Raadsvoorstel krediet aankoop Vossenberg 7

RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte: Raadsvergadering: Cluster: Afdeling: Zaaknummer:

23 april 2024 13 mei 2024 RO - Projecten Ruimtelijke ontwikkeling 1070244

Agendapunt: Portefeuillehouder :

Wethouder Scheifes

Programma: Economie

Voorstel tot het voteren van een krediet voor de strategische aankoop Vossenberg 7 te Gilze

Voorgesteld besluit 1. Een krediet te voteren van € 881.300 voor de strategische aankoop van Vossenberg 7 te Gilze, waarop in een eerder stadium een voorkeursrecht is gevestigd; 2. De rentelasten van dit krediet en de kosten voor tijdelijk beheer/eigenaarslasten te dekken uit enerzijds, bestaande budgetten van de afdeling RO (mei 2024 t/m november 2025) en anderzijds vanuit de inkomsten van tijdelijke verhuur (met ingang van december 2025). 2. Eerdere besluitvorming - Collegevoorstel opdrachtomschrijving en voorlopige aanwijzing WVG d.d. 2 mei 2023; - Raadsbesluit Wet Voorkeursrecht Gemeenten d.d. 6 juli 2023. 3. Samenvatting De gemeenteraad van Gilze en Rijen stelt een krediet van € 881.300 beschikbaar aan het college voor de strategische aankoop van perceel en opstallen Vossenberg 7. Op deze gronden is door de raad op 6 juli 2023 een Wet Voorkeursrecht Gemeente gevestigd vooruitlopend op de verdere planontwikkeling voor de uitbreiding van bedrijventerrein Midden Brabant Poort.

Voorstel 4. Inleiding In 2023 is door ons college en uw raad een wet voorkeursrecht (hierna WVG) gevestigd over de gronden van de mogelijke verdere uitbreiding van bedrijventerrein Midden Brabant Poort. Dit mede omdat alle gronden in Midden Brabant Poort fase 1 uitgegeven waren. De WVG dient als voorbescherming om de door de gemeenteraad gewenste ontwikkeling zoals vastgelegd in de geldende structuurvisie Gilze en Rijen mogelijk te maken. Het geeft de gemeente een betere positie op de grondmarkt en verplicht eigenaren om de gronden als eerste aan te bieden aan de gemeente. Op dit moment wordt de haalbaarheid van de gewenste ontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2 onderzocht. Er wordt onder andere gewerkt aan een behoefteonderzoek naar bedrijventerreinen in de gemeente tot 2040 en ook andere aspecten zoals o.a. financiën, stikstof, duurzaamheid en energie. De verwachting is dat ons college in de tweede helft van 2024 een besluit kan nemen over de verdere voortgang en uw raad kan verzoeken tot het vaststellen van een grondexploitatie voor de verdere ontwikkeling. Op dat moment zijn er ook middelen voor de aankoop van de gronden waarop de WVG gevestigd is. Deze middelen zijn er nu niet en uw raad dient dus voor een aankoop steeds een krediet beschikbaar te stellen.

Zaaknummer: 1070244

Een van de eigenaren in het gebied (Vossenberg 7) wil verkopen en heeft dringend verzocht dat de gemeente een bod doet om een andere optie elders voor aankoop van een pand niet te laten lopen. De eigenaren willen hun bedrijfsvoering graag in de gemeente Tilburg voortzetten waar ze niet gehinderd worden door het bedrijventerrein Midden Brabant Poort. De gemeente heeft hiervoor een eigen taxatie uitgezet maar ook aangegeven te willen onderhandelen. Daarop hebben de eigenaren een aanbod gedaan, waardoor op dit moment deze aankoop aan uw raad voorgelegd wordt als strategische aankoop vooruitlopend op de mogelijke planontwikkeling.

Figuur 1: Tekening gebied structuurvisie bedrijventerrein Midden Brabant Poort fase 2 - In blauw gearceerd de locaties waarover de WVG gevestigd is; - In de rode rechthoek de locatie van Vossenberg 7 met opstallen; - Lichtgroen, gronden in eigendom gemeente en reeds in gemeentelijke grondexploitatie Midden Brabant Poort fase 2; - Donkergroen, gronden in eigendom gemeente maar nog niet in een grondexploitatie. 5. Argumenten 1.1 Het budgetrecht is aan de raad De gemeenteraad heeft op 6 juli 2023 WVG gevestigd op de blauw gearceerde onderdelen van figuur 1. Deze blauw gearceerde delen zijn nog geen onderdeel van een lopende grondexploitatie. Dit geldt dus ook voor Vossenberg 7 (rood gearceerd) en daarom spreken we van een strategische aankoop, waarvoor we bij de gemeenteraad een krediet moeten aanvragen. Deze aankoop wordt in een later stadium mogelijk opgenomen in een nieuw vast te stellen grondexploitatie voor het gebied. 1.2 Wensen en bedenkingen hebben reeds plaatsgevonden bij het vestigen van de WVG in juli 2023 In de financiële verordening is onderstaand artikel opgenomen over collegebesluiten ten aanzien van grote onderwerpen:

Zaaknummer: 1070244

Art. 8. Wensen en bedenkingen over grote onderwerpen In het kader van de actieve informatieplicht beslissen burgemeester en wethouders niet over: a. de aan- en verkoop van goederen, werken en diensten indien deze niet passen binnen het bestaand beleid en het daarbij behorende financiële kader en groter dan € 100.000; b. het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan € 25.000, en c. het verstrekken van kapitaal aan instellingen en ondernemingen, dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van burgemeester en wethouders te brengen. Doordat zowel ons college als uw gemeenteraad in het verleden hebben besloten tot het vestigen van WVG op betreffende locatie, is hiermee voldaan aan de informatieplicht en is uw gemeenteraad in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Doordat WVG is gevestigd, past deze aankoop binnen het bestaande beleid en de gestelde kaders (WVG). 1.3 Het aanbod van de eigenaren is financieel aantrekkelijk Het pand staat op de website Funda te koop voor € 950.000. Het door de eigenaren gedane aanbod is € 875.000. De eigenaren hebben wel 1,5 jaar eigen gebruik bedongen i.v.m. verhuizen en aanpassen nieuwe locatie in Tilburg. Dit is een gebruikelijke eis.

Dit vertegenwoordigt een waarde van € 15.000 aan huuropbrengsten (€ 10.000 per jaar), waardoor de totale waarde voor de eigenaren € 890.000 is. Dit aanbod is lager dan de door gemeente getaxeerde waarde van € 900.000 en behoorlijk lager dan de waarde die geldt bij een aankoop onder de onteigeningswet. Dat dit bod gunstig is voor gemeente is ook bevestigd door de ingeschakelde expert Gloudemans taxateurs. 1.4 Door aankoop behoedt gemeente zich voor mogelijke procedure en planschade door eigenaren De eigenaren hebben een eenmalig aanbod gedaan. Indien de gemeente dit weigert kan de eigenaar volgens de wetgeving omtrent WVG verkopen aan derden maar blijft de WVG wel gevestigd. De kans is echter groot, dat een volgende eigenaar de maximale opbrengst wil onder de WVG. Bij aankoop op dit moment zorgt de gemeente er voor dat dit niet gebeurt en dat de huidige of nieuwe eigenaar ook geen zienswijzen en beroepen kan indienen tegen de ruimtelijke procedure van uitbreiding welke waarschijnlijk speelt in 2025/2026. Dit is met andere woorden een eenmalige kans om de gronden voor een dusdanige prijs aan te kopen en strategisch te verwerven. Dit met minder kansen op beroep en planschade in de ruimtelijke procedure van de mogelijke planontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2.

1.5 Bij niet ontwikkelen Vossenberg 7 kan gemeente zonder verlies het pand onderhouden of weer verkopen De exacte grootte van de ontwikkeling van Midden Brabant Poort fase 2 is op dit moment nog ongewis. Indien dit perceel en opstallen toch niet wordt ontwikkeld, heeft de gemeente uiteraard de mogelijkheid om het nog te verkopen op de woningmarkt. Daarnaast worden de structurele eigenaarslasten gecompenseerd door de verhuuropbrengsten (afgezien van de periode mei 2024 t/ m november 2025). 1.6 De ontbindende voorwaarde krediet raad is opgenomen in de koopovereenkomst Er is de ontbindende voorwaarde opgenomen, dat de gemeenteraad het voorgestelde krediet wel moet voteren, alvorens de transactie kan passeren bij de notaris.

Zaaknummer: 1070244

1.7 Er vindt actief beheer plaats In het buitengebied kan er door slecht toezicht en beheer mogelijk verloedering ontstaan. De eigenaren hebben voor de eerste 1,5 jaar na aankoop nog de eigen bewoning. Dit is gebruikelijk en geeft hen de tijd om te verhuizen. Daarna worden de panden actief beheertd en verhuurd. Dit gebeurt ook in het project Spoorzone. 6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 De waarde van het perceel en opstallen kan dalen Gegeven de huidige woningmarkt verwachten we niet dat de waarde van het perceel en opstallen de komende jaren daalt, maar theoretisch gezien bestaat dit risico altijd. 1.2 Risico bij geen verdere ontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2 Mocht het perceel en de opstallen van Vossenberg 7 niet ontwikkeld worden in de uitbreiding Midden Brabant Poort fase 2, dan kan het pand weer verkocht worden nadat de ruimtelijke procedure voor de uitbreiding fase 2 afgerond is. Ook langdurige verhuur is een optie, aangezien het pand in goede staat is en de jaarlijkse baten hoger zijn dan de kosten. 1.3 Er is ondanks de gevestigde WVG geen krediet voor aankoop beschikbaar voor het college Het vestigen van de WVG door de gemeenteraad betekent niet dat er hiermee ook krediet is gevoteerd voor deze aankoop. Daarom vragen we dat aan via dit raadvoorstel en -besluit. In de koopovereenkomst is daarom ook een ontbindende voorwaarde opgenomen voor dit onderdeel. 7.

Alternatieven Uw raad kan besluiten het krediet niet te voteren. Dan wordt de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst van kracht en gaat de koop niet door. Dit is een wettelijke verplichting. De eigenaar kan vervolgens conform de wetgeving omtrent WVG verkopen aan derden, waarbij de WVG wel gevestigd blijft. Echter, de kans dat een volgende koper in een later stadium een dergelijk bod van de gemeente accepteert wordt zeer laag ingeschat. Bovendien kan de nieuwe eigenaar zienswijzen en beroep indienen tegen de ruimtelijke procedure. 8. Lasten, baten en dekking Eenmalige kosten aankoop: De totale aankoopkosten bedragen € 881.300. Hiervoor vragen we krediet aan bij de gemeenteraad. - Aankoopsom: € 875.000 - Taxatie Gloudemans: € 2.250 - Verkennend bodemonderzoek: € 2.300 - Notariskosten: € 1.750 - Totaal: € 881.300 Structurele lasten per jaar: Vanaf het moment van aankoop (mei 2024) komen de eigenaarslasten voor rekening van de gemeente. Het betreft hier belastingen, verzekeringen en onderhoud. Deze lasten bedragen € 5.000 per jaar. Daarnaast hebben we te maken met jaarlijkse rentekosten ad. € 4.400. Dit betekent dat de jaarlijkse lasten € 9.400 bedragen. Hier staat tegenover dat we inkomsten krijgen wanneer we het pand verhuren.

Deze inkomsten worden ingeschat op € 10.000 per jaar en zijn gebaseerd op de inkomsten die we genereren voor de panden die we in bezit hebben voor het project spoorzone. Doordat de huidige eigenaren 1,5 jaar eigen gebruik hebben bedongen, genereren we deze inkomsten pas met ingang van december 2025.

Zaaknummer: 1070244

Concreet betekent dit, dat voor 2024 sprake is van € 6.300 aan kosten (€ 9.400 per jaar, 8 maanden), zonder dat hier inkomsten tegenover staan. Voor 2025 is sprake is van € 8.600 aan kosten (€ 9.400 per jaar, 11 maanden), zonder dat hier inkomsten tegenover staan. De nadelen voor 2024 (€ 6.300) en 2025 (€ 8.600) kunnen we gezien de relatief geringe bedragen, dekken binnen bestaande budgetten van de afdeling ruimtelijke ontwikkeling. Vanaf december 2025 zijn de jaarlijkse inkomsten uit verhuur (€ 10.000) groot genoeg om de jaarlijkse eigenaarskosten plus rente te dekken (€ 9.400). 9. Duurzaamheid en inclusie De strategische aankoop heeft geen relatie met duurzaamheid of inclusie. Dit wordt uiteraard wel meegenomen in de ontwikkeling van Midden Brabant Poort fase 2. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Niet van toepassing. Dit een ontwikkeling voor gemeente Gilze en Rijen. 11. Communicatie en vorm van participatie - College en raadsbesluiten worden via samenvatting gecommuniceerd; - Participatie met belanghebbenden vindt pas plaats als het college en raad besluiten tot verdere planuitwerking Midden Brabant Poort n.a.v. de haalbaarheidsstudie welke op dit moment plaatsvindt. 12.

Vervolg Planning: - Raadsbesluit op krediet 13 mei 2024; - Transport koopakte 16 mei 2024; - Onderzoek haalbaarheid en vervolg ontwikkeling met mogelijke gewijzigde grondexploitatie fase II in de tweede helft van 2024 met hierin financiële ruimte voor aankoop overige gronden in WVG gebied.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.M. (Monique) van Bavel

D.A. (Derk) Alssema

Secretaris

Burgemeester

Bijlage(n): N.V.T.

Zaaknummer: 1070244

Agendapunt Vergadering d.d. 13 mei 2024 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1070244; besluit: 1. Een krediet te voteren van € 881.300 voor de strategische aankoop van Vossenberg 7 te Gilze, waarop in een eerder stadium een voorkeursrecht is gevestigd; 2. De rentelasten van dit krediet en de kosten voor tijdelijk beheer/eigenaarslasten te dekken uit enerzijds, bestaande budgetten van de afdeling RO (mei 2024 t/m november 2025) en anderzijds vanuit de inkomsten van tijdelijke verhuur (met ingang van december 2025). Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 mei 2024

DE RAAD VOORNOEMD,

de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 1070244