Raadsvoorstel krediet aankoop Vossenberg 5

RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte: Raadsvergadering: Cluster: Afdeling: Zaaknummer:

11 maart 2025 24 maart 2025 RO - Projecten Ruimtelijke ontwikkeling 1099503

Portefeuillehouder :

Wethouder Scheifes

Programma: Economie

Voorstel tot het voteren van een krediet voor de strategische aankoop Vossenberg 5 te Gilze

Voorgesteld besluit 1. Een krediet te voteren van € 613.000,00 voor de strategische aankoop van Vossenberg 5 te Gilze, waarop in een eerder stadium een voorkeursrecht is gevestigd; 2. De rentelasten van dit krediet en de kosten voor tijdelijk beheer/eigenaarslasten te dekken uit enerzijds, bestaande budgetten van de afdeling RO (mei 2025 t/m april 2027) en anderzijds vanuit de inkomsten van tijdelijke verhuur (met ingang van mei 2027). 2. Eerdere besluitvorming - Collegevoorstel opdrachtomschrijving en voorlopige aanwijzing WVG d.d. 2 mei 2023; - Raadsbesluit Wet Voorkeursrecht Gemeenten d.d. 6 juli 2023; - Raadsbesluit strategische aankoop Vossenberg 7 d.d. 13 mei 2024. 3. Samenvatting De gemeenteraad heeft op 6 juli 2023 een voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd voor mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein Midden Brabant Poort. Op 16 mei 2024 werd de woning aan de Vossenberg 7 strategisch aangekocht. Nu heeft de eigenaar van de naast gelegen woning Vossenberg 5 zijn woning ook aangeboden. Omdat er nog geen budget beschikbaar is, wordt aan de raad het daarvoor nodige krediet aangevraagd, net zoals dat eerder gebeurde bij de aankoop van Vossenberg 7.

Voorstel 4. Inleiding In 2023 is door ons college en uw raad een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna WVG) gevestigd op de gronden van de mogelijke verdere uitbreiding van bedrijventerrein Midden Brabant Poort. Dit mede omdat alle gronden in Midden Brabant Poort fase 1 uitgegeven waren. De WVG dient als voorbescherming om de door de gemeenteraad gewenste ontwikkeling zoals vastgelegd in de geldende structuurvisie Gilze en Rijen mogelijk te maken. Het geeft de gemeente een betere positie op de grondmarkt en verplicht eigenaren om de gronden als eerste aan te bieden aan de gemeente. Op dit moment wordt de haalbaarheid van de gewenste ontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2/3 onderzocht. Er wordt onder andere gewerkt aan een behoefteonderzoek naar bedrijventerreinen in de gemeente tot 2040 en ook andere aspecten zoals o.a. financiën, stikstof, duurzaamheid en energie. De verwachting is dat ons college in Q2 2025 een besluit kan nemen over de verdere voortgang en uw raad kan verzoeken tot het vaststellen van een grondexploitatie voor de Zaaknummer: 1099503

verdere ontwikkeling. Op dat moment zijn er ook middelen voor de aankoop van de gronden waarop de WVG gevestigd is. Deze middelen zijn er nu niet en uw raad dient dus voor een aankoop steeds een krediet beschikbaar te stellen. Voor de aankoop van Vossenberg 7 heeft de raad eerder al krediet beschikbaar gesteld en nu wordt hetzelfde gevraagd voor de aankoop van Vossenberg 5. Bij de onderhandelingen is de eigenaar uiteindelijk akkoord gegaan met € 605.000,00. Eerder had onze taxateur de woning gewaardeerd op € 625.000,00. Deze aankoop moet echter wel aan college en raad voorgelegd worden als strategische aankoop vooruitlopend op de mogelijke planontwikkeling.

Figuur 1: Tekening gebied structuurvisie bedrijventerrein Midden Brabant Poort fase 2/3 - In blauw gearceerd de locaties waarover de WVG gevestigd is; - In de rode rechthoek de locatie van Vossenberg 5 met opstallen; - Lichtgroen, gronden in eigendom gemeente en reeds in gemeentelijke grondexploitatie Midden Brabant Poort fase 2; - Donkergroen, gronden in eigendom gemeente maar nog niet in een grondexploitatie. 5. Argumenten 1.1 Het budgetrecht is aan de raad De gemeenteraad heeft op 6 juli 2023 WVG gevestigd op de blauw gearceerde onderdelen van figuur 1. Deze blauw gearceerde delen zijn nog geen onderdeel van een lopende grondexploitatie. Dit geldt dus ook voor Vossenberg 5 (rood gearceerd) en daarom spreken we van een strategische aankoop, waarvoor we bij de gemeenteraad een krediet moeten aanvragen. Deze aankoop wordt in een later stadium mogelijk opgenomen in een nieuw vast te stellen grondexploitatie voor het gebied. 1.2 Wensen en bedenkingen hebben reeds plaatsgevonden bij het vestigen van de WVG in juli 2023 In de financiële verordening is onderstaand artikel opgenomen over collegebesluiten ten aanzien van grote onderwerpen:

Zaaknummer: 1099503

Art. 8. Wensen en bedenkingen over grote onderwerpen In het kader van de actieve informatieplicht beslissen burgemeester en wethouders niet over: a. de aan- en verkoop van goederen, werken en diensten indien deze niet passen binnen het bestaand beleid en het daarbij behorende financiële kader en groter dan € 100.000; b. het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan € 25.000, en c. het verstrekken van kapitaal aan instellingen en ondernemingen, dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van burgemeester en wethouders te brengen. Doordat zowel ons college als uw gemeenteraad in het verleden hebben besloten tot het vestigen van WVG op betreffende locatie, is hiermee voldaan aan de informatieplicht en is uw gemeenteraad in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Doordat WVG is gevestigd, past deze aankoop binnen het bestaande beleid en de gestelde kaders (WVG). 1.3 Het aanbod van de eigenaren is financieel aantrekkelijk De eigenaren boden de woning aan voor € 625.000,00 maar zijn akkoord gegaan met € 605.000,00.

Omdat ze nog geen zicht hebben op een andere woning hebben ze wel bedongen dat ze nog maximaal 2 jaar na notarieel transport om niet in deze woning mogen verblijven, waarbij de kosten van gas, water en licht uiteraard wel voor hun rekening komen. Dit vertegenwoordigt een waarde van € 20.000,00 aan huuropbrengsten (€ 10.000,00 per jaar), waardoor de totale waarde voor de verkopende partij € 625.000,00 is. Dit aanbod is gelijk aan de door gemeente getaxeerde waarde van € 625.000,00 en behoorlijk lager dan de waarde die geldt bij een aankoop conform onteigeningswetgeving. 1.4 Door aankoop behoedt gemeente zich voor mogelijke procedure en planschade door eigenaren Indien de gemeente dit bod weigert kan de eigenaar volgens de wetgeving omtrent WVG verkopen aan derden maar blijft de WVG wel gevestigd. De kans is echter groot, dat een volgende eigenaar de maximale opbrengst wil onder de WVG. Bij aankoop op dit moment zorgt de gemeente ervoor dat dit niet gebeurt en dat de huidige of nieuwe eigenaar ook geen zienswijzen en beroepen kan indienen tegen de ruimtelijke procedure van uitbreiding welke waarschijnlijk speelt in 2025/2026. Dit is met andere woorden een eenmalige kans om de gronden voor een dusdanige prijs aan te kopen en strategisch te verwerven.

Dit met minder kansen op beroep en planschade in de ruimtelijke procedure van de mogelijke planontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2/3. 1.5 Bij niet ontwikkelen Vossenberg 7 kan gemeente zonder verlies het pand onderhouden of weer verkopen De exacte grootte van de ontwikkeling van Midden Brabant Poort fase 2/3 is op dit moment nog ongewis. Indien dit perceel en opstallen toch niet wordt ontwikkeld, heeft de gemeente uiteraard de mogelijkheid om het nog te verkopen op de woningmarkt. Daarnaast worden de structurele eigenaarslasten gecompenseerd door de verhuuropbrengsten (afgezien van de periode mei 2025 t/m april 2027). 1.6 De ontbindende voorwaarde krediet raad is opgenomen in de koopovereenkomst Er is de ontbindende voorwaarde opgenomen, dat de gemeenteraad het voorgestelde krediet wel moet voteren, alvorens de transactie kan passeren bij de notaris.

Zaaknummer: 1099503

1.7 Er vindt actief beheer plaats In het buitengebied kan er door slecht toezicht en beheer mogelijk verloedering plaatsvinden. De eigenaren mogen de woning nog maximaal 2 jaar na het notariële transport de woning om niet gebruiken. Indien zij daarna nog geen woning hebben, mogen zij de woning huren totdat de gemeente de woning nodig heeft. Indien de eigenaren wel eerder een andere woning betrekken, zal de woning in beheer worden gegeven aan een professionele partij zoals in het project Spoorzone. 6. Risico’s en kanttekeningen 1.1 De waarde van het perceel en opstallen kan dalen In het geval de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en/of bij geen verdere ontwikkeling en/of geen gehele ontwikkeling, dan geldt voor de aankoop van Vossenberg 5 (net als bij de eerder aankoop van Vossenberg 7) het risico op afwaardering. Afwaardering betekent een onttrekking aan de algemene reserve grondexploitatie en dat heeft gevolgen voor het weerstandsvermogen 1.2 Risico bij geen verdere ontwikkeling Midden Brabant Poort fase 2 Mocht het perceel en de opstallen van Vossenberg 7 niet ontwikkeld worden in de uitbreiding Midden Brabant Poort fase 2/3, dan kan het pand weer verkocht worden nadat de ruimtelijke procedure afgerond is. Ook langdurige verhuur is een optie, aangezien het pand in goede staat is en de jaarlijkse baten hoger zijn dan de kosten.

1.3 Er is ondanks de gevestigde WVG geen krediet voor aankoop beschikbaar voor het college Het vestigen van de WVG door de gemeenteraad betekent niet dat er hiermee ook krediet is gevoteerd voor deze aankoop. Daarom vragen we dat aan via dit raadvoorstel en -besluit. In de koopovereenkomst is daarom ook een ontbindende voorwaarde opgenomen voor dit onderdeel. 7. Alternatieven Uw raad kan besluiten het krediet niet te voteren. Dan wordt de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst van kracht en gaat de koop niet door. Dit is een wettelijke verplichting. De eigenaar kan vervolgens conform de wetgeving omtrent WVG verkopen aan derden, waarbij de WVG wel gevestigd blijft. Echter, de kans dat een volgende koper in een later stadium een dergelijk bod van de gemeente accepteert wordt zeer laag ingeschat. Bovendien kan de nieuwe eigenaar zienswijzen en beroep indienen tegen de ruimtelijke procedure. 8. Lasten, baten en dekking Eenmalige kosten aankoop: De totale aankoopkosten bedragen € 613.300,00. Hiervoor vragen we krediet aan bij de gemeenteraad. - Aankoopsom: € 605.000,00 - Taxatie Gloudemans: € 2.500,00 - Verkennend bodemonderzoek: € 3.500,00 - Notariskosten: € 2.000,00 - Totaal: € 613.000,00 Structurele lasten per jaar: Vanaf het moment van aankoop (april 2025) komen de eigenaarslasten voor rekening van de gemeente. Het betreft hier belastingen, verzekeringen en onderhoud.

Deze lasten bedragen

Zaaknummer: 1099503

€ 5.000,00 per jaar. Daarnaast hebben we te maken met jaarlijkse rentekosten ad € 3.000,00. Dit betekent dat de jaarlijkse lasten € 8.000,00 bedragen. Hier staat tegenover dat we inkomsten krijgen wanneer we het pand verhuren. Deze inkomsten worden ingeschat op € 10.000,00 per jaar en zijn gebaseerd op de inkomsten die we genereren voor de panden die we in bezit hebben voor het project spoorzone. Doordat de huidige eigenaren 2 jaar eigen gebruik hebben bedongen, genereren we deze inkomsten pas met ingang van mei 2027. Concreet betekent dit, dat voor 2025 sprake is van € 5.300,00 aan kosten (€ 8.000,00 per jaar, 8 maanden), zonder dat hier inkomsten tegenover staan. Voor 2026 is sprake is van € 8.000,00 aan kosten (€ 8.000,00 per jaar), zonder dat hier inkomsten tegenover staan. Voor 2027 is sprake van € 2.700,00 aan kosten. De nadelen voor 2025 (€ 5.300,00) en 2026 (€ 8.000,000) en 2027 (€ 2.700,00) kunnen we gezien de relatief geringe bedragen, dekken binnen bestaande budgetten van de afdeling ruimtelijke ontwikkeling, zoals exploitatie algemene gronden. Vanaf mei 2027 zijn de jaarlijkse inkomsten uit verhuur (€ 10.000,00) groot genoeg om de jaarlijkse eigenaarskosten plus rente te dekken (€ 8.000,00). 9. Duurzaamheid en inclusie De strategische aankoop heeft geen relatie met duurzaamheid of inclusie.

Dit wordt uiteraard wel meegenomen in de ontwikkeling van Midden Brabant Poort fase 2/3. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Niet van toepassing. Dit een ontwikkeling voor gemeente Gilze en Rijen. 11. Communicatie en vorm van participatie - College en raadsbesluiten worden via samenvatting gecommuniceerd; - Participatie met belanghebbenden vindt pas plaats als het college en raad besluiten tot verdere planuitwerking Midden Brabant Poort n.a.v. de haalbaarheidsstudie welke op dit moment plaatsvindt. 12. Vervolg Planning: - Raadsbesluit op krediet 24 maart 2025; - Transport koopakte april 2025;

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.M. (Monique) van Bavel

D.A. (Derk) Alssema

Secretaris

Burgemeester

Bijlage(n): N.V.T.

Zaaknummer: 1099503

Agendapunt Vergadering d.d. 24 maart 2025 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. ; besluit: 1. Een krediet te voteren van € 613.000,00 voor de strategische aankoop van Vossenberg 5 te Gilze, waarop in een eerder stadium een voorkeursrecht is gevestigd; 2. De rentelasten van dit krediet en de kosten voor tijdelijk beheer/eigenaarslasten te dekken uit enerzijds, bestaande budgetten van de afdeling RO (mei 2025 t/m april 2027) en anderzijds vanuit de inkomsten van tijdelijke verhuur (met ingang van mei 2027). Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 24 maart 2025

DE RAAD VOORNOEMD,

de griffier,

de voorzitter,

M.J. Geerts

D.A. Alssema

Zaaknummer: 1099503