Raadsvoorstel bestemmingsplan Oranjestraat 100, Gilze
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte: Raadsvergadering: Cluster: Afdeling: Zaaknummer:
12 maart 2024 25 maart 2024 RO - Ruimtelijke Ordening Ruimtelijke ontwikkeling 1055165
Agendapunt: Portefeuillehouder:
Programma:
Wethouder Machielsen
Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening
Voorstel tot vaststelling Bestemmingsplan Oranjestraat 100 Gilze
1. Voorgesteld besluit 1. dat geen exploitatieplan nodig is; 2. het bestemmingsplan Oranjestraat 100 Gilze (NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01) ongewijzigd vast te stellen. 2. Eerdere besluitvorming Voorliggend plan betreft de bouw van twee vrijstaande woningen in het lint van de Oranjestraat. In 2017 is een plan voor zes woningen op het achtererf van Oranjestraat 100 niet vastgesteld door de gemeenteraad (RS17.00310). Deze woningen waren geprojecteerd binnen de open groene zone, zoals weergegeven op afbeelding 1. Hierna hebben er verschillende beroepsprocedures gespeeld tot aan de Raad van State. De gemeente is uiteindelijk in het gelijk gesteld. Het college heeft op 5 december 2023 besloten: 1. In te stemmen met de bijgevoegde Nota van vooroverleg ‘Oranjestraat 100 Gilze’; 2. In te stemmen met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Oranjestraat 100 Gilze’ (IDN=NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-ON01); 3. In te stemmen met de ter inzagelegging van het ontwerpbesluit Hogere waarde Wegverkeerslawaai; 4. In te stemmen met de anterieure grondexploitatieovereenkomst ‘Oranjestraat 100 Gilze’; 5. Dat voor de activiteiten die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan ‘Oranjestraat 100 Gilze’ geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld; 6.
De gemeenteraad met bijgevoegde raadsinformatiebrief ontwerpbestemmingsplan ‘Oranjestraat 100 Gilze’ actief te informeren over dit voorstel. 3. Samenvatting Het bestemmingsplan ‘Oranjestraat 100 Gilze’ maakt twee vrijstaande woningen mogelijk aan de Oranjestraat tussen de nummer 98 en 112. Voor de twee woningen zijn Ruimte-voor-Ruimtetitels aangekocht.
Voorstel 4. Inleiding Aan de Oranjestraat in Gilze ligt een braakliggend perceel tussen Oranjestraat 98 en 110. Het perceel ligt tegenover Oranjestraat 113, het inmiddels beëindigde tankstation waar een grote
Zaaknummer: 1055165
woningbouwontwikkeling komt. Het perceel heeft de bestemming wonen, maar er ligt geen bouwvlak op. De initiatiefnemers willen twee vrijstaande woningen realiseren zoals weergegeven in afbeelding 1. Initiatiefnemers zijn al enkele jaren bezig om op deze locatie een woningbouwplan te ontwikkelen (zie kopje eerdere besluitvorming). Nu willen zij twee vrijstaande woningen in het bestaande lint bouwen en het achtererf open houden. Op basis van de stedenbouwkundige opzet van de Oranjestraat, de groenstructuur en gemeentelijke en provinciale beleidskaders zijn zij nu tot voorliggend plan gekomen.
Afbeelding 1 Planopzet Oranjestraat 100 Gilze
Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen van 15 december 2023 tot en met 25 januari 2024. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. 5. Argumenten 1.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd. Met de initiatiefnemer is een anterieure grondexploitatieovereenkomst afgesloten. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken. Een ander onderdeel van de overeenkomst is planschade, deze wordt in het geval van een planschade doorgelegd aan de exploitant. Het kostenverhaal is hiermee formeel verzekerd. 2.1 De nieuwe woningen zijn passend in de stedenbouwkundige opzet van de Oranjestraat. Het bestemmingsplan voorziet in het door de initiatiefnemer gewenste ruimtelijk planologisch kader voor de realisatie van twee vrijstaande woningen. De woningen zijn passend in het straatbeeld. Het lint wordt doorgetrokken en het plan voorziet daarmee in een logische afronding van het dorp. De voorgevelrooilijn verspringt iets, voor een geleidelijk overgang tussen de dicht op de straat gelegen woningen nummers 96 en 98 en de verder van de straat gelegen woning nummer 110. De kenmerkende bomen langs de Oranjestraat blijven behouden.
De woningen zelf zijn ruim opgezet, zodat er rondom open ruimte op de percelen overblijft. Aan de achterzijde van de woningen blijft de open groene insteek behouden. Dit is een belangrijk stedenbouwkundig element voor het dorp en
Zaaknummer: 1055165
een belangrijke groene structuurdrager. Bebouwing aan de achterzijde van de kavels is uitgesloten door middel van een aanduiding die (vergunningsvrije) bouwwerken uitsluit. 2.2 Het bestemmingsplan voorziet in een goede ruimtelijke ordening. Voorliggend plan voldoet aan het gemeentelijk en provinciaal beleid. Op basis van de gemeentelijke structuurvisie is woningbouw hier voorstelbaar. Het plan voorziet in een logische verdichting van het lint. Daarnaast blijft de belangrijke groene buffer aan de noordzijde van het perceel behouden en open. Hoewel het perceel niet in het provinciaal stedelijk gebied ligt, is woningbouw om dezelfde redenen voorstelbaar. Hiervoor zijn wel twee ruime-voor-ruimtetitels aangekocht. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan blijkt dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en dat deze ook goed geborgd is. Daarnaast blijkt uit de milieuparagraaf dat voor de nieuwe woning voorzien wordt in een goed woon- en leefklimaat. Belangrijke factor hierbij is de beëindiging van het tankstation aan de Oranjestraat 113. Ten slotte blijkt uit de omgevingsdialoog dat de omgeving met dit initiatief kan instemmen. 2.3 Het besluit hogere waarde wegverkeerslawaai wordt via mandaat ondertekend. Tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan lag het ontwerpbesluit hogere waarde wegverkeerslawaai ter inzage. Hier zijn geen zienswijzen tegen binnen gekomen.
Daarom wordt het besluit hogere waarde wegverkeerslawaai via mandaat ondertekend en vastgesteld. 6. Risico’s en kanttekeningen Geen. 7. Alternatieven U kunt ervoor kiezen om het bestemmingsplan niet vast te stellen of gewijzigd vast te stellen, dit heeft tot gevolg dat het bouwplan niet gerealiseerd kan worden. Uw moet dit besluit echter wel ruimtelijk motiveren. 8. Lasten, baten en dekking Het kostenverhaal is verzekerd via de anterieure overeenkomst die met initiatiefnemer is afgesloten. 9. Duurzaamheid en inclusie Met dit bestemmingsplan wordt een passende invulling gegeven aan het braakliggende perceel tussen Oranjestraat 112 en 98. Het bestemmingsplan voorziet in een passende invulling van het lint. Het behoud van de groene en open insteek aan de achterzijde van de kavels een belangrijke meerwaarde van het plan. Het behoud van groen in het plan sluit aan bij onze groen en duurzaamheidsambities. De aankoop van twee ruimte-voor-ruimte bouwtitels ten behoeve van de woningen in combinatie met de landschappelijke inpassing levert ook een bijdrage aan onze duurzaamheidsambities. De ruimtelijke kwaliteit verbetert en per saldo neemt de verstening in het buitengebied af. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Er is geen relatie met de ABG-organisatie. 11. Communicatie en vorm van participatie Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is er een omgevingsdialoog gevoerd.
Door de buurt is positief gereageerd. Tijdens het wettelijk vooroverleg is door de provincie Noord-Brabant een vooroverlegreactie ingediend. Het landschappelijk inpassingsplan ontbrak. Dit is in het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd. Hetzelfde geldt voor de reeds aangekochte ruimte-voorruimtetitels. Het ontwerp heeft vervolgens zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Zaaknummer: 1055165
Daarom wordt voorgesteld het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen. Na uw besluit zal de vaststelling van het bestemmingsplan aan de wettelijke overlegpartners worden bekendgemaakt en op de wettelijk voorgeschreven wijze worden gepubliceerd. 12. Vervolg Planning: Na vaststelling van het bestemmingsplan zal uw besluit worden gepubliceerd. Tegen uw besluit staat beroep open bij de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingediend, zal het bestemmingsplan eind mei 2024 onherroepelijk zijn. Vervolgens kunnen de omgevingsvergunningen voor de woningen worden aangevraagd. Na verlening van de omgevingsvergunningen kan het plan gerealiseerd worden.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.M. (Monique) van Bavel D.A. (Derk) Alssema Secretaris burgemeester
Bijlage(n) :
1. Bestemmingsplan Oranjestraat 100 Gilze.
Zaaknummer: 1055165
Agendapunt Vergadering d.d. 25 maart 2024 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1055165 d.d. 20 februari 2024; gelet op het bepaalde in artikel 3.1, artikel 3.8 en artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. dat geen exploitatieplan nodig is; 2. het bestemmingsplan ‘Oranjestraat 100 Gilze’ (NL.IMRO.0784.BPOranjestraat100-VG01) vast te stellen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 25 maart 2024 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,
de voorzitter,
S. van Dijk
D.A. Alssema
Zaaknummer: 1055165