Raadsvoorstel bestemmingsplan Militaire Wijk Rijen-Zuid

RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte Raadsvergadering: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

27 september 2022 17 oktober 2022 Joost Hermus Ruimtelijke Ordening Ruimtelijke ontwikkeling

Agendapunt: Portefeuillehouder:

Wethouder Machielsen

Programma:

Voorstel tot vaststelling bestemmingsplan Militaire Wijk Rijen-Zuid

1. Voorgesteld besluit 1. De nota van ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ vast te stellen; 2. het bestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ als vervat in het gml-bestand NL.IMRO.0784.BPMilwijk- conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening, met inachtneming van de nota van ambtelijke wijzigingen, gewijzigd vast te stellen; 3. het beeldkwaliteitsplan ‘Beeldkwaliteitsplan Rijen-Zuid’ vast te stellen en onderdeel te laten uitmaken van de welstandsnota 4. Een krediet beschikbaar te stellen van € 4.340.000 voor de reconstructie van de wijk Rijen-Zuid; 5. Het onder sub. 1 vermelde bedrag als volgt te dekken: a. € 2.350.000 vanuit de stelpost meerjareninvesteringsplan die voor dit project is opgenomen in de huidige meerjarenbegroting; b. € 600.000 vanuit de voorziening riolering voor verbetermaatregelen op het gebied van riolering; c. € 648.000 vanuit de exploitatie riolering voor de vervanging van riolering; d. € 742.000 vanuit Woonstichting Leystromen op basis van de anterieure overeenkomst. 2. Eerdere besluitvorming Op 29 september 2020 is door het college besloten tot een samenwerkingsovereenkomst met Leystromen aangaande het renoveren/vernieuwen van de ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’.

Deze overeenkomst is door het college aangevuld met een besluit op de anterieure overeenkomst ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ welke recent 22-06-2022 ondertekend is door beide partijen. In de overeenkomsten staan alle afspraken tussen Leystromen en gemeente aangaande de integrale herontwikkeling van de wijk. 3. Samenvatting Het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen Zuid’ maakt het voor Leystromen mogelijk om in een deel van deze Rijense woonwijk middels sloop/nieuwbouw 56 huurwoningen te bouwen. De overige huurwoningen blijven staan, maar worden in 2022 gerenoveerd naar energielabel A. Daarbij pakt de gemeente samen met Leystromen ook de volledige herinrichting van de openbare ruimte aan. De wijk wordt groener, duurzamer en er komen verschillende typen woningen. Voor de herinrichting van het openbaar gebied is een uitvoeringskrediet van € 4.340.000 nodig. Middels dit raadsvoorstel en -besluit vragen we uw gemeenteraad dit krediet te voteren, zodat de uitvoering kan starten in 2023.

Zaaknummer: 410935

Voorstel 4. Inleiding Op 5 oktober 2020 is de gemeente met Leystromen een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor de “Militaire wijk” of wel Rijen Zuid; om te komen tot een grootschalige renovatie/vernieuwing van het woningbezit van Leystromen met als doel een wijk met kwalitatief goede en duurzame woningen die aansluiten bij de behoefte van de bewoners, met acceptabele woonlasten en een goed ingerichte openbare ruimte die uitnodigt tot beweging en ontmoeting, waarbij de betrokkenheid en participatie van bewoners wordt vergroot en sociaalmaatschappelijke problematiek vermindert. De uitwerking van dit doel gebeurt via 3 sporen: - Het fysieke spoor van herstructurering van de wijk middels sloop, renovatie en herinrichting van de openbare ruimte, - de samenlevingsopbouw gericht op vergroten van onderlinge betrokkenheid en samenredzaamheid en - de ‘gekantelde hulpverlening’ gericht op meer samenhangende, preventieve en collectieve hulp.

Zaaknummer: 405847

We werken op deze 3 sporen (en de verbindingen ertussen) intensief samen met Leystromen, maatschappelijke partners én met inwoners. Dat doen we zodat we optimaal aan kunnen sluiten bij behoeften en mogelijkheden van de inwoners. En om met betrokken partijen en inwoners samen te werken aan duurzame resultaten waar iedereen een bijdrage aan kan leveren die bij hen past. Dit vraagt een nieuwe manier van (samen)werken. Het is een proces dat tijd, commitment en vertrouwen vraagt. Op een later moment informeren we u uitgebreider over dit proces, onze ambities en de stand van zaken op de drie sporen. Voorliggend raadsvoorstel betreft het spoor ‘fysieke herstructurering’. Vanaf 2020 tot heden is op basis van afstemming/advies met bewoners, de gemeente Gilze en Rijen en de woningbouwcorporatie Leystromen de fysieke herstructurering uitgewerkt. Dit heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan. De basis is renovatie van alle te behouden huurwoningen in de wijk naar energielabel A en nieuwbouw in het centrum van de wijk met 56 woningen in verschillende woningtypen voor meer diversiteit. Er komt een meer open structuur zodat er meer verbinding is en een nieuw hart voor de wijk ontstaat. Hierin wordt de groene kwaliteit van de wijk behouden en versterkt en is er meer ruimte is voor bewegen en ontmoeten.

Om deze nieuwbouw en het extra openbaar gebied mogelijk te maken is vaststelling van een bestemmingsplan en een uitvoeringskrediet voor de aanleg van het openbaar gebied noodzakelijk.

Figuur 1: uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’

Figuur 2: uitsnede ontwerp openbare ruimte Zaaknummer: 405847

5. Argumenten 1.1 De ambtelijke wijzigingen zijn nodig om de voorgenomen project te realiseren Tijdens de zienswijzentermijn is het bestemmingsplan door de gemeente nogmaals gecontroleerd op volledigheid en duidelijkheid. Bij de controle bleek dat het ontwerpbestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ nog op een aantal punten aangepast / aangescherpt moet worden. Het openbaar gebied ten noorden van de beneden-bovenwoningen wordt na overleg met de bewoners ingericht als extra parkeerplaatsen en voetpad. De zijtuin van de benedenbovenwoningen komt hiermee te vervallen. De bouwaanduiding aaneengebouwd [aeg] is niet toereikend voor de specifieke bouw als benedenbovenwoningen, dit wordt gerepareerd door de specifieke bouwaanduiding beneden-bovenwoning op te nemen. Daarom wordt de planregel gewijzigd. De minimale oppervlakte onbebouwde buitenruimte is bij appartementen en benedenbovenwoningen niet te realiseren. Daarom wordt de planregel op dit punt aangepast. Voor het collectieve binnenterrein is het voorstel om ook de vier toegangspaden langs de nieuwe woningen op te nemen in deze aanduiding. Zo is het binnenterrein vanaf het openbaar gebied toegankelijk en aangeduid en is de functie van dit terrein als hart voor (en van) de wijk ook planologisch geregeld.

De regel uit bestemming Wonen, die voorschrijft dat het beeldkwaliteitsplan bij bouwplantoetsing in acht moet worden genomen, betreft een bepaling over redelijke eisen van Welstand. De zorgvuldige inpassing en beoogde ruimtelijke kwaliteit wordt geborgd door het Beeldkwaliteitsplan onderdeel te laten uitmaken van de Welstandsnota. 2.1 De ingekomen wettelijke vooroverleg en reacties op de omgevingsdialoog geven geen aanleiding om van vaststelling van het bestemmingsplan af te zien Op grond van de ‘ Nota Omgevingsdialoog bij Ruimtelijke plannen’ is een verslag van een inspraakavond bij de bijlagen van het bestemmingsplan gevoegd dat voldoet aan de voorwaarden van deze nota. Op grond daarvan heeft geen voorontwerp ter inzage gelegen. De vooroverlegreacties ontvangen van Brandweer Midden- en West-Brabant, Waterschap Brabantse Delta, Provincie Noord-Brabant, ProRail en Defensie zijn samengevat en beantwoord in het “Verslag wettelijk vooroverleg ontwerpbestemmingsplan Militaire Wijk Rijen-Zuid”. 2.2 De voorbereidingsfase en de ontwerpfase van het bestemmingsplan is afgerond Alle onderzoeken zijn uitgevoerd en de resultaten daarvan vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. We kunnen de conclusie trekken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Onderdeel van de voorbereidingsfase is ook de omgevingsdialoog.

Op 4 november 2021 heeft er een informatieavond plaatsgevonden om iedereen zo goed mogelijk te informeren over de beoogde plannen voor de Militaire Wijk Rijen-Zuid en de aanwezigen te informeren over de inhoud van het concept ontwerpbestemmingsplan en de bestemmingsplanprocedure. De vrijgave van het ontwerpbestemmingsplan heeft binnen de termijn voor terinzagelegging geen aanleiding gegeven voor het indienen van zienswijzen. 2.3 Het uitgewerkte schetsontwerp van het openbaar gebied is positief ontvangen door de werkgroep openbaar gebied. Leystromen heeft samen met gemeente en de werkgroep openbaar gebied reeds een aantal ontwerp sessies gehad om de wensen vanuit de drie stakeholders zo goed mogelijk in het ontwerp van het openbaar gebied te krijgen. De werkgroep bestaat uit enthousiaste en betrokken bewoners. Zaaknummer: 405847

In de laatste sessie openbaar gebied op 13 juli heeft ook de werkgroep een positief advies gegeven op de herinrichting. In het ontwerp komen meer parkeerplaatsen maar komt er per saldo meer openbaar groen. Er is ook meer ruimte voor activiteiten, bewegen en ontmoeten. Het ontwerp wordt eind 2022 besproken met alle bewoners om vervolgens door college als definitief ontwerp te worden vastgesteld. Uw raad wordt hier te zijner tijd nog over geïnformeerd voordat de daadwerkelijke uitvoering start. 3.1 Beeldkwaliteitsplan wordt geborgd De zorgvuldige inpassing en beoogde ruimtelijke kwaliteit wordt geborgd door het Beeldkwaliteitsplan onderdeel te laten uitmaken van de Welstandsnota. 6. Risico’s en kanttekeningen 3.1 Planning nutspartijen en sloop: Leystromen wil de overlast voor de bewoners zo kort mogelijk houden. Daarom is de renovatie, sloop en nieuwbouw goed op elkaar afgestemd. De nutspartijen hebben de opdracht om in oktober aan de slag te gaan. Indien in september/oktober de zienswijzen niet bekend zijn zal Leystromen niet opdracht kunnen geven tot sloop in september en de voorbereidende werkzaamheden voor nuts in oktober. Het is inmiddels bij nutspartijen standaard dat een wijziging in de planning betekent dat de uitvoering met ruim een half jaar tot een jaar vertraagd.

Mede vanwege de bewoners willen zowel Leystromen als college dus blijven sturen op een strakke planning en het bestemmingsplan door uw raad laten vaststellen in oktober. 7. Alternatieven Een alternatief is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Hierdoor kunnen Leystromen en de Gemeente Gilze en Rijen niet starten met de voorgenomen nieuwbouw van woningen en herinrichting van het openbaar terrein. 8. Lasten, baten en dekking Investering In het verleden is reeds een voorbereidingskrediet van € 200.000 beschikbaar gesteld. Dit krediet gebruiken we in 2022 voor de verdere voorbereiding van het project. We verwachten dat dit voorbereidingskrediet volledig is besteed eind 2022 en kan worden afgesloten bij het opstellen van de jaarstukken 2022. In 2023 dienen daarom middelen beschikbaar gesteld te worden voor de verdere aanbesteding en uitvoering. Alle betrokken partijen willen graag dat de gehele wijk integraal wordt aangepakt-opgepakt. Hierbij hoort ook de herinrichting van het openbaar gebied. Daarnaast is aanvullend geadviseerd om enerzijds het riool te vervangen/vernieuwen en anderzijds om enkele verbetermaatregelen riolering door te voeren (gescheiden stelsel). Ook hebben we te maken met de personele lasten voor de periode 2023 t/m 2025. Tot slot, reserveren we een stelpost van 20% voor prijsstijgingen en onvoorzien.

Dit is berekend over de kosten voor bouw- en woonrijp maken en de maatregelen riolering.

Zaaknummer: 405847

De totale kosten voor de uitvoering van de reconstructie van de wijk Rijen-Zuid worden geraamd op een bedrag van € 4.340.000. Deze kosten kunnen als volgt gespecificeerd worden:     

Bouw- en woonrijp maken (incl. herinrichten openbaar gebied) Verbetermaatregelen riolering en vervangen riolering Personele kosten (projectgroep, uitvoering, toezicht, etc.) Reservering voor prijsstijgingen en onvoorzien (20%) Totaal

€ 2.178.000 € 1.248.000 € 229.000 € 685.000 € 4.340.000

Dekking De totale kosten ad. € 4.340.000 worden als volgt gedekt binnen onze gemeentebegroting: 1. € 2.350.000 vanuit de middelen die voor dit project zijn opgenomen in het meerjareninvesteringsplan 2022-2027 (zie 1e turap 2022, blz. 58, programma 8); 2. € 600.000 vanuit de voorziening riolering voor verbetermaatregelen riolering (onder andere afkoppelen en klimaatmaatregelen, zie 1 e turap 2022, blz. 57, programma 2); 3. € 648.000 vanuit de exploitatie riolering voor vervanging van de riolering (zie 1 e turap 2022, blz. 57, programma 2); 4. € 742.000 vanuit Woonstichting Leystromen op basis van de anterieure overeenkomst. Er is hiermee dekking voor de totale investering. Dit was namelijk al verwerkt in het investeringsplan van de meerjarenbegroting. Eenmalige en structurele lasten Conform het meerjareninvesteringsplan 2022-2027 (zie 1 e turap 2022) worden de bedragen genoemd onder sub. 1 t/m 3 hierboven, volgens onderstaande systematiek verwerkt in de meerjarenbegroting. Deze systematiek sluit aan bij de BBV-regeling en onze financiële verordening. Hierbij gaan we uit van een doorlooptijd van het project in de jaren 2022 t/m 2025, gereed komen van het totale project eind 2025 en dus kapitaallasten met ingang van 2026 (voor de onderdelen die geactiveerd worden): 

Sub. 1: De kosten worden geactiveerd en afgeschreven over 35 jaar. De kapitaallasten met ingang van 2026 bedragen € 67.143 per jaar (€ 2.350.000 / 35). De kapitaallasten worden gedekt vanuit de stelpost die voor het meerjareninvesteringsplan is opgenomen in de meerjarenbegroting;



Sub. 2: De kosten ad. € 600.000 worden direct ten laste van de voorziening riolering gebracht in het jaar dat ze worden uitgegeven;



Sub. 3: De kosten worden geactiveerd en afgeschreven over 70 jaar. De kapitaallasten met ingang van 2026 bedragen € 9.257 per jaar (€ 648.000 / 70). De kapitaallasten worden gedekt vanuit de exploitatie riolering.

Zaaknummer: 405847

9. Duurzaamheid en inclusie In de vastgestelde gebiedsvisie Stationsomgeving Rijen zijn de ambities op het vlak van duurzaamheid/klimaat en groen verwoord. Het bestemmingsplan “Militaire Wijk Rijen-Zuid” biedt de basis om ruimtelijk invulling te kunnen geven aan deze ambities. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt bij diverse onderdelen in op het aspect duurzaamheid/klimaat/groen ingegaan. Een duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die tegemoetkomt aan de levensbehoeften van de huidige generatie, zonder die van de toekomstige generaties tekort te doen. Een m.e.r.beoordelingsbesluit draagt bij aan het doel van duurzame ontwikkeling, doordat dit besluit tot gevolg heeft dat eventuele belangrijke nadelige milieugevolgen (voor toekomstige generaties) al in een vroeg stadium van het planproces in beeld komen. Het project “Militaire Wijn Rijen-Zuid” leidt niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Bij de uitwerking van de openbare ruimte door de gemeente Gilze en Rijen en Leystromen wordt duurzaamheid en inclusie meegenomen. Er komt meer groen en wateropvang/behoud in het gebied i.v.m. de klimaat bestendigheid en diversiteit. Het gescheiden riool draagt hier ook aan bij. Er komt meer ruimte voor activiteiten en ontmoeting zodat de samenlevingsopbouw gestimuleerd wordt. Het huidige schetsontwerp van het openbaar gebied is getoetst op inclusie en akkoord bevonden.

Ook lokale ervaringsdeskundigen worden betrokken bij de uitwerking van het ontwerp van het openbaar gebied. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Deze ruimtelijke procedure en de herinrichting van het openbaar gebied is een project specifiek voor Gilze en Rijen. De ambtelijke kosten worden door de ABG organisatie doorbelast aan de gemeente Gilze en Rijen. 11. Communicatie en vorm van participatie Na vaststelling wordt een bekendmaking geplaatst op de gemeentelijke website, de Staatscourant, digitaal gemeenteblad en in het weekblad. Het plan zal ook op www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage liggen. Voor het openbaar gebied wordt het voorlopig ontwerp eind 2022 voorgelegd aan de bewoners om vervolgens na inspraak reacties te worden vastgesteld als definitief ontwerp door het college.

12. Vervolg Planning: Na vaststelling wordt een bekendmaking geplaatst op de gemeentelijke website, de Staatscourant, digitaal gemeenteblad en in het weekblad. Het plan zal ook op www.ruimtelijkeplannen.nl ter inzage liggen. - Renovatie woningen vanaf mei 2022; - Start sloop woningen vanaf september 2022; - Vaststelling ontwerp bestemmingsplan door de gemeenteraad oktober 2022; - Nuts/riool leidingen verleggen i.v.m. nieuwbouw oktober 2022; - Nieuwbouw afhankelijk van onherroepelijk worden bestemmingsplan eind 2022; - Definitief ontwerp openbaar gebied vaststellen door college eind 2022; - Aanbesteding openbaar gebied begin 2023; - Aanleg openbaar gebied in 2023/2024/2025 (gereed). Zaaknummer: 405847

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN J.A.G.M. (José) van Aaken D.A. (Derk) Alssema Secretaris burgemeester

Bijlage(n) :

-

Militaire Wijk ontwerp Verbeelding; Militaire Wijk ontwerp Regels met bijlagen; Militaire Wijk ontwerp Toelichting met bijlagen; Schets ontwerp Openbare Ruimte werkgroep dd 13/07/2022; Nota van ambtelijke wijzigingen ontwerpbestemmingsplan Militaire Wijk Rijen-Zuid

Zaaknummer: 405847

Agendapunt Vergadering d.d. 17 oktober 2022 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 405847;

gelet op het bepaalde in de artikelen 3.1, 3.8, 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. De nota van ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ vast te stellen; 2. het bestemmingsplan ‘Militaire Wijk Rijen-Zuid’ als vervat in het gml-bestand NL.IMRO.0784.BPMilwijk- conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening, met inachtneming van de nota van ambtelijke wijzigingen, gewijzigd vast te stellen; 3. het beeldkwaliteitsplan ‘Beeldkwaliteitsplan Rijen-Zuid’ vast te stellen en onderdeel te laten uitmaken van de welstandsnota 4. Een krediet beschikbaar te stellen van € 4.340.000 voor de reconstructie van de wijk RijenZuid; 5. Het onder sub. 1 vermelde bedrag als volgt te dekken: a. € 2.350.000 vanuit de stelpost meerjareninvesteringsplan die voor dit project is opgenomen in de huidige meerjarenbegroting; b. € 600.000 vanuit de voorziening riolering voor verbetermaatregelen op het gebied van riolering; c. € 648.000 vanuit de exploitatie riolering voor de vervanging van riolering; d. € 742.000 vanuit Woonstichting Leystromen op basis van de anterieure overeenkomst. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 17 oktober 2022

DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 405847