raadsvoorstel actualisatie verordening startersleningen

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

11 oktober 2021 Marion Hoogveld

Agendapunt: Portefeuillehouder:

12 Wethouder Diepstraten

Ruimtelijk Beleid Ruimtelijke Ontwikkeling

Programma:

Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Voorstel tot Vaststelling verordening Starterslening Gilze en Rijen 2021

1. Samenvatting Aanleiding: De maximale koopsom van €230.000,00 zoals opgenomen in de huidige verordening Starterslening Gilze en Rijen 2020 is niet meer toereikend, waardoor op dit moment weinig gebruik kan worden gemaakt door starters van deze mogelijkheid. Bij de starterslening krijgt de starter een aanvullende hypotheek op de reguliere hypotheek. Zowel het maximale leenbedrag voor de reguliere hypotheek, als de inkomsten van een starter zijn niet dusdanig gestegen, waardoor een starter een hogere hypotheekbedrag kan lenen. Door het maximale leenbedrag van de starterslening te verhogen, bieden we wederom meer kansen aan een starter om een eerste woning te kopen. Een aanpassing in de verordening moet op basis van artikel 147 en 149 van de Gemeentewet in beginsel opnieuw worden vastgesteld door de gemeenteraad. Gevraagde beslissing: 1. de verordening Starterslening Gilze en Rijen 2021 vast te stellen. Beoogd effect: Voortzetting starterslening waarbij starters in de gelegenheid worden gesteld om via de gemeente een aanvullende lening af te sluiten om een eerste koopwoning mee te financieren. De starterslening is een aanvulling op het bedrag dat een starter kan lenen voor zijn reguliere hypotheek bij de bank. De starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en het bedrag dat de starter bij de bank kan lenen. 2.

Onderbouwing, aanpak, uitvoering Waarom een starterslening? Op dit moment is het voor starters relatief duur om een woning te kopen. Hypotheken zijn moeilijker te krijgen en daarnaast kan de kosten koper niet meer worden gefinancierd. Ook CPO initiatieven zijn relatief duur geworden, omdat aannemers hogere bedragen vragen voor de bouw. Om starters toch de mogelijkheid te geven een woning te kopen kan het helpen wanneer ze op een verantwoorde manier wat extra kunnen lenen. Hiervoor biedt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) de starterslening aan.

Zaaknummer: 353498

Wat is een starterslening? Een starterslening is een gemeentelijke, provinciale of corporatie regeling, waarbij een starter tegen een lage consumptieve rente een aanvullende lening kan afsluiten voor het kopen van een eerste woning. Dit tegen gunstige voorwaarden. Zo betaalt de starter de eerste drie jaar geen maandlasten. Na deze drie jaar gaat de starter aflossen en betaalt dan ook rente. Wanneer de starter verwacht deze lasten (rente en aflossing) na drie jaar nog niet te kunnen dragen dan kan een hertoetsing aangevraagd worden. De starterslening mag op ieder moment geheel of gedeeltelijk boetevrij worden afgelost. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert deze lening. Wie is SVn? Sinds 1996 is SVn financiële partner van gemeenten, provincies, corporaties en het Rijk op het terrein van wijken en wonen. Dit doet SVn onder meer door het aanbieden van financieringsproducten tegen gunstige voorwaarden. Voor haar partners beheert SVn fondsen waaruit de leningen worden verstrekt aan onder meer particulieren. Daarmee wil SVn een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid en kwaliteit van de stedelijke vernieuwing en het wonen. SVn heeft geen winstoogmerk. SVn verricht werkzaamheden op het gebied van consumentenkrediet alleen voor fondsen die SVn beheert en voor deelnemende gemeenten en provincies.

SVn ontvangt voor haar werkzaamheden voor de gemeenten en provincies een vergoeding van deze gemeenten en provincies. SVn heeft onder meer een AFM-vergunning voor het aanbieden van hypothecair en consumptief krediet. SVn heeft een klachtenregeling en is aangesloten bij het klachteninstituut Kifid voor beslechting van eventuele geschillen. De starterslening wordt mogelijk gemaakt door deze verordening. SVn toetst de kredietwaardigheid van de aanvrager volgens de normen van de Nederlandse Vereniging van Banken voor consumptieve financieringen, verstrekt de starterslening en verzorgt daarnaast ook het beheer en de administratie van de lening. Startersleningen worden verstrekt uit een revolverend fonds dat specifiek voor onze gemeente in het leven wordt geroepen. Rente en aflossing stromen terug in dit fonds, zodat opnieuw startersleningen kunnen worden verstrekt. De voorwaarden Voor alle consumptieve leningen van SVn geldt een leeftijdsgrens voor aanvragers van 75 jaar. Wij hanteren deze leeftijdsgrens ook en stellen geen lagere grens vast. De hoogte van het door de aanvrager te lenen bedrag hangt af van de koopsom van de woning en het bedrag dat de starter kan lenen bij een bank. Het maximale koopbedrag inclusief verbeterkosten (bestaande bouw) of meerwerk (nieuwbouw) is gelijk gesteld aan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De NHG voldoet altijd aan de normen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en wordt jaarlijks landelijk vastgesteld. Op 1 januari 2021 is de grens van de NHG vastgesteld op € 325.000,--. De starter (aanvrager) moet altijd voldoen aan de toetsingscriteria die wij in de verordening opgenomen hebben. De starterslening bedraagt minimaal € 2.500,-- en maximaal € 50.000,--. De lening heeft een totale looptijd van 360 maanden. De rentevasteperiode bedraagt 180 maanden. SVn hanteert de rente op de datum van binnenkomst van het aanvraagformulier voor de financiële beoordeling door SVn. De actuele rente is te vinden op www.svn.nl/rente. Voorwaarden SVn Een SVn Starterslening is een bijzondere hypothecaire lening om je eerste woning aan te schaffen. Voor deze hypothecaire lening is het noodzakelijk dat je eigenaar wordt van een woning waarop de SVn een hypotheekrecht kan vestigen. Het hypotheekrecht geeft de gemeente de benodigde zekerheid en maakt het mogelijk om de woning te verkopen als de starter niet of niet volledig betaalt. Zaaknummer: 353498

Vanuit het SVn worden alleen hypothecaire leningen met annuïteiten aflossing en enkele speciale vormen zoals de SVn Starterslening met een Combinatielening verstrekt. De SVn Starterslening houdt rekening met de financiële draagkracht en kent hertoetsingsmomenten. Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar van de looptijd kan een hertoetsing aangevraagd worden. Hierbij wordt de draagkracht van de aanvrager telkens opnieuw beoordeeld. Zodra de aanvrager voldoende draagkracht heeft, wordt de SVn Starterslening met Combinatielening annuïtair afgelost. Aantal aanvragers In de periode van 2008 tot en met 2020 zijn gemiddeld 10 aanvragen per jaar toegekend met een leenbedrag á € 24.000,-- per aanvraag. Verwacht wordt dat ook in de komende jaren gemiddeld door 15 personen een aanvraag wordt ingediend. Het besteedbare budget van de starterslening à € 1.021.856,-- lijkt toereikend, uitgaande van 15 aanvragen met een leenbedrag van € 40.000,-- per aanvraag. 3. Alternatieven Het nieuwe maximale leenbedrag via de starterslening bedraagt € 50.000,--. Het maximale leenbedrag wordt gelijk gesteld aan de grens van de NHG, inclusief eventuele verbeter- of meerwerkkosten. De grens van de NHG bedraagt op dit moment € 325.000,--.

Wanneer een starter een bestaande woning wil verduurzamen waardoor de koopsom inclusief verbeterkosten en verduurzaming hoger wordt dan € 325.000,--, dan is het combineren met de Duurzaamheidslening van de SVn een mogelijke optie. Naar verwachting zal dit niet vaak voorkomen. 4. Lasten, baten en dekking Investering: Het huidige budget van de starterslening bedraagt € 1.021.856,-- (d.d. 1 augustus 2021). Het budget van de starterslening lijkt, uitgaande dat het gemiddelde aangevraagde aantal leningen en een gemiddeld leenbedrag per jaar, toereikend. Hierbij verwachten dat gemiddeld 15 starters per jaar gebruikmaken van de lening á € 40.000,-- per aanvraag. Na het derde jaar start de terugbetaling, waarmee het fonds weer wordt aangevuld. De lening wordt in dertig jaar afgelost. In de verordening van de starterslening wordt opgenomen dat men per lening maximaal € 50.000,-kan lenen, zolang er geld in de pot zit. Mocht na een tijd blijken dat er geen vraag is naar de lening;, veel vraag is naar de lening en/of het budget snel op gaat, dan kan er altijd aanvullend gehandeld worden. Eenmalige kosten: Niet van toepassing in verband het huidige bestedingsruimte van € 1.021.856,--. Structurele kosten: Buiten de huidige structurele kosten om zijn er geen nieuwe structurele kosten van toepassing. Dekking: Niet van toepassing. 5.

Duurzaamheid De starterslening is te combineren met de vast te stellen duurzaamheidslening. Hierdoor kan een starter direct duurzaam investeren in zijn/haar woning. De duurzaamheidslening is aangewend om energiebesparende maatregelen te nemen of duurzame installaties te plaatsen. Hiermee worden broeikasgassen en CO2 teruggedrongen.

Zaaknummer: 353498

6. Commissie behandeling Tijdens de commissiebehandeling is een vraag open blijven staan of in het geval van een annuiteitenhypotheek de eerste 3 jaar wordt afgelost danwel rente wordt betaald. De starter lost de eerste drie jaar alleen af op papier. Dit is nodig om zijn hypotheekrenteaftrek ook voor de 27 jaar daarna te behouden. De totale aflossing van de eerste drie jaar wordt vervolgens over de resterende 27 jaar verspreid. De starter lost daarmee als het ware in een iets kortere periode de starterslening af. In werkelijkheid hoeft de starter de eerste drie jaar dus nog niet af te lossen. Ook de rente wordt de eerste drie jaar volledig kwijt gescholden. 7. Relatie ABG-Organisatie Door de actualisering van de verordening hanteren de drie gemeenten ieder andere leenbedragen en maximale koopsommen van de starterslening. Hierdoor is geen sprake meer van harmonisering. 8. Risico’s Door in de verordening op te nemen dat de starterslening afgesloten moet worden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) loopt de gemeente geen risico's als geldverstrekker. Via de starterslening kan men op dit moment maximaal € 325.000,-- aan hypotheek financieren op basis van de vastgesteld grens van de NHG. Van dit bedrag wordt maximaal € 50.000,-- vanuit de starterslening gefinancierd.

Bij de starterslening wordt uitgegaan dat een starter de eerste jaren nog groeit in zijn inkomen, waardoor dit bedrag uiteindelijk te financieren is. De starter lost de eerste drie jaar niets af. Hierdoor is de kans dat starters ‘onder water’ komen te staan minimaal. 9. Vervolg Planning: Verwacht wordt dat op 11 oktober 2021 de nieuwe verordening Starterslening wordt vastgesteld. Deze treedt bij vaststelling op 11 oktober 2021 op 25 oktober 2021 in werking. Communicatie: De verordening publiceren we en plaatsen we op de gebruikelijke websites, zoals die van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (www.SVn.nl), op mijn overheid (www.decentrale.regelgeving.overheid.nl), de site van de gemeente Gilze en Rijen en het huis-aanhuisblad.

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN

R.M. (René) Wiersema Secretaris

D.A. (Derk) Alssema Burgemeester

Bijlage(n): Verordening Starterslening Gilze en Rijen 2020 Voorwaarden en toelichting starterslening en algemene bepalingen voor hypothecaire leningen jan. 2019.

Zaaknummer: 353498

Agendapunt 12 Vergadering d.d. 11 oktober 2021 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 353498; gelet op het bepaalde in artikel 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: vast te stellen de volgende: Verordening Starterslening Gemeente Gilze en Rijen 2021 Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) Aanvrager: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze-Rijen. c) Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze combinatielening wordt onlosmakelijk met de starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de starterslening.

d) Financiële toets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHGregels, waarmee de hoogte van de starterslening wordt berekend. e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht. f) Starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de starterslening gekoppelde combinatielening. g) SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM–vergunningsnummer 12013647. h) Toewijzing: het besluit van het college op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de starterslening bij SVn.

Zaaknummer: 353498

Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Doelgroep: Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen. b. Markt-/woning en prijssegment.

Voor de aankoop van een bestaande of nieuwbouw woning in de gemeente Gilze en Rijen met een maximale koopbedrag aanneemsom gelijk aan de jaarlijks vastgestelde grens van de Nationale Hypotheek Garantie. Voor de berekening van de hoogte van de starterslening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk. De aankoop moet altijd voldoen aan de meest actuele voorwaarden en normen NHG. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget De gemeenteraad van Gilze en Rijen stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegewezen voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het college afgewezen. 1.

Artikel 4 Bevoegdheid college Het college toetst de aanvraag aan artikel 2 en 3. Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een starterslening mag aanvragen bij SVn. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een starterslening wordt bij het college ingediend op een door het college beschikbaar gestelde wijze. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een beslissing noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag buiten behandeling te stellen. Het college handelt aanvragen in volgorde van binnenkomst af. 5. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een beslissing en deelt die door een toewijzings- of afwijzingsbesluit mee aan de aanvrager. 6. Uit overschrijding van de in het vijfde lid bedoelde termijn kan de aanvrager niet afleiden dat zijn aanvraag is of wordt gehonoreerd. 7. In de toewijzing wordt de maximale hoogte van de starterslening vastgesteld.

Dit wordt gedaan op basis van de absolute grens van maximaal 20% van de kostengrens van NHG tot een maximum van € 50.000,-- of op basis van het nog beschikbare budget. 8. De in lid 5 bedoelde beslissing is een besluit in de zin van artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, waartegen bezwaar en beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden.

Zaaknummer: 353498

Artikel 6 Afwijzen aanvraag en intrekking toewijzing Het college wijst een aanvraag voor een starterslening af, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren of; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. 2. Het college trekt een toewijzing starterslening in, indien: a. de starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens of; b. de starterslening niet tot stand komt. 1.

Artikel 7 Financiële toets, verstrekken en beheer starterslening door SVn 1. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met de toewijzing kan een aanvraag voor de starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit. Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de lening af en brengt de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde starterslening. Indien de aanvrager het niet eens is met de (financiële) toets van SVn, kan hier een klachtenprocedure starten bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of kan hij zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. 5. SVn wijst een aanvraag starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 6. De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties starterslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen gemeente Gilze en Rijen en SVn.

Artikel 8 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 1 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 9 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van 25 oktober 2021; 2. Met de inwerkingtreding van de Verordening Starterslening 2021 wordt de verordening gemeente Gilze en Rijen 2020 ingetrokken. Artikel 10 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Gilze en Rijen 2021’. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 11 oktober 2021 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 353498