Toezegging D66 Weebers memo architectenselectie
Tekst van het document
weebers
I
vastgoed advocaten
VERTROUWELIJK MEMO Aan
: ABG-organisatie Gilze en Rijen
T.a.v.
: de 10.2.e
Van
en de 10.2.e en 10.2.e
10.2.e
Datum
: concept d.d. 12 december 2023
Referentie : NvdV/2024/DMS003-960333363-37
Geachte 10.2.e
geachte 10.2.e
U hebt ons gevraagd om te beoordelen of een wijziging van de locatie in de gunningsfase in het kader van de architectenselectie voor de ontwikkeling van een kantoorlocatie voor het ambtenarenapparaat voor de ABG-organisatie, een wezenlijke wijziging in de zin van de Aanbestedingswet 2012 oplevert, in die zin dat er opnieuw zou moeten worden aanbesteed. Onze
conclusie is dat dit niet het geval is.
Wij hebben onze bevindingen naar aanleiding van de door u toegezonden documenten en de
opgegeven informatie uitgewerkt als volgt: I
1.1
Inleiding De gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau en Gilze en Rijen werken samen in één
ambtelijke organisatie: de ABG-organisatie. De ABG-organisatie is voornemens om voor de ontwikkeling van het gezamenlijk ambtenarenkantoor een architect te selecteren. De ABG-
organisatie heeft daartoe in 2023 een Europese niet-openbare aanbestedingsprocedure
georganiseerd. Ook is in opdracht van het ABG-bestuur een huisvestingsvisie en een programma van eisen opgesteld.
1.2
In de Selectieleidraad Architect ambtenarenkantoor ABG-organisatie d.d. 8 juni 2023 en de Gunningsleidraad Architect ambtenarenkantoor ABG-organisatie d.d. 15 augustus 2023 staat
omschreven dat de opdracht het maken van een ontwerp voor de nieuwbouw van een
kantoorlocatie voor huisvesting van de ambtenaren van de ABG-organisatie betreft (Selectieleidraad paragraaf 2.1, p.8). In de aanbestedingsstukken staat tevens vermeld dat
onderzoek wordt gedaan naar diverse mogelijke locaties waar het ambtenarenkantoor zou kunnen worden gerealiseerd en dat de exacte locatie op korte termijn bekend zou worden
gemaakt. Volgens opgave zijn er in het kader van deze opdracht verschillende mogelijke locaties aangedragen en onderzocht, waaronder ook locaties waarop zich reeds bestaande
(kantoor)gebouwen bevinden, zoals het Audax-gebouw
947242=2
weebers
1.3
I
vastgoed advocaten
Na het sluiten van de inschrijftermijn op 10 juli 2023 heeft een loting plaatsgevonden waaruit
5 van de 7 inschrijvers zijn geselecteerd voor de gunningsfase.
1.4
Nadat de selectie van inschrijvers had plaatsgevonden, is de kantoorlocatie gelegen aan het
adres Anne Frankplein 12 te (5122 CB) Rijen, het voormalig Fourstar-gebouw, bekend gemaakt als definitieve locatie door middel van een bijlage bij de Nota van Inlichtingen d.d.
7 november 2023. De ABG-organisatie is voornemens de aldaar bestaande bebouwing op voornoemde locatie te laten herontwikkelen door middel van deels nieuwbouw en deels transformatie. Het betreft een bestaand kantoorgebouw van ca. 2.300 m2 bvo wat door
uitbreiden, optoppen en gevelaanpassingen uiteindelijk ook ca. 5.000 m2 bvo omvat. 1.5
De ABG-organisatie heeft ons gevraagd om te onderzoeken of met de wijziging naar een (voorkeurs)locatie waarop een reeds bestaand kantoorgebouw is gevestigd, zodat de
beoogde herontwikkeling kan worden gerealiseerd met een gedeeltelijke transformatie en
gedeeltelijke nieuwbouw, sprake is van een wijziging van de aanbestede opdracht en zo ja, of deze kwalificeert als een 'wezenlijke wijziging' in de zin van de Aanbestedingswet 2012 die
noodzaakt tot heraanbesteding. II
Juridisch kader
2.1
Op grond van artikel 2.163g van de Aanbestedingswet 2012 (hierna: de 'Aw 2012') kan een
wijziging van
de
opdracht tijdens
de
looptijd
ervan
slechts
plaatsvinden
zonder
heraanbesteding indien sprake is van een 'niet-wezenlijke wijziging'. Dit geldt naar analogie ook voor wijzigingen die tijdens de aanbesteding plaatsvinden, derhalve voorafgaand aan de opdracht.
2.2
Indien sprake is van een wezenlijke wijziging van de opdracht en door de aanbestedende dienst geen (dan wel een onterecht) beroep kan worden gedaan op voornoemde
uitzonderingsgronden, bestaat aldus het risico dat een belanghebbende partij een vordering
tot vernietiging van de overeenkomst instelt.
2.3
Er is volgens artikel 2.163g lid 2 en 3 Aw 2012 sprake van een wezenlijke wijziging indien de
wijziging van de opdracht ertoe leidt dat de opdracht materieel verschilt van de
oorspronkelijke opdracht. Hiervan is in ieder geval (maar niet uitsluitend) sprake indien: (1) de wijzigingen leiden tot een aanzienlijke verruiming van het toepassingsgebied van de
opdracht, of (2) de wijzigingen een wijziging van het economisch evenwicht in het voordeel van de dienstverlener opleveren, of (3) de wijziging een andere kring van gegadigden
oplevert of (4) een nieuwe opdrachtnemer in de plaats is gekomen van de opdrachtnemer aan wie de aanbestedende dienst de opdracht oorspronkelijk had gegund. De analyse hiervan
toegepast op de onderhavige casus werken wij uit in paragraaf V. /
Pagina 2 van 13
947242=2
weebers
2.4
I
vastgoed advocaten
Er is hoe dan ook géén sprake van een wezenlijke wijziging ingeval van de in artikelen 2.163b
tot en met 2.163f Aw 2012 genoemde situaties. Hierna volgt een beknopte toelichting van de gevallen waarin sprake is van een niet-wezenlijke wijziging. De-minimis (niet-)wezenlijke wijziging (artikel 2.163b Aw 2012):
2.5
Er is geen sprake van een wezenlijke wijziging als het bedrag van de wijziging lager is dan:
10% van de waarde van de aanvankelijke opdracht voor leveringen en diensten (of 15% van de aanvankelijke opdracht voor werken); Het toepasselijke drempelbedrag; en De wijziging de algemene aard van de opdracht of raamovereenkomst niet verandert.
2.6
Het is thans nog niet vast te stellen of de voorgenomen wijziging onder de bagateldrempel valt. Met betrekking tot deze toets kan derhalve niet zomaar worden aangesloten bij de
kosten van het bouwplan ad € 17.800.000,-. Daarvoor zal één van de inschrijvers zich op het
standpunt moeten stellen dat is ingeschreven voor een X bedrag en dat dat bedrag hoger wordt omdat sprake is van transformeren in plaats van volledige nieuwbouw. Daarvan is vooralsnog geen sprake.
2.7
Herzieningsclausule (artikel 2.163c Aw 2012): Er is geen wezenlijke wijziging als de wijziging is voorzien en in de oorspronkelijke
aanbestedingsstukken duidelijk is vermeld in een herzieningsbepaling. Deze clausules
moeten de omvang en de aard van mogelijke wijzigingen of opties omschrijven, alsmede de voorwaarden waaronder deze kunnen worden gebruikt. De clausules kunnen niet voorzien
in wijzigingen of opties die de algemene aard van de opdracht of raamovereenkomst
veranderen. Deze wijzigingen hoeven niet bekend te worden gemaakt via TenderNed.
2.8
Deze uitzonderingsgrond doet zich hier niet voor. Er is geen herzieningsclausule in de
aanbestedingsstukken
opgenomen.
Wel
een
algemeen
voorbehoud
om
de
aanbestedingsprocedure tijdelijk of definitief te staken (Selectieleidraad, p. 14, onder 3.1.8).
Noodzakelijke aanvullende werken, diensten of leveringen (artikel 2.163d Aw 2012):
2.9
Er is geen wezenlijke wijziging in bepaalde gevallen voor aanvullende werken, diensten of
leveringen. Dit is de situatie wanneer aanvullende werken, diensten of leveringen van de
oorspronkelijke opdrachtnemer noodzakelijk zijn geworden voor het voltooien van de oorspronkelijke
opdracht,
niet
in
de
oorspronkelijke
aanbestedingsstukken
waren
opgenomen en een wisseling van opdrachtnemer om technische of economische redenen onmogelijk of aanzienlijk bezwaarlijk zou zijn. Deze wijziging moet bekend worden gemaakt
via TenderNed.
2.10
Deze situatie doet zich in de onderhavige casus niet voor.
Pagina 3 van 13
947242=2
weebers
I
vastgoed advocaten
Onvoorzienbare omstandigheden (artikel 2.163e Aw 2012):
2.11
Er is geen wezenlijke wijziging wanneer zich omstandigheden voordoen die een zorgvuldige
aanbestedende dienst niet kon voorzien, mits de wijziging geen verandering in de algemene
aard van de opdracht betekent en de prijs van de wijziging niet hoger is dan 50% van de
waarde van de oorspronkelijke opdracht. Deze wijziging moet bekend worden gemaakt via
TenderNed.
2.12 Ook deze situatie doet zich in de onderhavige casus niet voor. Het was bekend dat de definitieve locatie nog diende te worden vastgesteld.
Vervanging van de opdrachtnemer (artikel 2.163f Aw 2012):
2.13
Er is geen wezenlijke wijziging in de situatie dat een nieuwe opdrachtnemer de
opdrachtnemer aan wie de aanbestedende dienst de overheidsopdracht oorspronkelijk had gegund vervangt ten gevolge van rechtsopvolging onder algemene of bijzondere titel ten
gevolge van herstructurering van de onderneming. Dit doet zich hier niet voor. III
De opdracht
3.1
Alvorens over te gaan tot beoordeling van de vraag of sprake is van een wezenlijke wijziging in de zin van artikel 2.163g Aw 2012, dient de (voor)vraag te worden beantwoord of, en zo ja in hoeverre, sprake is van een wijziging van de opdracht. Daarvoor is van belang om vast te
stellen wat opdracht volgens de aanbestedingsstukken inhoudt.
3.2
Volgens de aankondiging van de opdracht d.d. 8 juni 2023 betreft de opdracht specifiek het
vervaardigen van een Voorlopig Ontwerp, een Definitief Ontwerp, een Technisch Ontwerp, tekeningen
en
berekeningen
behorende
uitvoeringstekeningen voor de uitvoerende omgevingsvergunning
brandveilig
gebruik,
bij
de
aanvraag
omgevingsvergunning.
partij(en), tekeningen voor de aanvraag
de
nodige
overlegmomenten
met
de
opdrachtgever, het bijwonen van bouwvergaderingen en werkbesprekingen en het beoordelen van maatvoeringen en alternatieven.
3.3
In de Selectieleidraad is de opdracht als volgt omschreven:
"(-) 2.1 Korte beschrijving De opdracht betreft het maken van een ontwerp voor de nieuw te realiseren kantoorlocatie waarin de ambtenaren van de ABG-organisatie worden gehuisvest met bijbehorende
buitenruimte. (...)
2.3 Locatie van het gebouw Bij het vaststellen van de uitgangspunten voor huisvesting in oktober 2021 hebben de ABG-
organisatieraden ingestemd met het principe van een packagedeal. Dat wil zeggen:
Pagina 4 van 13
weebers
I
vastgoed advocaten
(1) in de periode van 2022-2025 wordt de huisvesting van de ambtelijke organisatie gewijzigd van drie naar twee kantoren;
(2) in 2026 is er één gezamenlijke ambtelijke huisvesting gerealiseerd.
(D
In de afgelopen maanden is onderzocht of het mogelijk is om in de loop van 2023 terug te gaan van drie naar twee kantoren voor de ambtelijke organisatie. Het blijkt
inderdaad organisatorisch en financieel mogelijk te zijn om de beoogde concentratie
van de gehele organisatie op twee locaties (Baarle-Nassau en Gilze en Rijen) te
realiseren. (2)
De voorbereidingen voor het nieuwe ABG-kantoor zijn nu dermate ver gevorderd dat een opdracht voor het opstellen van een Voorlopig Ontwerp kan worden gegeven. De
benodigde footprint voor het nieuwe kantoor is 6.370 m2 grondoppervlakte; het bruto vloeroppervlak (BVO) van het nieuwe kantoor sec is ca. 5.000 m2bvo.
In een eerder onderzoek is een voorkeurslocatie in Rijen benoemd.
Op deze locatie rust vooralsnog de verkeerde bestemmingplantitel. Voor het realiseren van het nieuwe ABG-kantoor is dus een RO-procedure noodzakelijk.
De voornoemde locatie voldoet aan de uitgangspunten zoals destijds in het externe rapport is voorgesteld, te weten: onder andere een locatie in de nabijheid van
voorzieningen voor het OV. Dit uitganspunt is met name van belang uit een oogpunt van het werven en ook het behoud van medewerkers van de ambtelijke organisatie (ook in de toekomst). Een
goede bereikbaarheid van het kantoor maakt een belangrijk verschil in de positie van
de organisatie op de arbeidsmarkt. Daarnaast loopt er op dit moment (mei 2023) nog een onderzoek naar alternatieve
locaties binnen de kern Rijen. Afhankelijk van de uitkomst van dat onderzoek kan de
definitieve locatie dus nog wijzigen. (...) 2.4 Indicatieve omvang
In grove lijnen gaat het om het realiseren van een kantoorgebouw met een oppervlakte van ca. 5.000 m2 bvo zoals genoemd in paragraaf 2.3. (■■■)"
3.4 3.5
In de Selectieleidraad is derhalve al aangegeven dat de locatie nog kon wijzigen. In de Selectieleidraad zijn tevens de door de ABG-organisatie gestelde geschiktheidseisen
alsmede de selectiecriteria opgenomen, waaruit blijkt dat voor de referentieprojecten uit moest worden gegaan van nieuwbouw. De navolgende citaten uit de Selectieleidraad zijn in dit verband van belang:
Pagina 5 van 13
947242=2
weebers
I
vastgoed advocaten
"(-) 3.3.3. Geschiktheidseisen
De aanbestedende dienst stelt de volgende geschiktheidseisen:
Geschiktheidseis
Omschrijving
Bewijsmiddelen
Gegadigde dient door middel van een referentieproject aan te tonen de opdracht naar behoren uit te kunnen voeren. De volgende kerncompetentie wordt relevant geacht voor de onderhavige opdracht:
Technische en beroepsbekwaamheid
Gegadigde heeft aantoonbare ervaring met het, naar volle tevredenheid van opdrachtgever, architectonisch/bouwkundig ontwerpen van een nieuw* utiliteitsgebouw met een kantoorfunctie, waarbij sprake is van een om vang van minimaal 2500 m2 BVO;
(...)
*Onder nieuw wordt verstaan: nieuwbouw niet zijnde renovatie
(...)
(...)
(...)
(...)
Voorwaarden aan de referentie: • De referentie dient afkomstig te zijn van de onderneming die het betreffende onderdeel ook daadwerkelijk zal gaan uitvoeren in het kader van de onderhavige opdracht.
• De gegadigde levert voor de referentie minimaal de in bijlage 3 gevraagde informatie aan. • Een referentie is geschikt indien deze alle elementen van de kerncompetentie in zich heeft
waardoor de gegadigde aantoont relevante ervaring te hebben om de opdracht uit te voeren. Dit relevante referentieproject is de afgelopen vijf (5) jaar (gerekend van de dag van
aanmelding) ontworpen en het Definitief ontwerp dient minimaal te zijn vastgesteld door opdrachtgever. • De aanbestedende dienst is gerechtigd navraag te doen naar de ingediende informatie. Als uit de controle blijkt dat de referent niet tevreden is kan deze referentie ongeldig worden verklaard. ƒ
Pagina 6 van 13
947242=2
weebers
I
vastgoed advocaten
(...)
4 Selectieprocedure 4.1. Opbouw van de selectieprocedure Nadat de aanmeldingstermijn is verstreken en de kluis op TenderNed is gesloten, zal de
aanbestedende dienst de aanmeldingen beoordelen. Deze beoordeling omvat het volgende: 1. Toetsing op de procedurele voorwaarden en compleetheid (paragraaf 3.6.);
2. Toetsing op uitsluitingsgronden (paragraaf 3.3.1.); 3. Toetsing op geschiktheidseisen (paragraaf 3.3.3.).
(...) 4.3. Selectiecriteria en beoordelingsmethodiek
De aanbestedende dienst hanteert de volgende selectiecriteria: Ervaring
De minimumeis (geschiktheidseis, kerncompetentie) ten aanzien van Ervaring is weergegeven in paragraaf 3.3.3. Een gegadigde kan punten score naarmate hij referenties kan overleggen
die
aan
specifieke
criteria
voldoen
die
aansluiten
de
op
ontwikkeling
van
het
ambtenarenkantoor. Deze criteria zijn onderstaand weergegeven, alsmede het aantal punten
dat per criterium gescoord kan worden.
Selectiecriterium A: Energiezuinigheid Omschrijving:
De gegadigde dient één referentieproject op te geven die betrekking heeft op een ontwerp van een energiezuinig utiliteitsgebouw met kantoorfunctie van minimaal 2500m2
BVO. Het referentieproject dient nieuwbouw te betreffen.
Te behalen punten
Subcriteria 1
Referentie betreft een Energie neutraal gebouw (excl. Het energieverbruik van gebruikersinstallaties)
2
2
Referentie betreft een Energieopwekkend gebouw
2
(...) (...)
(...) (...)
Selectiecriterium B: Circulariteit Omschrijving:
De gegadigde dient één referentieproject op te geven die betrekking heeft op een circulair ontwerp van een gebouw.
Het referentieproject dient nieuwbouw te betreffen. (...)/
Te behalen punten
Subcriteria
Pagina 7 van 13
947242=2
weebers
1
Referentie betreft het ontwerp van een gebouw dat secundaire materialen én hernieuwbare materalen bevat.
2
2
Referentie betreft het ontwerp van een gebouw waarbij andere circulaire oplossingen zijn toegepast dan secundaire materialen hernieuwbare of materialen.
1
(...)
(...)
(...)
(...)
I
vastgoed advocaten
Selectiecriterium C: Ontwerp en duurzaamheid Omschrijving:
De gegadigde dient één of meerdere referentieprojecten op
te geven
die door de in schakelen architect is/zijn
ontworpen.
Te behalen punten
Subcriteria
3.6
1
Referentie heeft betrekking op een ontwerp van een nieuwbouw gebouw met een (half)ondergrondse parkeerlaag.
2
2
Referentie heeft betrekking op een ontwerp van een nieuwbouw kantoorgebouw van minimaal 1000m2BVD met een TPO werkomgeving
3
3
Referentie heeft betrekking Duurzaamheid: op aantoonbare ervaring met energiezuinig, onderhoudsarm ontwerpen, Bijvoorbeeld doormiddel van methode BREEAM, GPR, etc.
2
(...)
(...)
(...)
(...)
In de Gunningsleidraad (p. 8) is voorts het volgende bepaald ten aanzien van het nog niet vaststaan van de definitieve locatie: /
Pagina 8 van 13
947242=2
weebers
I
vastgoed advocaten
"2.3. Locatie Momenteel wordt er onderzoek gedaan naar een aantal mogelijke locaties waar de
nieuwbouw gerealiseerd kan worden in de kern Rijen. Dat zijn in totaal 8 stuks, hiervan zullen waarschijnlijk een drietal locaties uit deze totale lijst resulteren waar de nieuwbouw
gerealiseerd kan worden. Omtrent de exacte locatiebepaling dient een besluit genomen te worden door de directie van
de ABG organisatie. Dit lukt helaas niet meer voor de publicatie van deze Gunningsleidraad.
De exacte locatie zal alsnog zo spoedig mogelijk en uiterlijk in één van de Nota's van inlichtingen worden gedeeld.
De
aanbestedende
dienst
behoudt
zich
het
recht
voor
te
allen
tijde
de
aanbestedingsprocedure geheel of gedeeltelijk te stoppen of op te schorten, zonder dat daartoe een verplichting ontstaat jegens de gegadigden tot vergoeding van de kosten die zij
gemaakt heeft.
Nu de exacte locatie nog dient te worden vastgesteld behoudt de aanbestedende dienst zich
eveneens het recht voor om kwaliteitscriterium KI Stedenbouw en architectuur (en daardoor de eventueel ook de te behalen korting voor K2 t/m K4) eventueel aan te passen dan wel te
laten vervallen. De planning van de aanbestedingsprocedure zal in dat geval in beginsel niet worden aangepast. Hierbij zal uiteraard wel rekening worden gehouden met de redelijkheid en billijkheid. (...)"
In de nota van inlichtingen d.d. 27 juni 2023 is tijdens de selectiefase door een van de inschrijvers een vraag (ref. nr. 10) gesteld over de selectiecriteria 1 t/m 3 in de Selectieleidraad, waarbij wordt gevraagd of het nieuwbouw betreft, dan wel een combinatie
met een bestaand gebouw. Daarop is geantwoord: "Nee, het dient volledige nieuwbouw te
betreffen en geen combinatie met bestaand". Dat wordt nogmaals bevestigd bij een vraag (ref. nr. 16) over Selectiecriteria A en B, waarbij wordt aangegeven dat voor de referenties
geen grootschalige nieuwbouwprojecten worden geaccepteerd.
3.7
Door middel van bijlage 8 (aanvulling H2 Gunningsleidraad) is de definitieve locatie en de
projectstructuur bekend gemaakt. In deze bijlage is de definitieve locatie bekend gemaakt en aangegeven dat sprake is van herontwikkeling: "(...) Bij het vaststellen van de uitgangspunten voor de nieuwbouw van het ABG kantoor
hebben de gemeenteraden van de ABG gemeenten ingestemd met het principe van de ontwikkeling. De eerder beoogde locatie waar sprake was van volledige nieuwbouw blijkt te
veel risico's te bevatten om daar het kantoorgebouw te kunnen realiseren. Daarom is er een
nieuwe locatie gevonden welke ligt op de locatie Anne Frankplein 12 te Rijen. Het betreft een
bestaand kantoorgebouw van ca. 2.300 m2bvo wpt door uitbreiden, optoppen en gevelaanpassingen uiteindelijk ook ca. 5.000 m2bvo omvat. (...)".
Pagina 9 van 13
weebers
3.8
I
vastgoed advocaten
In de gunningsfase zijn in de tweede nota van inlichtingen d.d. 7 november 2023 de navolgende vragen gesteld met betrekking tot de herontwikkeling van de locatie aan het
Anne Frankplein 12 te Rijen:
Vraag 4 betreft een vraag over het optoppen van het huidige gebouw. Daarbij is
aangegeven "U kunt uitgaan van het gegeven dat een extra bouwlaag in houtskeletbouw
tot de mogelijkheden behoort". Vraag 61 betreft een verzoek om meer informatie aangaande de huidige bebouwing. Daarop is geantwoord dat de tekeningen van de locatie via TenderNed aan alle geselecteerden beschikbaar zijn gesteld.
In vraag 62 wordt verzocht om de planning te verruimen omdat "(...) tijdspanne vanaf nu
tot indiening is uitermate krap (...) relevante informatie over de uiteindelijke locatie pas nu
gedeeld
is
en
ook
de
scope flink
gewijzigd
is
(van
nieuwbouw
naar
renovatie/uitbreiding)". Het antwoord luidt: “Niet akkoord. (...)". Vraag 67 betreft een vraag over de mate van verbouwing van de bestaande bebouwing. Hierop is geantwoord: “Het bestaande gebouw kan indien gewenst binnen gestript
worden. Het hergebruik van het bestaande pand is uitgangspunt waarbij bepaalde delen van de gevel geamoveerd kunnen worden. Het huidige casco en het overgrote deel van
de gevels willen we intact laten. Uiteraard kunt u kiezen voor een aanvullende extra buitengevel. De ABG wil juist hergebruik van panden stimuleren, zo ook dit pand.
Amoveren van het bestaande pand is een NO GO." IV
Aard en omvang van de wijziging
4.1
Uitgangspunt is dat een aanbestedende dienst de vrijheid toekomt om de uitvraag in een
aanbesteding en de modaliteiten van die aanbesteding te bepalen. De grenzen van die vrijheid worden bepaald door de Aanbestedingswet 2012, de Gids Proportionaliteit en de
fundamentele beginselen van aanbestedingsrecht voor zover die daarin niet zijn opgenomen.
4.2
Volgens uw opgave is de opdracht zoals deze de ABG-organisatie nu voor ogen staat,
gebaseerd op de navolgende uitgangspunten: Realisatie kantoorruimte 5.000 m2 b.v.o.; Locatie: Anne Frankplein 12 te ( 10.2.e
) Rijen;
Aanbouw/renovatie (transformatie) huidige bebouwing op voornoemd perceel grond; De bestaande bebouwing wordt volledig aan het zicht onttrokken door o.a. optopping
bestaande bebouwing en realisatie torentje;
Kosten (bouw)plan bedragen ca. € 17.800.000,-; Doorlopen van een RO-procedure is eenvoudig (binnenplans afwijken).
Pagina 10 van 13
947242=2
weebers
4.3
I
vastgoed advocaten
Paragraaf 2.3 van de Selectieleidraad voorziet in een mogelijke wijziging van de locatie. De
wijziging van de voorkeurslocatie(s) naar de definitieve locatie aan het adres Anne Frankplein I 12 te Rijen past daarmee binnen de kaders van de aanbestedingsstukken. Daartoe zijn zowel in de Selectie- als in de Gunningsleidraad duidelijke voorbehouden gemaakt. 4.4
De vraag ligt voor of de opdracht zoals deze de ABG-organisatie thans voor ogen staat, te weten de opdracht zoals uiteengezet in bijlage 8 (Aanvulling H2 Gunningsleidraad) en onder randnummer 3.4 van onderhavig memo, afwijkt van de uitvraag zoals deze in de
aanbestedingsstukken is geformuleerd, en zo ja, of dit een wezenlijke afwijking in de zin van
artikel 2.163g Aw 2012 betreft. 4.5
Wij zijn van oordeel dat het plan bestaande uit de transformatie van de huidige bebouwing aan het Anne Frankplein 12 te Rijen niet wezenlijk anders is dan de uitvraag zoals deze
aanvankelijk is neergelegd in de Selectieleidraad en de Gunningsleidraad. De uitvraag ziet op de selectie van een architect die op basis van de selectiecriteria in staat is om een ontwerp te maken voor de nieuwe kantoorlocatie. Het enige verschil is dat aanvankelijk sprake was
van volledige sloop en nieuwbouw, en thans meer de nadruk is komen te liggen op transformatie/verbouw én aanbouw van de huidige bebouwing op de thans beoogde locatie.
De overige uitgangspunten blijven vrijwel ongewijzigd. O.a. de indicatieve omvang (5.000 m2
b.v.o.) en de kosten van het bouwplan blijven nagenoeg gelijk, en ook onder de huidige uitgangspunten moeteen (binnenplanse) RO procedure worden doorlopen.
4.6
Het begrip 'nieuw te realiseren kantoorruimte' moet worden uitgelegd in het licht van de geschiktheidseis en de selectiecriteria. In de geschiktheidseisen wordt als vereiste gesteld:
"Gegadigde heeft aantoonbare ervaring met het, naar volle tevredenheid van opdrachtgever, architectonisch/bouwkundig
ontwerpen
van
een
nieuw*
utiliteitsgebouw met
een
kantoorfunctie, waarbij sprake is van een omvang van minimaal 2500 m2 BVO". Onder 'nieuw' wordt volgens de geschiktheidseisen verstaan: "nieuwbouw niet zijnde renovatie".
4.7
Vanwege de omschrijving van het begrip 'nieuwbouw' als 'niet zijnde renovatie' wordt de indruk gewekt dat het begrip nieuwbouw alles omvat wat geen renovatie is. Wij zijn van
oordeel dat deze omschrijving vanuit het oogpunt van de opdracht van de architect bezien, te weten het realiseren van een ontwerp, de mogelijkheid openlaat om de voorgenomen
gedeeltelijke transformatie van de bestaande bebouwing te Rijen aan het 10.2.e 12 ook onder het nieuwbouwbegrip te scharen. Transformatie verschilt van renovatie. Bij
renovatie wordt bestaande bebouwing verbeterd, hersteld of gemoderniseerd, terwijl transformatie zich richt op het veranderen van de functie, het ontwerp of de structuur van het bestaande gebouw. Voor zover wij begrijpen is hier deels sprake van transformatie van het bestaande gebouw en deels van sloop en nieuwbouw.
4.8
Ook de geschiktheidseisen en de selectiecriteria (te weten: energiezuinigheid, circulariteit en duurzaamheid) zijn naar ons oordeel één-op-één toepasbaar op de opdracht zoals deze de
ABG-organisatie thans voor ogen staat. Voorts maakt het feit dat de referentieprojecten
Pagina 11 van 13
947242=2
weebers
I
vastgoed advocaten
nieuwbouwprojecten moesten zijn nog niet dat de scope van de opdracht ook enkel ziet op
volledige nieuwbouw, en niet op transformatie. I
4.9
Kortom, het is beargumenteerbaar dat géén sprake is van een wijziging van de uitvraag zoals deze aanvankelijk is gedaan in de aanbestedingsstukken. Omdat niet valt uit te sluiten dat een belanghebbende op basis van de wijziging alsnog meent een vernietigingsgrond te kunnen inroepen, bespreken wij hierna de vraag of naar ook sprake is van een wezenlijke wijziging.
V
Is er sprake van een wezenlijke wijziging?
5.1
Indien en voor zover sprake zou zijn van een wijziging van de opdracht, dan moet worden beoordeeld of sprake is van een wezenlijke wijziging in de zin van artikel 2.163g Aw 2012. Hiervoor (onder 2.4 en verder) hebben wij aangegeven dat de uitzonderingsgronden van
artikel 2.163b tot en met 1.163f zich hier niet voordoen. Niet-wezenlijke wijziging (artikel 2.163g Aw 2012)
5.2
Een wijziging mag worden opgedragen zonder nieuwe aanbestedingsprocedure als de
wijziging, ongeacht de waarde ervan, niet wezenlijk is. 5.3
Een wijziging van een overheidsopdracht is wel wezenlijk indien de opdracht hierdoor materieel verschilt van de oorspronkelijke opdracht. Artikel 2.163g lid 3 Aw 2012 noemt vier
gevallen waarin in ieder geval sprake is van een wezenlijke wijziging (zie hiervoor onder 2.3). In onderhavig geval is naar ons oordeel geen sprake van een onvoorziene wijziging in het
economisch evenwicht, omdat de wijziging niet onvoorzien was en er nog geen gunning heeft plaatsgevonden (onderdeel b). Van een aanzienlijke verruiming van het toepassingsgebied is volgens ons evenmin sprake (onderdeel c). Als een overheidsopdracht voor werken bijvoorbeeld louter ziet op de aanleg van een weg, dan leidt een wijziging waarin de opdracht
wordt verruimd naar het tevens beplanten van de berm tot een aanzienlijke verruiming en daarmee tot een wijziging in de aard van die opdracht. Er is ook geen sprake van een nieuwe opdrachtnemer (als bedoeld in onderdeel d).
5.4
Mogelijk is er sprake van een wijziging van de voorwaarden indien de wijziging een andere
kring van gegadigden oplevert (onderdeel a). 5.5
Uit artikel 2.163g lid 3 onderdeel a Aw 2012 blijkt dat sprake is van een wezenlijke wijziging indien een andere kring van geschikte gegadigden zou zijn toegelaten, de opdracht aan een
andere inschrijver zou zijn gegund, of meer marktpartijen in de opdracht geïnteresseerd
zouden
zijn
geweest
als
de
gewijzigde
voorwaarden
van
meet
af
aan
in
de
aanbestedingsstukken hadden gestaan. De vraag is dus of de wijziging van de opdracht zou kunnen leiden tot meer belangstelling van inschrijvers of tot andere inschrijvingen.
Pagina 12 van 13
—
3==37*2
7
weebers
5.6
I
vastgoed advocaten
Het is onzes inziens niet aannemelijk dat de opdracht aan een andere inschrijver zou zijn gegund dan wel dat er andere inschrijvingen waren geweest, indien vooraf bekend zou zijn ƒ geweest dat de opdracht ook het maken van een ontwerp voor gedeeltelijke herontwikkeling zou betreffen. Tijdens de selectie en gunningsfase was voor de inschrijvers duidelijk dat de
locatie nog niet vaststond en dat er ook onderzoek werd gedaan naar locaties met bestaande
gebouwen. Daarnaast hebben inschrijvers op basis van de selectiecriteria punten behaald op criteria zoals 'duurzaamheid' en 'circulariteit', welke criteria zowel bij nieuwbouw als
herontwikkeling een grote rol spelen. 5.7
Verder kan worden beargumenteerd dat het niet aannemelijk dat het vaststellen van de
locatie zou hebben geleid tot een andere kring van gegadigden, ook niet als er bij de
referenties gevraagd zou worden naar (deels/uitsluitend) renovatieprojecten. De scope van de opdracht is immers niet gewijzigd en er is tijdens de procedure voldoende voorbehoud
gemaakt ten aanzien van de locatie (zie o.a. Selectieleidraad, p. 9 onder 2.3).
5.8
Tot slot dient te worden beoordeeld of de opdracht materieel verschilt van de
oorspronkelijke opdracht. Daarvan is onzes inziens geen sprake. Het gaat hier niet om een verandering van bijvoorbeeld het maken van een werk naar het leveren van een dienst. De
scope van de opdracht is in die zin niet gewijzigd. 5.9
Gelet op het voorgaande achten wij verdedigbaar dat er geen sprake is van een wijziging, en
als er al sprake zou zijn van een wijziging in de zin van de Aw 2012, geen sprake van een wezenlijke wijziging. Zo nodig lichten wij het vorenstaande graag nader aan u toe.
Pagina 13 van 13
947242=2