RIB 24-016 - toekomstige huisvesting bestuurszetel GR

RAADSINFORMATIEBRIEF -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

Gemeenteraad

Van

College van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

Wethouder Scheifes

Onderwerp

Toekomstige invulling gemeentehuis met bestuurszetel

Datum collegevergadering

2 april 2024

Zaaknummer

1076703

RIB-Nummer

24-016

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding Omdat de medewerkers van de ABG-organisatie gaan verhuizen, komt vanaf 2026 een deel van het gemeentehuis leeg te staan. Op 13 februari 2023 heeft de gemeenteraad besloten dat het gemeentebestuur er blijft werken en vergaderen en ook de gemeentebalie en griffie er een plek houdt. Daarbij is een voorbereidingskrediet van € 440.000,-- beschikbaar gesteld voor uitwerking van een voorlopig ontwerp voor de toekomstige invulling van het gemeentehuis en daarbij de uitkomsten van de marktverkenning mee te nemen. In de marktverkenning is gekeken naar een combinatie van de bestuurszetel met woonfunctie en maatschappelijke zorgfunctie. Op verschillende momenten is de gemeenteraad bijgepraat over de studies om te komen tot een voorlopig ontwerp en de marktverkenning. Tijdens de ontwerpuitwerking zijn diverse gesprekken gevoerd met mogelijke sociale en maatschappelijke zorgpartijen. Zeer onlangs hebben een aantal van deze partijen zich teruggetrokken. Ze gaan zich focussen op een andere locatie, ook is aangegeven dat er geen brede behoefte is aan een gezondheidscentrum op de locatie van het gemeentehuis. Uit onderzoek blijkt dat de dat combinatie bestuurszetel met een woonfunctie goed haalbaar is en binnen de gestelde financiële kaders blijft. 2.

Inhoudelijk Door het ontwerpteam zijn schetsontwerpen uitgewerkt. Hierbij is rekening gehouden met de monumentale status van het gebouw. Bij de uitwerking is het Programma van Eisen van Hevo voor de bestuurszetel als basis gebruikt. In aanvulling hierop is een woonprogramma en een mogelijk maatschappelijk zorgprogramma opgenomen. Variantenstudie/Schetsontwerp Er is een variantenstudie uitgevoerd voor de invulling van het huidige gemeentehuis, met hierin de bestuurszetel, een woon- en maatschappelijk zorgprogramma.

Er zit tussen de verschillende varianten een aantal grote verschillen op het gebied van financiële haalbaarheid, maatschappelijke functie, ruimtelijke mogelijkheden en toekomstige flexibiliteit. Tijdens de ontwerpuitwerking zijn diverse gesprekken gevoerd met mogelijke sociale en maatschappelijke zorgpartijen. Naast de invulling met de bestuurszetel en een woonprogramma, blijkt de toevoeging van een maatschappelijk zorgprogramma financieel haalbaar, indien er voldoende behoefte is vanuit de gemeente om deze ruimten in te vullen. Zoals hiervoor is aangegeven hebben een aantal partijen zich teruggetrokken. De situatie verandert hierdoor significant. Om die reden wordt bekeken wat het effect is als er naast de bestuurszetel alleen een woonfunctie wordt gerealiseerd. In aanvulling op de variantenstudie is onderzoek gedaan naar de mogelijke ontwikkelwaarde van het gebouw. Hierbij is de conclusie dat het veranderen van de maatschappelijke zorgfunctie naar een woonfunctie vanuit financieel perspectief een positief effect op de business case heeft. Dit is verder toegelicht in de financiële paragraaf. Bestuurszetel en wonen De bestuurszetel is bij alle varianten ingepast conform het Programma van Eisen van Hevo. De positionering van de bestuurszetel op de huidige locatie, op de 2 e verdieping en in de nieuwbouw (bouwdeel jaren ’90) is allemaal mogelijk.

Er zijn voor- en nadelen voor de verschillende locaties voor de bestuurszetel zelf en ook voor de verdere ontwikkeling van het gebouw. In alle situaties is de publieksfunctie op de begane grond te realiseren en is er een goede logistieke scheiding te maken. Ten aanzien van de inpassing van de woonfunctie is het vertrekpunt de woonvisie. Gezien de hoge aantal sociale woningen in de omgeving is er behoefte aan woningen uit het hoger segment. Het gebouw biedt mogelijkheden om deze in te passen. Het inpassen van woningen in het monumentale gebouw is goed mogelijk. Hierbij wordt rekening gehouden met de bestaande hoofdconstructie en met het monumentale karakter. De verdere inpassing moet hier nader worden uitgewerkt. Hierbij kan ook nog een keuze gemaakt worden ten aanzien van een passende combinatie van woningtypes. Uit de ontwerpstudie kan het volgende worden afgeleid: - Met de baliefunctie op de begane grond, blijft de gemeente zichtbaar en toegankelijk voor inwoners. - De bestuurszetel kan op een goede manier logistiek gescheiden worden van overige functies en gebruikers in het gebouw. Daarbij krijgt de bestuurszetel een eigen ingang, gescheiden van de toegang tot de woningen. - Het realiseren van een extra verdieping op de nieuwbouw (bouwdeel jaren ’90) heeft een positief financieel effect.

Juridische strategie Het advies over de gewenste eigendomssituatie inclusief de mogelijke functiesplitsing in het gebouw wordt in het vervolg proces verder uitgewerkt. Duurzaamheid Het renoveren van de bestuurszetel is een uitgelezen kans om de gemeente te laten zien hoe dit duurzaam aangepakt kan worden. Het adviesbureau Merosch heeft een uitwerking van duurzaamheidsvarianten gemaakt. In alle varianten is duurzaamheid op allerlei niveaus mee te nemen, waarbij een keuze kan worden gemaakt tussen de huidige wettelijke kaders en een toekomstige ambitie, van de eisen van 2050.

In de uitwerking is aandacht voor: Energie (en klimaatinstallaties) Circulariteit Klimaat adaptatie & Natuur inclusief Bovengenoemde thema’s zijn in een aantal gradaties uitgewerkt en voorgelegd. Hierbij is steeds uitgegaan van een basisvariant waarbij de wettelijke kaders t.b.v. duurzaamheid als uitgangspunt worden genomen. Daarnaast zijn voor elk van de thema’s verschillende duurzaamheidsscenario’s uitgewerkt in de vorm van ‘pakketten’. Hierbij is pakket 1 een flinke plus op de wettelijke eisen en pakket 2 zo duurzaam mogelijk. Voor elk pakket is inzichtelijk gemaakt welke extra investering nodig is om dit te realiseren en welke kostenbesparing, CO 2-besparing en/of kwaliteitsverbeteringen dit met zich meebrengt. In de begroting zijn de beschreven pakketten, die passen binnen de scope van het project (het gebouw) zoveel mogelijke meegenomen voor de bestuurszetel. In de financiële uitwerking is rekening gehouden met de maximale inpassing van de duurzame maatregelen. Inclusie Toegankelijkheid is een van de randvoorwaarden in deze ontwikkeling. Om te komen tot een voorlopig ontwerp houden we rekening met de vastgestelde beleidskaders voor inclusie, onder andere de inzet van ervaringsdeskundigen. Financieel De werkzaamheden die op dit moment worden uitgevoerd passen binnen het voorbereidingskrediet.

Op dit moment zijn de volgende werkzaamheden verricht voor de definitiefase en de ontwerpfase, dit betreft het Programma van Eisen; het opstellen van een Schetsontwerp; de benodigde onderzoeken; het opstellen van een business case. De resultaten hiervan zijn de benodigde bouwstenen om de verdere besluitvorming vorm te geven. De nog uit te voeren werkzaamheden passen binnen het nog resterende beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet. Dit budget zal worden besteed tijdens de verdere uitwerking van het plan. Bestuurszetel In het raadsbesluit van februari 2023 zijn de consequenties voor scenario 2A en 2B meegenomen. In de uitwerking zijn de minimale en maximale verhoging van de structurele lasten weergegeven. Voor de verdere uitwerking van de bestuurszetel zijn deze kaderstellend meegenomen. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met een maximale investering van € 5,8 miljoen en een maximum max. structurele lasten van € 518.000 per jaar. Op basis van de huidige inzichten bedragen de structurele lasten voor de bestuurszetel € 391.000 per jaar bedragen, op basis van een investering van maximaal € 5,5 miljoen. Dit is inclusief een maximale investering in duurzaamheid voor de bestuurszetel. Eenmalige kosten/opbrengsten Bij een inpassing van het woonprogramma, dan is er een opbrengsten potentieel van € 500.000,-- tot € 1.9 miljoen, incl. boekwaarde.

De omvang is sterk afhankelijk van het in te passen woonprogramma.

Structurele kosten: De nieuwe begrote exploitatielasten voor de bestuurszetel bedragen vanaf boekjaar 2027 € 391.000. De huidige geraamde lagere lasten komen met name door lagere werkelijke afschrijvingen in 2027 en lagere kapitaallasten. Voorzichtigheidshalve en voor de vergelijkbaarheid laten we de exploitatielasten nieuwe bestuurszetel nog landen in 2027. Dit kan mogelijk later worden in verband met oplevering centrale huisvesting ABG-organisatie. Tabel 1: Specificatie structurele exploitatielasten (bestuurszetel + centrale huisvesting) Huidige situatie € Bestuurszetel +huisvestingambtelijk apparaat 524.000,00

Nieuwe situatie Bestuurszetel gemeente Gilze en Rijen Centrale huisvestingABG-organisatie o.b.v. ramingnajaar 2023 Totaal Verschil Dekkingreeds opgenomen in Begroting Nogte voterenkrediet / structurele lasten

€ € € € € €

391.000,00 800.000,00 1.191.000,00 667.000,00 740.000,00 -73.000,00

De begrote exploitatielasten van de huidige situatie (bestuurszetel + huisvesting ambtelijk apparaat) voor toekomstige jaren zijn bepaald op basis van de begrote exploitatielasten 2023. Tevens is tot oplevering centrale huisvesting Betalen & Genieten nog van toepassing. Dat betekent dat de kosten verdeeld worden via de verdeelsleutel. 3. Procedureel In de komende periode doorlopen we de volgende stappen: Het ontwerp van de bestuurszetel, Q3 2024. Q3 / Q4 2024 Resultaat van de verdere uitwerking voorleggen aan de gemeenteraad. 2025 / 2026 Verdere uitwerking bestuurszetel en invulling gebouw. 2026 – start realisatie afgestemd op het proces van het ABG-kantoor. Bijlage(n): 1. Variantenstudie Braaksma & Roos d.d. 19 december 2023. 2. Haalbaarheidsstudie bestuurszetel Fakton d.d. 15 maart 2024. 3. Exploitatieberekening HEVO d.d. 26 maart 2024. 4. Uitwerking duurzaamheidsvarianten Merosch d.d. 7 maart 2024.