raadsvoorstel vaststellen bp Rector Buijselstraat 20 24 Rijen

CEMEENTE

Gi

(rnr

$en

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: Behandelend

19 juli 2021

Kristie Huijskens

Agendapunt: Portefeuillehouder:

Wethouder Diepstraten

Programma:

Ruimtelijke ontwikkeling

12.

medewerker: Cluster:

Afdeling

Ruimtelijke Ordening Ruimtelijke Ontwikkeling

Voorstel tot vaststellen van het bestemmingsplan Rector Buijselstraat20-24 te Rijen

1. Samenvatting

Aanleiding: Aan de Rector Buijselstraat 20-24 in Rijen ligt het bedrijfsperceelvan KIN-lnstallatietechniek. Dit perceel grenst in het zuiden aan het Looiersveld en in het noorden aan de Heistraat. Op de locatie staan in de huidige situatie de bedrijfsgebouwen van KlN. Het installatiebedrijf heeft een huurcontract tot en met 31 december 2022.Daarna komt de locatie beschikbaar voor een andere invulling. lnitiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie te herontwikkelen tot woongebied. De huidige opstallen worden gesloopt om de bouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het plan bevat de realisatie van maximaal 35 woningen: circa L0 woningen worden levensloopbestendig, circaT eengezinswoningen en circa L8 appartementen. ln het midden van het plan komt een ontsluitingsweg. De herontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom stellen we een nieuw bestemmingsplan op. Gevraogde beslissing: 1. De 'nota van zienswijzen en de lijst van wijzigingen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 Rijen' vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24he Rijen, zoals vervat in het gml-bestand NL.IMRO. BPRectBuijsel2O24 ongewijzigd vast te stellen. Beoogd effect:

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de locatíe geschikt gemaakt voor het realiseren van verschillende typen woningen. Hiermee wordt de locatie toekomstig bestendig gemaakt en wordt er een invulling gegeven aan de woningopgave voor de kern Rijen. 2. Onderbouwing, aanpak, uitvoering Ru i mte I ij ke on d e rbouw i n g Voor de beoogde ontwikkeling is een bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in het wijzigen van bedrijfsbestemming in bestemming'Wonen' en 'Verkeer'. De huidige opstallen worden gesloopt om de bouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het plan bevat de realisatie van maximaal 35 woningen: circa 10 woningen worden levensloopbestendige (patio)woningen, circa 7 eengezinswoningen in het starterssegment en circa 18 appartementen. De appartementen worden tussen de 70 en 90 m2 groot. Hiermee ontstaat er een flexibel aanbod voor verschillende inkomens, voor starters, ouderen en gezinnen. ln het midden van het plan komt een ontsluitingsweg. Deze is zo gesitueerd dat er een eventuele vervolgfase aan de oostzijde mogelijk is. De herontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom stellen we een nieuw bestemmingsplan op. RS21.00066

Zaaknummer:346521

Be lei d- e n om gevingsospecte n

De ontwikkeling is getoetst aan het provinciale en gemeentelijke beleid. Hieraan wordt voldaan. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten en milieu-hygiënische aspecten. Alle bijbehorende (bureau)onderzoeken naar flora en fauna, geluid, bedrijven & milieuzonering en bodem zijn uitgevoerd. Er zijn geen omgevingsaspecten die een belemmering vormen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

lnvulling groen Tijdens de commissievergadering van 9 maart 2021, is er een aantal vragen gesteld over de groene invulling van het plan. Als vervolg daarop hebben wij samen met de ontwikkelaar gekeken naar de verdere invulling van de groene ruimte. De ontwikkeling voorziet in de herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie naar een locatie van woningbouw. De locatie is in de huidige situatie (voor bestemmingsplanwijziging) volledig verhard. Door de beoogde ontwikkeling neemt de verharding af en is er meer ruimte voor groen en waterinfiltratie op de locatie. De infiltratiecapaciteit is ingevuld aan de hand van het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan. Tenslotte wordt het vuilwater doormiddel van een gescheiden rioolstelsel aangesloten op het omliggende rioolstelsel. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan

het gemeentelijk waterbeleid. De ontwikkelaar neemt in de uitvoeringsfase extra maatregelen om ervoorte zorgen dat de ontwikkeling een groene uitstraling krijgt. De bestaande bomen blijven behouden. Daarnaast zullen de voortuinen worden voorzien van groene hagen. De voortuinen aan de Rector Buijselstraat hebben een diepte van ca. 3 meter en worden ook voorzien van groene hagen om deze straat een meer open en groene uitstraling te geven. De nieuwe straat haaks op de Rector Buijselstraat krijgt tevens een meer groene invulling. De strook met langsparkeren is aangepast naar een groenstrook met bomen.

Ter plaatse van de appartementen zal een gedeelte van de tuin langs de Rector Buijselstraat in eigendom van de VVE blijven als algemene ruimte, zodat het groene karakter gewaarborgd is. Ter plaatse van de parkeervakken op het eigen terrein van de appartementen zal gekozen worden voor halfopen verharding.

Tenslotte voorziet de ontwikkelaar de plat afgedekte gedeeltes van de patiowoningen aan de noordzijde van een groen dak. Dit helpt de verdere opvang van water op de locatie en ondersteund de biodiversiteit. ln de huidige situatie is er sprake van circa 5.600 m2 verharding op de locatie. Dit betekent dat in de huidige situatíe de locatie volledig verhard is. ln de toekomstige situatie wordt er op verschillende manieren onverhard terrein toegevoegd: ca. 1500 m2 voor- en achtertuinen (in geval van 50% verhard is dat ca. 750 m2

-

groen/onverha rd); ca. 150 m2 openbaar groen; ca. 225 m2 halfopen verhardíng ter plaatse van de parkeerplaatsen voor de appartementen; ca. 400 m2 plat dak dat ingericht kan worden als blauw/groen dak.

Als gemeente zelf kunnen we ervoor kiezen om de toekomstig openbare parkeerplaatsen ook in halfuerharding uit te voeren, dit zou dan gaan om een oppervlakte van circa 500 m2. We zullen de haalbaarheid hiervan dit in het volgende stadium verder uitwerken.

2

Door de beoogde inspanningen bereiken we een groener karakter in de omgeving. Hiermee wordt er voldoende aandacht en invulling aan de thema's groen en water gegeven.

Figuur 3. lnvulling van de locotie met groen, holfverharding en vergroende daken.

Welke wijzigingen willen we doorvoeren ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan? Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. ln deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is ingediend door het waterschap. Eén zienswijze is ingediend door een particulier. De zienswijzen richten zich tot verschillende onderdelen van het bestemmingspla n.

ln de nota van zienswijzen is een lijst met wijzigingen opgenomen. Het gaat hierbij enkel om wijzigingen in de toelichting van het bestemmingsplan. Hierdoor is er geen sprake van een gewijzigde vaststelling va n het bestem m ingsplan. Woterschop Het waterschap geeft aan dat een deel van het waterschapbeleid niet goed is overgenomen in de toelichting. Verder geeft het waterschap wel een positief wateradvies af. We passen deze teksten aan in de toelichting.

Particulier Reclamant stelt dat er stedenbouwkundig een kwaliteitsslag kan worden gemaakt om het industriële verleden van het dorp Rijen beter zichtbaar te maken in de ontwikkeling. Verder gaat reclamant in op de toepassing van (openbaar) groen. De stedenbouwkundige aspecten zullen in de verdere uitwerking van de plannen door de ontwikkelaar worden meegenoomen. Ten aanzien van toepassing van het groen is er sprake van een groenere invulling dan in de huidige situatie. zie ook argument 1.2.

3

oor de volledige beantwoording verwijzen we naar bijlage 'nota van zienswijzen en de lijst van rmbtshalve)wijzigingen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 Rijen'. . Alternatieven Een alternatieve keuze is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Op het moment dat u

besluit het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan blijft de huidige bestemming van kracht. Ter plaatse zijn dan niet de beoogde bouwplannen mogelijk. Tot slot kunt u ervoor kiezen het bestemmingsplan op nog andere punten te wijzigen. Eventuele wijzigingen moeten de toets van een 'goede ruimtelijke ordening' kunnen doorstaan en moeten worden onderbouwd. . Lasten, baten en dekking

tvestering:

lp 23 februari2O21- heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de nterieure grondexploitatieovereenkomst. Hierin zijn met de initiatiefnemer afspraken gemaakt ver met name kostenverhaal en locatie-eisen. Daarnaast zijn in de overeenkomst algemene fspraken opgenomen over de ontwikkeling, zoals aanpassing openbare ruimte, nutsvoorzieningen, 'arkeren, woning typologie, etc. )e initiatiefnemer wordt volledig eigenaar van de locatie. Daarmee ligt de volledige ontwikkeling olledig op eigen grond. De gemeente is híerdoor niet verantwoordelijk voor ontwikkelingskosten, osten voor het bouwrijp maken of voor het aanbieden van nutsvoorzieningen tot de perceelgrens )e gemeentelijke kosten zijn met de anterieure grondexploitatie voor de beoogde ontwikkeling olledig afgedekt.

r is een bankgarantie opgenomen. De bankgarantie voor het bouw- en woonrijp naken wordt gefaseerd afgebouwd, met respectievelijk 40 procent na het bouwrijp maken, 50 rrocent na het woonrijp maken en 10 procent na het verstrijken van de onderhoudstermijnen, elkens na schriftelijke goedkeuring van de gemeente op verzoek van exploitant. i. Duurzaamheid

tandachtspunten, op basis van de Klimaatkaart Gilze en Rijen, voor de locatie zijn de toenemende nate van hitte- en koudestress, de terugloop van bodemvruchtbaarheid, grote versteende en slecht loorlatende oppervlakten, toenemende mate van wateroverlast en afnemende vitaliteit van groen. )e kansen zijn het ontstenene van maaiveld en dakoppervlakten, compensatie hittestress door va rmte- en zonlichtwinning en efficiency bij grotere da koppervlakte n.

)p de locatie worden grote bedrijfsgebouwen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen kleinschaligere lebouwen bestemd voor wonen. Uit de waterparagraaf blijkt dat de verharding met 15-20% zal rfnemen. Hiermee wordt er ingespeeld op de aandachtspunten en kansen uit de klimaatkaart. i. Commissiebehandeling lijdens de commissievergadering van 9 maart 2021 hebben we u geïnformeerd over het lntwerpbestemmingsplan. Hierbij was er een aantal vragen over de toevoeging van groen in het llan. Onder'2. Onderbouwing'- lnvulling groen hebben wij daarom, samen met de ontwikkelaar :en onderbouwing gegeven over de toekomstige invulling van de openbare ruimte met groen. n de raadscommissie Ruimte van 29 juni 2021 is gesproken over het aanleggen van openbare rarkeerplaatsen in half verharding. Dit kan een positief effect geven op waterretentie en een groen ranzicht geven. Echter vergen half verharde parkeerplaatsen veel meer onderhoud.

4

Dit komt door de snelle groei van onkruid en grassen. Ze krijgen hierdoor snel een onverzorgd en verwaarloosd uiterlijk wat het straatbeeld niet ten goede komt. Er is daarmee geen sprake van een kwalitatieve toevoeging van groen en wordt dít niet passend gevonden in het stedelijk gebied. Daarnaast dragen half verharde parkeerplaatsen niet bij aan de inclusieve samenleving. lnwoners en bezoekers die slecht ter been zijn, of steunmiddelen gebruiken hebben bij half verharding te maken met een minder stabiele ondergrond. Gezien bovenstaande is daarom als gemeente in de kernen tot nu toe altijd gewerkt met volledig verha rde pa rkeerplaatsen. 7. Relatie ABG-Organisatie Er is geen relatie met de ABG-organisatie 8. Risico's Er is een kans dat door belanghebbenden beroep wordt ingedíend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een ingediend beroep kan leiden tot vertraging of tot vernietiging van het bestemmingsplan. 9. Vervolg

Plonning: Nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is gepubliceerd, kunnen belanghebbenden gedurende zes weken beroep instellen bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. lndien geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de termijn onherroepelijk en treedt het dírect in werking. Als er beroep wordt ingediend, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de zaak. Communicatie: De vaststelling van het bestemmingsplan zal via de gebruikelijke weg worden gepubliceerd in de Staatcourant, het digitale weekblad en in het Weekblad. De stukken worden op www. ruimtelijkepla nnen.nl geplaatst. Op het bestemmingsplan is afdeling 2 van hoofdstuk L van de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit betekent dat, índien beroep wordt ingesteld, een appellant in het beroepsschrift moet aangeven welke beroepsgronden hij aanvoert tegen het besluit. Het beroep wordt niet-ontvankelijk verklaard, indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend. Na afloop van de beroepstermijn van 6 weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Voorgaande nemen we op in de publicatie van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Het van toepassing verklaren van de Crisis- en herstelwet moet tot een versnelde behandeling van

eventuele beroepschriften

leiden.

BURGEMEESTER EN wETHouDERS vAN G'LZE EN

RrrEN

Raad d.d. lg _O? - 2O Zt

if*:ïj[ï15;r:",it'tn

ontwerp-raadsbesluit r\r €.t

R.M. (René)wiersema

secretaris

It sE<vwvvte^ voiór (fnachet

D.A. (Derk)Alssema CDA,$ei'vree,rLU.J*^1

Burgemeester u uD-*^

Biitage(n): 1. vostte stellen bestemmingsplon 2. Noto zienswiize en ambtshatve wiizisinsen

5

,iózrr*, ï\.

ck herl., Ua-. V.^cL)' t Qtrt 3 St<-v"n1 vtA eq ïorla^')í-?f.i.i.ie Groeur Gr|.z* iZ *Ut" t-lÏï:".?,-"ï:Uff".,j

"P