Raadsvoorstel Grex Tussen de Leijen

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

31 januari 2022 Paul Nouwen

Agendapunt: Portefeuillehouder:

Projecten Ruimtelijke ontwikkeling

Programma:

Wethouder Vermorken Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel tot in exploitatie nemen van het zuidelijke deel van het plangebied “Tussen de Leijen” en deze gronden toevoegen aan de lopende grondexploitatie (reeds in exploitatie genomen gronden in het noordelijk deel van het plangebied).

1. Samenvatting Aanleiding: De gemeente wil het gehele plangebied “Tussen de Leijen” in ontwikkeling brengen. Daartoe is een stedenbouwkundige schets opgesteld, een groenplan gemaakt, zijn er (milieu)onderzoeken verricht en hebben er een voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegen. Het bestemmingsplan voor “Tussen de Leijen” wordt parallel met dit voorstel aan de raad voorgelegd ter vaststelling. De financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan dient te worden onderbouwd; daartoe is een grondexploitatie opgesteld voor het gehele plangebied “Tussen de Leijen”. Dit betekent dat het zuidelijk deel van het plangebied in exploitatie kan worden genomen en deze gronden kunnen worden toegevoegd aan de lopende grondexploitatie. Gevraagde beslissing: 1. Het zuidelijke deel van het plangebied “Tussen de Leijen” in exploitatie te nemen en deze gronden toe te voegen aan de lopende grondexploitatie “Tussen de Leijen”. 2. De bijgevoegde grondexploitatie “Tussen de Leijen” vast te stellen. Beoogd effect: De grondexploitatie laat een positief resultaat zien. Hiermee is het vast te stellen bestemmingsplan voor het gebied “Tussen de Leijen” financieel onderbouwd en de haalbaarheid getoetst. De ontwikkeling van “Tussen de Leijen” kan, na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, in uitvoering worden gebracht. 2.

Onderbouwing, aanpak, uitvoering Diverse ontwikkelingen zijn te zien op onze woningmarkt; zoals bijvoorbeeld de groeiende bevolking van de gemeente, de huishoudensverdunning, verhuisbewegingen van stad naar platteland, stagnatie in de bouwprocessen door veranderende wet- en regelgeving en de vergrijzing. De woningmarkt komt hierdoor verder onder druk te staan. De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de prognose berekend was. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. De gemeente wil het gehele plangebied “Tussen de Leijen” in ontwikkeling brengen. Daartoe is een stedenbouwkundige schets opgesteld, een groenplan gemaakt, zijn er (milieu)onderzoeken verricht

Zaaknummer: 358250

en hebben er een voorontwerp en ontwerp bestemmingsplan ter visie gelegen. Het bestemmingsplan voor “Tussen de Leijen” wordt parallel met dit voorstel aan de raad voorgelegd ter vaststelling. In het plangebied zijn maximaal 375 woningen mogelijk. De financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan dient te worden onderbouwd; daartoe is een grondexploitatie opgesteld voor het gehele plangebied van “Tussen de Leijen”. Inmiddels heeft de provincie Noord-Brabant ingestemd met het volledig in ontwikkeling brengen van het plangebied en het daarmee mogelijk maken van het realiseren van 375 woningen. Dit betekent dat het zuidelijk deel van het plangebied in exploitatie kan worden genomen en deze gronden kunnen worden toegevoegd aan de lopende grondexploitatie. Deze grondexploitatie heeft nu betrekking op de reeds in exploitatie genomen gronden in het noordelijk deel van het plangebied. Het in exploitatie nemen van de overige gronden en daarmee het realiseren van 375 woningen mogelijk maken, sluit aan bij de ambities zoals opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2021 en de woonvisie. Het plangebied “Tussen de Leijen”, conform bestemmingsplangrenzen, ziet er dan als volgt uit:

De raad is middels een apart raadsvoorstel gevraagd om de door het college op 7 december 2021 opgelegde geheimhouding op de bijlage bij dit raadsvoorstel te bekrachtigen. 3. Alternatieven Er zijn geen alternatieven 4. Lasten, baten en dekking Investering: De onderstaande tabel geeft de opbouw van het resultaat van de grondexploitatie op hoofdlijnen weer. Het dashboard met verdere details wordt onder geheimhouding aan de raad verstrekt.

Zaaknummer: 358250

KOSTEN (boekwaarde + prognose) Verwerving grond & opstal Sloop grond & opstal Onderzoeken Saneren & grondwerken Voorzieningen bouwrijp Voorzieningen woonrijp Voorbereiding, toezicht en uitvoering Plankosten Tijdelijk beheer Planschade Rente en indexering Totaal kosten

26.236.486

OPBRENGSTEN (boekwaarde + prognose) Opbrengsten uit verkopen Opbrengsten in beheer gegeven gronden Opbrengsten uit overige bijdragen Indexering Totaal opbrengsten

30.581.457

Resultaat (op eindwaarde)

4.344.971

Eenmalige kosten: De eenmalige kosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. Structurele kosten: De structurele kosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. Dekking: Het financieel positieve resultaat van de grondexploitatie komt ten goede aan de algemene reserve grondexploitatie en wordt meegenomen in de doorrekening van het weerstandsvermogen en verwerkt in de jaarstukken 2021. 5. Duurzaamheid Het te realiseren plan voor “Tussen de Leijen” is een duurzaam plan. Voor verdere toelichting verwijzen we naar het bestemmingsplan. 6. Relatie ABG-Organisatie Niet van toepassing. 7. Risico’s 1. De financiële risico’s kunnen worden opgevangen binnen de grondexploitatie De grondexploitatie gaat uit van ontwikkelkosten (grondaankopen, planschades, sloop, bouw- en woonrijp maken, milieu, interne kostenuren, rente e.d.) alsmede opbrengsten. De boekwaarde met betrekking tot het gehele plangebied is meegenomen, waar mogelijk zijn de aannames en kengetallen waarvan is uitgegaan extern getoetst, een verkavelingsplan is uitgewerkt, een planschaderisicoanalyse is uitgevoerd en de potentiële opbrengsten zijn onderbouwd met de vigerende grondprijzenbrief en een gesloten bouwclaimovereenkomst. Kortom de gehanteerde ramingen zijn terdege onderbouwd.

Daarnaast is aan de kostenkant ruimte voor onvoorziene posten meegenomen en aan de opbrengstenkant gematigd geïndexeerd (conform Zaaknummer: 358250

BBV-regelgeving). Gelet op het verwachte positieve resultaat, kunnen deze risico’s vooralsnog worden opgevangen binnen de grondexploitatie (winstverdamping). 2. De opgestelde grondexploitatie is robuust De grondexploitatie gaat uit van een fasering van 10 jaren. Deze fasering is ruim; versnelling in de uitvoering en daarmee de fasering kan worden aangebracht. Dit zal het resultaat van de grondexploitatie positief beïnvloeden. Dit is ook in lijn met de motie 2021-48 die de raad op 11 november 2021 heeft aangenomen bij de behandeling van de Begroting 2022. Versnelling zal, conform de motie, pas opgenomen worden in de grondexploitatie nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden en de uitgiftestrategie daarop gebaseerd is. 8. Vervolg Planning: De planning van de uitvoering van dit voorstel hangt nauw samen met de planning en de uitvoering van de planning van het bestemmingsplan “Tussen de Leijen”. Het bestemmingsplan “Tussen de Leijen” wordt, gelijktijdig met dit voorstel, aan de raad aangeboden. Communicatie: De communicatie zal over het bestemmingsplan “Tussen de Leijen” plaatsvinden. Over de grondexploitatie zal alleen gecommuniceerd worden dat deze een positief resultaat brengt.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN

R.M. (René) Wiersema Secretaris

Bijlage(n) :

D.A. (Derk) Alssema Burgemeester

Onder geheimhouding: de grondexploitatieberekening “Tussen de Leijen”

Zaaknummer: 358250

Agendapunt Vergadering d.d. 31 januari 2022 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 358250;

gelet op het bepaalde in ; besluit:

1. Het zuidelijke deel van het plangebied “Tussen de Leijen” in exploitatie te nemen en deze gronden toe te voegen aan de lopende grondexploitatie “Tussen de Leijen”. 2. De bijgevoegde grondexploitatie “Tussen de Leijen” vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 31 januari 2022 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 358250

Zaaknummer: 358250