Raadsvoorstel - Aankoop sociaal-cultureel centrum De Schakel

RAADSVOORSTEL Commissie Samenleving: Raadsvergadering: Cluster: Afdeling: Zaaknummer:

6 december 2023 18 december 2023 Sociaal domein Sociaal domein beleid 1047820

Agendapunt: Portefeuillehouder : Programma:

Wethouder Scheifes Hoofdstuk 5 - Sport, cultuur en recreatie

Voorstel tot aankoop van sociaal cultureel centrum De Schakel aan de Kerkstraat 104/104a in Gilze.

1. Voorgesteld besluit 1. Sociaal cultureel centrum De Schakel in Gilze aan te kopen en het beschikbaar stellen van een investeringskrediet ter hoogte van € 5.410.000,- voor verwerving van het pand aan de Kerkstraat 104/104a, waarbij de lasten met een positief budgettaire resultaat worden gedekt via lopende huuropbrengsten. 2. Eerdere besluitvorming Niet van toepassing. 3. Samenvatting Stichting Leystromen heeft kenbaar gemaakt dat ze sociaal cultureel centrum De Schakel in Gilze wenst te verkopen. Het college heeft onderhandeld met stichting Leystromen en heeft de mogelijkheid om het pand aan de Kerkstraat 104 in Gilze aan te kopen. Uw raad wordt gevraagd akkoord te gaan met de aankoop van het pand en het noodzakelijke krediet beschikbaar te stellen.

Voorstel 4. Inleiding De gemeente Gilze en Rijen beschikt over twee sociaal culturele centra. De sociaal-culturele centra fungeren als laagdrempelige en gastvrije ontmoetingsplek en zijn daarmee een belangrijke pijler in onze gemeentelijke koers sociaal domein (2021). Stichting Leystromen is eigenaar van De Schakel, het sociaal culturele centrum in Gilze aan de Kerkstraat 104/104a. Leystromen heeft aangegeven het pand aan de gemeente te willen verkopen, zodat ze verder kunnen investeren in het uitbreiden van hun woning-portefeuille. De gemeente is huurder van de Schakel en aankoop levert ons een verwacht financieel voordeel op. Naast een rendabele investering vormt het ook een kans om te verduurzamen. Tot slot vergroot de gemeente haar betrokkenheid bij en zeggenschap over een belangrijke sociale basisvoorziening op een beeldbepalende locatie in Gilze. 5. Argumenten 1.1 De aankoop kan de gemeente een financieel voordeel opleveren. Een onafhankelijk taxateur heeft in opdracht van de gemeente en Leystromen een taxatierapport opgesteld. Op basis van de taxatiewaarde van €5.410.000,- is een financiële analyse uitgevoerd. Deze analyse laat zien dat de aankoop van het pand voor de genoemde taxatiewaarde de gemeente een verwacht financieel voordeel oplevert. De gemeente is namelijk huurder van het pand voor

Zaaknummer: 1047820

een bedrag van € 435.252 per jaar (huurprijs 2023). Rekening houdend met geplande onderhoudskosten op basis van bestaand meerjarig onderhoudsplan van Leystromen, een stelpost beheerskosten en een stelpost opstalverzekering en kapitaallasten ontstaat een financieel nadeel van € 100,- in 2024 en jaarlijks voordelig oplopend met een bedrag van ruim € 11.000,- tot € 12.000,- tot een structureel financieel voordeel van € 94.500,- in 2032. Zie financiële paragraaf voor een nadere uitwerking. 1.2 De aankoop vergroot de betrokkenheid van de gemeente bij een sociale basisvoorziening. De sociaal culturele centra fungeren als laagdrempelige en gastvrije ontmoetingsplek. De centra dragen op die manier bij aan de centrale opgaven uit de koers sociaal domein (2021). De aankoop van het pand geeft de gemeente de mogelijkheid om meer te sturen op de verduurzaming en het betaalbaar houden van de ontmoetingsruimtes in het sociaalcultureel centrum. 1.3 De aankoop vergroot de zeggenschap van de gemeente over een beeldbepalende locatie in de kern Gilze. De Schakel vormt een beeldbepalend pand in het centrum van Gilze. De huidige huurovereenkomst loopt tot 2032. Wanneer de gemeente het pand niet koopt bestaat de mogelijkheid dat er na deze periode tegen andere voorwaarden kan worden gehuurd of dat de eigenaar voor een andere invulling kiest. 6.

Risico’s en kanttekeningen 1.1 Het beheer van gebouwen brengt kosten met zich mee en vraagt om inzet vanuit gebouwenbeheer. Het beheer van gebouwen brengt kosten met zich mee en hier is een onderbouwde inschatting voor gemaakt. Voor de onderhoudsstaat van het pand is het meerjarenonderhoudsplan tot en met 2032 (inclusief de technische en onderhoudsdocumentatie) van Leystromen als vertrekpunt genomen. Verder is er een visuele inspectie van de technische installaties uitgevoerd en zijn gesprekken gevoerd met de dagelijkse beheerder. De aankoop leidt tot een structurele extra inspanning in het beheer van gemeentelijk vastgoed. Met team gebouwenbeheer heeft overleg plaatsgevonden en op basis van een gefundeerde inschatting van de beheerskosten (0,5% van aankoopbedrag) kan het gebouw door hen worden beheerd. Hierbij is uitgegaan van verhuur aan de huidige huurder en onderhoudstaken conform de huidige verhuurovereenkomst. 1.2 Als gemeente hebben we een duurzaamheidambitie. De aankoop van De Schakel biedt een kans om te verduurzamen. Het pand heeft reeds energielabel A. Op basis van ons verduurzamingsbeleid voor gemeentelijk vastgoed zal in 2024 nader onderzoek worden uitgevoerd. In het onderzoek wordt in beeld gebracht welke voordelen ten aanzien van energiebesparing, duurzaamheid en financiën te behalen zijn en tegen welke investeringen.

Uitgangspunt is om investeringen in verduurzaming te dekken vanuit het financiële voordeel dat na aankoop ontstaat. Ook heeft verduurzaming een effect op de exploitatielasten van sociaal cultureel centrum. In het onderzoek brengen we ook hier de financiële consequenties van in kaart. 1.3 De gemeente Gilze en Rijen heeft in de toekomst nog steeds behoefte aan een sociaal maatschappelijk centrum in Gilze en één in Rijen. De rol en betrokkenheid van de gemeentelijke overheid verandert over tijd. In het sociaal domein zien we een toenemende vraag naar ondersteuning als gevolg van demografische en sociaal maatschappelijke ontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving. Ook zijn er grenzen aan eigen kracht en aan het kunnen mobiliseren van lokale kracht. Als gemeente richten we ons dan ook meer en meer op het scheppen van voorwaarden en het versterken van sociale netwerken. Het beschikbaar en Zaaknummer: 1047820

betaalbaar maken van accommodaties voor ontmoeting, ontwikkelen en ontplooiing in zowel Gilze als Rijen zal ook in de komende jaren een belangrijke pijler blijven. 7. Alternatieven Stichting Leystromen heeft via de openbare verkoopprocedure meerdere biedingen ontvangen, Wanneer de gemeente het pand niet voor 31 december 2023 koopt, dan zal Leystromen het pand aan een andere partij verkopen. Dat kan ertoe leiden dat er na de lopende huurovereenkomst (tot 2032) tegen andere voorwaarden door de gemeente kan worden gehuurd of dat de eigenaar naar een andere (maatschappelijke bestemming) gaat zoeken. Ook zal een eigenaar zoeken naar mogelijkheden om investeringskostenkosten door te berekenen om tot een gewenst rendement op de investering te komen. Tot slot is verduurzaming afhankelijk van de ambities van de eigenaar, terwijl de gemeente als huurder een belang heeft bij het verlagen van het energieverbruik. 8. Lasten, baten en dekking Investering: De investering bedraagt € 5.410.000 en is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De verkrijging van onroerende zaken door publiekrechtelijke lichamen genoemd in art. 15 lid 1 onder c WBR is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Daartoe behoren naast de Staat, de provincie, gemeente, waterschap, politieregio, ook openbare lichamen in de zin van art. 134 Grondwet. Eenmalige kosten: Niet van toepassing.

Structurele kosten: De structurele kosten bestaan uit een aantal posten namelijk: Afschrijving en rente₁ € 378.700 Brandverzekering € 5.500 Groot onderhoud € 29.800 Overige beheerskosten € 27.600 Totaal € 441.600 Toelichting: ₁ Voor de afschrijving gaan wij uit van een restant levensduur van het pand van 25 jaar. Bij een nieuw pand hanteren wij 40 jaar. Dit pand is reeds 15 jaar in gebruik waardoor er nog 25 jaar resteren. Op het gronddeel van de investering wordt niet afgeschreven, de grond behoud zijn waarde. De waarde de grond wordt ingeschat op € 100 m2. Wij hanteren 3,5% voor de rentelasten. Dekking: In onze begroting is in 2024 een structureel bedrag van € 441.500 (=2023 +1,44%) beschikbaar voor de huurbetalingen aan Leystromen. Conform de huurovereenkomst stijgt de huur jaarlijks met een indexatie van 1,44%. Na aankoop van het pand hoeven wij deze huur niet meer te betalen. Deze post kan daarom ingezet worden ter dekking van de kosten die gepaard gaan met het bezit van het pand. Effect op de (toekomstige)kosten: De Schakel Huur per jaar (besparing) Kosten bezit van De Schakel Verschil per jaar (voordelig)

2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 441.500 447.900 454.300 460.900 467.500 474.200 481.100 488.000 495.000 502.200 441.600 436.400 431.200 426.000 420.800 415.700 410.600 405.500 400.500 430.800 -100 11.500 23.100 34.900 46.700 58.500 70.500 82.500 94.500 71.400

Zaaknummer: 1047820

Vanaf 2033 daalt het voordeel ten opzichte van 2032. Dit wordt veroorzaakt doordat het MJOP tot en met 2032 loopt. Vanaf 2033 rekenen wij veiligheidshalve met een stijging van de onderhoudskosten voor De Schakel met 50% ten opzichte van 2032, daarom neemt het voordeel van 2032 op 2033 af met € 23.200. In de jaren 2034 tot en met 2048 loopt het voordeel jaarlijks weer met € 11.000 tot € 12.000 op. 9. Duurzaamheid en inclusie Na aankoop zal een onderzoek naar de mogelijkheden voor verduurzaming van het pand worden opgesteld. De kosten van dit onderzoek bedragen naar verwachting € 3.000 en zijn door ons meegenomen in het MJOP. Het onderzoek wordt uitgevoerd op basis ons bestaande verduurzamingsbeleid voor gemeentelijk vastgoed. Uitgangspunt voor duurzaamheidsinvesteringen vormt dekking van de investeringen voor verduurzaming uit het financiële voordeel dat behaald wordt op de lopende huurinkomsten. Op het gebied van inclusie nemen we waar mogelijk bij het uitvoeren van onderhoud stappen om de toegankelijkheid te vergroten. 10. Relatie tot ABG-Organisatie Er is geen relatie met de gemeenten Alphen-Chaam en Baarle-Nassau m.b.t. dit voorstel. 11. Communicatie en vorm van participatie Het college heeft het voornemen tot aankoop via een persbericht gedeeld na besluitvorming in het college.

Wanneer de raad besluit om de benodigde middelen beschikbaar te stellen zal met betrokkenen contact worden opgenomen om de verkooptransactie af te ronden. 12. Vervolg Planning: Na besluitvorming in de gemeenteraad wordt een koopovereenkomst gesloten. Levering van het pand zal in de eerste maanden van 2024 plaatsvinden. Ook zal in 2024 een onderzoek naar verduurzaming plaatsvinden op basis van het bestaande verduurzamingsbeleid voor gemeentelijk vastgoed. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN P.A.M. (Monique) van Bavel D.A. (Derk) Alssema Secretaris burgemeester

Bijlage(n) :

-

Zaaknummer: 1047820

Agendapunt Vergadering d.d. 18 december 2023 DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders nr. 1047820;

gelet op het bepaalde in; besluit: Sociaal cultureel centrum De Schakel in Gilze aan te kopen en het beschikbaar stellen van een investeringskrediet ter hoogte van € 5.410.000,- voor verwerving van het pand aan de Kerkstraat 104/104a, waarbij de lasten met een positief budgettaire resultaat worden gedekt via lopende huuropbrengsten.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 december 2023 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

Zaaknummer: 1047820