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.
Rente Starterslening
Het rentepercentage wordt op het moment van aanvraag door SVn vastgesteld op basis van het dan geldende 15 jaar vaste rentetarief voor Startersleningen.
Het voor uw Starterslening geldende 15 jaar vaste rentetarief.
Toetsrente
Het rentepercentage wordt op het moment van aanvraag door SVn vastgesteld op basis van het op dat moment door geldverstrekkers op internet gepubliceerde 10-jaars rentetarie ven voor hypothecaire geldleningen met NHG. SVn stelt de hoogte van deze toetsrente wekelijks vast en publiceert deze op haar website.
Het gewogen gemiddelde van de rente percentages, die gelden voor uw Starterslening en uw lopende eerste hypotheek.
Tussentijdse hertoets
Als bij een hertoets een persoon aan het huishouden is toegevoegd voor het bepalen van de betaalcapaciteit en deze persoon verlaat het huishouden, dan kan door de oorspronkelijke aanvrager van de Starters lening een tussentijdse hertoets worden aangevraagd. Dezeaanvraag dient binnen een maand na aangetoond vertrek van de toege voegde persoon bij SVn te worden ingediend.
9
OVERIGE PUNTEN VAN AANDACHT: ^
Uitbetaling van het leningsbedrag Het leningsbedrag wordt bij voorkeur ineens aan uw notaris uitbetaald. Voor een spoedbetaling worden bancaire kosten aan u doorberekend. Bij nieuwbouw vindt uitbetaling in sommige gevallen niet in één keer plaats. In dat geval wordt een tijdelijk bouwkrediet geopend. Ook bij verbouwing van een bestaand pand kunnen afspraken zijn gemaakt over het openen van een tijdelijk bouwkrediet. Voor het declareren van bedragen, die ten laste van het bouwkrediet komen, dient u gebruik te maken van de declaratieformulieren, die wij u met een nadere schriftelijke toelichting ter beschikking zullen stellen.
^
Opstalverzekering In de ‘Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen' die op deze lening van toepassing zijn, is opgenomen, dat voor het onderpand (indien dit een onroerende zaak betreft) een uitgebreide opstalverzekering dient te worden afgesloten.
^
Adreswijziging Ook tijdens de periode dat u nog geen betalingen hoeft te doen hebben wij dringend een adreswijziging nodig, zodat wij u de fiscale jaaropgave en hertoetsformulieren kunnen toezenden. Wilt u bij uw adreswijziging uw leningnummer vermelden?
^
Hoofdelijkontslag In geval van echtscheiding of beëindiging van een relatie kan het zijn dat één of meer schuldenaren moeten worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de Starterslening. Een verzoek daartoe kunt u bij ons indienen. Voor de beoordeling hiervan zullen wij u kosten in rekening brengen.
^
Kosten bij betalingsachterstand Wanbetaling kan ernstige gevolgen voor u hebben, SVn zal uw betalingsachterstanden melden bij BKR. Dit zal overige kredietaanvragen bemoeilijken. SVn behoudt zich het recht voor om boeterente over de achterstallige termijnen in rekening te brengen. Bij wanbetaling brengt SVn eventuele gerechtelijke of buitengerechtelijke (incasso) kosten bij u in rekening.
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening, april 2019
io
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening ^ Onze offerte bestaat uit vier onderdelen: ^ Een aanbiedingsbrief; ^ Het Europees gestandaardiseerd Informatieblad ( ESIS) om Europese vergelijking van aanbiedingen mogelijk te maken; ^ De daadwerkelijke offerte met acceptieverklaring; ^ SEPA-machtiging t.b.v. automatische incasso van de verschuldigde maandbedragen. Hieronder volgt een toelichting per onderwerp op onze offerte:
1. KREDIETGEVER
Postadres SVn Postbus 40 3800 AA Amersfoort Telefoonnummer 088 253 9400 Website www.svn.nl
KvK-nummer 41042610 AFM-vergunningsnummer 12013647
^ ^
Rentevoet en rentevaste periode en eventuele herzieningen
Bezoekadres De kredietgever is stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn Computerweg 11-13 3821 AA Amersfoort
E-mailadres kredietverlening@svn.nl
^
De eerste drie jaar wordt de rentecomponent voor u (door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt) gecompenseerd. Afhankelijk van uw draagkracht wordt de rentecomponent mogelijk langer door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt gecompenseerd. De eerste drie jaar wordt de aflossingscomponent voldaan vanuit de Combinatielening (zie onder punt 3.) Afhankelijk van de draagkracht van de starter wordt de aflossingscomponent mogelijk langer voldaan vanuit de Combinatielening.
KIFID-registratienummer 300.009360
Grondslag
De grondslag van de financiering is de toewijzing door uw gemeente of een regeling van een samenwerkingspartner van SVn. De grondslag is de basis voor dit financieringsaanbod. Dit houdt in dat de inhoud van deze grondslag van toepassing is op deze offerte, ook als de inhoud niet woordelijk is overgenomen.
2. STARTERSLENING De Starterslening is een aflopende schuld. De schuld loopt maandelijks af met het aflossingsdeel van de maandannuïteit. ^ De lening wordt op basis van maandannuïteiten afgelost in maandelijkse termijnen, steeds te voldoen per het einde van elke maand. ^ De maandelijkse betalingen worden valutair per de laatste dag van iedere maand met de restschuld verrekend.
De debetrentevoet
Dit is de debetrente die verschuldigd bent over de Starterslening.
Rentevaste periode Bij aanvang van uw Starterslening staat de debetrente voor 180 maanden vast. Drie maanden voor afloop van deze rentevaste periode krijgt u schriftelijk bericht over de renteherziening. Voor het restant van de looptijd van de Starterslening moet een nieuwe debetrente overeengekomen worden die wederom geldt voor een bepaalde rentevaste periode. De verschuldigde debetrente voor de volgende periode(n) kan hoger of lager zijn. De bij aanvang aangeboden debetrente wordt vastgesteld door SVn. Wij hanteren de rente op de datum van binnenkomst van het aanvraagformulier. Rentedalingen of rentestijgingen na het mo ment van aanvragen hebben geen invloed op de aan u aangeboden debetrente. Jaarlijks kostenpercentage (JKP) Dit zijn de totale kosten, uitgedrukt als jaarlijks percentage van de totale lening. Dit percentage houdt rekening met de frequentie van uw termijnbetalingen. Aan de hand van het JKP kunt u verschillende aanbiedingen onderling beter vergelijken.
Voor de berekening van dit percentage zijn wij uitgegaan van het volgende: ^ het totale leenbedrag wordt in één keer helemaal opgenomen; ^ u betaalt gedurende de looptijd van de lening gelijke maandelijkse termijnbedragen die deels bestaan uit aflossing en deels bestaan uit rente over het openstaande leenbedrag; ^ de maandelijkse termijnbetalingen worden bepaald op basis van een maandannuïteit, waarbij de aflossing iedere maand wordt betaald en de restschuld op de laatste dag van iedere maand wordt aangepast; ^ de debetrente is vast gedurende de looptijd en/of rentevaste periode; ^ afgeloste bedragen kunnen niet opnieuw worden opgenomen. Hoogte van de lening en munteenheid Hoogte van de lening
Hier treft u de totale hoogte van de lening aan.
11
Munteenheid
Rentevoet en rentevaste periode en eventuele herzieningen
Alle leningen worden aangeboden in Euro's.
De debetrentevoet
Looptijd van de lening Looptijd van de lening Dit is de totale looptijd van uw Starterslening uitgedrukt in maanden.
Geschatte ingangsdatum lening Dit is de geschatte datum waarop uw Starterslening ingaat. De daadwerkelijke ingangsdatum is gelijk aan de datum van de hypotheekakte. Aantal en periodiciteit van de betalingen Aantal en periode van betalingen Dit is het totaal aantal termijnbetalingen uitgedrukt in maanden. Het bedrag van iedere aflossing Het bedrag van iedere aflossing
Het bedrag van iedere aflossing wordt niet separaat gespecificeerd. Uw totale termijnbedrag treft u aan in uw offerte. De samenstelling (rente en eventueel aflossing) van het termijnbedrag treft u per jaar gecumuleerd aan onder punt 7. in uw offerte. De hoogte van het rentebedrag en het totale termijnbedrag Totale termijnbedrag Dit is het maandelijks verschuldigde bedrag. Deze termijn bestaat uit rente en aflossing. Het rentebedrag wordt niet separaat gespecificeerd. De samenstelling van het termijnbedrag treft u per jaar gecumuleerd aan onder punt 7. in uw offerte.
3. COMBINATIELENING De Combinatielening is een oplopende schuld. De eerste drie jaar neemt de schuld maandelijks toe met de aflossingscomponent behorende bij de maandannuïteit van de gecombineerde Starterslening. Indien op een hertoetsmoment blijkt dat er onvoldoende draagkracht is voor de daaropvolgende periode, neemt de schuld maandelijks verder toe met de aflossingscomponent behorende bij de maandannuïteit van de gecombineerde Starterslening van deze periode. ^ De eerste drie jaar wordt de rentecomponent voor u (door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt) gecompenseerd. ^ Afhankelijk van uw draagkracht wordt de rentecomponent mogelijk langer door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt gecompenseerd.
Dit is de debetrente die verschuldigd bent over de Combinatie lening. De debetrentevoet van de Combinatielening is altijd gelijk aan de Starterslening. Rentevaste periode
Bij aanvang van uw Combinatielening staat de debetrente voor 180 maanden vast. Drie maanden voor afloop van deze rentevaste periode krijgt u schriftelijk bericht over de renteherziening. Voor het restant van de looptijd van de Starterslening en de Combinatielening moet een nieuwe debetrente overeengekomen worden die wederom geldt voor een bepaalde rentevaste periode. De verschuldigde debetrente voor de volgende periode(n) kan hoger of lager zijn. De debetrentevoet van de Combinatielening is altijd gelijk aan de Starterslening. De bij aanvang aangeboden debetrente wordt vastgesteld door SVn. Wij hanteren de rente op de datum van binnenkomst van het aanvraagformulier. Rentedalingen of rentestijgingen na het moment van aanvragen hebben geen invloed op de aan u aangeboden debetrente. Jaarlijks kostenpercentage (JKP) Dit zijn de totale kosten, uitgedrukt als jaarlijks percentage van de totale lening. Dit percentage houdt rekening met de frequentie van uw termijnbetalingen. Aan de hand van het JKP kunt u verschillende aanbiedingen onderling beter vergelijken.
Voor de berekening van dit percentage zijn wij uitgegaan van het volgende: ^ het totale leenbedrag wordt in één keer helemaal opgenomen; ^ u betaalt gedurende de looptijd van de lening gelijke maandelijkse termijnbedragen die deels bestaan uit aflossing en deels bestaan uit rente over het openstaande leenbedrag; ^ de maandelijkse termijnbetalingen worden bepaald op basis van een maandannuïteit, waarbij de aflossing iedere maand wordt betaald en de restschuld op de laatste dag van iedere maand wordt aangepast; ^ de debetrente is vast gedurende de looptijd en/of rentevaste periode; ^ afgeloste bedragen kunnen niet opnieuw worden opgenomen. Hoogte van de lening en munteenheid Hoogte van de lening
Hier treft u de totale hoogte van de lening aan. Munteenheid
Alle leningen worden aangeboden in Euro's. Looptijd van de lening
^
^
^
De eerste drie jaar loopt de Combinatielening op doordat de aflossingscomponent voor de Starterslening voldaan wordt vanuit deze Combinatielening. Afhankelijk van uw draagkracht loopt de schuld van de Combinatielening mogelijk langer op doordat de aflossingscomponent voor uw Starterslening voldaan wordt. Zodra uw draagkracht het toelaat lost u de Combinatielening binnen de overeengekomen looptijd af op basis van maandannuïteiten.
Looptijd van de lening
Dit is de totale looptijd van uw Combinatielening uitgedrukt in maanden. Geschatte ingangsdatum lening Dit is de geschatte datum waarop uw Combinatielening ingaat. De daadwerkelijke ingangsdatum is gelijk aan de datum van de hypotheekakte.
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening, april 2019
12
Aantal en periodiciteit van de betalingen Aantal en periode van betalingen Dit is het totaal aantal termijnbetalingen uitgedrukt in maanden. Het bedrag van iedere aflossing Het bedrag van iedere aflossing
Het bedrag van iedere aflossing wordt niet separaat gespecificeerd. Uw totale termijnbedrag treft u aan in uw offerte. De samenstelling (rente en eventueel aflossing) van het termijnbedrag treft u per jaar gecumuleerd aan onder punt 7. in uw offerte. De hoogte van het rentebedrag en het totale termijnbedrag Totale termijnbedrag Dit is het maandelijks verschuldigde bedrag. Deze termijn bestaat uit rente en aflossing. Het rentebedrag wordt niet separaat gespecificeerd. De samenstelling van het termijnbedrag treft u per jaar gecumuleerd aan onder punt 7. in uw offerte.
4. ALGEMEEN Bijkomende éénmalige kosten Indien er sprake is van bijkomende éénmalige kosten worden deze duidelijk genoemd in uw offerte. Afsluitkosten
Dit is een eenmalig vast bedrag, ongeacht de hoogte van de Starterslening. Deze kosten zijn door u aan SVn verschuldigd en worden ingehouden op uw totale leenbedrag. Borgtochtprovisie NHG
De kosten voor NHG bedragen een percentage van een Starterslening en worden ingehouden door SVn en afgedragen aan NHG. Zowel de eerste hypotheek als de tweede hypotheek (de Starterslening) dient u af te sluiten met NHG, verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Met de NHG staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van uw hypotheek(bedragen). De NHG is zowel vereist voor uw eerste hypotheek als voor uw tweede hypotheek (de Starterslening). Het Waarborgfonds stelt jaarlijks het promillage vast. Kijk voor meer informatie op de website van NHG: www.nhg.nl. Kosten hypotheekakte
De kosten voor het vestigen van een hypotheekrecht en het opmaken van een hypotheekakte zijn afhankelijk van de notaris van uw keuze. Deze kosten komen voor uw rekening en zijn niet inbegrepen. Kosten taxatie
De kosten voor een taxatierapport zijn afhankelijk van de taxateur van uw keuze. Deze kosten komen voor uw rekening en zijn niet inbegrepen.
Bijkomende terugkerende kosten en verzekeringen Hertoetskosten
Afhankelijk van de looptijd is het in het 3e, 6e, 10e en 15e jaar mogelijk een hertoets aan te vragen. Aan een hertoets zijn kosten verbonden. Deze kosten komen voor uw rekening. De kosten voor een hertoets worden jaarlijks vastgesteld en kunt u vinden op de website van SVn. Verzekeringen
Er zijn geen verplichte verzekeringen vereist. Het is wel noodzakelijk dat u de eerste hypotheek die u elders sluit, afdekt d.m.v. een toereikende overlijdensrisicoverzekering die voldoet aan de minimale vereisten van NHG. Bij het bepalen van het verzekerde bedrag dient ook rekening gehouden te worden met de hoofdsom van de Starterslening. De overlijdensrisicoverzekering die u hiervoor afsluit, wordt verpand aan de andere geldgever en niet aan SVn. Wij wijzen u op de mogelijkheid om uw Starterslening en Combinatielening door middel van een toereikende overlijdensrisicoverzekering af te dekken. Hiermee voorkomt u dat de restschuld van uw Starterslening en Combinatielening bij overlijden niet afgelost kan worden. Deze verzekeringen zijn niet verplicht en de kosten voor deze verzekeringen zijn niet inbegrepen. Wij raden u aan hierover advies in te winnen bij een financieel adviseur. Vervroegde terugbetaling Vervroegde (algehele of gedeeltelijke) aflossing is altijd boetevrij toegestaan. Er kan ongelimiteerd extra afgelost worden op uw Starterslening en Combinatielening. U kiest zelf of u op beide leningen of op één van beide extra af wilt lossen. U kunt een extra aflossing overmaken op IBAN NL32 RABO 0265 866 294 van SVn, onder vermelding van uw leningsnummer (kenmerk) en de mededeling “extra aflossing”. Voor een algehele aflossing neemt u eerst contact op met uw notaris.
Uw notaris vraagt eerst een aflosnota op. Uw notaris neemt hiervoor contact op met SVn. Starterslening en Combinatielening vormen een onlosmakelijk geheel: bij algehele aflossing lost u daarom beide leningen op hetzelfde moment af. Indien u nog niet of nog niet volledig betaalt voor de leningen, is het effect van een extra aflossing nihil of beperkt op uw maandlast. Zodra u wel volledig betaalt voor uw Starterslening en Combinatielening zal bij een extra aflossing de looptijd van uw lening gelijk blijven en zal uw maandtermijn dalen. SVn hanteert een minimum maandtermijn van C 35,-. In uw maandtermijn door een extra aflossing tot onder de C 35,- zal dalen, zal SVn de looptijd van uw lening verkorten. Op uw speciaal verzoek is het ook mogelijk om bij een extra aflossing de maandtermijn gelijk te houden en de looptijd van uw lening te verkorten. Neem hiervoor contact op met SVn. Interne Klachtenregeling Klachten en beroep
Bij klachten of beroep over uw Starterslening richt u zich in eerste instantie tot SVn voor een interne klachtenprocedure.
13
Uw klacht of beroep kunt u online of schriftelijk zenden aan SVn, ter attentie van de directie. Kijk voor meer informatie of het online klachtenformulier op www.svn.nl/klachtenprocedure. SVn is aangesloten bij Kifid, het onafhankelijk Klachteninstituut voor Financiële Dienstverleners. Indien u niet tevreden bent met de afhandeling van uw klacht, kunt u contact opnemen met Kifid. Hoe deze procedure in zijn werk gaat en binnen welke termijn u dient te reageren, kunt u nalezen op www.kifid.nl. Het Kifid doet uiteindelijk een bindende uitspraak. Indien u Kifid niet wilt inschakelen, kunt u uw klacht ook voorleggen aan een bevoegde rechter. Bezoekadres KIFID Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postadres KIFID Postbus 93257 2509 AG Den Haag Telefoonnummer KIFID 070 333 8999 Website www.kifid.nl Verplichting tot het aanhouden van een IBAN bij SVn waarop tevens het salaris wordt gestort Verplichte IBAN Het is niet verplicht en tevens niet mogelijk om een IBAN bij SVn aan te houden. Betaling van termijnbedragen
Betaling is alleen mogelijk door middel van automatische incasso van een Nederlands IBAN (International Bank Account Number). In de offerte met overeenkomst van geldlening is een machtigingsformulier opgenomen, waarmee u SVn doorlopend machtigt om de in verband met uw Starterslening en Combinatielening verschuldigde (maand)bedragen automatisch af te schrijven van de opgegeven IBAN. In het machtigingsformulier staan uw unieke machtigingskenmerk en het incassant ID van SVn. Beide worden te zijner tijd vermeld in de omschrijving van het te incasseren bedrag. Een wijziging van uw machtiging stuurt u naar SVn en niet naar uw bank. Bij een wijziging van uw IBAN ontvangen wij graag: ^ een kopie van een recent bankafschrift of afschrift internet bankieren (niet ouder dan een maand) waaruit uw nieuwe IBAN en uw adresgegevens blijken; ^ een kopie van een geldig paspoort, identiteitskaart of rijbewijs van de IBAN-houder(s).
Verkoop op afstand van financiële diensten Geen advies SVn is ‘execution only' geldgever. SVn biedt ook andere financiële producten aan. SVn kan u niet adviseren welke lening het meest geschikt is. Twijfelt u of dit product geschikt voor u is? Of heeft u behoefte aan advies over het effect van de lening op uw financiële positie? Win dan advies in bij een financieel adviseur. Fiscaliteit
Normaliter kwalificeert uw Starterslening voor fiscale aftrek in box 1. Voor meer informatie over fiscale aftrek wendt u zich tot de Belastingdienst of uw belastingadviseur. Zolang u zelf nog geen rente betaalt voor uw Starterslening, maar deze nog gecompenseerd wordt door de instantie die de Starterslening mogelijk maakt, is deze rente normaliter niet fiscaal aftrekbaar. De rente die u betaalt over uw Combinatielening (box 3) is nooit fiscaal aftrekbaar. Meer informatie over fiscale aftrek vindt u op: www.belastingdienst.nl. Toezicht SVn staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)
Bezoekadres AFM Vijzelgracht 50 1017 HS Amsterdam Postadres AFM Postbus 11723 1001 GS Amsterdam Telefoonnummer AFM 020 797 2000 E-mailadres info@afm.nl
Website www.afm.nl
Toepasselijk recht Op de offerte en de notariële (hypotheek)akte is Nederlands Recht van toepassing.
Toetsing Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR)
SVn toetst of u geregistreerd staat bij BKR. BKR verwerkt uw gegevens in het centrale kredietinformatiesysteem ten behoeve van het voorkomen en beperken van krediet- en betaalrisico's voor kredietgevers en het voorkomen en beperken van overkreditering van kredietnemers, alsmede ten behoeve van het leveren van een bijdrage aan het voorkomen van problematische schuldsituaties. Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH)
Wij incasseren uw maandbedrag aan het einde van elke maand. De incassodata zijn vermeld op onze website: www.svn.nl/incasso. Bent u het niet eens met de incasso van uw IBAN door SVn? U heeft de mogelijkheid om deze betaling binnen 56 dagen ongedaan te maken (storneren). Neem hiervoor contact op met uw bank.
SVn kan bij de SFH toetsen of de aanvrager geregistreerd staat in verband met hypotheekfraude. Bij deze stichting wordt in geval van fraude gemeld welke (rechts)personen hebben gefraudeerd of daar pogingen toe hebben ondernomen.
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening, april 2019
14
Verificatie Informatie Systeem (VIS)
Door het uitvoeren van een VIS toetsing controleert SVn of een door u ter beschikking gesteld identiteitsdocument is vermist, gestolen of om andere redenen ongeldig verklaard. Externe Verwijzings Applicatie (EVA) EVA is een gezamenlijk fraudepreventiesysteem van (onder meer) de Nederlandse Vereniging van Banken. Dit register wordt door ons bij elke aanvraag voor een lening geraadpleegd om de bij de aanvraag betrokken personen te toetsen. SVn kan gebruikmaken van overige registers om uw integriteit te toetsen. Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)
De door u in verband met uw leningaanvraag verstrekte en eventueel nog te verstrekken gegevens worden opgenomen in de door SVn gevoerde administratie. Op deze administratie is de Algemene verordening gegevensbescherming van toepassing. Deze gegevens worden in overeenstemming met de AVG verwerkt ten behoeve van: ^ de voorbereiding en uitvoering van overeenkomsten met SVn; ^ het informeren over relevante producten en diensten van SVn waaronder communicatie in het kader van loyaliteitsacties; ^ productontwikkeling en het verkrijgen van managementinformatie; ^ de bepaling van algemeen beleid van SVn; ^ de voorkoming, bestrijding en afhandeling van fraude. Persoonsgegevens worden verstrekt aan SVn en de in het aanvraagformulier, de offerte, de Algemene bepalingen voor hypothecaire geldleningen en deze voorwaarden en toelichting op een Starterslening met name genoemde partijen en/of instellingen ten behoeve van de te sluiten of gesloten overeenkomst(en) ofwel ter voldoening aan een wettelijke verplichting. SVn aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de wijze waarop genoemde partijen en/of instellingen persoonsgegevens verwerken. Voor verdere informatie daarover verwijzen wij u naar de betreffende partij of instelling. U kunt een schriftelijk verzoek indienen voor algemene of specifieke inzage in de verwerkte persoonsgegevens bij SVn.
5. VOORWAARDEN Hier treft u de belangrijkste voorwaarden en opeisingsgronden voor uw leningen aan, waar onder: ^ Het bedrag van de lening wordt uitsluitend beschikbaar gesteld voor de (gedeeltelijke) voldoening van de kosten voor de aankoop (en/of verbouwing c.q. meerwerk) van uw woning. ^ Uw woning zal worden gebruikt voor eigen bewoning;
In geval van strijdigheid van bepalingen in uw offerte, ‘Voorwaarden en toelichting op een Starterslening en de ‘Algemene bepalingen voor geldleningen' is de volgende rangorde van toepassing: 1. de (hypotheek)akte; 2. de offerte; 3. de ‘Voorwaarden en toelichting op een Starterslening'; 4. de ‘Algemene bepalingen voor geldleningen'. De belangrijkste voorwaarden waaraan de hypotheekofferte en hypotheekakte van de eerste geldgever moeten voldoen: 1. Voor de 1e hypotheek kunt u zich wenden tot een geldverstrekker of intermediair die bevoegd is om u te adviseren over het verstrekken van de totale financiering van uw woning. 2. De 1e hypotheek moet (net als de Starterslening) met Nationale Hypotheek Garantie worden verstrekt. 3. De rentevastheidsperiode voor de 1e hypotheek moet ten minste 10 jaar zijn. 4. De totale financiering (1e hypotheek plus Starterslening) moet binnen de verwervingskosten en de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning blijven. Indien nodig wordt het bedrag van de Starterslening verlaagd en daarmee aangepast aan de hoogte van de 1e hypotheek, rekening houdend met de eventuele voorwaarden van de partij of instantie, die de Starterslening mogelijk maakt. 5.
De hypothecaire inschrijving van de 1e hypotheek mag hoger zijn dan het bedrag van de financiering, maar niet hoger dan de maximale verwervingskostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie. 6. De geldverstrekker van uw 1e hypotheek moet in de hypotheekofferte en/of de hypotheekakte de volgende tekst op te nemen: “De geldverstrekker verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken of een aanvullende ‘Combinatielening' aan de schuldenaar te verstrekken. Voormelde verplichting rust op de geldverstrekker uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost.” 7. De transportakte en de hypotheekakte voor uw 1e hypotheek en de akte voor uw 2e hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom of 1e hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden. Overige voorwaarden
1.
Op uw offerte zijn de ‘Voorwaarden en toelichting op een Starterslening en de ‘Algemene bepalingen voor geldleningen' van toepassing, deze worden geacht woordelijk in uw offerte te zijn opgenomen.
2.
Als starter bent u een verblijfsgerechtigd natuurlijke persoon die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt. U vraagt een Starterslening met maximaal twee aanvragers aan. Bij twee aanvragers dient u beide te voldoen aan de gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins. Bijzonder koopconstructies kunnen uitgesloten zijn voor de Starterslening, SVn kan u vooraf vertellen of uw
15
3.
4.
5.
6.
koopconstructie wel of niet gefinancierd kan worden met een Starterslening. Naast de eerste hypotheek met NHG-borg van een professionele geldverstrekker is het niet toegestaan om overige leningen (familiehypotheken, lening van ouders, lening van een derde, etc.) te sluiten voor de aankoop van de woning. Ook leningsconstructies waarbij sprake is van een lening waarbij de lasten (periodiek) geschonken worden zijn niet toegestaan. Een onvoorwaardelijke schenking zonder lasten t.b.v. de aankoop is wel toegestaan. Het is niet toegestaan om verdere zekerheidsrechten op de woning te vestigen, behoudens door SVn toegestane constructies. SVn doet een autonome beoordeling doet van het gehele dossier en kan een leningsaanvraag afwijzen indien er omstandigheden en/of zaken zijn die schadelijk zijn voor de NHG-borg, SVn of de partij die de Starterslening mogelijk maakt. Dit ter beoordeling van SVn. Daar waar de normen van NHG niet voldoende zijn voor de Starterslening, maakt SVn eigen beleid wat u kunt vinden op https://www.svn.nl/nhg.
6. ZEKERHEDEN Zekerheden
Uw Starterslening wordt verstrekt met een hypothecaire zekerheid; een zogenaamde bankhypotheek. SVn vraagt u om zekerheid (een recht van tweede hypotheek) te laten vestigen op de woning waarvoor de lening is aangevraagd. SVn heeft namelijk voldoende dekking nodig voor haar leningen; uw woning waarop de zekerheid gevestigd wordt moet voldoende waard zijn om in geval van gedwongen openbare verkoop de Starterslening en de Combinatielening en eventuele achterstallige betaling, rente en kosten te kunnen verhalen uit de verkoopopbrengst. Het recht van hypotheek wordt door een notaris gevestigd en vervolgens ingeschreven in het Kadaster. Het Kadaster is een openbaar register. In dit register is voor iedereen te zien dat er hypotheek op uw pand rust. Door middel van het hypotheekrecht verleent u SVn het recht van parate executie; bij wanbetaling mag SVn het onderpand openbaar verkopen zonder tussenkomst van een rechter. Als bij het passeren van de hypotheekakte blijkt dat de rangorde van SVn verslechterd is, bijvoorbeeld omdat u in de tussentijd nog een recht van hypotheek heeft verleend of gaat verlenen aan een andere kredietgever, kan SVn de offerte niet gestand doen. Uw notaris kan u nadere (juridische) toelichting geven. Nationale Hypotheek Garantie
De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Bij het afsluiten van de NHG betaalt u eenmalig 1,00oŵ over uw lening. Deze kosten verrekenen wij bij de uitbetaling van de lening. Graag wijzen wij u expliciet op de NHG Voorwaarden & Normen: Artikel A3 Borgtochtbepaling, lid 1 sub c en d en de webpagina www.nhg.nl/consument/voorwaarden-voor-kwijtschelding. Hier treft u meer informatie aan onder welke voorwaarden een restschuld kwijtgescholden wordt.
Alleen de Starterslening valt onder de NHG, de Combinatielening niet. Voor de Combinatielening hanteert SVn echter hetzelfde regresbeleid als WEW; indien de NHG-borg op de Starterslening met succes aangesproken wordt, wordt eventuele restant schuld op de Combinatielening kwijtgescholden door SVn.
7. ILLUSTRATIEVE AFLOSSINGSTABELLEN Illustratieve aflossingstabel Starterslening
De illustratieve aflossingstabel geeft een weergave van het verloop van uw lening, rekening houdend met een looptijd van 30 jaar, waarbij het rentepercentage gedurende de gehele looptijd ongewijzigd blijft (fictief). Tevens treft u hier de cumulatieve samenstelling van uw termijnbedrag aan; rente en aflossing zijn hier voor u gespecificeerd. De eerste drie jaar wordt de aflossing voldaan vanuit uit Combinatielening. De eerste drie jaar wordt de rente voor u gecompenseerd, deze bent u dus niet verschuldigd. De tabel gaat uit van een situatie dat ook na drie jaar de lening op normale wijze annuïtair wordt afgelost. U kunt gedurende de looptijd van de lening, of na mutaties zoals een extra aflossing, kosteloos een aflossingstabel opvragen. Totale kosten van de Starterslening
U treft in de illustratieve aflossingstabel een optelling aan (som) van alle termijnbetalingen, dit zijn de totale kosten van uw Starterslening. Illustratieve aflossingstabel Combinatielening
De illustratieve aflossingstabel geeft een weergave van het verloop van uw lening, rekening houdend met een looptijd van 30 jaar, waarbij het rentepercentage gedurende de gehele looptijd ongewijzigd blijft (fictief). Tevens treft u hier de cumulatieve samenstelling van uw termijnbedrag aan; rente en aflossing zijn hier voor u gespecificeerd. De Combinatielening betreft een oplopende schuld. De eerste drie jaar loopt uw schuld op doordat er de aflossing van uw Starterslening voldaan wordt vanuit uit uw Combinatielening. Of de schuld na drie jaar nog verder oploopt hangt af van uw financiële draagkracht op de hertoets-momenten. De eerste drie jaar wordt de rente voor u gecompenseerd, deze bent u dus niet verschuldigd. De tabel gaat uit van een situatie dat ook na drie jaar de lening op normale wijze annuïtair wordt afgelost, de werkelijkheid kan afwijken! U kunt gedurende de looptijd van de lening, of na mutaties zoals een extra aflossing, kosteloos een aflossingstabel opvragen. Totale kosten van de Combinatielening
U treft in de illustratieve aflossingstabel een optelling aan (som) van alle termijnbetalingen, dit zijn de totale kosten van uw Combinatielening.
Toelichting op de offerte Starterlening met Combinatielening, april 2019
16
8. BENODIGDE BESCHEIDEN Benodigde bescheiden
Hier staan de bescheiden en/of documenten die u eventueel nog in dient te zenden. Indien de gevraagde bescheiden en/of documenten niet (tijdig) worden ingezonden of niet akkoord zijn naar het oordeel van SVn, komt er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand.
9. GELDIGHEID Onze offerte is tot 21 dagen na dagtekening geldig. De door u ondertekende offerte dient binnen 21 dagen na dagtekening door SVn te zijn ontvangen. Het is mogelijk om de acceptatietermijn in overleg met SVn te verlengen. Neem hiervoor contact op met SVn. Indien u accepteert nà 21 dagen zonder voorafgaand overleg komt er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand. Zodra u de offerte heeft geaccepteerd en aan alle voorbehouden is voldaan en alle ontbrekende stukken door SVn zijn ontvangen en akkoord bevonden, zenden wij de stukken voor het passeren van de notariële (hypotheek)akte aan de notaris van uw keuze. De akte dient voor de genoemde uiterste passeerdatum te worden gepasseerd bij de notaris. Het is mogelijk om de passeertermijn in overleg met SVn te verlengen. Neem hiervoor contact op met SVn.
10. ACCEPTATIEVERKLARING Acceptatieverklaring en notaris
Op deze plaats ondertekent u de offerte voor akkoord, naast alle benodigde handtekeningen en/of functies dient u ook plaats en datum van ondertekening in te vullen. Als u op uw aanvraagformulier al een keuze voor een notariskantoor heeft gemaakt staan de gegevens van die notaris hier vermeld. Wilt u toch liever naar een andere notaris? Streep de afgedrukte gegevens door en vervang ze door de juiste, parafeer de wijzigingen wel even bij. Als u op het aanvraagformulier nog geen keuze voor een notariskantoor heeft gemaakt, kunt u op deze plaats de gegevens van uw notaris invullen. Weet u nog niet van welk notariskantoor u gebruik wenst te maken? U kunt de offerte al wel voor akkoord retourneren, maar geef de notaris van uw keuze zo spoedig mogelijk door aan SVn.
17
Algemene Bepalingen Inleiding ARTIKEL 1 Deze Algemene bepalingen voor hypothecaire leningen van SVn zijn van toepassing op leningen die door SVn worden verstrekt waarbij: ^ een recht van hypotheek wordt gevestigd; ^ sprake is van een notariële akte van lening; ^ een positieve-Aiegatieve hypotheekverklaring wordt overeengekomen; ^ een lening wordt verstrekt aan een Vereniging van Eigenaren. Veel van deze Algemene bepalingen zijn gebaseerd op de wet en sluiten daarom in (juridische) terminologie hierop aan. Waar voor de leesbaarheid - 'hij' vermeld staat, wordt vanzelfsprekend ook 'zij' bedoeld. Waar in de Algemene bepalingen het enkelvoud voorkomt, moet ook het meervoud worden gelezen en omgekeerd. Dit geldt niet wanneer uit de strekking duidelijk anders blijkt. Voor zover er onderlinge strijdigheid is, heeft de inhoud van de hypotheekakte voorrang, gevolgd door de specifiek voor de lening omschreven voorwaarden (waaronder mede verstaan de Toelichting), gevolgd door achtereenvolgens de overige bepa lingen van de leningdocumentatie en de Algemene bepalingen.
Begripsbepalingen ARTIKEL 2 In deze Algemene bepalingen wordt verstaan onder: Bouwkrediet Rekening bij SVn die aangeboden wordt aan een schuldenaar, eventueel samen met één of meerdere leningen, en waaruit het uitbetalen van de facturen op declaratiebasis plaatsvindt. Bankgarantie Een bank komt met SVn overeen (in een zogenoemde overeenkomst van borgtocht) dat de bank de betalingsverplichtingen van de schuldenaar nakomt (garandeert) tot een genoemd maximum bedrag indien en zodra de schuldenaar zijn verplichtingen niet meer nakomt. De partij als garanderende partij die een dergelijke overeenkomst van borgtocht afsluit noemen we borg. Cessie De overdracht van een recht. Bijvoorbeeld het recht op subsidiegelden; na cessie worden deze subsidiegelden rechtstreeks uitbetaald aan SVn. Eigenaar Natuurlijke persoon of rechtspersoon die het recht van eigendom of een ander zakelijk recht (zoals het recht van erfpacht of het recht van opstal) heeft op een object. Huurders, pachters en beheerders worden niet als eigenaar aangemerkt.
Hypotheek Wordt ook hypothecaire lening genoemd. Een lening met als zekerheid het recht van hypotheek op een onderpand (vrijwel altijd een woning of appartementsrecht). Hypotheekakte De notariële akte waarbij het recht van hypotheek wordt gevestigd. Hypotheekgever De eigenaar van of rechthebbende (bijvoorbeeld erfpachter) ten aanzien van het onderpand die een recht van hypotheek verleent als zekerheid aan de kredietgever. Vrijwel altijd is de hypotheekgever ook de schuldenaar en vrijwel altijd is het onderpand een woning of appartementsrecht. Het hypotheekrecht houdt in dat SVn het onderpand mag verkopen als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Lening De overeenkomst van lening, de kredietovereenkomst en alle uit hoofde van de lening en het krediet uitbetaalde bedragen. Leningdocumentatie Alle schriftelijke stukken die op de overeenkomst van lening met hypotheekstelling van toepassing zijn: de aanvaarde offerte, de overeenkomst van lening of kredietovereenkomst, de consumptieve overeenkomst en/of notariële hypotheekakte, de in deze stukken van toepassing verklaarde voorwaarden en bepalingen, waaronder deze Algemene bepalingen, alsmede elk stuk waarin aanvullingen en/of wijzigingen en/of uitwerkingen op of in de hiervoor genoemde stukken worden aangebracht voor zover daarmee uitdrukkelijk of stilzwijgend door de schuldenaar is ingestemd.
Notariële akte van lening Een notariële akte waarbij de overeenkomst van lening wordt aangegaan. Onderpand Alle onroerende en roerende zaken en rechten waarop SVn volgens de leningdocumentatie een hypotheekrecht of een pandrecht krijgt of behoort te krijgen. Onderzetter Degene die zijn onroerende zaak beschikbaar stelt als onderpand. De onderzetter is (mede) hypotheekgever. De onderzetter hoeft niet de schuldenaar te zijn. Opstalverzekering Een verzekering die dekking biedt tegen schade aan het onderpand (niet de inboedel) door bijvoorbeeld brand en blikseminslag. Positieve/negatieve hypotheekverklaring Consumptieve akte waarin de schuldenaar zich ten opzichte van de kredietgever verbindt het onderpand niet (verder) te bezwaren
Algemene Bepalingen, april 2019
18
met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring) en zich daarnaast verbindt op eerste verzoek van de kredietgever mee te werken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het onderpand (positieve verklaring). Rangwisseling Bij notariële akte kan worden bepaald dat een hypotheekrecht een hogere rang zal hebben dan haar op basis van het tijdstip van haar inschrijving toekomt. Zo kan een hypotheek die later is gevestigd toch eerste in rang worden (en dus voorrang krijgen boven het oudere recht). Rangwisseling vereist de medewerking van de hypotheekhouder(s) met hogere rang. Rechtspersonen en zakelijke relaties Onder rechtspersonen en zakelijke relaties worden verstaan een bepaald type schuldenaren waarbij de volgende situatie(s) van toepassing is (zijn) of worden: ^ de schuldenaar is of wordt: - een rechtspersoon (bijvoorbeeld een Besloten Vennootschap, een Naamloze Vennootschap, een Stichting, Vereniging of Kerkgenootschap); - een deelnemer aan een maatschap, een vennootschap onder firma, een commanditaire vennootschap. ^ de schuldenaar handelt of gaat handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf; ^ de schuldenaar gebruikt het onderpand niet voor zelf bewoning, maar als verhuurd (beleggings)object. Rentevastheidsperiode Bij het aangaan van de lening wordt het rentepercentage voor een bepaalde periode afgesproken en vastgezet: de rentevastheidsperiode.
Na afloop van deze periode zal de rente worden aangepast (herzien) aan de dan geldende actuele rentestand en voor een nieuwe rentevastheidsperiode worden vastgezet. Renteherzieningsdatum Na afloop van een rentevastheidsperiode of telkens per een overeengekomen datum, wordt het voor de lening geldende rentepercentage opnieuw door SVn voor een nieuwe periode vastgesteld. Zo'n renteherziening gaat in op de eerste van de maand waarin de ingangsdatum van de renteberekening is gelegen (de renteherzieningsdatum). Royement Het (gedeeltelijk) doorhalen (verwijderen) van de inschrijving van een hypotheek in de registers van het Kadaster.