Raadsvoorstel vaststellen BP ruimte voor ruimte Bolberg

RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte Raadsvergadering Cluster Afdeling Zaaknummer

: 7 november 2023 : 20 november 2023 :Ruimtelijke Ordening :Ruimtelijke ontwikkeling :1038624

Agendapunt Portefeuillehouder

: :Wethouder Scheifes

Programma

:Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze”

1. Voorgesteld besluit 1. De Nota van zienswijzen en lijst van wijzigingen bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze” vast te stellen; 2. Te besluiten dat geen exploitatieplan nodig is; 3. Het bestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze’ (IDN NL.IMRO.0784.RvRBolbergVS01), met inachtneming van de Nota van zienswijzen en lijst van wijzigingen gewijzigd vast te stellen; 2. Eerdere besluitvorming 8 maart 2022 Op basis van de inzet van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en VAB-impuls instemmen met de verkavelingen van januari 2022 voor de vier Bolberg-locaties, indien de eigenaren op basis van de gestelde voorwaarden de overeenkomst met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte ondertekenen. 28 maart 2023 1. In te stemmen met de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze (IDN NL.IMRO.0784.RvRBolberg-ON01), en deze vrijgeven voor publicatie en voor zes weken ter inzage te leggen. 2. In te stemmen met de concept anterieure overeenkomst en te besluiten dat er daarom geen exploitatieplan in procedure hoeft te worden gebracht omdat kostenverhaal anderszins verzekerd is. 3. In te stemmen met Ontwerpbesluit Hogere Waarde Wegverkeerslawaai ten behoeve van de realisatie van één woning in de Vlaamse schuur aan de Versterstraat 26 4.

Te besluiten dat voor de activiteiten die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte Bolberg” geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld 5. De gemeenteraad te informeren met de bijgevoegde raadsinformatiebrief 3. Samenvatting Het plan Ruimte voor ruimte Bolberg beoogt de beëindiging van vier intensieve veehouderijen aan de Alphensebaan en de Versterstraat en de realisatie van 17 nieuwe woningen op drie erven en lintbebouwing, het omzetten van de bedrijfswoningen naar een woonbestemming en de herbestemming van een Vlaamse schuur naar Wonen. Dit is het resultaat van een jarenlang planvormingsproces en zorgt voor een kwaliteitsimpuls in het gebied ‘Bolberg’. Daarnaast draagt het

Zaaknummer: 1038624

bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in het gebied direct ten zuiden van de kern Gilze. Het bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen, er zijn 10 zienswijzen ingediend. De zienwijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Zienswijzen. De zienswijzen hebben geleid tot enkele aanpassingen van het bestemmingsplan. Daarom wordt aan de raad voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Voorstel 4. Inleiding Voorgeschiedenis De wens om ter plaatse van Gilze Zuid te komen tot een beëindiging van 4 varkenshouderijen kent al een lange voorgeschiedenis. Het betreft vier agrarische bedrijven en intensieve veehouderijen, binnen een compact gebied rondom de Bolberg, wetende de: 1. Alphensebaan 54-56 2. Alphensebaan 67-69 3. Alphensebaan 72-74 4. Versterstraat 26 In de afgelopen 20 jaar zijn er meermaals initiatieven geweest die telkens, om wat voor reden ook, niet doorgezet zijn. Zo was er bijv. rond 2010 een initiatief om in het gebied te komen tot sanering van de desbetreffende bedrijven in ruil voor een woongebied van ca. 70 woningen. Deze ontwikkeling vond geen doorgang, net zoals enkele initiatieven daarna. In 2018/2019 stonden de 4 ondernemers nog steeds voor vraagstukken rondom het toekomstperspectief van de eigen veehouderijen. De gemeente heeft toen uiteindelijk het initiatief genomen om te onderzoeken of een collectieve planontwikkeling mogelijk was. Gebiedsgerichte aanpak Via een samenwerking met VAB-impuls zijn de agrariërs begeleid door een persoonlijk adviseur. Parallel vond verdere afstemming plaats via een procesregisseur vanuit VAB-impuls en de gemeente. De provincie werd ook meteen aangehaakt. Door deze stappen te nemen konden we komen tot een collectieve gebiedsgerichte aanpak.

Uiteindelijk heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (ORR) zich aangediend om de exploitatie van de ontwikkeling in handen te nemen. Hiermee heeft de ORR de rol van initiatiefnemer gepakt en is met de betrokken boeren in gesprek gegaan om te komen tot een haalbaar plan met draagvlak bij de betrokken ondernemers. Het besluit van het college van B&W van 8 maart 2022 en de daarin afgesproken (indicatieve) verkavelingen vormden voor de ORR het vertrekpunt om daadwerkelijk overeenkomsten af te sluiten met de betrokken ondernemers. De definitieve verkavelingen zijn uiteindelijk in het kader van het bestemmingsplantraject verder uitgewerkt. De ontwikkelingsrichting van het gebied vormde een belangrijke verdere beleidsmatige uitwerking. Verder is in het traject na overleg tussen gemeente en de ORR gekozen voor ‘mandelige’ erven, te beheren en onderhouden door de (toekomstige) bewoners. Dit doet het meest recht aan de instandhouding van de erf-gedachte vanuit een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de bewoners. Bestemmingsplan In totaal worden er 17 nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen toegevoegd, waarvan ruim acht op basis van de sloopmeters vanuit het gebied. De overige negen titels worden ingebracht door de ORR en worden gegenereerd door in het verleden behaalde kwaliteitswinst in de provincie NoordBrabant.

Er worden zes bestaande bedrijfswoningen herbestemd naar een reguliere woonbestemming en er wordt één woning gerealiseerd in een Vlaamse schuur.

Zaaknummer: 1038624

De ORR gaat het merendeel van de woningen ontwikkelen en uitgeven. Uitzondering hierop vormen de lintbebouwing-kavels bij de locatie Alphensebaan 54-56 en een tweetal woningen bij de locatie Versterstraat 26. Deze kavels worden ontwikkeld en uitgegeven door de initiatiefnemers zelf. Alle locaties worden voorzien van een landschappelijke inpassing die past bij de omgeving. Uiteraard betreft de beëindiging van de vier varkenshouderijen een belangrijk argument voor de gemeente om medewerking te verlenen. De nieuwe ontwikkeling van de drie te realiseren woonerven en de woningen in het lint zijn bovendien passend in de ontwikkelingsrichting van het gebied. Over deze ontwikkelingsrichting zijn in de aanloop naar dit ontwerp bestemmingsplan meerdere gesprekken gevoerd met de ORR en de provincie en zijn er meerdere aanpassingsrondes geweest om te komen tot een verdere verbetering van de plannen. 5. Argumenten 1.1 We kunnen de ingekomen zienswijze sluitend beantwoorden. Het bestemmingsplan heeft van 31 maart 2023 tot en met 11 mei 2023 als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn 10 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en van een concept beantwoording voorzien in een Nota van zienswijzen. Deze nota is als Bijlage 1 bijgesloten bij dit voorstel. De inhoud van de zienswijzen zijn uiteenlopend en betreffen vragen en opmerkingen over alle locaties.

Op enkele punten hebben de zienswijzen geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan: 1. Locatie Versterstraat 26: Bouwvlak ruimte-voor-ruimte kavel achter voormalige bedrijfswoning Versterstraat 26 is 10 m naar achter verschoven, zodat er meer ruimte aan de voorzijde ontstaat voor o.a. parkeren. 2. Locatie Alphensebaan 52-54: Bouwvlak ruimte-voor-ruimte kavel ten noorden van de voormalige bedrijfswoning Alphensebaan 52 is 4m naar de weg geschoven, zodat er een grotere achtertuin ontstaat; 3. Locatie Alphensebaan 52-54: Bouwvlak woning tegen Alphensebaan 36 is van vorm veranderd en verschoven, zodat de landschappelijke inpassing niet direct tegenover Alphensebaan 36 ligt. De frontbreedte van het totaal (bouwvlak + landschappelijke inpassing) neemt af van 47 naar 36 m. 4. Locatie Alphensebaan 72-74: Bestemmingswijziging van een deel van bestemming ‘Agrarisch’ naar ‘Verkeer’ ten behoeve van een toegangsweg. Daarnaast zijn er nog enkele (ondergeschikte) wijzigingen gedaan aan de toelichting en de bijlagen daarvan, mede ten behoeve van bovenstaande wijzigingen. Omdat het gaat om wijzigingen in zowel de toelichting als in de regels dient het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld te worden. Voor de volledigheid verwijzen wij u naar de nota van zienswijzen en lijst van (ambtshalve) wijzigingen. 1.2

Door gewijzigde vaststelling voor te stellen, voorziet het plan in een goede ruimtelijke ordening. Een goede ruimtelijke ordening wordt verkregen door ‘het coördineren van de verschillende belangen tot een harmonisch geheel dat een grotere waarde vertegenwoordigt dan het dienen van de belangen afzonderlijk’. In het bestemmingsplan zijn de relevante feiten en de af te wegen (algemene) belangen goed in beeld gebracht. Door het volgen van de voorbereidingsprocedure kunnen, door het indienen van zienswijzen, ook individuele belangen of algemene deelbelangen bij een bestemmingsplan naar voren worden gebracht. Als gevolg van de ingediende zienswijzen stellen we voor het bestemmingsplan bij vaststelling op een aantal onderdelen te wijzigen ten opzichte van het ontwerp. Deze Zaaknummer: 1038624

wijzigingen staan beschreven in de Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen (bijlage 6). 2.1

Het kostenverhaal is anderszins verzekerd. Er is geen sprake van een aangewezen bouwplan, waardoor er ook geen plicht is tot het vaststellen van een exploitatieplan. Gemeentelijke kosten zijn verhaald op basis van de afgesloten anterieure overeenkomst met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte-voorruimte.

3.1

U bent bevoegd gezag een bestemmingsplan vast te stellen Op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bent u, als gemeenteraad bevoegd om een besluit te nemen omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan.

3.2

Het plan leidt tot een kwaliteitsverbetering van het gebied Bolberg In totaal is dit plan van grote maatschappelijke waarde. Met dit plan worden binnen een straal van ca. 500 meter immers vier intensieve veehouderijen gesaneerd in het ‘Bolberg’gebied. Dit gebied grenst aan de zuidkant van Gilze. Dit draagt bij aan een gezondere woonomgeving voor de bewoners in het gebied. Het plan leidt tot de sanering van ca. 8.700 m 2 aan stallen en overige agrarische voorzieningen zoals mestsilo’s en verhardingen. Dit leidt tot een substantiële verbetering van de kwaliteit van het gebied. De nieuw te realiseren woningen en de bestaande woningen worden landschappelijk ingepast en er is oog voor bebouwing die passend is in het gebied. Op de erven zullen de nieuw te bouwen woningen bijvoorbeeld het karakter krijgen van een schuur- of een stalwoning. Via de regels wordt geborgd dat bij de woningen op de erven geen losstaande bijgebouwen kunnen worden opgericht, zodat het ook zoveel mogelijk de uitstraling blijft houden van een boerenerf en niet van een normaal ‘woonhofje’.

3.3

Het plan voldoet aan gemeentelijk en provinciaal beleid. Het plan is getoetst aan provinciaal beleid. In het voorbereidingsproces is regelmatig overleg geweest met de provincie. Daarnaast is in het kader van het wettelijke vooroverleg is het bestemmingsplan voorgelegd aan de provincie. Het bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het plan is passend binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Stedelijk gebied. Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van deze visie voor het deelgebied Gilze Zuid. Belangrijk is dat de karakteristiek van het landschap overeind blijft en er sprake is van een geleidelijke overgang van de bebouwde kom naar het buitengebied. Voor wat betreft de bebouwing kenmerkt het gebied zich door erven en buurtschappen. Op drie van de vier locaties wordt de woningbouw binnen de contouren van de bestaande agrarische erven gerealiseerd. De lintbebouwing van de vierde locatie wordt als passend gezien binnen het landschap omdat hier al overwegend sprake is van lintbebouwing en door hier geen erf toe te passen het open karakter van het achterliggende landschap versterkt wordt.

3.4

Het bestemmingsplan leidt niet tot milieu hygiënische belemmeringen De ontwikkeling is getoetst aan milieu wet- en regelgeving. Daarnaast zijn in de toelichting van het bestemmingsplan alle relevante milieu hygiënische aspecten beschreven en getoetst. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Zaaknummer: 1038624

6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 Er kan nog beroep tegen het bestemmingsplan worden ingediend Als de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, wordt dit besluit gepubliceerd. Belanghebbenden en diegenen die een zienswijze hebben ingediend kunnen dan gedurende zes weken beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan de dag na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk en treedt het direct in werking. Als er beroep wordt ingediend, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de bodemzaak 7. Alternatieven Een alternatieve keuze is om het bestemmingsplan niet of ongewijzigd vast te stellen. Op het moment dat u besluit het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan vindt de beoogde ontwikkeling niet plaats. Uw raad dient dit echter wel ruimtelijk te motiveren. U kunt daarnaast bijvoorbeeld nadere eisen stellen of extra regels opnemen. Wij zien echter geen redenen om dit te doen. 8. Lasten, baten en dekking Met de initiatiefnemer, de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, is een anterieure overeenkomst getekend. Dit betekent dat er geen exploitatieplan in procedure hoeft te worden gebracht.

In de anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal geregeld. De afgesproken exploitatiebijdrage is inmiddels door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte betaald. Naast het kostenverhaal wordt eveneens de afwikkeling van planschade hierin geregeld. 9. Duurzaamheid en inclusie Het project leidt tot een verbetering van het woon- en leefklimaat in het gebied ten zuiden van Gilze vanwege de sanering van de vier veehouderijen. Verder is er in de plannen aandacht voor landschappelijke inpassing, waardoor de landschappelijke kwaliteit ter plaatse verbetert en wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie door het maximeren van het verharde oppervlak en is sprake van gasloos bouwen. Er is geen directe relatie met inclusie. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Er is geen directe relatie met de ABG-organisatie 11. Communicatie en vorm van participatie Op 13 oktober 2022 is er een Omgevingsdialoog geweest in de Hooikar in Gilze. Hiervan is een verslag opgesteld dat als bijlage is opgenomen bij het bestemmingsplan. Daarna heeft het plan in het voorjaar van 2023 voor 6 weken ter inzage gelegen, waarop ook zienswijzen zijn ingebracht. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad zal het bestemmingsplan via de gebruikelijke weg worden gepubliceerd in het Gemeenteblad, het digitale weekblad en in het Weekblad. De stukken worden op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. 12.

Vervolg Nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het bestemmingsplan eerst nog aan de Provincie Noord-Brabant aangeboden in verband met de gewijzigde vaststelling. Wanneer de Provincie Noord-Brabant geen reactieve aanwijzing aangeeft wordt het bestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden en diegenen die een zienswijze hebben ingediend beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Zaaknummer: 1038624

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN

P.A.M. (Monique) van Bavel Secretaris

D.A. (Derk) Alssema burgemeester

Bijlage(n) : 1. Nota van zienswijzen ‘Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze’ 2. Ontwerpbestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg a. Toelichting b. Regels c. Verbeelding d. Bijlagen bij de toelichting e. Bijlagen bij de regels

Zaaknummer: 1038624

Agendapunt Vergadering d.d. 20 november 2023 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1038624;

gelet op het bepaalde in artikel 3.8 en artikel 6.12 van de Wet Ruimtelijke ordening; besluit: 1. De Nota van zienswijzen en lijst van (ambtshalve) wijzigingen bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze” vast te stellen; 2. Te besluiten dat geen exploitatieplan nodig is; 3. Het bestemmingsplan ‘Ruimte voor Ruimte Bolberg, Gilze’ (IDN NL.IMRO.0784.RvRBolbergVS01), met inachtneming van de Nota van zienswijzen en lijst van (ambtelijke) wijzigingen gewijzigd vast te stellen;

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 20 november 2023 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 1038624