Voortgangsrapportage 4 herbestemming Tropical Margriethal

Voortgangsrapportage project herbestemming Tropical - Margriethal Opgesteld door Status Datum Projectfase Kenmerk

Jan Bras Voortgangsrapportage nr. 4 18 oktober 2021 ontwerpfase Hoofdzaak 305433, BBV GV 363131

Algemeen Voor het project herbestemming Tropical – Margriethal is een gebiedsvisie opgesteld welke in de raadsvergadering van 9 juli 2020 is vastgesteld. Op basis van deze gebiedsvisie zijn samen met de werkgroepen sporthal en omgeving resp. de programma’s van eisen voor de sporthal en voor de inrichting van de buitenruimte opgesteld. Deze stukken zijn vastgesteld in het college van B&W van 23 maart jl. en besproken in de raadscommissie Ruimte van 13 april jl. De vastgestelde programma’s van eisen liggen ten grondslag aan de ontwerpfase. Daarnaast is op basis van de vastgestelde gebiedsvisie een marktconsultatie uitgezet voor de ontwikkeling / realisatie van het woongebouw. Op 19 juli 2021 heeft de gemeenteraad het uitvoeringskrediet, gebaseerd op de vastgestelde stedenbouwkundige gebiedsvisie en de vastgestelde programma’s van eisen voor de sporthal en de inrichting van de buitenruimte, ter beschikking gesteld voor de nieuwbouw van de sporthal en de inrichting van de buitenruimte rondom deze sporthal.

Inleiding Als plangebied voor de herontwikkeling is vastgesteld de locatie die wordt omringd door de straten Mgr. Nolensstraat, Van Oldenbarneveldtlaan, Colijnstraat en Mgr. Schaepmanstraat (de voormalige locatie van de Margriethal en zwembad Tropical). Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 11.150 m2. In dit gebied wordt een compacte sporthal met parkeerplaatsen gerealiseerd in een parkachtige omgeving en een woningbouwcomponent bestaande uit een woongebouw. Het groen speelt hierbij een belangrijke rol. Voor het gebied is een gebiedsvisie gemaakt.

Tijd Het project bevindt zich momenteel in de ontwerpfase. In deze fase gaan we het ontwerp van de sporthal opstellen, afronden en vervolgens aan de slag met de projectvoorbereiding. De vastgestelde gebiedsvisie en de daaruit volgende ook vastgestelde programma’s van eisen voor de sporthal en de buitenruimte vormen de basis voor het ontwerptraject. In grote lijnen wordt uitgegaan van de navolgende overallplanning: • realisatie sporthal: start medio najaar / eind 2021 (start sloop en bouwrijp maken) en oplevering medio september 2022; • realisatie woongebouw: start medio 2022 en oplevering medio 2023; • realisatie buitengebied: gefaseerde aanleg -> medio najaar 2021 (aanleg parkeerplaatsen t.b.v. bouwplan van Oldenbarneveltlaan), medio zomer 2022 (gebied rondom sporthal) en medio 2023 (aanleg geheel gebied).

10-11-2021

1

Acties Voor de komende periode tot eind 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Keuze projectontwikkelaar / bouwer voor het woongebouw: we zijn in overleg met een potentiële ontwikkelaar voor het woongebouw. Uit de consultatie en de gevoerde gesprekken is gebleken dat deze ontwikkelaar voldoet aan de gestelde voorwaarden vanuit de gebiedsvisie (financieel en technisch). Het streven is om dit najaar een voorovereenkomst af te sluiten met deze partij. Vervolgens kan de bestemmingsplanprocedure opgestart worden; - Exploitatie sporthal: gekoppeld aan het uitvoeringskrediet is gekozen voor exploitatie door een externe marktpartij. Hiervoor is een marktconsultatie uitgevoerd bij de huidige exploitant van Sportcomplex Den Butter. Het streven is om dit najaar nadere afspraken te maken met deze partij zodat nog in het ontwerpproces afstemming kan plaatsvinden; - Architect sporthal: afgelopen zomer is de architect geselecteerd. De architect (DiederenDirrix) is volop bezig met het uitwerken van het voorlopig ontwerp. De planning is dat dit najaar het definitief ontwerp gereed is. Ook de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het bouwen loopt via de architect. Deze vergunning kan binnen het huidige bestemmingsplan worden verleend. - Tijdelijke huisvesting gebruikers Margriethal: is geregeld in de andere gemeentelijke binnensportlocaties (vooral in Sportcomplex Den Butter).

We monitoren hoe dit loopt, aandachtspunt is het geluid in Den Butter als drie groepen gelijktijdig bewegingsonderwijs volgen. - Afronden sloopwerkzaamheden huidige sportcomplex: deze werkzaamheden zijn direct na zomervakantie opgestart en lopen inclusief het bouwrijp maken door tot en met dit najaar.

Geld Op 19 juli 2021 heeft de gemeenteraad een uitvoeringskrediet van € 4.174.000 toegekend voor de nieuwbouw van de sporthal en de inrichting van de inrichting van de daaromheen liggende buitenruimte. Als onderlegger voor dit krediet zijn de kostenramingen voor de bouw van de sporthal en de aanleg van de buitenruimte geactualiseerd. Voor de dekking van voorgenoemd krediet zijn middelen opgenomen in de huidige meerjarenbegroting. Het gaat om een bedrag van jaarlijks € 144.000 over een looptijd van 40 jaar. Dit bedrag vindt haar oorsprong in de begroting 2017 (november 2016). We hebben geraamd dat er een bedrag van ca. € 104.000 goedgemaakt moet worden door de meeropbrengst van de te verkopen gronden voor het woongebouw (t.o.v. het gemeentelijk grondprijsbeleid) om onder andere de kosten van de aanleg van het totale terrein te dekken. Uit de uitvoerde marktconsultatie blijkt dat deze benodigde meeropbrengst reëel is. De nadere cijfermatige uitwerking wordt momenteel in een grex verder gespecificeerd. Dit najaar verwachten we de voorovereenkomst te kunnen sluiten met een projectontwikkelaar die vanuit de marktconsultatie als beste partij naar voren is gekomen. Voor het project was een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 360.000.

Met dit krediet zijn de benodigde voorbereidende werkzaamheden verricht (asbestsaneringen, ontmanteling installaties zwembad, ambtelijke uren, opstellen gebiedsvisie, opstellen PvE sporthal + buitenruimte, opstellen kostenramingen, diverse onderzoeken, etc.). Het voorbereidingskrediet is inmiddels afgesloten zoals gemeld in de 2e turap 2021. De werkzaamheden die nu plaatsvinden (daadwerkelijke sloopwerkzaamheden, ontwerpwerkzaamheden, aanvullende onderzoeken, ambtelijke uren, etc.) worden bekostigd vanuit het uitvoeringskrediet. Op het volgende blad staat het actuele financiële overzicht weergegeven per boekdatum 12 oktober 2021. Basis voor dit overzicht is het verleende uitvoeringskrediet. In het overzicht zijn de verplichtingen 10-11-2021

2

die zijn aangegaan t.a.v. de sloopwerkzaamheden en de ontwerpwerkzaamheden opgenomen. Het overzicht wordt periodiek bijgewerkt naar gelang de te verlenen opdrachten en de werkelijke kosten. Omschrijving Voorbereidingskosten Voorbereidingskosten: tijdelijke huisvesting Bouwkosten Installatiekosten Openbare Ruimte Sloopkosten Onvoorzien Aanschaf sportmaterialen

Begroot € 436.007

Werkelijk Verplichting € 67.478 €0

Verwacht Restant € 368.529 €0

€ 50.000 € 2.154.849 € 444.528 € 545.076 € 159.000 € 369.541 € 15.000

€0 €0 €0 €0 € 36.763 €0 €0

€ 52.429 € 157.288 €0 €0 € 73.588 €0 €0

-€ 2.429 € 1.997.562 € 444.528 € 545.076 € 48.649 € 369.541 € 15.000

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 4.174.001

€ 104.241

€ 283.304

€ 3.786.456

€0

Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Aangaan voorovereenkomst verkoop grond voor woongebouw aan projectontwikkelaar.

Kwaliteit In het projectplan is de kwaliteit omschreven van het proces en werkwijze. In de vastgestelde gebiedsvisie zijn de onderdelen sporthal-, woningbouw en openbare ruimte integraal omschreven. In de vastgestelde programma’s van eisen voor de sporthal en de buitenruimte zijn de nadere kwaliteitseisen gedefinieerd. In deze ontwerpfase worden de kwaliteitseisen verder uitgewerkt tot: - Een definitief ontwerp en vervolgens een compleet aanbestedingsstuk voor de realisatie van de sporthal; - een voorovereenkomst voor het laten ontwikkelen / bouwen van een appartementengebouw; - het aanbestedingsstuk voor de aanleg van de openbare ruimte. In de programma’s van eisen van de sporthal en de buitenruimte is optimaal ingezet op duurzaamheid. Voor de sporthal gaan we uit van minimaal de BENG-eisen (Bijna Energieneutraal Gebouw) en energielabel A. Concreet betekent dit voor de sporthal: - Verhoogde isolatiewaarden voor de gebouwschil inclusief de vloer; - Gasloos door toepassing van lucht/water warmtepompen; - Toepassing van zonnepanelen t.b.v. de opwekking van elektriciteit; - Koeling door omkeerbare lucht/warmtepompen; - Warmteterugwinning op douchewater en luchtverwarming; - Frequentieregelaars en intelligent gebouwbeheersysteem; - Ledverlichting. Voor de buitenruimte gaan we uit van een “klimaat adaptief terrein”.

In het ontwerptraject wordt dit nader uitgewerkt (voorlopig ontwerp -> definitief ontwerp) en geborgd in de aanbestedingsstukken. Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Definitie programma en kwaliteitsniveau woongebouw vastleggen in voorovereenkomst; - Duurzaamheidsambities nader uitwerken in ontwerpfase en vastleggen in aanbestedingsstukken. 10-11-2021

3

Informatie / communicatie De interne projectgroep komt periodiek bijeen om voortgang van het project te waarborgen. Het project, de voortgang en eventuele dilemma’s worden besproken in het tweewekelijkse overleg met de portefeuillehouder. Voor de communicatie over het project maken we gebruik van nieuwsbrieven. De laatste nieuwsbrief dateert van juli 2021 en de eerstvolgende brief volgt in november a.s. Daarnaast maken we gebruik van bekende kanalen zoals Facebook, Twitter, de gemeentelijke website en het weekblad. Er is een filmpje gemaakt over het oude sportcomplex net voor de start van de sloopwerkzaamheden. Daarnaast communiceren we met direct omwonenden via de mail over de (sloop)werkzaamheden in het gebied. Bij de verdere uitwerking van het ontwerptraject en straks het realisatietraject is er periodiek overleg met twee werkgroepen (de werkgroep omgeving en de werkgroep sporthal). Daarnaast is er een communicatieplan gemaakt om aandacht te besteden aan de diverse highlights van het project (zoals is gebeurd bij de in uitvoering zijnde sloopwerkzaamheden en het bouwbord dat is onthuld nadat het uitvoeringskrediet ter beschikking is gesteld.

Acties Voor de komende periode staan de onderstaande acties gepland: - Werkgroep omgeving betrekken bij ontwerpproces buitenterrein en het woongebouw; - Werkgroep sporthal betrekken bij ontwerpproces sporthal; - Uitbrengen nieuwsbrief; - Communicatieplan opvolgen.

Organisatie Regulier vindt overleg plaats met de interne projectgroep. Hierin zijn de diverse vakdisciplines vertegenwoordigd. Deze interne projectgroep blijft voor het gehele proces in stand. Afhankelijk van de projectfase kan de samenstelling van het projectteam wijzigen. De projectleider verzorgt de communicatie richting de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever. Daarnaast vindt overleg plaatsvinden in een tweetal externe werkgroepen (omgeving + sporthal) waarin eveneens diverse ambtelijke disciplines zijn vertegenwoordigd. De interne medewerkers worden vanuit hun specifieke expertise uitgenodigd om deel te nemen aan deze werkgroepen. In het kader van het inclusiebeleid heeft overleg plaatsgevonden met drie ervaringsdeskundigen. Zij worden betrokken bij ontwerpproces van de sporthal en de buitenruimte. Tenslotte heeft er overleg plaatsgevonden met de gebruikers van de huidige sporthal over de tijdelijke huisvesting tijdens de sloop- en bouwperiode. Het plan voor de tijdelijke huisvesting (vooral gevonden in Sportcomplex Den Butter) is in goed overleg met alle gebruikers uitgewerkt en momenteel ook in uitvoering.

10-11-2021

4

Acties Voor de komende periode staan de onderstaande acties gepland: - Reguliere overleggen bestuurlijk opdrachtgever; - Reguliere overleggen interne projectgroep; - Overleggen externe projectgroepen omgeving en sporthal en ervaringsdeskundigen. Omgeving De omwonenden zijn vertegenwoordigd in de werkgroep omgeving. De gebruikers van de sporthal zijn vertegenwoordigd in de werkgroep sporthal. Er vindt periodiek overleg plaats met deze twee werkgroepen. Deze overleggen worden gepland parallel aan de in het proces te zetten stappen. Daarnaast hebben we overleg met drie ervaringsdeskundigen die hun input geven op de toegankelijkheid van de sporthal en buitenruimte.

Risico’s De risico’s die we in deze fase lopen hebben te maken met de inschattingen, zowel financieel als t.a.v. het procesverloop, die tot nu toe gemaakt zijn: - Bouwkosten: zijn zo goed mogelijk ingeschat m.b.v. een bouwkostendeskundige inclusief verwachte prijsstijgingen en een post onvoorzien. T.b.v. de aanvraag van het uitvoeringskrediet is op basis van het vastgestelde PvE, prijspeil 2021 en uitvoering in 2021 – 2022 de bouwkostenraming van de realisatie van de sporthal geactualiseerd; - Kosten aanleg terrein: zijn zo goed mogelijk ingeschat door een kostendeskundige met een marge onvoorzien. Ook deze raming is t.b.v. de aanvraag van het uitvoeringskrediet geactualiseerd op basis van het vastgestelde PvE, prijspeil 2021 en gefaseerde uitvoering in 2021 – 2023; - Planning: in de planning is nu geen rekening gehouden met eventuele langdurige bezwaar- en beroepstermijnen m.b.t. de vergunningsprocedure (sporthal) en bestemmingsplanprocedure (woongebouw); - Woningbouwcomponent: op dit moment wordt uitgegaan van een minimale grondwaarde conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid en dat uit de marktconsultatie een meerwaarde volgt waarmee de kosten van de aanleg van het gehele terrein kunnen worden bekostigd.

Uit de marktconsultatie en het gevoerde overleg met de daaruit volgende beste partij lijkt dit meer dan reëel te zijn; - Tijdelijke huisvesting: nu is ingeschat dat voor een periode van ca. 1 jaar busvervoer met de daarbij horende kosten moet worden ingezet voor het vervoer van de leerlingen van de Burg. Van Mierloschool en de Vijf Eiken van en naar Sportcomplex den Butter; - Er is bij de aanvraag van het uitvoeringskrediet rekening gehouden met een post onvoorzien van 10 % en een reservering voor prijsstijgingen. Echter de prijzen in de bouw stijgen momenteel snel.

10-11-2021

5