raadsvoorstel beschikbaar stellen krediet realiseren nieuwe sporthal Margriethal Tropical Rijen

GEMEENTE

G

6, en$en

RAADSVOORSTEL

Raadsvergadering Behandelend

19 juli2021. Jan Bras

Agendapunt: Portefeuillehouder:

8.

Project/

Programma:

520 Sportaccom modaties

wethouder Zwarts

medewerker: Cluster:

Programmama nagement

Afdeling

Ruimtelijke ontwikkeling

Voorstel tot beschikbaar stellen uitvoeringskrediet nieuwbouw sporthal herbestemming Tropical -

Margriethal

1. Samenvatting

Aonleiding: ln de raad van 9 juli 2020 heeft u de gebiedsvisie voor de herbestemming van het gebied Tropical Margriethal vastgesteld. Binnen het kader van deze gebiedsvisie zijn door de werkgroep sporthal en de werkgroep omgeving de programma's van eisen voor de sporthal en inrichting buitenruimte opgesteld. U bent hierover geïnformeerd in de commissievergadering Ruimte van 13 april202L. Op basis van deze gegevens hebben we de kostenraming voor de bouw van de sporthal gecontroleerd en aangepast. De kostenraming van de inrichting buitenruimte hebben we ook gecontroleerd en kende geen wijziging. Om de nieuwbouw van de sporthal te kunnen bekostigen vragen wij aan uw raad om het benodigde uitvoeringskrediet hiervoor beschikbaar te stellen. Gevroagde beslissing: 1. een uitvoeringskrediet ad € 4.774.000,-- beschikbaar te stellen voor het realiseren van een nieuwe sporthal en voor de inrichting van de buitenruimte in het kader van het project

herbestemming Margriethal-Tropical;

2. de kapitaallasten van het bedrag vermeld sub 1. ten laste te brengen van de middelen die daarvoor zijn opgenomen in de meerjarenbegroting 2021,-2025. Beoogd effect:

Wanneer uw raad instemt met het beschikbaar stellen van het gevraagde uitvoeringskrediet kunnen we de nieuwe sporthal en de inrichting van de buitenruimte (rondom de sporthal) conform de door u vastgestelde gebiedsvisie en conform de vastgestelde PvE's en bijbehorende ruimtestaat realiseren. 2. Onderbouwing, aanpak, uitvoering

Het krediet is gebaseerd op de door u vastgestelde stedenbouwkundige gebiedsvisie {bijlage 1) en de in het college van 1"6 maart 2021 vastgestelde programma's van eisen voor de sporthal en de inrichting buitenruimte (bijlage 2 en 3).

Onderbouwing aangepaste kostenroming bouw sporthal Vanuit de gebiedsvisie is, met de werkgroep van sporthalgebruikers en een deskundige op het gebied van sporthuisvesting, een PvE voor de nieuwe sporthal en een bijbehorende ruimtestaat uitgewerkt. Op basis van deze gegevens is een aangepaste kostenraming voor de bouw van de sporthal opgesteld door onze externe adviseur. RS21.00068

Zaaknummer:343470

Bij de geactualiseerde raming komen de bouw- en inrichtingskosten hoger uit dan eerder gedacht' Dit wordt veroorzaakt door het feit dat er meer bebouwde meters bruto vloeroppervlak (BVO) zijn

dan waar in de vorige berekening vanuit werd gegaan (1540 m2 t.o.v. t372 m2). Dit is het gevolg van het PvE dat is opgesteld en de ruimtestaat die hierbij hoort. Binnen de werkgroep sporthal is intensief gewerkt aan het PvE voor de sporthal. Hierbij is door de leden van de werkgroep kritisch gekeken naar het aantal benodigde m2. Het bleek dat de opgenomen m2 voor met name de berging van de sporthal te krap bemeten was. Doordat er een scheidingswand wordt toegepast in de sporthal is het namelijk noodzakelijk dat er een gescheiden berging wordt gerealiseerd. En daar zijn we in de eerste raming niet vanuit gegaan. Verder bleek dat de sportinrichting te laag geraamd was vooral met betrekking tot het hoofdgebruik van de sporthal; bewegingsonderwijs. Op basis van de geldende huidige marktprijzen hebben we dit gecorrigeerd. De bouwkostenberekening is verder gebaseerd op het uitgangspunt "sober en doelmatig". Dit is overeind gebleven.

Uit de geactualiseerde berekeningen komt naar voren dat het eerder geschetste uitvoeringskrediet ad. € 4.L74.000 voldoende groot is. Dit is inclusief een bedrag voor het inrichten van de buitenruimte rondom de sporthal, sloopkosten, kosten tijdelijke beheer, e.d. ln hoofdstuk 4 van dit voorstel gaan we nader in op de financiën. M a rktcon s u ltotie w oon g e bo uw

ln de vorige paragraaf zijn we ingegaan op de kostenraming voor de sporthal incl. buitenruimte. Deze kosten worden gedekt vanuit het aan te vragen uitvoeringskrediet. Bij de vaststelling van de gebiedsvisie hebben we daarnaast een financiële onderbouwing toegevoegd voor het woongebouw dat aan de andere kant van het perceel gerealiseerd moet worden. ln de gebiedsvisie zijn we uitgegaan van een passieve grondexploitatie (zelfde constructie als bij het project aan de Arienstraat in Rijen). ln de onderbouwing van de gebiedsvisie staat o.a. dat we de gemeentelijke kosten voor het woongebouw (plankosten, planschade, interne uren, onderzoeken, e.d.) plus de kosten voor de aanleg van de buitenruimte (toe te schrijven aan het woongebouw) deels kunnen worden gedekt vanuit de opbrengsten van de verkoop van de grond voor het woongebouw . ln het kader van de marktconsultatie zijn we momenteel in overleg met externe marktpartijen. Uit deze verkennende gesprekken blijkt dat we de kosten inderdaad kunnen betalen uit deze opbrengsten. Ondanks dat het om voorlopige inschattingen gaat, die nog nader moeten worden uitgewerkt, is de verwachting dat we kunnen voldoen aan het uitgangspunt zoals genoemd in de gebiedsvisie. 3. Alternatieven

Gelet op het met de gebruikers van de sporthal doorlopen proces en de wettelijke en praktische eisen t.a.v. de verschillende ruimtes van een sportaccommodatie is het realiseren van minder m2 geen alternatief. 4. Lasten, baten en dekking 4.1 Voorbereidingsfase en -krediet ln het verleden zijn op 7 eerdere momenten voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld voor dit

project:

o Novemb er 2O1-6 € 50.000 (raadsbesluit begroting 2O17\; r November 2OL7 € 40.000 (collegebesluit); r September 201-8 € 40.000 (collegebesluit); . April 2019 € 40.000 (collegebesluit); o Januari 2O2O € 40.000 (collegebesluit); o Juni 2O2O € 40.000 (collegebesluit); r Juli 2O2O€ 110.000 (raadsbesluit 1'turap 2O2Ol.

(i

2

u

Het totale voorbereidingskrediet bedraagt dus € 360.000. Tot nu toe hebben we (sinds 2017) € 320.000 uitgegeven aan onder andere: asbestsaneringen, de ontmanteling van het zwembad, sloopwerkzaamheden, ambtelijke uren, opstellen stedenbouwkundige visie, opstellen van programma van eisen (PvE), opstellen van bouwkostenramingen sporthal-buitenruimte, kosten voor participatie met stakeholders en diverse (voorbereidings)onderzoeken. Er resteert dus nog een krediet van € 40.000 voor de voorbereidingsfase. De uitvoering van de sloopwerkzaamheden is voorzien in de period e juli 2O2I- september 2O21. De start van de bouw is voorzien medio oktober 2O2I.De voorbereidingskosten die tot dat moment nog gemaakt worden dekken we vanuit het resterende voorbereidingskrediet. We verwachten het voorbereidingskrediet dan ook bij de 2'turap 202'J. ïe kunnen afsluiten.

en -krediet Na de voorbereidingsfase start de uitvoeringsfase. Hierin werken we vanuit een voorlopig ontwerp {VO) naar een definitief ontwerp (DO) en starten we het aanbestedingstraject op. Na de aanbesteding is het tijd voor realisatie. Voor dit alles is een uitvoeringskrediet benodigd.

4.2 Uitvoeri

ln de perspectiefnota 202L, vastgesteld door uw gemeenteraad op 6 juli 2020, zijn de uitvoeringsmiddelen voor de bouw van een sporthal opgenomen in de begroting. Het ging om een totale investering van€4.L74.644.2ie hiervoor punt 89 (blz. 12)van deze perspectiefnota 2021- en het ínvesteringsplan (blz. 135) van de begroting 2021-. Uitgaande van gereed komen van het project in2O22 zijn met ingangvan 2023 de kapitaallasten opgenomen in de begroting. De investering is hiermee gedekt.

Vanuit de gebiedsvisie is, met de werkgroep van sporthalgebruikers en een deskundige op het gebied van sporthuisvesting, een PvE voor de nieuwe sporthal en een bijbehorende ruimtestaat uitgewerkt. Op basis van deze gegevens is aangepaste kostenraming voor de bouw van de sporthal opgesteld door onze extern adviseur. Uit deze berekeningen komt naar voren dat het eerder geschetste uitvoeringskrediet ad. € 4.174.000 voldoende groot is. De verschillende onderdelen van deze investering, de opbouw daarvan inclusief bedragen en de verschillen ten opzichte van eerdere berekeningen treft u hieronder aan: Wat Sloopwe rkzaamhe de n

Directe bouwkosten Bijkomende (indi recte) kosten

Bedrag € 1s9.000

€2.339.641,

€274.735

Plankosten

€ 23s.000

Openbare ruimte

€545.076

ïijdelijk beheer en onderhoud

€47.4r9

Prijsstijginge n

€129.397

Onvoorzie n

€ 290.150

Restant boekwaarde h uidige locatie

€ 1s3.s88

BTW

Totaal

€0 €4.L74.OO0

Zoals gezegd ís deze kostenberekening opgesteld door onze extern adviseur op basis van het

opgestelde PvE, de actuele ruimtestaat die hierbij hoort en het huidige prijspeil. De eerdere berekeningen waren gebaseerd op kengetallen uit de branche. Ondanks dat het totale bedrag dat we nu als uitvoeringskrediet niet afwijkt van hetgeen eerder berekend, zitten er toch een paar verschillen tussen beide berekeningen.

3

Hieronder lichten we de grootste verschillen toe: r De directe bouw- en inrichtingskosten komen hoger uit dan eerder gedacht. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat er meer bebouwde meters bruto vloeroppervlak (BVO) zijn dan waar in de vorige berekening vanuit werd gegaan. Dit is het gevolg van het PvE dat is opgesteld en de ruimtestaat die hierbij hoort (nadeel € 213.000); o De hogere directe bouwkosten werken ook door in de bijkomende kosten, waardoor deze hoger zijn dan in de eerdere berekeningen (nadeel € 33.000); r De reservering die wordt gemaakt voor prijsstijgingen is hoger geworden. ln de huidige markt is sprake van enorme schaarste van arbeid en materieel. Hier is de kostenraming op aangepast

r

(nadeel€ 78.000); Tot slot was er in de eerdere berekeningen rekening gehouden met een bedrag aan kostprijsverhogende BTW. Deze BTW zou een kostenpost vormen wanneer we zelf zouden gaan exploiteren. Doordat nu gekozen wordt voor exploitatie door een externe marktpartij, opteren wij voor een met BTW belaste verhuur, waardoor de BTW op de investeringen en exploitatie geen postenkost is. Dit is eenzelfde fiscale opzet als dat we gebruiken bij bijvoorbeeld sportcomplex Den Butter en de MFA in Molenschot. Dit leidt dus tot een BTW voordeel (voordeel € 324.000). Zie ook het volgende onderdeel "4.3 Exploitatie".

4.3 Exploitatie Er is intensief onderzocht hoe de hogere kosten genoemd bijbovenstaande paragraaf 4.2. (eerste drie bullits) gedekt kunnen worden, om zo toch binnen het in de begroting opgenomen

investeringsbedrag te kunnen blijven. Zoals gezegd in bovenstaande paragraaf 4.2. (laatste bullit) compenseren we deze hogere kosten, door te kiezen voor exploitatie door een externe marktpartij, en zo een BTW voordeel te realiseren. Hieronder leggen we dit nader uit: De eerdere berekeningen gingen uit van exploitatie door de gemeente zelf. Als we als gemeente zelf het gaan exploiteren is 55 % van de BTW kostprijsverhogend. Dit gaat dan om het onderwijsdeel

/

schoolgebruik. De andere 45%van de BTW (betreft sportgebruik) kunnen we compenseren via de SpUK-sport regeling. Deze regeling is gebaseerd op de afspraken die wij hierover hebben gemaakt met de belastingdienst. Wij moeten ons hieraan houden. De 55% van de BTW die uiteindelijk kostprijsverhogend is (het schoolgebruik) gaat om een bedrag van € 324.000. Dit bedrag was in eerste instantie ook meegenomen bij de investeringsberekening' Doordat we nu kiezen voor exploitatie door een externe marktpartij, opteren wij voor een met BTW belaste verhuur, waardoor de BTW op de investeringen en exploitatie geen kostenpost is (ook niet voor het onderwijsdeel / het schoolgebruik). Dit is eenzelfde fiscale opzet als dat we gebruiken bij bijvoorbeeld sportcomplex Den Butter en de MFA in Molenschot. Dit leidt dus tot een BTW voordeel van € 324.000 omdat de BTW geen kostenpost meer is. Door dit voordeel kunnen we de kostenstijgingen compenseren en blijven we toch binnen het investeringsbedrag dat in de begroting was opgenomen.

Om de exploitatielasten goed in beeld te krijgen en deze lasten (gemeente of externe exploitant) met elkaar te kunnen vergelijken, hebben we een marktconsultatie uitgevoerd bij de huidige exploitant van Sportcomplex Den Butter en hebben we zelf de exploitatiekosten opnieuw berekend. Beide berekeningen zijn gebaseerd op het laatste concept bezettingsroostervoor de nieuwe sporthal (Margriethal). Uit de marktconsultatie volgt een exploitatiebijdrage van ca. € 0 per jaar (dus geen exploitatiebijdrage). Wanneer de gemeente zelf zou exploiteren, komt de exploitatieberekening uit op ca. € 3.000 per jaar (excl. BTW). Als de gemeente zelf de sporthal exploiteert is 55%van de BTW kostprijsverhogend (45% kunnen we compenseren). Dit komt neer op een bedrag (exploítatiekosten gemeente) van € 3.346,50 per jaar. ln de begroting is een bedrag

opgenomen van € 14.000 voor de exploitatiebijdrage per jaar.

4

Ondanks dat het in beide gevallen om voorlopige berekeningen (ramingen) gaat, verwachten we met de jaarlijkse exploitatiebijdrage van € 14.000 uit te komen. 5. Duurzaamheid ln het vastgestelde PvE van de sporthal min zijn duurzaamheidsmaatregelen geformuleerd: vanuit de geldende wetgeving is sinds l januari 2021 het kader vastgesteld op de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De nieuwe sporthal moet voldoen aan energielabel A. het gebouw moet energieneutraal zijn. ln het PvE zijn {aarom onder pndere opgenomen: - Verhoogdp iso'latiewaarden voor de gebouwschil inclusief de vloer; - Gasloos dopr toepassing van luchi/water warmtepompen; - Toepass.ihg van zonnepanêlen t.b'.v. de opwekking van elektricitei! - Koeling door omkeerbare lucht/water warmtepompen; - Warmteterugwinning op douchewater en luchtverwarming (met in achtneming van maatregelen i.r.t. aanpassing van de huidige wetgeving m.b.t. COVID-19);

-

Frequentieregelaars en intelligent gebouwbeheersysteem; Ledverlichting.

6. Commissiebehandeling De commissiebehandeling heeft niet tot aanpassing van dit voorstel geleid

7. Relatie ABG-organisatie Dit voorstel heeft geen relatie met de ABG-organisatie 8. Risico's Er is rekening gehouden met een post onvoorzien van IO% en een reservering voor prijsstijgingen De prijzen in de bouw stijgen momenteel snel. Echter wij verwachten een reële inschatting te hebben gemaakt van de bouw- en bijkomende kosten. 9. Vervolg

Planning: De uitvoering van de sloopwerkzaamheden is voorzien in de periode juli 2021- september 202L. Op

dit moment loopt het aanbestedingstraject voor de selectíe van een uitvoerend sloopbedrijf. De start van de bouw is voorzien medio oktober 2021. Naar verwachting hebben we in juni 2O2t een architect geselecteerd zodat we kunnen werken aan een definitief ontwerp gebaseerd op het vastgestelde PvE van de sporthal. We verwachten een bouwperiode van krap een jaar nodig te hebben voor de realisatie van de sporthal. De bouw van de sporthal kan binnen het vigerende bestemmingsplan worden gerealiseerd. De inrichting van de buitenruimte vindt plaats na realisatie van de sporthal. Met uitzondering van een aantal parkeerplaatsen aan de Noordzijde die we volgens afspraak met Leystromen eerder realiseren voor de bewoners van de nieuwe woningen aan de van Oldenbarneveldtlaan. We zijn momenteel in gesprek met marktpartijen. Deze gesprekken ronden we af in de zomer 202I, waarna we een marktpartij kiezen. ln de commissie Ruimte wordt u na de zomer hierover vertro uwel ij k geïnformee rd.

5

Communicatie: ln dit project werken we intensief samen met de twee werkgroepen, de werkgroep sporthal en de werkgroep omgeving. Verder brengen we regelmatig nieuwsbrieven uit en houden we onze website actueel. Over de verschillende aansprekende fasen van het project (zoals de sloop, de start van de bouw van de sporthal, etc.) gaan we extra communiceren.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN

R.M. (Rene)Wiersema

D.A. (Derk)Alssema

Secretaris

burgemeester

Bijlage(n)

1. Stedenbouwkundige gebiedsvisie van 28 april2020

2. Progrommo van Eisen sporthol 3. Programmo von Eisen inrichting buitenruimte

6

lg*o

Raad d.d. 7 - Zazr stemming hoofdelijke zonder is besloten conform ontwerp-raadsbesluit