Raadsvoorstel aanvullen budget starterslening en vaststellen verordening Gilze en Rijen 2023
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Commissie Ruimte Raadsvergadering: luster: Afdeling
21 maart 2023 3 april 2023 Ruimtelijke Beleid Ruimtelijke Ontwikkeling
Agendapunt: Portefeuillehouder: Programma:
6. Wethouder Machielsen
Voorstel tot vaststelling verordening Starterslening Gilze en Rijen 2023 en aanvulling budget voor startersleningen
1. Voorgesteld besluit 1. de Verordening Starterslening Gilze en Rijen 2023 vast te stellen 2. een jaarlijks krediet van € 1.000.000 te voteren voor de jaren 2023, 2024 en 2025 2. Eerdere besluitvorming Op 26 oktober 2021 is de Verordening Starterslening gemeente Gilze en Rijen vastgesteld. 3. Samenvatting Door de starterslening zijn starters op de woningmarkt eerder in staat een eerste woning te kopen. In oktober 2021 is een Verordening vastgesteld met daaraan gekoppeld een budget op basis van een raming van het aantal aanvragen tot dan toe. Deze raming bleek achteraf onvoldoende. Er zijn meer starters geholpen dan vooraf verwacht, waardoor er nu geen budget meer beschikbaar is en starters in de gemeente Gilze en Rijen nu geen lening kunnen aanvragen. Daarnaast wordt voorgesteld de voorwaarden in de huidige verordening aan te passen en de Verordening 2023 vast te stellen.
Voorstel 4. Inleiding Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren is het voor starters op de woningmarkt moeilijk een eerste woning te kopen. Met behulp van een starterslening kan een starter tegen een lage consumptieve rente een aanvullende lening afsluiten voor het kopen van een eerste woning. Deze lening is een aanvulling op de hypotheek die de starter aanvraagt en overbrugt het verschil tussen de maximaal mogelijke hypotheek en de aankoopsom. De starter betaalt de eerste drie jaar geen extra maandlasten (rente en aflossing). Het idee is, dat het inkomen van de starter na drie jaar inmiddels zodanig ontwikkeld is, dat hij/zij deze extra lasten kan dragen. De starterslening mag op ieder moment geheel of gedeeltelijk boetevrij worden afgelost. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) toetst en beheert deze lening voor de gemeente. Bij het vaststellen van Verordening Starterslening Gemeente Gilze en Rijen 2021 was het uitgangspunt het budget zoals dat op 21 oktober 2021 beschikbaar was bij SVn, te weten € 1.021.856. Kern van deze Verordening was een verhoging van het maximale leenbedrag naar € 50.000 per lening en het koppelen van de maximale aankoopsom van starterswoningen aan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze bedroeg op dat moment € 325.000. Medio 2022 is de hoogte van NHG opgetrokken naar € 355.000.
De maximale aankoopsom van starterswoningen werd evenredig verhoogd. Met ingang van 1 januari 2023 is de NHG-grens gestegen tot € 405.000. De maximale aankoopsom voor starterswoningen is vanaf dat moment dus € 405.000.
Zaaknummer: 1004481
Uitgangspunt 2021 Op basis van het aantal leningaanvragen in het voorgaande jaar werd aangenomen dat ongeveer 15 starters per jaar een starterslening zouden aanvragen met een gemiddelde aanvraag van € 40.000 per lening. Per jaar zou het dan gaan om een totaalbedrag van ca. € 600.000. Daarmee zou het beschikbare budget in ieder geval 2,5 jaar toereikend zijn. Zowel het aantal leningen als het gemiddelde en het maximale leenbedrag waren hoger dan voorzien, waardoor het vastgestelde budget slechts toereikend was voor 1,5 jaar. Daarnaast is er in 2020 een bedrag van € 490.000 van het budget voor startersleningen overgeheveld naar de rekening voor Duurzaamheidsleningen, omdat hier erg veel vraag naar was. Hierdoor nam het budget voor de startersleningen af. Buurgemeenten verstrekken nog wel startersleningen. Hierdoor loopt gemeente Gilze en Rijen het risico dat starters vertrekken uit deze gemeente of dat jongeren uit andere gemeenten zich hier niet kunnen vestigen. In een tijd waarin vergrijzing actueel is, is dit een ongewenste situatie. 5. Argumenten Maximale aankoopsom Aan de starterslening is een maximale aankoopsom voor woningen verbonden. Deze is nu gekoppeld aan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie, die lag in 2022 op € 355.000. In 2023 is de NHGgrens verhoogd naar € 405.000. Dit wordt veroorzaakt door de sterk gestegen huizenprijzen van de afgelopen jaren.
Het kabinet heeft tot nu de NHG-grens aangehouden als bovengrens voor betaalbare koopwoningen, maar laat de koppeling met de NHG nu los. Reden hiervoor is dat woningen tot € 405.000 voor minder mensen betaalbaar zijn, omdat de inkomens het afgelopen jaar minder zijn gestegen dan de NHG-grens. Daarom houdt minister De Jonge de 'betaalbaarheidsgrens' op € 355.000 (bron NOS Nieuws 12 oktober 2022). In de prijsklasse tussen € 355.000 (huidige NHG-grens) en € 405.000,00 (toekomstige NHG-grens) staan in Gilze en Rijen maar negen woningen te koop (24 november 2022) en deze hebben allen vijf of zes kamers. Dergelijke woningen zijn voor starters niet alleen duur, maar ook erg ruim. Verschillende partijen menen, dat het verhogen van de maximale aankoopsom uitnodigt tot een verdere stijging van de huizenprijzen. Dit is aannemelijk maar er zijn nog geen harde bewijzen voor. Voorgesteld wordt ook in gemeente Gilze en Rijen de NHG-grens los te laten en het huidige maximale aankoopbedrag van € 355.000 aan te houden. Maximaal leenbedrag Het maximale leenbedrag ligt nu op € 50.000. In de omliggende gemeenten ligt dit bedrag op € 25.000 tot € 30.000, ook in de overige ABG-gemeenten. In de huidige verordening is uitgegaan van een gemiddeld leenbedrag van € 40.000 maar er is gekozen voor een maximale lening van € 50.000,00. In de praktijk kwam het gemiddelde bedrag neer op € 45.000.
Ook gemeenten als Rotterdam en Amsterdam, waar de huizenprijzen aanzienlijk hoger liggen dan in Gilze en Rijen, hanteren een maximum van € 30.000. Gemeente Breda heeft recent besloten het maximale leenbedrag te verhogen naar € 50.000 in de hoop dat koopstarters direct energiebesparende maatregelen nemen zonder hiervoor een aparte lening te moeten afsluiten. Er is voor zover bekend geen reden om de huidige bovengrens van € 50.000 te handhaven. De gemeente kan minder leningen verstrekken bij een dergelijk hoog leenbedrag. Men kan beredeneren dat er behoefte is aan hoge leningen, omdat de verstrekte leningen gemiddeld € 45.000 bedroegen, maar men kan ook concluderen dat men duurdere woningen heeft gekocht omdat er een hoge lening mogelijk is.
Zaaknummer: 1004481
Het voorstel is het maximum leenbedrag vast te stellen op € 40.000. Dit is iets hoger dan in de omliggende gemeenten, maar komt iets dichter bij de tot nu verstrekte leenbedragen. Bij verlaging van het maximumbedrag kan gemeente Gilze en Rijen meer starters aan een lening helpen. Daarnaast kunnen starters met een leenbedrag van € 40.000 ook duurzaamheidsmaatregelen nemen. Leeftijdsgrens Op dit moment geldt een minimumleeftijd van 18 jaar. Omdat een maximumleeftijd ontbreekt kan in theorie ook iemand van 70 jaar een starterslening aanvragen. Uit de jaarrapportages van SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) blijkt dat vooral starters van gemiddeld 27 jaar een beroep doen op de Starterslening. Daarnaast komen alleen huizenkopers tot 35 jaar in aanmerking voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De starterslening gaat uit van een inkomensstijging. Veel gemeenten hanteren een maximumleeftijd van 35 jaar omdat mensen tot 35 jaar meestal de sterkste inkomensgroei doormaken. De praktijk wijst daarnaast uit dat aanvragers van de starterslening gemiddeld 27 jaar oud zijn. Daarnaast kent de lening een looptijd van 30 jaar. Een lening verstrekken aan iemand van 60 of 70 lijkt daarmee niet wenselijk omdat de lening mogelijk niet geheel afgelost wordt doordat de aanvrager voordat de 30 jaar zijn verstreken is overleden.
Voorgesteld wordt op basis van bovenstaande informatie een maximum leeftijdsgrens van 35 jaar te hanteren. 6. Risico’s en kanttekeningen 1. Zonder starterslening wordt het voor starters in gemeente Gilze en Rijen moeilijk of zelfs onmogelijk een woning te kopen. Hierdoor zullen jongeren eerder geneigd zijn naar een gemeente te vertrekken waar zij wel een starterslening kunnen aanvragen. 2. Drie jaar na het verstrekken van de lening beginnen de starters met het terugbetalen van de lening. Dit geldt wordt weer toegevoegd aan het saldo van de gemeente (revolverend fonds). 3. Elke gemeente moet binnen vier weken na het indienen van de aanvraag een voorlopige toewijzing of afwijzing versturen naar de aanvrager. Het college moet deze toe- of afwijzing ondertekenen. Om deze termijn niet in gevaar te brengen is het noodzakelijk de manager Ruimtelijke Ontwikkeling te mandateren, zodat deze de brieven kan ondertekenen. 4. Indien er een restschuld is aan het einde van de looptijd is de lening niet opeisbaar. Opeisen van een lening kan leiden tot gedwongen verkoop van de woning. De Autoriteit Financiele Markten en SVn vinden dit niet wenselijk. De lening wordt renteloos en aflossingsvrij verlengd tot het moment van verkoop of overlijden. Wanneer er daarna nog een restschuld is wordt deze kwijtgescholden. De leningnemer moet dan toestemming vragen aan SVn.
De woning moet dan voor minimaal 95 procent van de marktwaarde worden verkocht. Leningen wordt verstrekt voor rekening en risico van de gemeente, waardoor de gemeente verantwoordelijk is voor een eventuele restschuld. SVn schat het risico hierop zeer laag in. Op dit moment (december 2022) is er bij 1,3 procent van de leningen onvoldoende betaalcapaciteit. Wanneer een woning bij een restschuld na 30 jaar minder dan 20 procent van de koopsom waard is loopt de gemeente in theorie een financieel risico. In de praktijk zijn woningen in de afgelopen 30 jaar echter altijd meer waard geworden. 7. Alternatieven Er is geen alternatief voorhanden. Indien het raadsvoorstel en de verordening niet worden vastgesteld kunnen starters in gemeente Gilze en Rijen geen starterslening meer aanvragen. Zaaknummer: 1004481
8. Lasten, baten en dekking Doordat het aantal leningen en het gemiddelde leenbedrag hoger waren bleek het vastgestelde budget slechts toereikend voor 1,5 jaar in plaats van de geplande 2,5 jaar. Zie hieronder weergeven in tabelvorm: Oorspronkelijke prognose oktober 2021: 1-8-2021
1-1-2022
1-1-2023
31-7-2024
1-8 € 1.021.856
€ 933.856
€ 647.856
€ 361.856
(5 toewijzingen)
(15 toewijzingen)
(15 toewijzingen)
(10 toewijzingen) - € 400.000
Saldo
Aantal toewijzingen à € 40.000
-
€ 200.000
-
€ 600.000
- € 600.000
Te verwachte reguliere aflossingen
€ 12.000
€ 34.000
€ 34.000
€ 22.000
Te verwachten extra aflossingen o.b.v.2018-2020
€ 100.000
€ 280.000
€ 280.000
€ 180.000
Saldo 31-12
€ 933.856
€ 647.856
€ 361.856
€ 63.856
Werkelijk t/m medio december 2022: Saldo Aantal toewijzingen Totaal bedrag
-
1-8-2021
1-1-2022
€ 1.022.000
€ 1.004.000
2
25
€ 78.000 € 39.000
-
€ 1.082.000 € 43.000
Gemiddeld bedrag Reguliere aflossingen
€ 10.000
€ 36.000
Extra aflossingen
€ 50.000
€ 127.000
€ 1.004.000
€ 85.000
Saldo 31-12
We verwachten in 2023 zo’n 30 leningen te verstrekken voor een gemiddeld bedrag van € 40.000 (= het maximale bedrag). Uitgangspunt zijn de 24 leningen die in 2022 zijn verstrekt, aangevuld met het aantal aanvragen dat we door saldotekort hebben moeten afwijzen. Het voorstel is daarom het benodigde bedrag af te ronden op € 900.000, dus 30 leningen van € 35.000. Uitgaande van het aantal aanvragen en afwijzingen afgelopen jaar volstaat dit budget voor circa 1 jaar. Om te voorkomen dat we jaarlijks nieuw budget moeten aanvragen wordt voorgesteld voor de komende drie jaar een bedrag van € 3.000.000 te voteren. In 2023 wordt hiervan € 1.000.000 overgemaakt aan SVn. Wanneer het saldo ontoereikend wordt en er nog steeds interesse is, kan het budget in 2024 en 2025 aangevuld worden met tranches van € 500.000 (met een maximum van € 1.000.000 per jaar).
Zaaknummer: 1004481
Dit zorgt voor meer flexibiliteit waardoor we makkelijker kunnen inspelen op eventueel veranderende omstandigheden.
In tabelvorm ziet de prognose er als volgt uit:
Nieuwe prognose medio december 2022
2023
2024
2025
€ 85.000
€ 125.000
€ 165.000
€ 1.000.000
€1.000.000
€ 1.000.000
30
30
30
€ 40.000
€ 40.000
€ 40.000
€ 1.200.000
€ 1.200.000
€ 1.200.000
Te verwachte reguliere aflossingen
€ 40.000
€ 40.000
€ 40.000
Te verwachten extra aflossingen o.b.v. 2020-2022
€ 150.000
€ 150.000
€ 150.000
Saldo 31 december
€ 755.000
€ 115.000
€ 155.000
Saldo 1 januari Storting Aantal toewijzingen Maximaal leenbedrag Totaal bedrag
Investering: De verhoging van het rekening-courant bedrag voor het SVn bedraagt over de periode 2023 tot en met 2025 € 3.000.000. Hierbij dient wel gemeld te worden dat er in 2020 een bedrag van € 490.000 van het budget voor startersleningen overgeheveld is naar de rekening voor Duurzaamheidsleningen, omdat daar op dat moment erg veel vraag naar was. Structurele kosten: De jaarlijkse interne rentekosten van € 3.000.000 bedragen op dit moment nul euro, gebaseerd op een huidig intern (omslag)rentepercentage van 0%. Aan SVn betalen we een jaarlijkse beheervergoeding van 0,5% van de schuldrest van de leningen. In dit geval dus maximaal 0,5% van € 3.000.000 is € 15.000. De maximale extra structurele kosten bedragen daarmee € 13.500 per jaar. Daarnaast ontvangen we ook nog creditrente. Dekking: De investering van € 3.000.000 wordt gedekt door toekomstige (extra) aflossingen van de verstrekte geldleningen. De extra structurele kosten zijn zeer gering. Het is niet nodig om daarvoor de begroting te wijzigen.
Zaaknummer: 1004481
9. Duurzaamheid en inclusie De starterslening is te combineren met de vastgestelde duurzaamheidslening. Hierdoor kan een starter direct duurzaam investeren in zijn/haar woning. De duurzaamheidslening is aangewend om energiebesparende maatregelen te nemen of duurzame installaties te plaatsen. Hiermee worden broeikasgassen en uitstoot van CO2 teruggedrongen. Inclusie: niet van toepassing 10. Relatie tot ABG-Organisatie Alle gemeenten die aangesloten zijn bij de ABG-organisatie verstrekken startersleningen. De financiële voorwaarden die zij hieraan verbinden lopen op dit moment uiteen. Voorwaarden 2022 Koopsom 2022
Leeftijd
AC
Starterslening maximaal leenbedrag € 30.000
NHG grens € 405.000
vanaf 18, geen maximumleeftijd
BN
€ 25.000
maximaal 35 jaar
GR
€ 50.000
NHG-grens € 4055.000 NHG grens € 355.000
vanaf 18 jaar, geen maximumleeftijd
Ook de voorwaarden voor Alphen-Chaam en Baarle-Nassau zijn onderwerp van gesprek. 11. Communicatie en vorm van participatie Na vaststelling van de Verordening volgt interne en externe communicatie met inwoners en de SVn, als uitvoerder van deze startersleningen. Interne communicatie richt zich op collega’s die binnen de gemeente Gilze en Rijen bezig zijn met het behandelen van vragen over en aanvragen van de starterslening. Externe communicatie door middel van publicatie op de gemeentelijke website en de site van SVn en publicatie in het huis-aan-huisblad is nodig om potentiële aanvragers te informeren over de voorwaarden voor aanvraag van de starterslening. Hierbij wordt nadrukkelijk benoemd dat gemeente Gilze en Rijen hiermee het nemen van duurzaamheidsmaatregelen wil stimuleren. Participatie: niet van toepassing 12. Vervolg Planning: Indien college en gemeenteraad akkoord gaan met de Verordening starterslening gemeente Gilze en Rijen 2023 wordt deze zo snel mogelijk gepubliceerd op de gebruikelijke kanalen en kan de gemeente aan starters weer startersleningen verstrekken.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.W. (Pierre) Kop D.A. (Derk) Alssema Loco secretaris burgemeester
Bijlage(n) : Zaaknummer: 1004481
1. Verordening Starterslening gemeente Gilze en Rijen 2023
Zaaknummer: 1004481
Agendapunt Vergadering d.d. 3 april 2023 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. ;
gelet op het bepaalde in; besluit: 1. de Verordening Starterslening Gilze en Rijen 2023 vast te stellen 2. een jaarlijks krediet van € 1.000.000 te voteren voor de jaren 2023, 2024 en 2025
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 3 april 2023 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,
de voorzitter,
S. van Dijk
D.A. Alssema
Zaaknummer: 1004481