Raadsvoorstel bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19 Gilze

RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte: Afdeling: Zaaknummer:

4 juni 2024 Ruimtelijke ontwikkeling 1079646

Raadsvergadering: Portefeuillehouder: Programma:

17 juni 2024 Wethouder Machielsen

Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19 Gilze

1. Voorgesteld besluit 1. te besluiten dat geen exploitatieplan nodig is; 2. de “Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze” vast te stellen; 3. het Beeldkwaliteitsplan “Beeldkwaliteitsplan Weteringshof Lange Wagenstraat 19” met in achtneming van de “Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze”, gewijzigd vast te stellen en onderdeel te laten uitmaken van de geldende “Welstandsnota gemeente Gilze en Rijen”; 4. het bestemmingsplan “Lange Wagenstraat 19, Gilze” (idn: NL.IMRO.0784. BPLangeWagenstr19-), gewijzigd vast te stellen. 2. Eerdere besluitvorming Het college heeft meerdere besluiten genomen ten aanzien van de locatie Lange Wagenstraat 19 Gilze. Er is een principeverzoek behandeld waarbij het college een positief standpunt heeft ingenomen en het ontwerpbestemmingsplan is door het college vrijgegeven voor de ter inzagelegging. 3. Samenvatting Het bestemmingsplan ‘Lange Wagenstraat 19, Gilze’ regelt de omzetting van de bestemming ‘Bedrijf’ naar de bestemming ‘Wonen’ waarbij 14 starters-/seniorenappartementen met lift en 11 patiowoningen gerealiseerd worden. Tevens mag er ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning vervangende nieuwbouw plaatsvinden ten behoeve van reguliere bewoning. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024.

Er is één zienswijze ingediend, deze leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Daarnaast is er één ambtshalve wijziging uitgevoerd ten aanzien van de verbeelding van het bestemmingsplan. Dit is opgenomen in de Nota van Zienswijzen, welke onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld.

Voorstel 4. Inleiding Het plangebied bevindt zich in het centrumgebied van Gilze en is gelegen aan de Lange Wagenstraat. Tegen over het plangebied is het centrumplan Gilze gelegen. Aan de Lange Wagenstraat 19 is momenteel gevestigd Autobedrijf Weterings B.V. Het bedrijf wil verhuizen naar een meer passende locatie, waardoor de huidige locatie vrij komt. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Veegplan stedelijk gebied Gilze en Rijen’. De gronden zijn bestemd voor ‘Bedrijf’. Vanaf de achterzijde van de bedrijfswoning is milieucategorie 2 mogelijk. Zaaknummer: 1079646

Ter plaatse en ter hoogte van de bedrijfswoning is ‘bedrijf tot en met categorie 1’ toegestaan. Er is maximaal één bedrijfswoning mogelijk, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Voor het gehele perceel geldt een bebouwingspercentage van maximaal 40%.

Figuur 1 Bestemmingsplan en locatie

Initiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie te her ontwikkelen naar woningbouw. Het plan voorziet in 14 starters-/seniorenappartementen met lift en 11 patiowoningen en vervangende nieuwbouw ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning (wordt een burgerwoning). Zie in figuur 2 de opzet van het plangebied.

Figuur 2 Opzet plangebied

5. Argumenten 1.1 Kostenverhaal is anderszins verzekerd De gemeentelijke plankosten zijn vastgelegd in een anterieure grondexploitatieovereenkomst. De overeengekomen exploitatiebijdrage is dekkend voor de gemaakte gemeentelijke kosten. Als onderdeel van de anterieure grondexploitatieovereenkomst is het planschaderisico afgedekt. De Zaaknummer: 1079646

overeenkomst is ondertekend en betaald door ontwikkelaar. Een exploitatieplan is daarom niet nodig. 2.1 Er is één zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend en een ambtshalve wijziging is benodigd Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 december 2023 tot en met 1 februari 2024 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is er één zienswijzen ingediend. De volledige zienswijze is samengevat en beantwoord in de Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze. De zienswijze richt zich tot onder andere de volgende onderdelen van het bestemmingsplan:  De zorgen over het aantal verkeersbewegingen door deze ontwikkeling in combinatie met de ontwikkeling van het centrumplan Gilze;  De verkeersontsluiting van het Hippelpad;  Het woningtype dat mogelijk gemaakt wordt middels het bestemmingsplan;  De mogelijkheid tot openingen in gevels, poortjes en erfafscheidingen aan de achterzijden van de patiowoningen;  De impact op de woonbeleving en leefomgeving van omwonenden ten aanzien van het groen en de bomen die verdwijnen. De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van de verbeelding. Het bouwvlak (enkelbestemming ‘wonen’) van de patiowoningen aan de oostzijde is op een klein gedeelte aangepast. De overige punten van de zienswijze zijn sluitend beantwoord. Daarnaast is er een ambtelijke aanleiding om één aanpassing door te voeren in het bestemmingsplan.

Op de verbeelding en in de regels is de ‘gebruiksaanduiding - overige zone - ihcs 1’ niet opgenomen. Dit betreft een aanduiding met betrekking tot een beperking van de bouwhoogte in verband met het vliegveld Gilze en Rijen. Deze is alsnog toegevoegd. Doordat de verbeelding wordt aangepast op twee punten dient het plan door de gemeenteraad gewijzigd te worden vastgesteld. 3.1 Een beeldkwaliteitsplan is noodzakelijk om de gewenste kwaliteit te behalen Een groot gedeelte van de planlocatie kent minimale welstandsvoorschriften. Het grootste gedeelte van de planlocatie is in de Welstandsnota opgenomen onder het bedrijventerrein. Voor het plan zijn specifieke sferen opgesteld met bijbehorende beeldkwaliteit. Als er geen beeldkwaliteitsplan in procedure wordt gebracht en vastgesteld, ontbreekt het aan een toetsingskader voor de Commissie ruimtelijke kwaliteit om te waarborgen dat de gewenste beeldkwaliteit ook daadwerkelijk bereikt wordt. 3.2 Het beeldkwaliteitsplan borgt de sferen van de beide plandelen Het plan Lange Wagenstraat 19 bestaat uit twee plandelen die een vergelijkbare sfeer kennen: het gedeelte op het achterterrein met het appartementencomplex en het gedeelte aan de voorzijde met de patiowoningen.

In het beeldkwaliteitsplan zijn eisen opgenomen voor onder meer materiaalgebruik, de opzet, de wijze waarop het groen vormgegeven worden en welke beeldkwaliteit er in de openbare ruimte bereikt moet worden. 3.3 Op de voorbereiding van een beeldkwaliteitsplan is de inspraakverordening van toepassing Op grond van de Woningwet is het vaststellen of wijzigen van een welstandsnota (en daarmee ook een beeldkwaliteitsplan) een bevoegdheid van uw raad. In diezelfde Woningwet is ook bepaald dat de gemeenteraad de ingezetenen van de gemeente en belanghebbenden betrekt bij de voorbereiding van de vaststelling van een beeldkwaliteitsplan overeenkomstig het bepaalde in de gemeentelijke inspraakverordening. In de gemeentelijke inspraakverordening is bepaald dat afdeling Zaaknummer: 1079646

3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het beeldkwaliteitsplan gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd, alvorens het vastgesteld kan worden. Gedurende de terinzagelegging is er niet op het beeldkwaliteitsplan gereageerd. Maar de gemeente stelt zelf nog een aantal voorwaarden die aangepast moeten worden. In de bijgevoegde Nota van zienswijzen is aangegeven welke aanpassingen er doorgevoerd worden in het beeldkwaliteitsplan. 3.4 De commissie ruimtelijke kwaliteit heeft een positief advies gegeven Het beeldkwaliteitsplan is voorgelegd aan de Commissie ruimtelijke kwaliteit (hierna: de commissie) van de gemeente Gilze en Rijen. De commissie vindt het beeldkwaliteitsplan in de hoofdopzet voorstelbaar. Door de commissie zijn een aantal opmerkingen/aanbevelingen gedaan die bijdragen aan de leesbaarheid, de toetsbaarheid en de kwaliteit. Deze opmerkingen zijn naar tevredenheid verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. In de bijgevoegde Nota zienswijzen zijn deze aanpassingen opgesomd. 4.1 U bent bevoegd gezag een bestemmingsplan vast te stellen Op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bent u, als gemeenteraad bevoegd om een besluit te nemen omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan. 4.2 Het bestemmingsplan voldoet aan ruimtelijk en milieutechnisch beleid De verschillende milieuaspecten t.b.v.

de bestemmingsplan wijziging zijn onderzocht en beoordeeld, hier zijn geen milieutechnische bezwaren uit naar voren gekomen. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder zal worden overschreden. Het treffen van maatregelen om de gevelbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde stuit op bezwaren van landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële aard. Uit het onderzoek blijkt dat de maximale ontheffingswaarde van 63 dB en 68 dB in beide gevallen niet wordt overschreden. Er zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpbesluit hogere waarde wegverkeerslawaai binnen gekomen. Daarom is het besluit hogere waarde wegverkeerslawaai via mandaat ondertekend en vastgesteld. 6. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Er kan nog beroep tegen het bestemmingsplan worden ingediend Als de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, wordt dit besluit gepubliceerd. Belanghebbenden kunnen dan gedurende zes weken beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de termijn onherroepelijk en treedt het direct in werking. Als er beroep wordt ingediend, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de zaak. 7.

Alternatieven Een alternatieve keuze is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Op het moment dat u besluit het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan vindt de beoogde ontwikkeling niet plaats. Uw raad dient dit echter wel ruimtelijk te motiveren. U kunt daarnaast bijvoorbeeld ook aanvullende nadere eisen stellen of extra regels opnemen, dit dient u ruimtelijk te motiveren. Wij zien echter geen redenen om dit te doen. 8. Lasten, baten en dekking Dekking: Met de ontwikkelende partij is een anterieure grondexploitatie gesloten. Met het sluiten van deze overeenkomst zijn de plankosten verzekerd. Een exploitatieplan is daarom niet nodig. Zaaknummer: 1079646

9. Duurzaamheid en inclusie Met het plan wordt rekening gehouden met duurzaamheid en klimaatadaptatie. Ook wordt er met de realisatie van de woningen rekening gehouden met minder valide conform het BBL. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Dit voorstel heeft geen relatie met de ABG-organisatie. 11. Communicatie en vorm van participatie Er is een omgevingsdialoog uitgevoerd conform ons gemeentelijke omgevingsdialogen beleid. Wij informeren de opstellers over het vervolg van de procedure. Na uw besluit zal de vaststelling van het bestemmingsplan op de wettelijk voorgeschreven wijze worden gepubliceerd. 12. Vervolg Planning: Als het bestemmingsplan door u gewijzigd is vastgesteld, zal uw besluit omtrent het bestemmingsplan worden gepubliceerd en staat daartegen beroep open bij de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingediend, zal het bestemmingsplan naar verwachting september 2024 onherroepelijk zijn. Als er beroep wordt ingediend, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de zaak De initiatiefnemer kan na vaststelling van het bestemmingsplan de omgevingsvergunning aanvragen. Na verlening van de omgevingsvergunning kan het plan gerealiseerd worden.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.M. (Monique) van Bavel D.A. (Derk) Alssema Secretaris burgemeester

Bijlage(n) :

1 Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze 2 Ontwerpbestemmingsplan - regels en verbeelding 3 Ontwerpbestemmingsplan - toelichting en bijlagen 4 Concept Beeldkwaliteitsplan Weteringshof Lange Wagenstraat 19 Gilze

Zaaknummer: 1079646

Agendapunt Vergadering d.d. 17 juni 2024 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1079646;

gelet op het bepaalde in artikel 3.1, artikel 3.8 en artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. te besluiten dat geen exploitatieplan nodig is; 2. de “Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze” vast te stellen; 3. het Beeldkwaliteitsplan “Beeldkwaliteitsplan Weteringshof Lange Wagenstraat 19” met in achtneming van de “Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze”, gewijzigd vast te stellen en onderdeel te laten uitmaken van de geldende “Welstandsnota gemeente Gilze en Rijen”; 4. het bestemmingsplan “Lange Wagenstraat 19, Gilze” (idn: NL.IMRO.0784. BPLangeWagenstr19-), gewijzigd vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 17 juni 2024 DE RAAD VOORNOEMD,

de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 1079646